РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 мая 2011 года №2-946/2011
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.
при секретаре МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представительства в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна», Оганесян С.А. о признании объекта недвижимости самовольным строением, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности и сносе и по встречному иску Оганесян С.А. о признании объекта недвижимости добросовестному приобретателю,
УСТАНОВИЛ:
Представительство в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - Территориальное управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна», Оганесян С.А. о признании объекта недвижимости самовольным строением, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности и сносе.
В обоснование своих требований при этом Территориальное управление указывает, что спорный объект недвижимости в виде незавершенного строительством капитального строения, принадлежащий на праве собственности ответчику Оганесян С.А., расположен на земельном участке в Хостинском районе города Сочи, при этом земельный участок является государственной собственностью.
Как указывает истец, изначально, а именно 6 февраля 2007 года, данный земельный участок был предоставлен на праве аренды юридическому лицу, а именно обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна». Однако при этом земельный участок был предоставлен в аренду не его собственником, то есть государством в лице надлежащего представителя, а иным лицом: государственным учреждением « Сочинский Национальный парк». При этом Сочинский Национальный парк был не вправе заключать данный договор аренды, в связи с чем решением арбитражного суда данный договор аренды признан недействительным в силу ничтожности.
В связи с указанными обстоятельствами, истец, предъявив настоящий иск, обосновывает свое требование тем, что спорное строение возведено на земельном участке, не предоставленном застройщику в установленном порядке. Кроме того, при возведении спорного строения обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» не было получено разрешения на ведение строительных работ. Истец полагает, что имеются все три признака самовольной постройки, которые указаны в пункте 1 ст. 167 ГК РФ.
В судебном заседании представитель Территориального управления настаивал на признании спорного строения самовольной постройкой, на аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности у ответчика Оганесян С.А. и понуждении второго ответчика, общество с ограниченной ответственностью «Фортуна», которое осуществило самовольную постройку, своими силами и средствами снести ее.
Представитель ответчика Оганесян С.А., не признав иск, в свою очередь предъявил встречное требование о признании спорного строения принадлежащим добросовестному приобретателю. Настаивая на удовлетворении встречного требования, представитель ответчика обосновывал его тем, что, приобретая спорный объект недвижимости в виде незавершенного строительством капитального строения, Оганесян С.А. действовал добросовестно, убедившись, что данный объект недвижимости на законных основаниях, на основании свидетельства о государственной регистрации права, принадлежит продавцу. При этом в его обязанности не входила проверка обстоятельств, связанных с наличием разрешения на строительство, поскольку, согласно закона, именно свидетельство о государственной регистрации права является единственным документом, подтверждающим законность прав на отчуждаемый объект. Помимо изложенного представитель ответчика указывает на то, что данная сделка является возмездной, в связи с чем, помимо изложенного, как полагает представитель ответчика, в соответствии со ст. 301-302 ГК РФ, требования Территориального управления удовлетворению не подлежат.
Представитель Федерального государственного учреждения «Национальный парк», просил суд о разрешении спора в соответствии с действующим законодательством, однако просил учесть, что, по его мнению, земельный участок до настоящего времени находится в законном пользовании общества с ограниченной ответственностью «Фортуна», а спорное строение на законных основаниях является собственностью ответчика Оганесян С.А., права которого, как законного собственника спорного строения, не могут быть нарушены.
Представитель администрации города Сочи, будучи надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, в суд не явился.
Суд, выслушав доводы представителей сторон, объяснения третьих лиц по делу, исследовав письменные доказательства, находит встречные требования Оганесян С.А. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, не усматривая при этом оснований для удовлетворения требований Территориального Управления.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Территориальное Управление, настаивая на признании спорного объекта недвижимости в виде строения, самовольным, вместе с тем не представила суду надлежащих и бесспорных доказательств, которые бы позволили настоящему суду принять решение об удовлетворении данного требования.
Из материалов настоящего дела следует, что 6 февраля 2007 года между Федеральным государственным учреждением «Национальный парк», действующим как арендодатель, и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна», действующим как арендатор, заключен договор аренды земельного участка площадью 0,65 га. Земельный участок расположен в Хостинском районе города Сочи и предоставлен указанному юридическому лицу в аренду на 49 лет. Данный договор в установленном порядке зарегистрирован в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается соответствующей отметкой на нем (л.д.205-211).
При чем статьей 26 Земельного кодекса РФ установлено, что права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом, разрешая спор, суд тщательно исследовал доводы истца по основному иску о том, что права общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на указанный земельный участок аннулированы, поскольку вышеназванный договор аренды земельного участка решением арбитражного суда признан недействительным в силу ничтожности.
Действительно, на л.д.169 имеется решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2010 года, которым данный договор аренды земельного участка признан недействительным в силу его ничтожности.
Однако, при этом данным решением Арбитражного суда, в удовлетворении требований прокурора, действующего в интересах Территориального Управления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки (то есть, в том числе, и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у Общества права аренды земельного участка) и понуждении общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» к возврату арендованного земельного участка данным решением суда отказано. Решение арбитражного суда вступило в законную силу после состоявшегося постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 24 сентября 2010 года, и является обязательным для настоящего суда.
В соответствии с п. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, на настоящий момент, как бесспорно установлено, право общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на аренду названного земельного участка не аннулировано и в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ является юридически действительным, и, более того, в истребовании данного земельного участка из пользования Общества отказано.
В связи с этим настоящему суду не представляется возможным сделать вывод о том, что спорное строение возведено на земельном участке, не предоставленном первоначальному застройщику, то есть Обществу, в установленном порядке. Доводы представителя Территориального управления о том, что по данному признаку и в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, спорное строение является самовольным - не основаны на фактических обстоятельствах.
Другим признаком самовольности постройки, согласно пункта 1 ст. 222 ГК РФ, является возведение строения с существенным нарушением градостроительных, а также строительных норм и правил. Представитель Территориального управления, указывая, что и по данному основанию спорное строение является самовольным, в подтверждение данного обстоятельства не представило суду ни одного доказательство, а также не ходатайствовало перед судом об оказании помощи в истребовании таких доказательств и назначении, например, судебно-строительной экспертизы.
Третьим признаком самовольности, согласно названной нормы закона, является отсутствие разрешения на ведение строительных работ. Истец указывает на наличие и этого признака относительно спорного объекта недвижимости.
При этом, действительно, суду не представлено доказательств в опровержение данных доводов истца. Однако отсутствие разрешения на строительство. Выдаваемое органом муниципальной власти, в данном конкретном случае само по себе не может служить основанием к удовлетворению заявленного требования о признании спорной постройки самовольной и ее сносе.
Принимая такое решение, суд также учитывает содержащееся на данный счет разъяснение в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». При этом данным пунктом предусмотрено, что при разрешении споров относительно самовольных построек, следует проверять, «допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку».
Таким образом, с учетом исследования совокупности доказательств в этой части, следует, что Территориальное управление не представило суду надлежащих и бесспорных доказательств о наличии оснований для удовлетворения одного из заявленных им требований: о признания спорной постройки самовольной.
Не подлежит удовлетворению и требование Территориального управления об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у ответчика Оганесян С.А. права собственности на спорную постройку.
Настоящему суду представлены надлежащие доказательства в подтверждение законности возникновения у Оганесян С.А. права собственности на данную постройку, в связи с чем и произведенная в Едином государственном реестре запись является законной и не подлежит аннулированию.
В силу пункта 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
При этом, поскольку настоящий суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению требований истца о признании спорной постройки самовольной, то следует, что право общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на спорный объект недвижимости в виде незавершенного строительством объекта возникло у него в силу пункта 1 ст. 218 ГК РФ. Данная норма закона предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Таким образом, осуществление регистрации возникновения у Общества права собственности на спорный объект недвижимости было осуществлено на законных основаниях, о чем Обществу было выдано свидетельство о государственной регистрации права 10 октября 2009 года ( л.д.201).
С этого момента Общество являлось законным собственником данного объекта недвижимости, а в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Как следует из материалов настоящего дела, Общество, воспользовавшись своими правами собственника, указанными в данной норме закона, приняло решение о продаже данного объекта недвижимости физическому лицу - гражданке Я..
В соответствии с п. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Из представленных доказательств следует, что сторонами по указанной сделке: купле-продаже объекта недвижимости от 14 октября 2009 года ( л.д.201), указанное требование закона было добросовестным образом исполнено, что подтверждается надлежащей копией свидетельства о государственной регистрации права на л.д.200.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ, вплоть до его отчуждения.
Следующая сделка по отчуждению данного объекта было совершена между физическими лицами, Я. и настоящим ответчиком по делу, Оганесян С.А. 9 ноября 2009 года. При этом переход права собственности также был зарегистрирован в регистрационном учреждении, что подтверждается надлежащим доказательством - свидетельством о государственной регистрации права от 9 ноября 2009 года ( л.д.199).
При этом, исследуя доказательства, представленные данным ответчиком по делу, суд пришел к выводу, что Оганесян С.А. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, которое в силу ст. 302 ГК РФ не может быть у него истребовано, в том числе и путем сноса этого строения.
Как следует из представленных доказательств, Оганесян С.А. приобрел по договору купли-продажи, то есть по возмездной сделке, данный объект недвижимости у надлежащего собственника, который имел свидетельство о государственной регистрации права. При этом данный объект недвижимости на период заключения данной сделки, то есть на 9 ноября 2009 года не был изъят из гражданского оборота каким- либо образом, в его отношении не имелось никаких обеспечительных мер, запрещающих заключение сделок, в том числе и купли-продажи, и регистрацию перехода права собственности на этот объект.
Действующим гражданским законодательством не предусмотрено никаких иных требований, которые бы должен соблюдать покупатель каких-либо объектов недвижимости: он должен лишь убедиться в законности прав продавца на данный объект недвижимости, уплатить за этот объект оговоренную сторонами денежную сумму и зарегистрировать переход права и возникновение права собственности за собой. Все эти действия Оганесян С.А. добросовестно выполнил, иных доказательств суду не представлено.
В этой связи не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о том, что Оганесян С.А. должен был проверить законность возведения постройки, в том числе потребовать разрешение, проектно - сметную документацию и т.д.. Оганесян С.А., как гражданин Российской Федерации, доверяя своему государству, был убежден, что государство на законных основаниях выдало продавцу Я. свидетельство о государственной регистрации права.
Более того, на момент заключения данной сделки, то есть на 9 ноября 2009 года имелся юридически законный, никем не оспоренный договор аренды земельного участка, расположенного под данным строением. При чем договор аренды к этому моменту уже действовал в течение более чем двух лет.
Таким образом, требование Оганесян С.А. о признании спорного объекта недвижимости принадлежащим ему, как добросовестному приобретателю, является законным и обоснованным. В силу изложенного, и в соответствии со ст. 138 ГПК РФ, у настоящего суда не имеется оснований к аннулированию записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у Оганесян С.А. права собственности на спорный объект недвижимости и сносе данного строения.
Иное разрешение спора явилось бы нарушением ст. 35 Конституции РФ, указывающей на то, что право частной собственности охраняется законом.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 218, 209, 552, 223, ст. 8 ГК РФ и ст.ст. 56 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Представительству в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна», Оганесян С.А. о признании объекта недвижимости самовольным строением, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности и сносе,
-отказать.
Признать объект незавершенного строительства общей площадью 666,1 кв. метр, степенью готовности 49 процентов, расположенный в городе Сочи, Нижнее - Сочинском лесничестве, квартал № выдел №, принадлежащим Оганесян С.А., как добросовестному приобретателю.
Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.