РЕШЕНИЕ № 2-27/2011
Именем Российской Федерации
14 марта 2011 года г. Сочи
Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе
Председательствующего, судьи Клименко И.Г.
При секретаре Любарской Е.П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шашкину В.И. к Шашкиной О.Л., Шашкину И.С. и администрации города Сочи о признании действительным договора купли-продажи жилого дома, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Шашкин В.И. обратился в суд с иском к Шашкиной О.Л. о признании сделки купли-продажи действительной и права собственности на 1/2 долю жилого дома.
В ходе судебного разбирательства истец, уточнив исковые требования, просил суд признать сделку действительной, признав за ним право собственности на все домовладение в силу того, что является добросовестным приобретателем.
При этом в обоснование своих требований истец указал, что 18 июля 2006 года между истцом Шашкиным В.И. и Шашкиной О.Л. состоялась сделка купли-продажи жилого дома <адрес> по <адрес> Хостинского района г.Сочи. Начиная с указанного времени истец и члены его семьи вселились в домовладение и проживают в нем до настоящего времени, заботятся о нем, как о своей собственности, несут бремя расходов по его содержанию, своими силами и за свои средства произвели ремонт и существенные улучшения в доме. Как указывает истец, все обязанности сторон по договору выполнены в полном объеме. В связи с тем, что Шашкина О.Л. стала уклоняться от регистрации перехода права на домовладение в государственном учреждении, истец вынужден был обратиться в суд.
В судебном заседании истец, действуя лично, и через своего представителя, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик Шашкина О.Л., действуя в своих интересах, а также по доверенности в интересах ответчика Шашкина И.С. - возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель администрации города Сочи, возражал против удовлетворения иска в части признания права собственности на домовладения, в остальной части иска оставил разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель третьего лица - Управления по вопросам прав семьи и детства исковые требования поддержал в полном объеме.
Представители третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы и Краевой технической инвентаризации будучи надлежащим образом извещенными о времени и дате судебного заседания, не явились к указанному времени и не просили суд об отложении судебного заседания.
Суд, выслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав письменные доказательства, находит, что исковые требования Шашкина В.И. подлежат удовлетворению в полном объеме.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, спорное домовладение №, расположенное по <адрес> Хостинского района города Сочи на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 05.08.1994г. значится в равных долях на праве собственности за Шашкиной О.Л. и Шашкиным И.С. ( л.д.11)
Указанное свидетельство было зарегистрировано в установленном на тот период порядке, в Бюро технической инвентаризации. Данное обстоятельство подтверждается сведениями, содержащимися в исторической справе и домовой книге.
До настоящего времени право собственности на жилой дом никем не оспорено и не оспаривается.
Таким образом, Шашкина О.Л. и её сын Шашкин И.С. на период заключения сделки, т.е. 18 июля 2006 года являлись надлежащими собственниками спорного жилого дома.
В соответствии с п.п.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…
То есть, исходя из данной нормы закона, ответчики, являясь надлежащими собственниками жилого дома, вправе были принять решение об отчуждении в пользу иного лица.
В соответствии со ст.68 ГПК РФ объяснения сторон являются самостоятельными доказательствами при разрешении гражданско-правовых споров.
Так, истец, утверждая, что приобрел спорное домовладение, представил суду убедительные этому доказательства.
В судебном заседании, возражая против удовлетворения исковых требований Шашкина указала, жилой дом ею не продавался, а только предоставлялся истцу во временное пользование. Кроме этого, в настоящее время она не является собственником спорного объекта недвижимости.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований, так и возражений.
В соответствии со ст.130 ГК РФ жилые дома отнесены к объектам недвижимости, купля-продажа которых регулируется ст.549-558 ГК РФ.
Пункт 1 ст.549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст.550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Такие же последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены п.2 ст.162 ГК РФ.
Как указывают ответчики, в данном конкретном случае письменная форма договора соблюдена не была.
Однако, в силу п.1 ст.434 ГК РФ.
Указанные выше нормы закона предусматривают, что к договорам, заключенным в письменной форме, относятся также и документы, которыми стороны обменялись посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Следовательно, из выше указанного следует, что соблюдением простой письменной формы между сторонами является любой документ, которым обменялись стороны по сделке, при условии, что данный документ выражает содержание сделки и должен быть подписан лицом или лицами по сделке.
Как следует из представленной истцом расписки ( л.д.7), написанной Шашкиной О.Л., последняя получила за дом № по <адрес> 4 000 долларов США.
При этом Шашкина О.Л. не отрицает факт получения денег от истца, признавая, что именно эту расписку она составляла собственноручно.
Статья 431 ГК РФ, предусматривающая толкование договора, указывает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае его неясности условия договора устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания расписки следует, что деньги Шашкиной О.Л. получены «за дом», то есть вместо дома Шашкина О.Л. получает деньги.
Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В данном случае требования указанной выше нормы закона сторонами выполнены в полном объеме. Так же выполнено и другое существенное условие договора, это цена имущества, предусмотренная п.1 ст.555 ГК РФ.
Из сведений, содержащихся в расписке, усматривается, что между сторонами была достигнута договоренность о продаже жилого дома за 4 тысячи долларов США.
Удовлетворяя исковые требования, судом не могут быть прияты во внимание доводы ответчиков о том, что дом они не продавали, а только предоставили его во временное пользование.
Так, из содержания расписки и толкования её содержания не усматривается о предоставлении домовладения во временное пользование и получения за это денежных средств. В данной расписке достоверно точно указано, что деньги Шашкина получила «за дом».
В соответствии с законодательством РФ при заключении договора найма жилого помещения сторонами должен быть предусмотрен порядок, сроки заключения договора, сроки и сумма оплаты. Ни одно из указанных условий в расписке не содержится. Кроме этого, в расписке не имеется и других существенных условий, таких как оплата коммунальных услуг и других платежей, обязанность по осуществлению ремонта.
Согласно доверенности от 19.07.2006 года, выданной ответчицей на имя Шашкину В.И., удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа, следует, что ответчица уполномочивает истца представлять её интересы во всех административных, государственных учреждениях по вопросу оформления всех необходимых документов на долю земельного участка и долю жилого дома, а также продать от её имени объекты недвижимости.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус Д.., подтвердил, что Шашкина О.Л. давала доверенность именно на продажу жилого дома, а не на право проживания. Ответчице разъяснялись последствия составления доверенности на продажу, а также ей разъяснялось право на отмену доверенности. Однако, с заявлением об отмене доверенности Шашкина О.Л. никогда не обращалась.
Ее доводы о том, что она не была осведомлена о том, какую именно доверенность она оформила, полагая, что это связано только с правом пользования домом, суд не принимает ко вниманию, поскольку достоверно установлено, что Шашкина О.Л. в установленном порядке была ознакомлена с текстом доверенности, оплатила услуги по оформлению, о чем имеется ее подпись в регистрационной книге нотариуса (л.д.37-38), никогда не оспаривала ее, лишь после обращения истца с настоящим иском в суд, Шашкина О.Л. стала утверждать, что доверенность оформлена ошибочно на право распоряжения имуществом, вместо права проживания и пользования домом.
Не принимая эти доводы, суд исходит из того, что противоречат установленным по делу доказательствам и, фактически являются позицией стороны по делу - ответчика Шашкиной О.Л. с целью всячески воспрепятствовать истцу в защите его прав и интересов.
Аналогично установленному выше обстоятельству являются и показания свидетелей Л., допрошенного по инициативе Шашкиной О.Л. и пояснившего, что ему из объявления на автобусной остановке в 2003 году стало известно, что продается дом под слом на стройматериалы, приехав, он увидел шифер, двери, рамы и другие стройматериалы, с тех пор, он и познакомился с Шашкиной О.Л., он не женат, она не замужем, «девушка понравилась».
Суд критически относится к показаниям этого свидетеля, как данным лицом, с которым сторона находится в близких отношения, то есть свидетель Л. заинтересован в исходе дела не в пользу истца.
Таким образом, из содержания выше указанных документов и пояснений нотариуса следует, что ответчик имела намерение продать, принадлежащее ей и её сыну недвижимое имущество, и целью сделки являлась именно купля-продажа жилого дома, а не предоставление его во временное пользование.
Наличие у ответчика намерения о продаже жилого дома подтверждается также и тем, что после получения денег ни Шашкина О.Л., ни её сын Шашкин И.С. никогда, начиная с 2006 года, не предъявляли претензий и требований о возврате дома и выселения из него.
Другим доказательством тому, что ответчики знали об отчуждении жилого дома, является заявление от 19 мая 2010 года, адресованное в различные государственные учреждения, и имеющееся в материалах гражданского дела на Л.Д. 58, в котором указано о прекращении всех действий, связанных с оформлением и переоформлением документов на землю и домовладение, принадлежащих ответчикам в равных долях в связи с недоверием и окончанием срока доверенности, выданной на имя истца.
Суд, находит исковые требования Шашкина В.И. подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из того, что Шашкина О.Л. фактически действовала не только в своих интересах, но и в интересах своего сына - Шашкина И.С. относительно недвижимого имущества в целом, то есть всего дома, а именно: написала расписку «за дом» более трех лет назад, оформила доверенность, оплатила налоги.
При этом суд учитывает, что на момент вступления в наследство ответчиков - Шашкиной О.Л. и ее сына Шашкина И.С. на открывшееся наследство в виде спорного дома, оставшегося после смерти Ша., последовавшей в 1994 году - мужа Шашкиной О.Л. и отца Ша. во первых - среди круга наследников - семьи Шашкиных имелась договоренность о разделе имущества, так как родители умершего и его дочь отказалась от своей части имущества в пользу Шашкиной О.Л. и Ша., а во вторых, само наследование для Ша. возникло в 1994 г., то есть когда он был ребенком, эти обстоятельства установлены из свидетельства на л.д. 11 Т.1. именно последнее обстоятельство по мнению суда, и является значимым для установления факта того, что Шашкина О.Л. всегда действовала единолично, не только в своих интересах, но и в интересах своего сына, считая этот интерес единым.
При этом, никогда ее действия по распоряжению имуществом со стороны ее сына не были оспорены.
Более того, 15.10.2010 г., то есть в период рассмотрения настоящего спора сыном Шашкиным И.С. была оформлена судебная доверенность на свою мать - Шашкину О.Л. правом передоверия всех своих прав стороны по делу (л.д.132 Т.1).
Не может служить основанием к отказу в иске довод ответчиков Шашкиных о том, что спорный жилой дом в настоящее время является муниципальной собственностью.
Из представленного Шашкиной постановления администрации города Сочи от 14 октября 2002 года № ( Л.д.63) «О предоставлении квартир в <адрес> <адрес> Шашкиной О.Л., Шашкину И.С. и др. в связи с отселением из зоны Бзугинских очистных сооружений» видно, что ответчикам были предоставлены две однокомнатные квартиры в выше указанном доме. Согласно п.3 данного постановления Шашкина и её сын обязаны были в месячный срок осуществить снос, принадлежащего им дома. Пунктом 4 установлено, что в случае неисполнения п.3 постановления, обязанность по сносу дома возлагается на УЖКХ администрации г.Сочи за счет средств собственников дома, после чего предоставив акт сноса в БТИ.
Как следует из материалов дела по состоянию на 18 июля 2006 года, постановление администрации исполнено не было и это обстоятельство подтверждается не только сведениями, содержащимися в исторической справке, но и пояснениями самой ответчицы.
Таким образом, зная о необходимости сноса жилого дома, ответчики не только не исполнили постановление администрации города Сочи, получив при этом квартиры, но еще и произвели его отчуждение, то есть злоупотребили своим правом, желая обогатиться. В связи с чем суд критически относится к пояснениям ответчиков о том, что они желали снести дом и не желали его продавать. При этом Шашкина О.Л. суду также указала на то, что если бы истец в доме не проживал, то она продала его по частям. Так же суд учитывает и то обстоятельство, что впредь до 2010 года ответчики производили уплату налогов за домовладение.
Не заслуживают внимания возражения представителя администрации города Сочи в том, что за истцом не может быть признано право собственности, поскольку спорный жилой дом на основании постановления администрации города Сочи от 14.10.2002 года подлежит сносу.
В материалах дела имеется ответ правового управления администрации города Сочи на обращение Шашкиной О.Л. ( Л.д. 136-137). Из данного ответа следует, что, действительно, « согласно постановлению Главы города Сочи № 603/26 от 14 октября 2002 года «О предоставлении квартир в <адрес>-Б по <адрес> Шашкиной О.Л., Шашкину И.С. и др. в связи с отселением из зоны Бзугинских очистных сооружений» Шашкину И.С. и Шашкиной О.Л. предписано в месячный срок после выхода постановления произвести снос дома «№ по <адрес> в <адрес>. В случае неисполнения указанной обязанности по сносу дома управление жилижно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Сочи обязано произвести снос дома за счет средств собственников дома и предоставить акт о сносе дома».
Далее, как видно из указанного ответа, в связи с тем, что домовладение не снесено, « в настоящее время действующим законодательством не предусмотрено право органов местного самоуправления осуществлять снос объектов недвижимости, в отсутствие необходимых на них прав».
«Таким образом, в настоящее время у администрации города Сочи отсутствуют полномочия необходимые для исполнения постановления Главы города Сочи от 14 октября 2002 года № в части сноса <адрес>, в связи с чем необходимо самостоятельно исполнить требования, содержащиеся в указанном постановлении».
Однако, администрацией города Сочи до настоящего времени не только не исполнено на протяжении более 8 лет указное выше постановление, но и не было подано в суд заявление ни о сносе домовладения, ни о выселении из него, проживающих граждан.
Согласно сведений Филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» ( л.д.9 том 2) в настоящее время в материалах инвентарного дела имеются сведения о правообладателях спорного домовладения, которыми являются Шашкиной О.Л. и Шашкину И.С.. Как следует из данного ответа исключение жилого дома в соответствии с постановлением Главы города Сочи возможно только после получения акта о сносе, который до настоящее время к ним не поступал. Согласно, проведенному 27.06.2010 года обследованию по <адрес> имеется жилой дом.
Более того, принимая решение об удовлетворении требований, суд учитывает, что жилой <адрес> в г.Сочи не является самовольной постройкой, поскольку имеется свидетельство о праве на наследство по закону от 05.08.1994 года, зарегистрированное в установленном на тот период порядке и, которое до настоящего времени никем не отменено.
Нашли свое подтверждение в судебном заседании доводы истца о том, что им понесены затраты по улучшению и благоустройству, приобретенного им дома.
Из заключения судебно-строительного эксперта М. видно, что с 18 июля 2006 года и по настоящее время в домовладении №а по <адрес> в <адрес> произошли изменения и улучшения, а именно:
- сделана пристройка литер «б» на бетонном фундаменте, из керамзитоблоков, с бетонным перекрытием;
- в помещении № 9 установлено новое санитарно-техническое оборудование;
- в помещениях первого этажа произведена замена пола;
- установлены новые окна;
- произведена замена трех дверных блоков;
- произведен ремонт печи, выполнена её облицовка плиткой;
- отремонтированы фасады дома;
-произведен ремонт электропроводки;
- установлены водомер, электросчетчик, и другие работы. Всего существенные улучшения дома были выполнены на сумму 795 962 рубля.
Кроме этого, судом установлено, что все обращения Шашкиной О.Л. и её сына Шашкина И.С. в администрацию города Сочи и другие инстанции возникли после того, как истец подал в суд настоящее исковое заявление.
По мнению суда, указанное обстоятельство свидетельствует о наличии конфликта и не желания возврата, полученных от истца денег, и желании любым способом воспрепятствовать истцу и членам его семьи узаконить, приобретенное жилое помещение, и это связано с тем, что истец не согласился на дополнительное увеличение условий ответчика по заключению сделки, связанных с объявлением в 2007 года города Сочи Олимпийской столицей 2014 года.
Оценив доказательства по делу, суд пришел к выводу о том, что, состоявшаяся сделка между сторонами является действительной, поскольку она не противоречит требованиям закона и в силу ст.218 ГК РФ за истцом должно быть признано право собственности на жилой дом.
При этом подлежат удовлетворению требования истца и в части признания его добросовестным приобретателем.
Так, по смыслу ст.302 ГК РФ добросовестность приобретателя характеризуется тем, что покупатель приобретает имущество возмездно, при этом покупатель не знал и не мог знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права на его отчуждение.
В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
При этом приобретатель может быть признан добросовестным при условии, что
сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки.
Как установлено в судебном заседании, о наличии постановления Главы города Сочи от 14.10.2002 года, истцу стало известно только после обращения в судебную инстанцию и данное постановление было предоставлено лично ответчиками Шашкиной О.Л. и Шашкиным И.С.
Указанное обстоятельство подтверждает тот факт, что приобретая в 2006 году жилой дом, истцу не было известно о наличии постановления Главы города Сочи. При этом Шашкиной были предоставлены подлинные документы на домовладение, в том числе и свидетельство о праве на наследство по закону от 05.08.1994 года. А поэтому Шашкин В.И. не знал и не мог знать о каких-либо правопритязаниях, в связи с чем он отвечает признакам добросовестного приобретателя.
Удовлетворяя требования истца, суд принимает во внимание мнение представителя Управления по вопросам прав семьи и детства администрации города Сочи, полагавшего о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку в настоящее время в домовладении проживают двое несовершеннолетних детей 06.11.2009 г.р. и 02.12.2004 г.р., и в случае отказа в иске - права указанных детей будут нарушены. При этом, как пояснил представитель управления, после обследования жилищно-бытовых условий по адресу <адрес>, в данном помещении созданы благоприятные условия для воспитания и проживания детей ( л.д.39 том 2).
Заслуживают внимания доводы истца о том, что другого недвижимого имущества у истца не имеется. Согласно справке из домоуправления, по месту регистрации в <адрес> истец не проживает, оплату за коммунальные услуги производит по фактическому месту жительства, то есть в <адрес>. Кроме этого, в материалах дела имеется копия доверенности от 15 мая 2007 года, которой истец уполномочивает свою бывшую супругу подарить своему сыну, 1/4 долю квартиры, собственником которой он являлся.
В силу выше изложенного суд пришел к выводу, что права истца должны быть защищены настоящим решением.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шашкину В.И. удовлетворить.
Признать действительным договор купли-продажи жилого <адрес> в <адрес>, заключенный 18.07.2006 года, между Шашкину В.И. и Шашкиной О.Л., признав при этом Шашкину В.И. добросовестным приобретателем.
Признать за Шашкину В.И. право собственности на жилой <адрес> литер «Б» и литер «Б2» ( по тех. паспорту), состоящий из 2-х этажей общей площадь. 57,7 кв.м. по <адрес>, обязав Сочинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в г.Сочи зарегистрировать указанное выше недвижимое имущество на праве собственности на Шашкину В.И..
Решение в 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд.
Председательствующий: И.Г. Клименко
Решение на момент публикации не вступило в законную силу