Решение по иску Тажетдинова Х.З., Сафронова И.А., Калиниченко Г.И. к администрации г. Сочи, ОАО `Агрофирма `Кудепста`, ООО `Строительная фирма `ВСВ` о признании права собственности.

К делу №2-202/2011

председательствующего Н.А. Волковой

при секретаре Н.А. Феськовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тажетдинова Х.З., Сафронова И.А., Калиниченко Г.И. к Администрации города Сочи, ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности

У С Т А Н О В И Л:

Тажетдинов Х.З., Сафронов И.А., Калиниченко Г.И. обратились в суд с иском, в котором просят признать за Тажетдиновым Х.З. право собственности на помещение общей площадью 91,95 кв.м., расположенное на седьмом этаже в пристройке к жилому дому № по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи, за Сафроновым И.А. право собственности на помещение общей площадью 92,71 кв.м., расположенное на шестом этаже в пристройке к жилому дому № по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи, за Калиниченко Г.И. право собственности на помещение общей площадью 91,95 кв.м., расположенное на третьем этаже в пристройке к жилому дому № по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел г. Сочи зарегистрировать за ними право собственности на указанные помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что ОАО «Агрофирма «Кудепста» 27 января 2005 года заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на ул. <адрес> в микрорайоне Кудепста Хостинского района г. Сочи № №. В соответствии с условиями указанного договора инвестирования, а именно согласно п. 2.1.2. осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта № 2, 160-ти квартирного жилого <адрес> серии общей площадью 8836 кв.м., жилой площадь - 4653 кв.м., число квартир однокомнатных 80 общей площадью 47,7 кв.м., двухкомнатных 80 общей площадью 62,75 кв.м.. 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м., расположенного на земельном участке № по проекту детальной планировки, ориентировочной площадью 1,0 га, во II горно-санитарной зоне, в экономико-планировочной зоне “X” зоне рекреационного жилья, курортные парки и другие зеленые насаждения общего пользования, общественные центры по генплану г. Сочи. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию указан сентябрь 2006 г. Постановлением Главы г. Сочи № от 03 марта 2005 года “О предварительном согласовании ОАО “Агрофирма “Кудепста” места размещения 160-квартириого жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП №) по ул. <адрес> в Хостинском районе” утвержден акт выбора от 29 сентября 2004 года и проект границ земельного участка площадью 10000 кв.м. для размещения 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по ПДП №) по ул. <адрес> в Хостинском районе, ОАО “Агрофирма “Кудепста” предварительно согласовано место размещения 160-квартирного. жилого дома на земельном участке площадью 10000 кв.м., из городских земель, свободных от застройки, по ул. <адрес> в Хостинском районе, категория земель - земли поселений, разрешена разработка проектной документации для строительства.В свою очередь, ОАО “Агрофирма “Кудепста” заключило с ООО “Строительная фирма “ВСВ” договор о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г. Сочи 10-ти этажного 160 кв. жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком (№) от 04 марта 2005 года. По условиям п. 1.1. договора стороны осуществляют совместную деятельность в строительстве 10-ти этажного 160 кв. жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком, в пос. Кудепста Хостинского района г. Сочи. В соответствии с п. 2 договора ОАО “Агрофирма “Кудепста” обязуется выделить участок под строительство объекта, выдать утвержденный рабочий проект застройки с техническим условиями всех энергетических и коммуникационных организаций с выдачей разрешения на строительство <данные изъяты> г. Сочи, выступить заказчиком в строительстве объекта, поручить подрядчику заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома. 04 августа 2008 года ООО “Строительная фирма “ВСВ” заключило с ними договоры №/п с Сафроновым И.А., №-п с Тажетдиновым Х.З., №-п с Калиниченко Г.И. по резервировании помещений в пристройке к строящемуся дому по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, № с последующим оформлением соответствующих актов приема-передачи. Сумма оплаты по договорам ими внесена в полном объеме - Тажетдиновым Х.З. 100 000 рублей, Сафроновым И.А. 100 000 рублей, Калиниченко Г.И. 400 000 рублей. ОАО “Агрофирма “Кудепста” в установленном порядке получила необходимые технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, всю предусмотренную законом документацию для выдачи администрацией г. Сочи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, Администрация г. Сочи земельный участок в нарушение земельного законодательства ОАО “Агрофирма “Кудепста” не предоставила. Строительство жилого дома завершено, квартиры гражданам согласно заключенных договоров в настоящее время не передаются в виду того, что ООО “Строительная фирма “ВСВ” не имеет возможности заключить договоры купли-продажи квартир и помещений в силу отсутствия прав на земельный участок и здание в целом. Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 05 апреля 2010 года Администрация города Сочи была обязана выдать ОАО «Агрофирма «Кудепста» разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию. На ОАО «Агрофирма «Кудепста» была возложена обязанность зарегистрировать разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Однако, несмотря на то, что во исполнение решения суда Администрацией города Сочи 06 мая 2010 года разрешение на ввод 160-квартирного жилого дома (по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию было выдано, в том числе на 10-ти этажную пристройку к дому, ОАО «Агрофирма «Кудепста» решение суда не исполнило.

В судебном заседании представитель истцов настаивал на удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ОАО «Агрофирма» Кудепста» решение по иску оставил на усмотрение суда.

Представитель администрации города Сочи возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что отсутствуют правовые основания к удовлетворению исков.

Представитель ООО «Строительная фирма “ВСВ» в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором указал, что исковые требования признает в полном объеме /л.д.58/.

Временный управляющий ОАО «Агрофирма «Кудепста», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, иск Калиниченко Г.И. удовлетворяет частично, Тажетдинову Х.З., Сафронову И.А. в иске отказывает по следующим основаниям.

Рассматривая по существу требования Калиниченко Г.И., суд исходит из положений ст.ст.11,12 Гражданского кодекса РФ предусматривающих, что нарушенные или оспоренные права подлежат судебной защите и одним из способов защиты права является - признание права.

Возможность реализации права на создание объектов недвижимости путем строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает обоснованными доводы Калиниченко Г.И., что защита ее прав возможна лишь в судебном порядке путем признания права.

Так, как установлено судом и следует из материалов дела в п.Кудепста Хостинского района по улице <адрес> с привлечением денежных средств Калиниченко Г.И. ОАО Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ» возведен 160-квартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями(по №).

Строительство указанного жилого дома осуществлялось ООО «Строительная фирма «ВСВ» на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с ОАО «Агрофирма «Кудепста» 04 марта 2005 года ( л.д.16).

По условиям этого договора пятиэтажный общественно-бытовой блок распределяется следующим образом -первый, третий и четвертый - ООО «Строительная фирма «ВСВ», второй и пятый ОАО «Агрофирма «Кудепста».

04 августа 2008 года Калиниченко Г.И.. заключила с ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор о резервировании помещения в пристройке к строящемуся дому № по ул.<адрес> в Хостинском районе г. Сочи, по условиям которого, общество резервирует за покупателем в строящейся пристройке к жилому дому по адресу: г. Сочи, ул.<адрес> № помещение, общей площадью около 122 кв.м., расположенное на третьем этаже. Согласно п. 2.1. Договора оплата должна быть произведена покупателем в полном объеме в течение трех дней с момента подписания основного договора, возможна оплата основного договора векселями общества (л.д. 23-25).

То, что оплата произведена в полном объеме подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д.26).

При этом как видно из договора, заключенного Калиниченко Г.И. с ООО «Строительная фирма «ВСВ» этажность пристроенного помещения Литер А2, соответствует Списку распределения между ООО «Строительная фирма «ВСВ» и ОАО «Агрофирма «Кудепста»- Приложению №1 к договору о долевом участии в финансировании и строительстве от 04 марта 2005 года а так же п.3.2 Договора, согласно которому ООО «Строительная фирма «ВСВ» передается три этажа, в том числе третий общественного бытового блока.

Так же судом установлено, что 06 мая 2010 года Администрацией города Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (№), расположенного по адресу г.Сочи, ул.<адрес> Хостинского района г.Сочи.

30 сентября 2010 года жилому дому присвоен почтовый адрес.

Однако, суд считает, что Калиниченко Г.И. лишена возможности реализации своего права на объект недвижимого имущества во досудебном порядке.

Так, решением Хостинского районного суда г.Сочи от 05 апреля 2010 года Администрация города Сочи была обязана выдать ОАО «Агрофирма «Кудепста» разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию. На ОАО «Агрофирма «Кудепста» была возложена обязанность зарегистрировать разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Однако, несмотря на то, что во исполнение решения суда Администрацией города Сочи 06 мая 2010 года разрешение на ввод 160-квартирного жилого дома (по №) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию было выдано, ОАО «Агрофирма «Кудепста» решение суда не исполнило, в настоящее время в отношении ОАО «Агрофирма «Кудепста» проводится процедура банкротства.

И поскольку заключенный Калиниченко Г.И. с ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор истцом исполнен, объект недвижимости - помещение общей площадью 91,95 кв.м., расположенное на третьем этаже в пристройке к жилому дому № по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи, истцу фактически переданы, при регистрации ОАО «Агрофирма «Кудепста» разрешения № № от 06 мая 2010 года на ввод объекта в эксплуатацию, не должны быть нарушены права истца как собственника конкретных помещений, суд удовлетворяет заявленные исковые требования.

Удовлетворяя иск, суд так же руководствуется положениями ст.10 Гражданского кодекса РФ, приняв во внимание, что Калиниченко Г.И., вложив личные денежные средства в строительство, в течение длительного времени лишена возможности в установленном законом порядке реализовать свое право собственности, предоставленное ей Конституцией РФ, нормами Гражданского кодекса РФ.

Признавая право собственности Калиниченко Г.И., суд не усматривает оснований к обязанию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать право собственности Калиниченко Г.И. на объект недвижимости, право на который признано решением суда, поскольку решение суда является основанием к такой регистрации, доказательств, что имеются какие-либо препятствия для государственной регистрации права при наличии решения суда суду не представлено.

Рассматривая по существу требования Тажетдинова Х.З., Сафронова И.А. суд не усматривает оснований к их удовлетворению.

Так, в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна…

В силу ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела 04 августа 2008 года ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключило с Тажетдиновым Х.З., Сафроновым И.А. договор о резервировании помещения в пристройке к строящемуся дому № по ул.<адрес> в Хостинском районе г. Сочи, по условиям которого, общество резервирует за покупателем в строящейся пристройке к жилому дому по адресу: г. Сочи, ул.<адрес> № помещение, общей площадью около 122 кв.м., расположенное на шестом этаже - Сафронов И.А., расположенное на седьмом этаже - Тажетдинов Х.З.(л.д.17-22).

Судом бесспорно установлено, что на момент заключения указанных договоров шестой и седьмой этаж пристройки к дому по № по ул.<адрес> в Хостинском районе г. Сочи, в настоящее время жилой дом № по улицы <адрес> Хостинского района г.Сочи, являлись самовольными строениями.

Данный вывод суда основан на следующем.

ОАО Агрофирма «Кудепста» 27 января 2005 года заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на ул. <адрес> в микрорайоне Кудепста Хостинского района г. Сочи № 11-УПГР. В соответствии с условиями указанного договора инвестирования, а именно согласно п. 2.1.2. осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта № 2, 160-ти квартирного жилого <адрес> серии общей площадью 8836 кв.м., жилая площадь - 4653 кв.м., число квартир однокомнатных 80 общей площадью 47,7 кв.м., двухкомнатных 80 общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м.,

Так же Постановлением Главы г. Сочи № 772 от 03 марта 2005 года «О предварительном согласовании ОАО Агрофирма «Кудепста» места размещения 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по №) по ул. <адрес> в Хостинском районе» утвержден акт выбора от 29 сентября 2004 года и проект границ земельного участка площадью 10000 кв.м. для размещения 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по №) по ул. <адрес> в Хостинском районе, ОАО Агрофирма «Кудепста» предварительно согласовано место размещения 160-кв. жилого дома на земельном участке площадью 10000 кв.м., из городских земель, свободных от застройки, по ул. <адрес> в Хостинском районе, в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г. Сочи, в экономико-планировочной зоне - X, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, разрешена разработка проектной документации для строительства.

Указанные обстоятельства судом установлены из решения Хостинского районного суда г.Сочи от 05 апреля 2010 года, вступившего в законную силу (л.д.85-87).

Так же указанным решением суда было установлено, что разрешение на строительство в установленном порядке получено не было.

Из текста указанных документов следует, что площадь административно-бытового блока согласно документации по состоянию на 2005 год составляла 250 кв.метра, то есть пятиэтажный административно-бытовой блок.

Указанное обстоятельство подтверждается, по мнению суда, и текстом договора о долевом участии в финансировании и строительстве от 04 марта 2005 года между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», по условиям которого общественно-бытовой блок распределяется следующим образом -первый, третий и четвертый этажи - ООО «Строительная фирма «ВСВ», второй и пятый этажи ОАО «Агрофирма «Кудепста».

А поскольку ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключив 04 августа 2008 года с Тажетдиновым Х.З., Сафроновым И.А. договоры, распорядилась имуществом ей не принадлежащим, данные договоры являются ничтожными сделками, в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ не влекущими юридических последствий.

То обстоятельство, что 06 мая 2010 года Администрацией города Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома с десятиэтажной пристройкой к нему, что подтверждается соответствием площадей, указанных в разрешении и техническом паспорте (л.д.75-80),не может служить основанием к удовлетворению исков, поскольку вопрос о распределении остальных пяти этажей пристройки между заказчиком строительства ОАО «Агрофирма «Кудепста» и подрядчиком ООО «Строительная фирма «ВСВ» на сегодняшний день не разрешен.

Отказывая в иске, суд считает возможным разъяснить Тажетдинову Х.З., Сафронову И.А. их право разрешения возникших правоотношений с ООО «Строительная фирма «ВСВ» в порядке, предусмотренном ст.ст.1102-1107 Гражданского кодекса РФ по обязательствам вследствие неосновательного обогащения.

То, обстоятельство, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» в своем заявлении, адресованном суду, указывает о признании исковых требований, не может рассматриваться судом как признание иска ответчиком, поскольку представитель ООО «Строительная фирма «ВСВ» в судебное заседание не явился, и суд не имел возможности разъяснить ему последствия признания иска ответчиком, а, соответственно и принимать решение в порядке ч.2 ст.39 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности Калиниченко Г.И. на помещение общей площадью 91,95 кв. метра, расположенное на третьем этаже в пристройке к жилому дому № по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи, в остальной части отказать.

Тажетдинову Х.З., Сафронову И.А. в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.