К делу №2-468/2011
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации12 апреля 2011 года Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего Н.А. Волковой
при секретаре Н.А. Феськовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сочи к Макарову И.Р., Абдулатипову С.А. о сносе самовольной постройки
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском, в котором просит обязать Макарова И.Р. и Абдулатипова С.А. осуществить снос самовольно возведенной постройки-капитального четырехэтажного строения размером в плане 31,0x17,5 м., возведенное на земельном участке площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что МУ «Земельная инспекция города Сочи» в порядке проведения обследования земельного участка в селе Краевско-Армянское, по <адрес>, Хостинского района города Сочи, выявлен факт отклонения проводимых строительных работ от согласованной проектной документации. Земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером № в селе Краевско-Армянское по <адрес> находится в общей долевой собственности у Макарова И.Р. (1/2 доли) и Абдулатипова С.А. (1/2 доли), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 декабря 2009 года серии № и № Разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства. Категория земель - земли населенных пунктов. Участок огорожен. На указанном земельном участке Макарову И.Р. и Абдулатипову С.А. разрешено строительство трехэтажного жилого дома площадью застройки 500 кв.метра, разрешение на строительство от 05.04.2010 № №, фактически возведено четырехэтажное с мансардой строение, размерами в плане 31,0x17,5 м., площадью застройки 542,5 м. В ходе изучения проектной документации установлено, что Макаров И.Р. и Абдулатипов С.А. выполняют работы с отклонением от согласованного проекта, а именно превышением этажности и площади застройки на 42,5 кв.м., а так же без государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, установленной ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В результате обследования вышеуказанного земельного участка МУ «Земельная инспекция города Сочи» составлен акт обследования земельного участка в натуре от 13 января 2011 года. Факт возведения объекта капитального строительства подтверждается так же фотоматериалом. Пунктом 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Пункт 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень объектов капитального строительства, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе. Согласно указанного выше перечня, проектная документация объектов капитального строительства, площадь которых превышает 1500 кв.м. подлежит государственной экспертизе.В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии со статьей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу пункта 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают в том числе органы местного самоуправления. Пунктом 1 статьи ^222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). В соответствии с пунктом 2 той же статьи последствием, то есть санкцией за данное правонарушение, является отказ признания права собственности за застройщиком и снос самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.Данная правовая позиция выражена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П. Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены подпунктом 26 пункта 1 статьи 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи. Статьёй 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могу выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушении прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявления настоящего иска.
Макаров Р.И.. Абдулатипов С.А. иск не признали, мотивируя тем, что они являются сособственниками земельного участка площадью 2 000 кв.м. по <адрес> Хостинского района города Сочи категория земель земли населенных пунктов -для индивидуального жилищного строительства. До начала осуществления строительства объекта недвижимости, в отношении которого администрацией города заявлен иск о сносе, ими заказаны, оплачены и получены документы, в частности градостроительный план земельного участка, проект индивидуального жилого дома, на основании которых 05 апреля 2010 года администрацией выдано разрешение № на строительство трехэтажного с техподпольем и чердаком индивидуального жилого дома общей площадью 1 866,80 кв. метра, при этом в указанную площадь площади техподполья и чердака не включены. В соответствии с разрешением на строительство ими произведено строительство индивидуального жилого дома на праве общей долевой собственности. Жилому дому присвоен почтовый адрес. Впоследствии произведен реальный раздел дома и зарегистрировано право каждого из них на помещения жилого дома с техподпольем и чердаком. Каких-либо отступлений от проекта и разрешения на строительство ими не допускалось. Права администрации или иных лиц возведенным жилым домом не затронуты.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, считает иск необоснованным и не подлежащими удовлетворению.
Так, как установлено судом из иска и пояснений в ходе судебного разбирательства представителя администрации города Сочи администрацией г.Сочи определено основание предъявления настоящего иска - наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных ст.222 Гражданского кодекса РФ и в обоснование этого указано, что Макаров И.Р. и Абдулатипов С.А. выполняют работы с отклонением от согласованного проекта, а именно превышением этажности и площади застройки на 42,5 кв.м., а так же без государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, установленной ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь объекта капитального строительства превышает 1 500 кв. метра.
Как установлено судом и следует из материалов дела земельный участок площадью 2 000 кв.м. по <адрес> Хостинского района города Сочи категория земель земли населенных пунктов -для индивидуального жилищного строительства, принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле Макарову И.Р. и Абдулатипову С.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 07 декабря 2009 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 декабря 2009 года (л.д.11-12).
Как установлено судом из документов, представленных по запросу суда Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, до начала осуществления строительства объекта недвижимости, в отношении которого администрацией города заявлен иск о сносе, Макаровым И.Р. и Абдулатиповым С.А. заказаны, оплачены и получены документы, в частности градостроительный план земельного участка, проект индивидуального жилого дома, на основании которых 05 апреля 2010 года администрацией выдано разрешение № на строительство.
Выдавая разрешение на строительство администрация, по мнению суда, в силу требований статей 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ подтвердила соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и предоставила застройщикам право осуществлять строительство.
При этом при выдаче разрешения на строительство администрацией у Макарова И.Р. и Абдулатипова С.А. не истребовалась государственная экспертиза проектной документации, что позволяет суду прийти к выводу, что доводы в настоящее время в обоснование иска об отсутствии государственной экспертизы проектной документации, несмотря на то, что площадь объекта капитального строительства превышает 1 500 кв. метра, необоснованны.
Более того, сама ссылка на необходимость получения заключения государственной экспертизы проектной документации на основании ст.49 Градостроительного кодекса РФ является необоснованной, поскольку в силу ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ ограничение площади -1 500 кв. метра при превышении которой требуется государственная экспертиза проектной документации, касается лишь отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, а так же отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, которые предназначены для осуществления производственной деятельности …
Судом же установлено, что спорный объект капитального строительства является индивидуальным жилым домом и к указанным объектам не относится.
Так же администрация, обосновывая иск, ссылается на превышение разрешенной этажности объекта капитального строительства, а именно, что фактически возведено четырехэтажное капитальное строение с мансардным этажом вместо чердака, увеличена высота первого этажа с разрешенной 180 см до 250 см.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований …
Факт превышенияразрешенной этажности объекта капитального строительства, увеличение высоты первого этажа с разрешенной 180 см до 250 см истец подтверждает лишь своими доводами и представленным актомобследования земельного участка в натуре МУ «Земельная инспекция города Сочи» от 13 января 2011 года.
Вместе с тем, указанный актсоставлен специалистом земельной инспекции, то есть не обладающим специальными познаниями в области строительства.
Судом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству в силу требований ч.3 ст.79 ГПК РФ и в совокупности с другими доказательствами позволяет прийти к выводу что доводы администрации не нашли своего подтверждения.
Так, администрация, ссылаясь на превышение этажности объекта капитального строительства, указывает, что Макаровым И.Р. и Абдулатиповым С.А. вместе чердака возведен мансардный этаж, в силу чего имеется отступление как от проекта, так и разрешения на строительство, выданного на возведение трехэтажного с техподпольем и чердаком индивидуального жилого дома.
Вместе с тем, как видно из проекта (л.д.25), в спорном жилом доме предусмотрено устройство чердака с естественной инсоляцией -два круглых чердачных окна.
Как видно из фотоматериала, представленного администрацией в обоснование иска, в жилом доме присутствуют два окна в чердачном этаже, при этом то обстоятельство, что вместо круглых оконных проемов установлены квадратные оконные проемы и большего размера, по мнению суда, не позволяет прийти к выводу, что возведен еще один жилой мансардный этаж и что имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Кроме того, согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности 16 декабря 2010 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Макарова И.Р. и Абдулатипова С.А. по 1/2 доле на жилой дом Литер А этажность 3+чердак, подземная этажность -техподполье, расположенный по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес> (л.д.29-30).
Как видно из представленного суду соглашения о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом <адрес> Хостинского района г.Сочи 12 февраля 2011 года произведен реальный раздел жилого дома с прекращением права общей долевой собственности (л.д.44).
Из текста данного соглашения так же видно, что произведен раздел помещений жилого дома и чердака, но никак не жилых помещений мансардного этажа.
Указанное соглашение прошло государственную регистрацию 07 марта 2011 года (л.д.36-43).
Так же необоснованна ссылка администрации в обоснование иска как на наличие признаков самовольного строительства - превышение высоты первого этажа со 180 см до 250 см., поскольку как установлено судом указанная ссылка касается подземной этажности- техподполья, а действующим законодательством предельные размеры высоты подземной этажности не нормируются.
В обоснование иска администрация так же ссылается на превышение площади застройки объекта капитального строительства на 42,5 кв. метра.
Указанное обстоятельство ничем, кроме как представленным актом МУ «Земельная инспекция города Сочи», который, как указано судом выше, составлен специалистом земельной инспекции, не обладающим специальными познаниями в области строительства, администрацией не подтверждается.
Вместе с тем, даже в случае наличия такого рода превышения площади застройки на 42,5 кв. метра, указанное обстоятельство не может являться основанием к удовлетворению требования о сносе индивидуального жилого дома полностью, как это заявлено в иске.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц…
Статьей 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Таким образом, ответчики, как сособственники земельного участка имели право на возведение на нем объекта недвижимости, с учетом того, что до начала такого строительства ими было получено разрешение на строительство.
Администрацией не представлено доказательств, каким образом нарушаются права и законные интересы органа исполнительной власти строительством объекта индивидуального жилищного строительства на принадлежащем ответчикам на праве собственности земельном участке.
Доказательств того, что строительство жилого дома с увеличением площади застройки на 42,5 кв. метра произведено за границами земельного участка, принадлежащего ответчикам, суду не представлено.
Не содержится указания на нарушение правил землепользования и в представленном суду актеобследования земельного участка в натуре от 13 января 2011 года МУ «Земельная инспекция города Сочи»,который в этом случае является надлежащим доказательством, поскольку составлен специалистом в области контроля за землепользованием (л.д.8).
Из текста указанного акта усматривается, что Макаровым И.Р. и Абдулатиповым С.А. объект капитального строительства возведен на принадлежащем им земельном участке площадью 2 000 кв. метра.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Совокупность исследованных доказательств дает суду основание сделать вывод, что индивидуальный жилой дом возведен на земельном участке, предоставленном для этих целей, с получением необходимых разрешений и наличия нарушений градостроительных и строительных норм и правил, которые могли быть признаны существенными, судом не установлено, доказательств обратного администрацией города Сочи суду не предоставлено.
И поскольку ни одного из перечисленных в ст.222 Гражданского кодекса РФ признаков самовольного строения спорное строение не имеет, соответственно, возложение на Макарова И.Р. и Абдулатипова С.А. обязанности по сносу жилого дома <адрес> Хостинского района г.Сочи не основано на законе.
Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела право собственности Макарова Р.И. и Абдулатипова С.А. на помещения жилого <адрес> Хостинского района г.Сочи прошло государственную регистрацию 07 марта 2011 года.
В силу ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации.
А поскольку судом не установлено наличие признаков самовольной постройки в отношении объекта недвижимости и не принято решение о его сносе, соответственно и оснований к аннулированию государственной регистрации права не имеется, как об этом дано разъяснение в п.23 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Администрации города Сочи в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий: Н.А. Волкова
На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.