К делу № 2 - 271/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 апреля 2011 года Хостинский районный суд гор. Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего Клименко И.Г.
при секретаре Любарской Е.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Карнаух А.А. к Демешко С.Д. о признании права общей долевой собственности, определении порядка пользования, взыскании судебных расходов и по иску Демешко С.Д. к Карнаух А.А. о признании недействительным /ничтожной/ сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Карнаух А.А. обратилась в суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на 1/2 долю в жилом доме площадью 603,7 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> в виде 1/2 первого этажа справа относительно входной двери с <адрес>, 1/2 второго этажа справа относительно входной двери с <адрес>, полностью четвертый этаж выстроенного жилого дома примерной площадью 300 кв.м. Также она просила обязать Федеральную регистрационную службу отдел по г. Сочи аннулировать регистрационную запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязать эту же службу зарегистрировать за ней право собственности на 1/2 долю в жилом доме общей площадью 603,7 кв.м., расположенном: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>. Истец также просила взыскать судебные расходы по делу.
В ходе судебного разбирательства Каранух А.А. увеличила исковые требования и просит обязать Федеральную регистрационную службу отдел по г. Сочи аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за Демешко С.Д., признать за ней 5/8 долей в праве собственности на следующие изолированные помещения общей площадью 352,7 кв.м. путем выдела их в натуре в незавершенном строительством объекте, расположенном в <адрес> г. Сочи: литер А1 (цокольный этаж) - № 8,7 (общая площадь 54,5 кв.м.), литер А (первый этаж) - № 15,16,17, 18,10,11, 12, 13,14 (общая площадь 146,4 кв.м.), литер А 2 (мансардный этаж) - № 31, 32,33,34,35,36,37,38 (общая площадь 151,8 кв.м.), признать за истцом и ответчиком право общей долевой собственности на места общего пользования площадью 60,8 кв.м. в прямо пропорциональных долях; обязать Федеральную регистрационную службу отдел по г. Сочи зарегистрировать за Карнаух А.А. право собственности на указанные выше помещения общей площадью 352,7 кв.м., расположенных в <адрес> г. Сочи Хостинского района г. Сочи, а также на объект общей долевой собственности, взыскать с ответчика судебные расходы в размере 154 998 руб.
Карнаух А.А. мотивировала свои исковые требования тем, что 1.09.2007 г. она заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве индивидуального жилого дома. По условиям договора ответчик - Дольщик - 1 предоставлял земельный участок, находящийся у него в аренде, а истец - Дольщик -2 обязался на данном участке выстроить 4-х этажный жилой дом общей площадью не менее 600 кв.м. Кроме возведения ИЖС Дольщик-2 должен обеспечить строение подачей газа, канализацией, электричеством, водой, а также оплатить услуги проектировщика ландшафта земельного участка. Стоимость строительства составляет 12771000 руб., размер вклада Дольщика -1 утвержден в сумме 5547000 руб., Дольщика - 2 - в сумме 7 224 000 руб. Моментом сдачи дома является подписание акт о вводе в эксплуатацию уполномоченным на то органом, после этого ответчик - Дольщик - 1 передает 1/2 долю Дольщику -2. Истец исполнил свои обязательства по договору - построил капитальное жилое строение из 4-х этажей,
расположенное по адресу: г. Сочи, <адрес>. Общестроительные работы по дому выполнены на 67 %, хотя по условиям договора истец должен был произвести строительные работы до готовности в 66,5 %. К дому подведены газовый трубопровод, канализация, в полном объеме выполнены технические условия по электроснабжению объекта. Сроки строительства дома, установленные договором - 14 месяцев, истцом выдержаны. Однако получив технический паспорт на жилой дом, Демешко С.Д. зарегистрировал свое право собственности на указанный объект недвижимости. От передачи ей документов для регистрации права собственности истца на 1/2 долю дома ответчик уклоняется. В ходе исполнения договора ответчик вносил в проектную документацию изменения на свое усмотрение. Истец с учетом изменений проекта фасада приобрел 100 % необходимых материалов для отделки фасадов, доставил их на спорный дом, но на этом этапе ответчик стал чинить препятствия истцу, сменил замки на объекте, не впускал ни рабочих, ни истца. Ввиду увеличения строительных объемов истцом затрачено 8 648 000 руб. на жилое строение, что на 1424000 руб. больше, чем предусматривалось договором. Исходя из увеличения своих затрат на неотделимые улучшения общего имущества истец полагает, что имеет право на соответствующее увеличение своей доли до 5/8 и передачу ей в собственность путем выдела в натуре изолированных помещений. Также истец указывает, <данные изъяты>, сейчас она вынуждена жить в съемных квартирах, тогда как ответчик продал часть помещений посторонним лицам.
Демешко С.Д иск не признал и предъявил иск о признании недействительной (ничтожной) сделки - договора долевого участия в строительстве жилого дома от 01.09.2007 г., заключенного между ним и Карнаух А.А. Дело по иску Демешко С.Д. к Каранух А.А. объединено в одно производство с делом по иску Карнаух А.А. к Демешко С.Д. Свои исковые требования Демшеко С.Д. мотивировал тем, что 1.09.2007 г. между ним и Карнаух А.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома на принадлежащем ему в пользовании (аренде на 49 лет) земельном участке <адрес> Хостинского района г. Сочи. Цель использования земли - индивидуальное жилищное строительство. На момент заключения сделки была разработана и утверждена в соответствии с законом проектная документация, а также было получено разрешение на строительство. Согласно данного договора истец именуется «Дольщик-1», исполняющий функцию «Заказчика», а ответчик - «Дольщик-2». Согласно п. 1.7 договора стороны установили, что отношения участников долевого строительства Дольщика-1 и Дольщика-2, не урегулированные договором, регламентируются законодательством РФ, в том числе: Гражданским кодексом, федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214 - ФЗ от 30.12.2004 г. Ссылки на данный закон как на основополагающий при урегулировании всех правоотношений между сторонами сделки имеются в других пунктах договора от 01.09.2007 г., начиная с его названия - п.1.2; п.1.6.1; п. 2.1; п. 2.9; п.5.2. В то же время по субъектному составу договора долевого участия в строительстве согласно указанному федеральному закону № 214 - ФЗ от 30.12.2004 г. застройщиком, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома может быть только юридическое лицо независимо от его организационно - правовой формы, в противном случае сделка является не соответствующей закону с момента ее заключения (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ. В данном случае, поскольку и истец, и ответчик являются физическими лицами, они не могли заключать договор о долевом участии в строительстве на условиях, регламентируемых названным выше федеральным законом № 214 - ФЗ от 30.12.2004 г. С учетом буквального толкования совершенной сделки и действительной общей воли сторон с учетом цели договора данная сделка больше подходит под договор простого товарищества. Истец, имея в пользовании земельный участок для индивидуального жилищного строительства мерою 330 кв.м., обладая проектной документацией, разрешением на строительство, частично деньгами и уже выполненными работами по проекту, включил все это в качестве вклада в совместную деятельность по завершению начатого строительства, при этом ответчик выступил в качестве партнера, внесшего денежные средства в завершение строительства дома также в качестве вклада. Пункты договора - 1.8-1;10;2.1;1.3;3.7 согласовывают существенные условия сделки простого товарищества, которые следуют из закона. Но и в данном случае сделка является недействительной (ничтожной), поскольку по субъектному составу сторонами простого товарищества могут быть только юридические лица, либо индивидуальные предприниматели, коими ни истец, ни ответчик не являются.
Представитель администрации Хостинского района просит оставить иск на усмотрение суда, поскольку имущественные отношения сторон в данном споре не затрагивают интересы администрации.
Представитель Управления по вопросам семьи и детства просит иск Карнаух А.А. удовлетворить.
Суд, выслушав стороны, исследовав представленные ими доказательства, заслушав эксперта, находит, что исковые требования Карнаух А.А. подлежат удовлетворению частично, а в удовлетворении исковых требований Демешко С.Д. следует отказать.
К такому выводу суд приходит по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, 1.09.2007 г. между Демешко С.Д. и Карнаух А.А. заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома (т. 2 л.д. 7-14). Согласно условиям договора строительство дома должно производиться на земельном участке <адрес> г. Сочи площадью 330 кв.м., предоставленном Демешко С.Д. в аренду сроком на 49 лет на основании постановления администрации Хостинского района г. Сочи от 17.10.1996 г. № для индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 2.1 указанного договора Карнаух А.А. обязуется построить на указанном выше участке за свои собственные средства жилой дом общей площадью не менее 600 кв.м. в 4 этажа, а Демешко С.Д. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства Карнаух А.А.
Согласно п. 1.3 договора объект долевого строительства - жилые и нежилые помещения жилого дома, подлежащие передаче участникам долевого строительства, каждый из объектов (объект долевого строительства № 1 и объект долевого строительства № 2) является 1/2 долей выстроенного жилого дома.
Согласно п.3.3 цена договора составляет 12771000 руб., в указанную сумму входят 5547000 руб., вложенные Демешко С.Д. и 7224000 руб., вкладываемые Карнаух А.А.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд полагает, что договор, заключенный сторонами, является договором о совместной деятельности, то есть договором простого товарищества, предусмотренным ст. 1041 ГК РФ. В силу указанной нормы закона двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Как достоверно установлено судом, при заключении договора стороны имели определенную цель - строительство жилого дома как объекта общей долевой собственности.
Как и предусмотрено положениями ст. 1042, 1043 ГК РФ стороны определили, каковы будут их вклады в общее дело, каковы будут их доли в общем имуществе товарищей.
Суд не может согласиться с утверждением ответчика, что правоотношения, возникшие между сторонами, регулировались законом № 214 - ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действительно, оспариваемый договор назван сторонами как «договор долевого участия в строительстве жилого дома», и сам текст договора содержит ссылки на указанный закон. Однако в силу п. 4 указанного закона № 214 - ФЗ по договору о долевом участии в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом… и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию…передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект…
В данном случае действительная воля сторон была направлена на строительство не многоквартирного, а индивидуального жилого дома. Именно для ИЖС Демешко С.Д. был предоставлен земельный участок, разрешение было выдано на строительство индивидуального жилого дома, зарегистрировал свое право собственности Демешко С.Д. на индивидуальный, а не многоквартирный жилой дом. Очевидно, что стороны оспариваемого договора не являлись «застройщиком» и «участником долевого строительства», а обе стороны были полноправными партнерами, вложившими в строительство свои вклады и предполагавшими получить доли в общем имуществе.
Ссылка истца по второму иску, что и в этом случае сделка является недействительной (ничтожной), поскольку по субъектному составу сторонами простого товарищества могут быть только юридические лица, либо индивидуальные предприниматели, основана на неправильном толковании закона. Такое требование п. 2 ст. 1041 ГК РФ законом не установлена ни специальная дееспособность, ни специальная правоспособность сторон договора простого товарищества.
Таким образом, поскольку не имеется оснований считать заключенный сторонами договор недействительным (ничтожным), других доводов для признания договора таковым в настоящем судебном разбирательстве Демешко С.Д. не привел, положения этого договора должны исполняться сторонами надлежащим образом.
Как установлено судом, Карнаух А.А. принятые на себя обязательства по строительству дома в установленный договором срок выполнила. По заключению судебной комплексной строительно - технической экспертизы № от 18.11.2009 г. (т. 3 л.д.8), на земельном участке возведен четырехэтажный жилой дом, находится в стадии незавершенного строительством объекта и состоит из цокольного, двух наземных и мансардного этажей. Факт возведения дома не оспаривается сторонами и подтверждается также техническим паспортом (т. 2 л.д. 82-94).
Согласно ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательств.
В силу указанной нормы закона, ст. 218 ГК РФ, п. 1.3 договора у Демешко С.Д. и Карнаух А.А. возникло право общей долевой собственности на новую вещь, созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Согласно п. 4.1 договора Демешко С.Д. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязан передать объект долевого строительства № 2 (1/2 долю выстроенного жилого дома) Карнаух А.А.
22.07.2008 г. Демешко С.Д. зарегистрировал только за собой право собственности на спорный объект недвижимости, получив свидетельство о регистрации права (т. 3 л.д.106)
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Демешко С.Д. не выполнил взятые на себя обязательства по передаче 1/2 доли дома истцу, хотя у Карнаух А.А. также возникло право общей долевой собственности на тот же объект недвижимости, поэтому суд аннулирует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2008 г. № о регистрации права собственности Демешко С.Д. на жилой дом общей площадью 603,7 кв.м. литер А, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>
Вместе с тем, суд, определяя доли сторон в праве общей долевой собственности, не находит оснований для удовлетворения требования Каранух А.А. о признании за ней права собственности на 5/8 долей дома с учетом ее затрат на неотделимые улучшения общего имущества.
Суд, следуя указаниям кассационной инстанции (т. 3 л.д. 145-147), отменившей предыдущее решение по настоящему делу, исследовал вопрос о размере финансовых затрат сторон, связанных со строительством объекта недвижимости. Как следует из заключения эксперта ФИО13 от 23.03.2011 г. (т. 4 л.д. 75 ) стоимость затрат на строительство дома, расположенного по <адрес> г. Сочи составляет 13 264 938 руб., при этом доли сторон по стоимости, фактически внесенной в строительство, составляли: Демешко С.Д. - 42/100, Карнаух А.А. - 58/100. Будучи допрошенной в суде эксперт пояснила, что если исключить из стоимости затрат Карнаух А.А. сумму в 840 098 руб., которая подтверждена платежными документами, вызывающими сомнения, доля Демешко С.Д. в доме будет составлять 45/100, а доля Карнаух А.А.- 55/100.
Однако в силу п. 1.3 договора, заключенного сторонами, объекты долевого строительства передаются сторонам в равных долях - по 1/2. Исходя из положений договора - п. 3.7, п. 3.3 суд считает, что стороны при заключении договора определили свои доли в строящемся объекте недвижимости равными, независимо от размера вклада и изменения общей площади объекта недвижимости. Так как договор не содержит условий о возможности изменения долей сторон в зависимости от вклада каждой из сторон в образование и приращение имущества, суд, применяя положения ст. 245 ГК РФ, признает за Карнаух А.А. право на 1/2 долю в общем имуществе.
По этим же основаниям суд не может принять во внимание расходы, понесенные Демешко С.Д. на строительство дома после возникновения настоящего спора в суде.
Также суд полагает, что право собственности возникло у сторон на незавершенный строительством объект недвижимости со степенью готовности 67 %, так как по состоянию на 18.09.2009 г. степень его готовности составляла именно 67 %, что следует из заключения судебной комплексной строительно - технической экспертизы.
У суда также не имеется оснований для удовлетворения требований Карнаух А.А. о передаче ей путем выдела в натуре конкретных помещений в незавершенном строительством объекте, поскольку эти требования могут быть рассмотрены в рамках другого дела о выделе доли либо об определении порядка пользования общим имуществом, после регистрации ее права на спорный объект недвижимости.
Кроме того, отказывая в иске Демешко С.Д., суд принимает во внимание заявление Каранух А.А. о применении срока исковой давности. Оспариваемый Демешко С.Д. договор заключен 1.09.2007 г., иск о признании указанного договора недействительным (ничтожным) предъявлен 21.02.2011 г - по истечении 3 лет и 6 мес. В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применений части первой ГК РФ» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таки требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Требования Карнаух А.А. о возмещении судебных расходов подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ.
Также в соответствии с ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с Демешко С.Д. 38 299 руб. 97 коп. в пользу Сочинского отдела ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ - сумму, составляющую половину стоимости экспертизы, проведенной экспертами указанной организации, так как оплата за производство экспертизы им не произведена.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать право общей долевой собственности Карнаух А.А. и Демешко С.Д. на незавершенный строительством объект недвижимости - строение общей площадью 603, 7 кв.м. литер А, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, определив размер доли Карнаух А.А. 1/2, Демешко С.Д. 1/2 доля.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2008 г. № и выданное на основании данной записи 20 января 2009 года свидетельство о государственной регистрации права собственности Демешко С.Д. на жилой дом общей площадью 603,7 кв.м. литер А, расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, <адрес>
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Демешко С.Д. в пользу Карнаух А.А. 154 998 руб. в счет возмещения судебных расходов, а также в пользу ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы 38 299 руб. 97 коп.
В иске Демешко С.Д. отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд в течение 10 дней.
Судья подпись И.Г. Клименко
На момент публикации решение не вступило в законную силу.