К делу № 2-609/2011 РЕШЕНИЕ 20 июня 2011 года гор. Сочи Судья Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского краяЯзвенко В.М. при секретаре Михайловой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Торшиной Ж.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол и Ко Соколов» и администрации гор. Сочи об отмене постановления администрации гор. Сочи и признании договора аренды земельного участка недействительным, УСТАНОВИЛ: Торшина Ж.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол и Ко Соколов» и администрации гор. Сочи, в котором просит признать незаконным и отменить постановление администрации гор. Сочи от 21 октября 1998 года №936/4 «О переоформлении правовых документов на строительство летнего буфета и договора аренды земельного участка», признать ничтожным договор № от 17 мая 2000 года, заключенный между ответчиками, о предоставлении земельного участка площадью 500 кв. метров с к/н №, расположенного по адресу: гор. Сочи, Хостинский район, <адрес>, в пользование на условиях аренды, применить последствия недействительности ничтожной сделки и прекратить право аренды ООО «Сокол и Ко Соколов», аннулировав в ЕГРП регистрационную запись №23-01.19-3.2.2000-24 от 09.06.2000 года. Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 19 октября 2007 года она является собственницей недвижимого имущества, расположенного по адресу: гор. Сочи, ул. <адрес>, которое частичнорасположено на спорном земельном участке. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ она стала оформлять земельный участок, занимаемый строением, и в ходе оформления документов выяснила, что часть земельного участка под зданием на основании оспариваемого постановления и договора предоставлена ООО «Сокол и Ко Соколов» в аренду. В соответствии с п. 4.1 оспариваемого постановления ООО «Сокол и Ко Соколов» предписано в месячный срок заключить договор аренды земельного участка площадью 500 кв. метров, находящегося в экономико-планировочной зоне С-1-б по адресу: гор. Сочи, <адрес>. Однако в указанный срок договор аренды заключен не был. Фактически по договору аренды спорный земельный участок ООО «Сокол и Ко Соколов» не передавался, так как на данном земельном участке находится здание двух ресторанов «Иверия» и «Дионис», принадлежащих на праве собственности ей и ОАО ГК «Жемчужина». Кровля здания является одновременно и пешеходной тропой - приморской набережной, на которой расположен летний бар «Утес», принадлежащий ООО «Сокол и Ко Соколов». Таким образом, летний бар «Утес» расположен на кровле принадлежащего ей здания, а не на спорном земельном участке. В то время как она лишена возможности оформить права на земельный участок, расположенный непосредственно под принадлежащим ей зданием. Вторым основанием для признания недействительными оспариваемого постановления и договора аренды истица указывает, что на момент подписания договора аренды спорный земельный участок находился в федеральной собственности и администрация гор. Сочи не вправе была им распоряжаться. Поскольку договор аренды земельного участка от 17 мая 2000 года был заключен лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом в силу ст. 168 ГК РФ он является ничтожным и не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В судебном заседании представитель Торшиной Ж.С. на иске настаивал в полном объеме, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении, и пояснил, что на основании договора купли-продажи от 19 октября 2007 года Торшина Ж.С. является собственницей недвижимого имущества, расположенного в гор. Сочи по <адрес>. При оформлении земельного участка под указанным строением в прошлом году ей стало известно, что на основании постановления администрации гор. Сочи от 21 октября 1998 года спорный земельный участок по договору аренды от 17 мая 2000 года передан в пользование ООО «Сокол и Ко Соколов». Фактически строение, принадлежащее ООО «Сокол и Ко Соколов» располагается на крыше здания, принадлежащего истице, а не на земельном участке, в связи с чем оспариваемое постановление является незаконным и подлежит отмене. Кроме того, на момент предоставления земельного участка администрация гор. Сочи не имела полномочий по распоряжению им, так как он относился к федеральной собственности. Представитель третьего лица на стороне истца ОАО «ГК «Жемчужина» поддержал исковые требования Торшиной Ж.С. в полном объеме, ссылаясь на то, что истица не может реализовать свои права на земельный участок под строением, собственницей которого она является, а потому оспариваемое постановление и договор аренды являются незаконными. При оформлении прав на земельный участок необходимо учитывать интересы всех лиц, имеющих в собственности строения, расположенные на данном земельном участке. Представители ООО «Сокол и Ко Соколов» в судебном заседании иск не признали и пояснили, что в 1995 году АО «Жемчужина» разрешено проектирование и строительство летнего буфета на прогулочной набережной пляжа гостиничного комплекса «Жемчужина» в пределах территории АО «Жемчужина». Постановлением администрации Хостинского района гор. Сочи от 14 мая 1996 года №101-р АО «Жемчужина» разрешено строительство общественного туалета на набережной. 14 апреля 1995 года между АО «ГК «Жемчужина» и правопредшественником ООО «Сокол и Ко Соколов» - ИЧП «Сокол и К» заключен договор о совместной деятельности, при этом согласно приложения №1 к указанному договору, после завершения строительства право собственности на кафе должно было быть зарегистрировано за ИЧП «Сокол и К». В соответствии с п.2.2 договора о совместной деятельности от 14 апреля 1995 года АО «ГК «Жемчужина» обязалось выделить земельный участок на своей территории под строительство летнего кафе. Постановлением администрации гор. Сочи от 31 июля 1996 года № 541/3 АО «ГК «Жемчужина» предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,27 га, фактически занимаемый пешеходной набережной гостиницы «Жемчужина». Далее в 1998 году на основании обращения ОАО «ГК «Жемчужина» и ООО «Сокол и Ко Соколов» администрацией гор. Сочи издано оспариваемое постановление, которым разрешено переоформление правовых документов на строительство летнего буфета и туалета, находящихся в гор. Сочи по ул. <адрес> Пунктом 3 оспариваемого постановления предписано внести изменения в договор аренды земельного участка от 16 сентября 1996 года, заключенный между ОАО «ГК «Жемчужина» и Муниципальной жилищно-коммунальной фирмой, в части уменьшения площади земельного участка на 500 кв. метров. Пунктом 4 постановления от 21 октября 1998 года изъятый земельный участок площадью 500 кв. метров предоставлен ООО «Сокол и Ко Соколов», для чего предписано заключить договор аренды. Вышеуказанные документы свидетельствуют о том, что волеизъявление ОАО «ГК «Жемчужина», ООО «Сокол и Ко Соколов» и администрации гор. Сочи было направлено на создание объектов недвижимости - здания летнего кафе и туалета с предоставлением земельного участка площадью 500 кв. метров для их эксплуатации, при этом здание кафе и туалета не являлись самовольными постройками. Доводы истицы о том, что администрация гор. Сочи не вправе была распоряжаться спорным земельным участком, являются ошибочными, так как в соответствии со ст.ст. 19, 23 ЗК РСФСР, действовавшим на момент предоставления спорного земельного участка, полномочия по распоряжению земельными участками были предоставлены городским советам народных депутатов независимо от того, к какой категории и к какой собственности публичного образования какого уровня они относились. После издания Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года №2287 полномочия Советов народных депутатов исполняли соответствующие местные администрации. При таких обстоятельствах в 1998 году администрация гор. Сочи правомерно предоставила ООО «Сокол и Ко Соколов» спорный земельный участок, а, следовательно, оспариваемый договор аренды соответствует законодательству, действовавшему на момент его подписания. Ошибочными являются доводы истицы и о том, что полномочия собственника спорного земельного участка в 1998-2000 годах осуществляло Территориальное Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, поскольку данное Управление было создано в Краснодарском крае в 2005 году. ООО «Сокол и Ко Соколов» спорный земельный участок был предоставлен на основании ст. 36 ЗК РФ, а учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, в части запрета на отчуждение указанных объектов по отдельности, ответчик не может быть лишен права аренды спорного земельного участка. Притом, что Торшина Ж.С. при заключении договора купли-продажи в 2007 году не могла не знать, что земельный участок под приобретаемыми ею строениями не находится в арендном пользовании продавца, что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от 19 октября 2007 года и отсутствии у истицы правового интереса к спорному земельному участку, а потому на основании ст. 10 ГК РФ Торшиной Ж.С. должно быть отказано в иске, как лицу, злоупотребляющим правом. Представители ответчика просили применить последствия пропуска трехлетнего срока исковой давности и трехмесячного срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании ненормативного правового акта, ссылаясь на открытый характер государственной регистрации права, в соответствии с которым Торшиной Ж.С. о нарушении её прав должно было быть известно не позднее государственной регистрации договора аренды - 09 июня 2000 года и не позднее государственной регистрации договора купли-продажи от 19 октября 2007 года. Представитель ответчика администрации и гор. Сочи иск не признал, указывая, что согласно свидетельству о государственной регистрации права истица является собственницей помещений в здании, а не всего здания, а доводы Торшиной Ж.С. о незаконности оспариваемого постановления и договора аренды необоснованны. Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще, причины неявки суду не сообщил, и суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть в отсутствие не явившегося лица. Суд, заслушав представителей сторон, представителя третьего лица, изучив материалы дела, находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, постановлением администрации Хостинского района гор. Сочи от 25 мая 1995 года №895 АО «Жемчужина» разрешено проектирование и строительство летнего буфета на прогулочной набережной пляжа гостиничного комплекса «Жемчужина» в пределах территории АО «Жемчужина». Постановлением администрации Хостинского района гор. Сочи от 14 мая 1996 года №101-р АО «Жемчужина» разрешено строительство общественного туалета на прогулочной набережной. 14 апреля 1995 года между АО «ГК «Жемчужина» и ИЧП «Сокол и К» (правопредшественник ООО «Сокол и Ко Соколов») заключен договор о совместной деятельности, которым было предусмотрено строительство чайного кафе на территории АО «ГК «Жемчужина» на пешеходной тропе над баром «Морской», ИЧП «Сокол и К» обязалось заказать и профинансировать проект кафе, осуществить строительство кафе за свой счет и после его приемки в эксплуатацию - принять на свой баланс. АО «ГК «Жемчужина» в свою очередь обязалось выделить земельный участок на своей территории под строительство летнего кафе. К договору от 14 апреля 1995 года между ОАО «ГК «Жемчужина» и ИЧП «Сокол и К» было подписано приложение №1, предусматривающее по завершению работ по строительству регистрацию права собственности ИЧП «Сокол и К» на кафе. Постановлением администрации гор. Сочи от 31 июля 1996 года №541/3 АО «ГК «Жемчужина» в аренду сроком на 20 лет предоставлен земельный участок площадью 0,27 га, фактически занимаемый пешеходной набережной гостиницы «Жемчужина» в Хостинском районе гор. Сочи в зеленой зоне общественных центров обслуживания. 16 сентября 1996 года между Муниципальной жилищно-коммунальной фирмой и ОАО «ГК «Жемчужина» подписан договор аренды земельного участка, в соответствии с которым предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,27 га, занимаемый городской пешеходной набережной. Данным договором установлено, что земельный участок предоставляется для использования его как городской пешеходной набережной и крышей пляжных служебных сооружений арендатора. Пунктом 1 постановления администрации гор. Сочи от 21 октября 1998 года №936/4 ОАО «ГК «Жемчужина» и ООО «Сокол и Ко Соколов» разрешено переоформление правовых документов на строительство летнего буфета и туалета, находящихся в гор. Сочи, <адрес>. Пунктом 2 вышеуказанного постановления МП «Бюро технической инвентаризации города» предписано после окончания строительных работ и сдачи в эксплуатацию летнего буфета и туалета, зарегистрировать на праве собственности за ООО «Сокол и Ко Соколов». Пунктами 3 и 4 вышеуказанного постановления Муниципальной жилищно-коммунальной фирме и ОАО «ГК «Жемчужина» было предписано внести изменения в договор аренды земельного участка от 16 сентября 1996 года в части уменьшения площади на 500 кв. метров, а ООО «Сокол и Ко Соколов» - заключить договор аренды земельного участка площадью 500 кв. метров для строительства и эксплуатации летнего буфета и туалета. Согласно письму ГУ архитектуры и градостроительства администрации гор. Сочи от 07 декабря 1998 года вводимым в эксплуатацию объектам присвоен почтовый адрес: гор. Сочи, <адрес>. Также материалами настоящего гражданского дела подтверждено, что строения, принадлежащие ООО «Сокол и Ко Соколов» были приняты в эксплуатацию, и право собственности на них было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационном удостоверением от 22 января 1999 года. 17 мая 2000 года между администрацией гор. Сочи и ООО «Сокол и Ко Соколов» заключен договор № аренды земельного участка площадью 500 кв. метров, занимаемый буфетом и туалетом по <адрес> в Хостинском районе гор. Сочи. В последующем здание летнего кафе было реконструировано и введено в эксплуатацию. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31 марта 2008 года ООО «Сокол и Ко Соколов» является собственником летнего буфета «Утес» площадью 82,5 кв. метра, расположенного по адресу: гор. Сочи, Хостинский район, <адрес>. В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 19 ноября 2007 года Торшина Ж.С. на основании договора купли-продажи от 19 октября 2007 года приобрела нежилые помещения 1-го этажа №№23-33 здания литер В1 общей площадью 246 кв. метров, нежилые помещения 1-го этажа литер В2, в4, в5 здания литер В1 общей площадью 313,1 кв. метров №№ на поэтажном плане:33-38, расположенные по адресу: го. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>. Согласно заключения эксперта от 10 июня 2011 года часть земельного участка площадью 212 кв. метров из земельного участка, предоставленного администрацией гор. Сочи в аренду ООО «Сокол и Ко Соколов» накладывается на земельный участок, находящийся под строениями, принадлежащими Торшиной Ж.С., расположенными по <адрес>. Земельный участок, предоставленный ООО «Сокол и Ко Соколов» по договору аренды не связан прочно с земной поверхностью, но находится над строением №, которое прочно связано с землей.Земельный участок ООО «Сокол и Ко Соколов» - территория, имеющая описание в государственном земельном реестре, имеется кадастровый паспорт земельного участка площадью 463 кв. метра с кадастровым номером № по <адрес>, договор аренды № от 17 мая 2000 года, прошедший правовую регистрацию, и в ЕГРП 09 июня 2000 года сделана регистрационная запись №23.01.19-3.2.200-11. Из сказанного следует, что земельный участок ООО «Сокол и Ко Соколов» подпадает под определение «земельный участок». В соответствии со ст. 19 ЗК РСФСР к ведению городских Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений относится предоставление на основании утвержденного генерального плана города и проекта планировки и застройки земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса. Согласно ст. 23 ЗК РСФСР Городские Советы народных депутатов изымают на основании статьи 39 настоящего Кодекса, предоставляют в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в их ведение решением районного Совета народных депутатов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 и 4 настоящей статьи. Согласно п.1 ст. 71 Закона РФ от 06 июля 1991 года №1550-1 «О местном самоуправлении в Российский федерации» городская администрацияпредоставляет в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. В силу п.2 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»установлено, что полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями 14,28,29,33 - 35,55,58,64,66,68,74,80 и 94 Земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями. Кроме того, ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество. Материалами дела подтверждено и никем в судебном заседании не оспаривалось, что ООО «Сокол и Ко Соколов» за счет своих денежных средств осуществило строительство летнего буфета на земельном участке ранее предоставленном в аренду АО «ГК «Жемчужина», кроме того, соглашением между указанными лицами был предусмотрен переход прав на земельный участок под зданием летнего буфета. Доводы ООО «Сокол и Ко Соколов» о том, что волеизъявление ООО «Сокол и Ко Соколов», АО «ГК «Жемчужина» и администрации гор. Сочи было направлено на создание объектов недвижимости с предоставлением земельного участка площадью 500 кв. метров для их эксплуатации, суд находит обоснованными и законными. При этом суд также учитывает, что АО «ГК «Жемчужина» не оспаривало законность постановления администрации гор. Сочи от 21 октября 1998 года №936/4 и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года ранее и не оспаривает его в настоящий момент. Согласно ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил. Таким образом, учитывая, что изначально АО «ГК «Жемчужина» не оспаривалась законность постановления администрации гор. Сочи от 21 октября 1998 года №936/4 и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обращение в суд с данными исками его правопреемниками суд расценивает как злоупотребление правом. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Учитывая вышеизложенное, суд отказывает Торшиной Ж.С. в удовлетворении искового заявления в полном объеме. Руководствуясь ст.ст.192-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении искового заявления Торшиной Ж.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол и Ко Соколов» и администрации гор. Сочи об отмене постановления администрации гор. Сочи и признании договора аренды земельного участка недействительным - отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, то есть с 27 июня 2011 года. Судья В.М. Язвенко На момент публикации решение не вступило в законную силу