Дело №2-1000/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 мая 2011 года Хостинский районный суд города Сочи
Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре: Ягудиной С.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Абеляна А.Р. к ООО «ПрофАльянс» о понуждении к заключению договоров купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора и обязании к осуществлению государственной регистрации права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Абелян А.Р.обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ООО «ПрофАльянс» о понуждении к заключению договоров купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора и обязании к осуществлению государственной регистрации права собственности на земельный участок,в исковом заявлении и в судебном заседании истец указывает, что 20.02.2011 г. между ним и ООО «ПрофАльянс» был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Хостинского район, <адрес> и прилегающего земельного участка.В соответствии с условиями данного договора ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательства заключить с ним основные сделки, а именно договоры купли-продажи принадлежащих ответчику квартир №, расположенных в многоквартирном доме <адрес> гор. Сочи и квартир №, расположенных в доме <адрес> гор. Сочи. Все иные квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах, принадлежавшие на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, на основании постановления администрации города Сочи от 08.12.2010 г. № списаны и исключены из реестра объектов муниципальной собственности города Сочи, в связи с чем, единоличным собственником всех квартир выступает ответчик в лице ООО «ПрофАльянс», поскольку на момент заключения предварительного договора, равно как и на момент подачи настоящего иска, права собственности третьих лиц, непоименованных выше, на иные жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах <адрес> гор. Сочи не зарегистрированы.Наряду с вышеизложенным, условиями предварительного договора от 20.02.2011 г. было предусмотрено обязательство ООО «ПрофАльянс» путем заключения договора купли-продажи передать истцу в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 360, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, право общей долевой собственности на который принадлежит ООО «ПрофАльянс» в силу закона, а именно на основании требований ст.ст. 36 и 37 ЗК РФ. Кроме того, возникновение права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок определяется постановлениями администрации города Сочи от 19.01.2011 г. № и от 17.02.2011 г. №, согласно которым установлено, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок общей площадью 3 360 кв.м. с кадастровым номером № переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах <адрес> в Хостинском районе города Сочи, вид разрешенного использования - многоквартирный дом. Земельный участок расположен в городской черте, в территориальной зоне - Ж-4, категория земель - земли населенных пунктов, а в с соответствии со ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доли в праве общей собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в многоквартирном доме.Поскольку единоличным собственником всех квартир в домах <адрес> гор. Сочи является ООО «ПрофАльянс», то и земельный участок, указанный выше, принадлежит на праве собственности данному ответчику. Эти обстоятельства предопределяли правовую возможность заключения предварительного договора от 20.02.2011 г. и надлежащего его исполнения. В соответствии с п.3.1 предварительного договора от 20.02.2011 г., ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательство в срок не позднее 31.03.2011 г.своими силами и за свой счет осуществить все необходимые мероприятия по государственной регистрации за собой прав общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, с получением соответствующего свидетельства о праве собственности и внесением регистрационных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательства в срок не позднее 05.04.2011 г. передать истцу в собственность как квартиры из числа указанных выше, так и земельный участок, путем заключения договоров купли-продажи и подписания соответствующих передаточных актов.Свои платежные обязательства, предусмотренные предварительным договором от 20.02.2011 г. истец исполнил в полном объеме. Между тем, до настоящего времени ООО «ПрофАльянс» уклоняется от заключения основных договоров, в соответствии с которыми осуществляется переход к нему прав собственности на квартиры и земельный участок, что, по его мнению, свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения обязательств, что является недопустимым в соответствии с требованиями ст. 310 ГК РФ и п. 7.4 предварительного договора от 20.02.2011 г.Истец в соответствии с требованиями законов РФ просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел г. Сочи осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью «ПрофАльянс», ОГРН №, ИНН № на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 3 360 (Три тысячи триста шестьдесят) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, вторая зона округа санитарной охраны курорта, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачей свидетельства о государственной регистрации права установленного образца.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ПрофАльянс» », ОГРН №, ИНН № (продавец), заключить с Абеляном А.Р. (покупатель) нижеследующие договоры купли-продажи:- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 21 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 9,2 кв.м.,;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 18 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 13,1 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 15,5 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 13,2 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 17,1 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 11,3 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 25,2 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 21,6 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 10,1 кв.м.;- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 33,5 кв.м.,принадлежащих на праве собственности ООО «ПрофАльянс», а также земельного участка кадастровый номер №, площадью 3 360 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, вторая зона округа санитарной охраны курорта, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 20 февраля 2011 года, заключенным между ООО «ПрофАльянс» и истцом, в срок не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «ПрофАльянс» на вышеуказанный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел г. Сочи.
Представитель ответчика ООО«ПрофАльянс»исковые требования признал полностью, пояснив, что ответчик действительно заключил 20 февраля 2011 года с истцом предварительный договор купли-продажи жилых помещений/квартир/в многоквартирном доме по <адрес> и прилегающего земельного участка. ООО «ПрофАльянс»является единоличным собственником всех квартир в данном доме, однако ответчик в настоящее время не может исполнить взятые на себя обязательства по предварительному договору в установленный этим договором срок, так как 5 апреля 2011 года государственным регистратором Управления Федеральной регистрационной службы была приостановлена регистрация права собственности на вышеуказанный участок за ООО «ПрофАльянс».Представитель ответчика согласен с требованиями истца.
Представитель третьего лица-Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел города Сочи,будучи уведомленными о времени и месте судебного заседания повесткой,в судебное заседание не явился, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело по существу на основании ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанного представителя.
Суд,выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего дела, приходит к выводу о том,что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:
В силу требований ч.4 ст.198 ГПК РФ в мотивировочной части решение суда в случае признания иска ответчиком может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Суд считает, что представитель ответчика иск признал, данное признание иска может быть принято судом, так как сделано представителем ответчика добровольно, чьи-либо права и законных интересов этим не нарушаются, в связи с чем, признание иска может быть принято судом.
Кроме этого, суд считает необходимым мотивировать свое решение следующими обстоятельствами:
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которыми, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, 20.02.2011 г. между Абеляном А.Ф., и ООО «ПрофАльянс» был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Хостинского район, <адрес> и прилегающего земельного участка.
В соответствии с условиями данного договора ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательства заключить с истцом основные сделки, а именно договоры купли-продажи квартир №, расположенных в многоквартирном доме <адрес> гор. Сочи и квартир №, расположенных в доме <адрес> гор. Сочи.
Судом установлено, что все вышеуказанные квартиры принадлежат на праве собственности ООО «ПрофАльянс», чье право зарегистрировано в установленном законом порядке, выданы соответствующие свидетельства и внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Все иные квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах, принадлежавшие на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, на основании постановления администрации города Сочи от 08.12.2010 г. № списаны и исключены из реестра объектов муниципальной собственности города Сочи, в связи с чем, единоличным собственником всех квартир выступает ответчик в лице ООО «ПрофАльянс», поскольку на момент заключения предварительного договора, равно как и на момент подачи настоящего иска, права собственности третьих лиц, непоименованных выше, на иные жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах <адрес> гор. Сочи не зарегистрированы.
Наряду с вышеизложенным, условиями предварительного договора от 20.02.2011 г. было предусмотрено обязательство ООО «ПрофАльянс» путем заключения договора купли-продажи передать истцу в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 360 (Три тысячи триста шестьдесят) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, вторая зона округа санитарной охраны курорта, право общей долевой собственности на который принадлежит ООО «ПрофАльянс» в силу закона, а именно на основании требований ст.ст. 36 и 37 ЗК РФ.
Кроме того, возникновение права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок определяется постановлениями администрации города Сочи от 19.01.2011 г. № и от 17.02.2011 г. №, согласно которым установлено, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок общей площадью 3 360 кв.м. с кадастровым номером № переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах <адрес> в Хостинском районе города Сочи, вид разрешенного использования - многоквартирный дом. Земельный участок расположен в городской черте, в территориальной зоне - Ж-4, категория земель - земли населенных пунктов, а в с соответствии со ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доли в праве общей собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в многоквартирном доме.
Поскольку единоличным собственником всех квартир в домах <адрес> гор. Сочи является ООО «ПрофАльянс», то и земельный участок, указанный выше, принадлежит на праве собственности данному ответчику.
Суд приходит к выводу о том, что именно эти обстоятельства предопределяли правовую возможность заключения предварительного договора от 20.02.2011 г. и надлежащего его исполнения.
В соответствии с п.3.1 предварительного договора от 20.02.2011 г., ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательство в срок не позднее 31.03.2011 г. своими силами и за свой счет осуществить все необходимые мероприятия по государственной регистрации за собой прав общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, с получением соответствующего свидетельства о праве собственности и внесением регистрационных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, ООО «ПрофАльянс» приняло на себя обязательства в срок не позднее 05.04.2011 г. передать в истцу собственность как квартиры из числа указанных выше, так и земельный участок, путем заключения договоров купли-продажи и подписания соответствующих передаточных актов.
Свои платежные обязательства, предусмотренные предварительным договором от 20.02.2011 г. истец исполнил в полном объеме.
Судом установлено, что до настоящего времени ООО «ПрофАльянс» уклоняется от заключения основных договоров, в соответствии с которыми осуществляется переход к истцу прав собственности на квартиры и земельный участок, что свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения обязательств, что является недопустимым в соответствии с требованиями ст. 310 ГК РФ и п. 7.4 предварительного договора от 20.02.2011 г.и нарушением требований ст.429 и 445 ГК РФ.
В обоснование своей позиции по неисполнению условий предварительного договора ООО «ПрофАльянс» ссылается на уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.04.2011 г. исх. №, направленное в адрес ответчика Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел гор. Сочи, в соответствии с которым государственная регистрация права собственности на вышеуказанный земельный участок приостановлена ввиду непредставления заявителем правоустанавливающего документа на заявленный к регистрации объект.
Однако суд приходит к выводу о том, что данная позиция органа по государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства РФ и фактическим обстоятельствам возникшего спора.
В соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами местного самоуправления в рамках их компетентности и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Таким образом, правоустанавливающим документом, определяющим возникновение права собственности ответчика на земельный участок по <адрес> гор. Сочи является правовой акт органов местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, каковым являются вышеприведенные постановления администрации города Сочи от 19.01.2011 г. № и от 17.02.2011 г. №, согласно которым установлено, что земельный участок общей площадью 3 360 кв.м. с кадастровым номером № переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах <адрес> в Хостинском районе города Сочи, вид разрешенного использования - многоквартирный дом, а доли в праве общей собственности на данный земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в многоквартирном доме.
Ввиду того, что единоличным собственником всех помещений в многоквартирных домах <адрес> гор. Сочи выступает ООО «ПрофАльянс», то и право собственности на земельный участок возникает именно у этого юридического лица в соответствии с требованиями ст.ст. 36 и 37 ЗК РФ, а также на основании вышеприведенных муниципальных правовых актов.
Таким образом, основания, послужившие поводом к приостановке государственной регистрации права собственности ООО «ПрофАльянс» на земельный участок являются юридически несостоятельными, ввиду наличия правоустанавливающего документа в виде постановлений администрации города Сочи от 19.01.2011 г. № и от 17.02.2011 г. №, которые были представлены в орган по государственной регистрации и явились объектом правовой экспертизы.
Кроме того, при разрешении настоящего спора,следует исходить из требований ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Тем самым,право собственности на земельный участок под многоквартирными домами <адрес> гор. Сочи возникли у ООО «ПрофАльянс» в силу закона, а вышеприведенные постановления администрации города Сочи носят правоподтверждающий характер.
Данная правовая позиция определяет необязательность представления в орган государственной регистрации какого - бы то ни было «правоустанавливающего» документа на земельный участок под многоквартирными домами, поскольку в данном случае достаточно двух юридически значимых факторов - формирования земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет.
Судом установлено, что вышеуказанный земельный участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 19.04.2009 г. № и от 17.03.2011 г. №, что предопределяет достаточность документов, необходимых для государственной регистрации возникновения права собственности на земельный участок, как общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах, которая, в свою очередь является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав на земельный участок.
По указанным основаниям иск подлежит удовлетворению с регистрацией права собственности ответчика на земельный участок и возложением обязанности на ответчика заключить с истцом основные договоры купли-продажи квартир.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить исковое заявление Абеляна А.Р. к ООО «ПрофАльянс» о понуждении к заключению договоров купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора и обязании к осуществлению государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел г. Сочи осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью «ПрофАльянс», ОГРН №, ИНН № на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 3 360 (Три тысячи триста шестьдесят) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, вторая зона округа санитарной охраны курорта, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачей свидетельства о государственной регистрации права установленного образца.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ПрофАльянс» », ОГРН №, ИНН № (продавец), заключить с Абеляном А.Р. (покупатель) нижеследующие договоры купли-продажи:
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 21 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 9,2 кв.м.,;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 18 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 13,1 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 15,5 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 13,2 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 17,1 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 11,3 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 25,2 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 21,6 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 10,1 кв.м.;
- квартиры №, дома <адрес>, Хостинского района, гор. Сочи, Краснодарского края, общей площадью 33,5 кв.м.,
принадлежащих на праве собственности ООО «ПрофАльянс», а также земельного участка кадастровый номер №, площадью 3 360 (Три тысячи триста шестьдесят) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, вторая зона округа санитарной охраны курорта, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 20 февраля 2011 года, заключенным между ООО «ПрофАльянс» и Абеляном А.Р., в срок не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «ПрофАльянс» на вышеуказанный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел г. Сочи.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд в течение 10 дней.
Судья: В.Л.Сидоров.
На момент публикации не вступило в законную силу.