К делу № 2-1021/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 мая 2011 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
председательствующего Пилипенко Ю.А.
при секретаре Рыжковой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бегляров В.М. о признании несоответствующим закону уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и понуждении к государственной регистрации,
У С Т А Н О В И Л :
Бегляров В.М. обратился в суд с заявлением, в котором просит признать уведомление о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., вынесенное Хостинским отделом города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому за № от 26.04.2011 г. незаконным и отменить его и обязать Хостинский отдел города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому зарегистрировать Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., заключенный 15 апреля 2011 г., между Бегляровым В.М. и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрь».
Требования мотивированы тем, что между ГУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Октябрь» заключен договор аренды земельного участка площадью 14,1 га, расположенного в Мацестинском лесничестве, <данные изъяты> Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», кадастровый номер №. Разрешенное использование- обустройство и эксплуатация пансионатов и гостиниц, категория земель - земли особо охраняемых природных территорий и объектов в зоне рекреационного использования согласно функциональному зонированию национального парка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Пунктом 4.1.15 договора аренды предусмотрено, что Арендатор земельного участка не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, не передавать земельный участок в субаренду, а также не отдавать арендные права земельного участка в залог, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия Арендодателя.
11 марта 2011 г., ООО «Октябрь» обратилось в адрес ФГУ «Сочинский национальный парк» за получением соответствующего согласия на передачу прав по вышеуказанному договору третьему лицу - Беглярову В.М. Ответ ООО «Октябрь» получен не был. Обращение оставлено без рассмотрения 2011 г. между ООО «Октябрь» и заявителем был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. 22.04.2011 г. после чего он обратился в Хостинский отдел города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за государственной регистрацией договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. в свою пользу.
26.04.2011 г. при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. приостановлена до 26.05.2011 г.
Заявитель считает, что уведомление, вынесенное Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 06.02.2007 г. земельного участка площадью 14,1 га, расположенного в Мацестинском лесничестве, в квартале <данные изъяты> Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», кадастровый номер №, не соответствует закону, является необоснованным, нарушает его имущественные права и подлежит отмене, так как требования регистрационного органа изложенные в уведомлении являются необоснованными и противоречащими действующему законодательству.
В связи с вышеизложенным заявитель был вынужден обратиться в суд с настоящим заявлением.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы, изложенные в заявлении поддержал, просил удовлетворить.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще, о чем имеется расписка в материалах гражданского дела.
Представитель ООО «Октябрь» в судебное заседание также не явился, при этом надлежаще извещен о дате и месте слушания по делу, о чем имеется расписка в гражданском деле.
Суд, выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Так, в силу ст. 254 ГПК РФ гражданин … вправе оспорить в суде действие(бездействие)… органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
Статья 255 ГПК РФ предусматривает, что к решениям, действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод…
В силу ст.258 ГПК РФ суд признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина.
Как усматривается из материалов дела, между ГУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Ноябрь» заключен договор аренды № от 06 февраля 2007 года земельного участка площадью 14,1 га, расположенного в Мацестинском лесничестве, в квартале № Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», кадастровый номер №. Л.д. 9-15.
Разрешенное использование - обустройство и эксплуатация пансионатов и гостиниц, категория земель - земли особо охраняемых природных территорий и объектов в зоне рекреационного использования согласно функциональному зонированию национального парка.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, дата регистрации - 13 июня 2007 года, номер регистрации №. Л.д. 15 оборот.
Пунктом 4.1.15 договора аренды предусмотрено, что Арендатор земельного участка не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, не передавать земельный участок в субаренду, а также не отдавать арендные права земельного участка в залог, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия Арендодателя.
11 марта 2011 г., ООО «Октябрь» обратилось в адрес ФГУ «Сочинский национальный парк» за получением соответствующего согласия на передачу прав по вышеуказанному договору третьему лицу- Беглярову В.М.
ФГУ «Сочинский национальный парк» до настоящего времени не ответил на указанное обращение ООО «Октябрь». Обращение оставлено без рассмотрения.
15 апреля 2011 г. между ООО «Октября» и Бегляровым В.М. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. 22.04.2011 г. после заключения которого Бегляров В.М., в порядке ст.ст. 131, 609 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратился в Хостинский отдел города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за государственной регистрацией договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. в его пользу.
26.04.2011 г. при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю вынесено уведомление № о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Л.д. 19-21.
Как следует из уведомления, государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. приостановлена по следующим основаниям:
Во- первых, при передаче прав и обязанностей третьему лицу Арендатором (ООО « Октябрь») не выполнено условие п. 4.1.15 договора аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., не получено согласие Арендодателя - ГУ «Сочинский национальный парк» не переуступку прав.
Во- вторых, не представлено решение нового и единственного участника ООО «Октябрь» об избрании директора Общества - У.
В- третьих, земельный участок, являющийся предметом уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., находится под арестом.
Для возобновления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. заявителю необходимо представить в регистрирующий орган:
- согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды, уведомление собственника земельного участка о заключении Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;
подтвердить полномочия директора ООО «Октябрь»;
предоставить документы об отмене ограничений - ареста.
Суд, полагает, что уведомление № вынесенное 26.04.2011 г. Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним- договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 06.02.2007 г. земельного участка площадью 14,1 га, расположенного в Мацестинском лесничестве, в квартале <данные изъяты> Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», кадастровый номер №, не соответствует закону, является необоснованным, нарушает имущественные права заявителя и подлежит отмене по следующим обстоятельствам:
В соответствии с условиями п. 4.1.15 договора аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. Арендатор (ООО «Октябрь») обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, не передавать земельный участок в субаренду, а также не отдавать арендные права земельного участка в залог, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя (ГУ «Сочинский национальный парк»).
Более чем за один месяц перед подписанием договора о передаче прав и обязанностей, ООО «Октябрь» обратилось в адрес ФГУ «Сочинский национальный парк» за получением соответствующих согласований для заключения договора перенайма и просило соответствующее согласие выдать.
Между тем, по истечении месяца, обращения в адрес ФГУ «Сочинский национальный парк» за согласованием заключения договора переуступки прав и обязанностей, ответа Обществом получено не было.
Полагая, что Учреждение не возражает в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., ООО «Октябрь» осуществило передачу прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды заявителю Беглярову В.М.
Данные действия по передаче прав и обязанностей полностью соответствуют действующему законодательству Российской Федерации.
Так, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Принимая во внимание то, что арендуемый земельный участок находится в государственной собственности, при этом договор аренды заключен более чем на пять лет (пункт 2.2. договора), в связи с чем, на правоотношения по передаче арендатором своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу распространяется вышеуказанные положения законодательства.
При этом, регистрационный орган не учел, что при противоречии положений договора нормам закона подлежат применению нормы закона. Кроме того, регистрационный орган не принял во внимание, в случае если недвижимое имущество, находящееся в аренде, является государственной или муниципальной собственностью, а договор заключен на срок более пяти лет после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако ни арендодатель, ни арендатор, при установлении порядка регулирования арендных отношений не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Следовательно, пункт 4.1.15 договора аренды № от 06.02.2007 г. не в полной мере соответствует закону.
Неправомерна ссылка регистрационного органа при вынесении уведомления о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды на необходимость предоставления согласия собственника на уступку прав также в связи со следующим:
Регистрационный орган, чьи действия обжалуются настоящим заявлением, при выдвижении данного требования, не учел, что направление уведомления о заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды возможно только после заключения такого договора, а согласно ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. То есть, до заключения (до государственной регистрации) договора о передаче прав и обязанностей уведомление о заключении направить не возможно, так как нечего констатировать и не о чем уведомлять собственника.
Кроме того, принимая во внимание условия пункта 4.1.15 договора аренды № от 06.02.2007 г., ООО «Октябрь» направило в адрес ФГУ «Сочинский национальный парк» запрос о согласовании возможности передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору третьему лицу- Беглярову В.М. Однако по истечении установленного законом разумного срока для согласования поставленного в обращении вопроса - один месяц, ответа получено не было.
Таким образом, ООО «Октябрь», со своей стороны исполнено требование п. 4.1.15 договора аренды о получении согласия Арендодателя на передачу прав и обязанностей третьему лицу.
Не рассмотрение Учреждением заявления ООО «Октябрь» о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды № от 06.02.2007 г. является злоупотреблением гражданскими правами со стороны Учреждения, препятствующим осуществлению ООО «Октябрь» нормальной хозяйственной деятельности.
В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, ООО «Октябрь» предприняло все возможные меры, по легализации своих действий по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. перед Арендодателем - ГУ «Сочинский национальный парк».
В контексте содержания нормы ст. 10 ГК РФ, действия ООО «Октябрь» квалифицируются как разумное и добросовестное исполнение условий договора, напротив, действия Учреждения, квалифицируются не иначе, как злоупотребление правом.
При таких обстоятельствах, требования регистрационного органа о необходимости предоставления согласия ГУ «Сочинский национальный парк» на передачу прав и обязанностей третьему лицу, при злоупотреблении гражданскими правами со стороны Арендодателя, являются необоснованными и противоречащими норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Несоответствующим закону требования регистрационного органа о предоставлении решения единственного участника ООО «Октябрь» об избрании директора, полномочия которого на подписание договора о передаче прав и обязанностей регистрационный орган посчитал неподтвержденными.
Так, 16.01.2006 г., единственным учредителем ООО «Октябрь» У. принято решением № о создании коммерческой организации - Общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» с уставным капиталом общества в размере 10000 (десять тысяч) рублей, утверждении Устава Общества и вступлении в должность директора Общества. 13.03.2006 г. издан приказ № о вступлении У. в должность директора ООО «Октябрь» на основании решения учредителя № от 16.01.2006 г.
В последующем, 23.08.2006 г. единственным участником ООО «Октябрь» У. принято решение № о продаже принадлежащих последнему на праве собственности 100% долей в уставном капитале Общества номинальной стоимостью 10000 (десять тысяч) рублей физическому лицу - гражданину Российской Федерации - У. Также, в последующем, решением № от 23.08.2006 г. единственного участника ООО «Октябрь » У. утверждены и внесены изменения в редакцию Устава Общества, а пунктом 2 данного решения подтверждены полномочия единоличного исполнительного органа Общества - директора ООО «Октябрь» У., который в силу п. 24.1. статьи 24 Устава Общества является единственным исполнительным органом Общества, избираемым общим собранием участников на неопределенный срок и который в силу п. 24.3.:
- без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы и заключает сделки...
Таким образом, полномочия директора ООО «Октябрь» при подписании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г. надлежаще доказаны.
Суд признает, что приостановление государственной регистрации договора по указанному основанию необоснованно.
Также, необоснованно вынесение регистрационным органом уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по основаниям наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированных ограничений - ареста на земельный участок, являющийся предметом уступки прав и обязанностей.
Так, из обжалуемого уведомления о приостановлении государственной регистрации следует, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию установлено, что в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Мацестинское лесничество, квартал <данные изъяты> Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», кадастровый номер № площадью 14,1 га, наложен арест на основании определения о наложении ареста Хостинского районного суд <адрес> от 07.07.2010 г., на право аренды гр. Р., на земельный участок площадью 32,5 га расположенный в Мацестинском лесничестве, в квартале 87 выделе 24-26, в квартале 94 выделе 4-6,8,10,12, в квартале 95 выделе 9-14,17,18, в квартале 96 выделе 1,4,6, в квартале 97 выделе 1,2, в квартале 100 выделе 1-4,7,8 ГУ «Сочинский национальный парк», являющихся учетными частями земельного участка с кадастровым № - Мацестинское лесничество Сочинского национального парка, наложенный в рамках рассмотрения гражданского дела №.
Между тем, регистрационный орган, придя к выводу о наличии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированного ограничения в виде ареста, не учел, что определением Хостинского районного суда города Сочи от 05.04.2011 г. обеспечительные меры по данному гражданскому делу были отменены.
При таких обстоятельствах, уведомление о приостановлении государственной регистрации № от 26.04.2011 г., вынесенное Хостинским отделом города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 254-258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Заявление Бегляров В.М. о признании несоответствующим закону уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и понуждении к государственной регистрации,- удовлетворить.
Признать уведомление о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., вынесенное Хостинским отделом города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому за № от 26.04.2011 г. незаконным и отменить его.
Обязать Хостинский отдел города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому зарегистрировать Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 06.02.2007 г., заключенный 15 апреля 2011 г., между Бегляров В.М. и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрь».
Решение в 10 дней, с момента изготовления полного текста мотивированного решения суда (то есть 25 мая 2011 года) может быть обжаловано в краевой суд.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
Председательствующий: Ю.А. Пилипенко
Решение на момент публикации не вступило в законную силу.