К делу №2-1113/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2011 года                                      город Сочи

Хостинский районный суд в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре Ягудиной С.О.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Яхновец М.В. к Удалову А.П. и ООО «Катерина Альпик -1» о признании недействительным соглашения об отступном,

У С Т А Н О В И Л :

Яхновец М.В. обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с исковыми требованиями о признании недействительным соглашения об отступном № от 01.10.2009 г., заключенного между Удаловым А.П. и ООО Катерина Альпик -1», т.е. сделки, в результате которой Удалов А.П. приобрел право собственности на обособленный объект недвижимости в виде клубного дома, общей площадью 2023,4 кв.м., инвентарный номер: №, литер Л, этажность 2, кадастровый (условный) номер №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, пос. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом 77/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным 07.11.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 г. сделана запись регистрации №.

В обоснование своих требований, истец ссылается на то, что 07.09.2007 г. между ней и ООО «Катерина Альпик -1» был заключен договор № долевого участия в строительстве комплекса «Катерина Альпик» в поселке Красная Поляна Адлерского района города Сочи. По данному договору ООО «Катерина Альпик -1» выступало застройщиком, а Яхновец М.В. - в качестве участника долевого строительства. По условиям договора по завершении строительства комплекса в собственность Яхновец М.В. должен был перейти объект долевого строительства в виде отдельного апартамента, как нежилого помещения. После завершения строительства комплекса, апартаменты, входящие в его состав, в установленном порядке были переведены из разряда нежилых помещений - в жилые, т.е. в квартиры. 14.11.2008 г. между истцом и ООО «Катерина Альпик -1» было заключено соглашение № о прекращении обязательств новацией, после чего, 05.12.2008 г. между вышеуказанными лицами был заключен договор купли-продажи, на основании которого Яхновец М.В. приобрела право собственности на квартиру № в корпусе № данного комплекса по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным 10.02.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. По мнению истца, вышеуказанный объект недвижимого имущества - клубный дом, должен входить в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежать им на праве общей долевой собственности, что, по ее мнению, определяет недействительность оспариваемой сделки, ввиду ее незаконности.

В судебное заседание Яхновец М.В. не явилась, представив суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. При таких обстоятельствах неявка истца не является препятствием к рассмотрению дела по существу, т.к. в силу п. 5 ст. 167 ГПК РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца. Кроме того, вышеуказанным заявлением истец просит суд не проводить по делу судебно-бухгалтерскую экспертизу, а разрешить спор по существу на основании имеющихся доказательств.

Представитель ответчиков ООО «Катерина Альпик -1» и Удалова А.П. - адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края Юренев В.Ю., действующий на основании доверенностей, выданных вышеуказанными лицами, исковые требования Яхновец М.В. не признал и просил суд отказать полностью в их удовлетворении, поскольку данные требования не основаны на действительных требованиях законодательства РФ, и не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего спора. По мнению представителя ответчиков, оспариваемая сделка, совершенная между ООО «Катерина Альпик -1» и Удаловым А.П. является действительной, соответствующей закону. В результате этой сделки к Удалову А.П. перешло право собственности на клубный дом, который не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не может принадлежать им на праве общей долевой собственности, т.к. это обособленный объект недвижимого имущества, а именно отдельно стоящее здание, расположенное на земельном участке, права аренды на который в настоящее время принадлежат ООО «Катерина Альпик -1». Это нежилое здание не является частью многоквартирного дома или домов, и на него не может распространяться правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренный ст. 36 ЖК РФ. В договорах, на которые ссылается истец, отсутствуют условия, в соответствии с которыми она, равно как и другие собственники помещений в многоквартирных домах, приобретали бы право общей долевой собственности на клубный дом или права требования в этой части. Действие договора долевого участия № от 07.09.2007 г., заключенного между истцом и ООО «Катерина Альпик -1», было прекращено путем заключения этими же сторонами соглашения № от 14.11.2008 г. о прекращении обязательств новацией. В соответствии с договором купли-продажи от 05.12.2008 г., заключенного между ООО «Катерина Альпик -1» и Яхновец М.В., последняя приобрела в собственность квартиру № в корпусе № вышеуказанного комплекса, а также право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к составу которого не относится клубный дом.

Заслушав объяснения сторон, а также исследовав материалы настоящего дела, суд не находит законных оснований к удовлетворению исковых требований Яхновец М.В. и приходит к выводу о необходимости отказа в этих требованиях. При этом суд исходит из следующего:

Как видно из материалов дела, 07.09.2007 г. между Яхновец М.В. и ООО «Катерина Альпик -1» был заключен договор № долевого участия в строительстве комплекса «Катерина Альпик» в поселке Красная Поляна Адлерского района г. Сочи. Согласно условиям договора, ООО «Катерина Альпик -1» приняло на себя обязательства перед истцом, как участником долевого строительства, по созданию (строительству) комплекса апартаментов, состоящего из отдельных корпусов, и по передаче в собственность Яхновец М.В. конкретного апартамента - проектный номер 21 в корпусе «G», после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Условиями рассматриваемого договора не было предусмотрено, что участник долевого строительства, наряду с причитающимся ему апартаментом, приобретает право общей долевой собственности на иные, отдельно стоящие объекты недвижимости, включая клубный дом. Напротив п.3.1 договора № от 07.09.2007 г. было предусмотрено, что любые иные помещения, расположенные вне апартамента, в том числе технического, подсобного, вспомогательного и прочего назначения, а также вне иных апартаментов, не являются предметом данного договора, а право собственности на эти помещения приобретает застройщик, т.е. ООО «Катерина Альпик-1». Суд не находит, что данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства РФ, а именно ст.ст. 36-38 ЖК РФ, поскольку на момент заключения этой сделки между истцом и соответчиком, апартамент не рассматривался ими как жилое помещение - квартира, а здание, в котором располагались апартаменты - как многоквартирный дом. Вышеуказанные правовые нормы регламентируют правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут применяться в отношении иных нежилых объектов недвижимости. Что же касается самого апартамента, то данное помещение не может рассматриваться судом как жилое, ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры, как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют из себя помещения, имеющие не менее 5 номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах: Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 г. №35, Приказ Росстата от 02.10.2009 г. №212, Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 г. №82, а также на иных правовых актах, действовавших на момент совершения данной сделки: Постановление Росстата от 12.01.2007 г., Приказ Ростуризма от 21.07.2005 г. №86, Постановление Госкомстата РФ от 23.12.2002 г. №221, Приказ Минэкономразвития РФ от 21.06.2003 г. №197.     Таким образом, апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, а иначе говоря, квартирами, правовой статус которых определен п.3. ст. 16 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу о том, что на момент совершения первоначальной сделки между Яхновец М.В. и ООО «Катерина Альпик -1» (договор долевого участия в строительстве), у истца не возникло право требования в отношении приобретения права общей долевой собственности на клубный дом, который хотя и размещался в границах земельных участков, где осуществлялось строительство, но вместе с тем, является нежилым зданием, обособленным от других зданий комплекса. Исходя из данных, содержащихся в техническом паспорте, выданного Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи по состоянию на 01.06.2007 г., клубный дом не может рассматриваться как имущество в многоквартирном доме, ввиду того, что это здание конструктивно не связано с иными многоквартирными домами, а помещения в нем - не являются помещениями, расположенными в многоквартирном доме. Статьей 36 ЖК РФ определен исчерпывающий перечень общего имущества в многоквартирном доме, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме. Данной правовой нормой не определено право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на имущество, в том числе на отдельно стоящие здания, не входящие в состав многоквартирного дома, как такового, и не расположенные в нем. Вышеприведенная норма распространяется только на помещения в многоквартирном доме, на оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, крыши, конструкции, находящиеся в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом и элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, к каковым не может быть отнесен клубный дом, ввиду его основного функционального назначения, которое не связано обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством многоквартирного дома, в котором расположена квартира, принадлежащая на праве собственности истцу. То обстоятельство, что в при эксплуатации клубного дома собственникам квартир предоставляются услуги, связанные с пользованием бассейном, сауной, тренажерами и пр., не может рассматриваться как правовой довод в части признания этого здания, как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку эти услуги предоставляются любым лицам, в том числе членам ТСЖ «Катерина Альпик» на договорной и возмездной основе (договор оказания услуг от 12 июля 2010 года). Здание клубного дома, по мнению суда, должно рассматриваться как нежилой объект, предназначенный для коммерческого использования, т.е. имущество, оборот которого законодательно не ограничен. В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Предоставление вышеуказанных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме должно рассматриваться как добровольное волеизъявление собственника объекта недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли, но никак не его обязанность, определяемая статусом собственника помещений в многоквартирном доме, поскольку это не соответствует предназначению объекта, созданного ООО «Катерина Альпик -1», на который эта организация прибрела право собственности, зарегистрировала это право в установленном порядке, в дальнейшем распорядившись им по своему усмотрению, передала данный объект в собственность физического лица Удалова А.П. по соглашению об отступном. Доводы истца в части оплаты так называемых «клубных взносов» не могут быть приняты судом как довод в пользу удовлетворения заявленных требований, поскольку оплата «клубных взносов» лишь подтверждает вышеизложенные выводы суда, и не свидетельствует о том, что оплата этих услуг влечет за собой возникновение права требования в отношении клубного дома, либо потенциальное право общей долевой собственности на таковой в пользу собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что строительство комплекса осуществлялось ООО «Катерина Альпик -1» на законных основаниях, в соответствии с утвержденной проектной документацией и на основании постановления главы города Сочи от 31.03.2005 г. №1240, что не оспаривается истцом. Факт ввода в эксплуатацию подтверждается соответствующим разрешением № от 01.11.2007 г., выданным Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что право собственности ООО «Катерина Альпик -1» на здание клубного дома было зарегистрировано правомерно, что предопределяет законность права данной организации на распоряжение своим имуществом, в том числе и право на его отчуждение в пользу иных лиц, включая ответчика Удалова А.П.

В соответствие с протоколом №3 от 31.03.2008 г. заседания городской комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, апартаменты общей площадью 10372,7 кв. м. нежилых зданий комплекса по ул. Защитников Кавказа, 77/2 в пос. Красная Поляна, Адлерского района гор. Сочи переведены в жилые помещения - квартиры. Вышеуказанный протокол МВК утвержден Постановлением Главы города Сочи от 28.05.2008 г. №608.

14.11.2008 г. между истцом и ООО «Катерина Альпик-1» было заключено соглашение № о прекращении обязательств новацией. Данным соглашением указанные лица договорились о замене способа исполнения (новации) первоначального обязательства по договору долевого участия от 07.09.2007 г. путем заключения договора купли-продажи квартиры. Новое обязательство ООО «Катерина Альпик -1» перед истцом о передаче в собственность квартиры, как жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания, возникло взамен способа исполнения обязанности последнего по договору долевого участия от 07.09.2007 г. по передаче в собственность истца нежилого помещения - апартамента. Во исполнение условий новации, 05.12.2008 г. между ООО «Катерина Альпик-1» и Яхновец М.В. был заключен договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел право собственности на квартиру № корпуса №, расположенного по адресу: гор. Сочи, пос. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, с внесением соответствующих записей регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 10.02.2009 г.

В соответствии с требованиями ст. 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Из текста вышеприведенного соглашения о новации следует, что воля сторон была определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства и это соглашение не нарушало имущественных и иных интересов сторон, не влекло за собой осуществление дополнительных денежных затрат, не влекло за собой замену объектов недвижимости, о чем прямо указано в тексте данного документа (п. 2.10 соглашения от 14.11.2008 г.). Кроме того, этим соглашением стороны согласовали существенные условия другого обязательства, основанного на договоре купли-продажи квартиры, в целях прекращения первоначального обязательства - договора долевого участия в строительстве.

Поскольку истцом и ООО «Катерина Альпик -1» надлежащим образом исполнены условия новации вследствие заключения между ними договора купли-продажи квартиры в пользу Яхновец М.В., то у суда нет оснований рассматривать договор долевого участия в строительстве № от 07.09.2007 г. как действующий и влекущий наступление юридически значимых обстоятельств, в том числе и тех, на которых основывает свои требования истец. Поскольку прекращением договора долевого участия прекратились взаимные обязательства ООО «Катерина Альпик -1» и Яхновец М.В., основанные на этом договоре. В результате новации, у истца на основании договора купли-продажи от 05.12.2008 г. возникло право собственности на вышеуказанную квартиру в многоквартирном доме. Пунктом 13 договора купли-продажи от 05.12.2008 г. было предусмотрено, что доля истца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру площади указанного помещения, что согласуется с требованиями ст.ст. 37, 38 ЖК РФ. Таким образом, с момента возникновения права собственности на квартиру, истец приобрел право собственности только на общее имущество, расположенное в том многоквартирном доме, в котором и расположена данная квартира, причем только на имущество, определенное перечнем, содержащимся в ст. 36 ЖК РФ. Как было указано выше, здание клубного дома не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего права требования истца на это здание не распространяются.

Ссылка истца на передачу Удаловым А.П. в собственность ТСЖ «Катерина Альпик» локальных инженерных объектов не имеет юридического значения, т.к. эта сделка не является предметом настоящего спора, а ее совершение суд рассматривает, как добровольное волеизъявление собственника этих объектов - Удалова А.П. Вместе с тем, факт совершения этой сделки не может служить основанием к удовлетворению заявленных исковых требований, ввиду того, что локальные инженерные объекты сами по себе, включая механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, входящее в его состав, предназначены для обслуживания и эксплуатации всех многоквартирных домов комплекса, в отличие от здания клубного дома.

Доводы истца об аспектах эксплуатации клубного дома также не могут быть приняты судом в качестве правового обоснования, поскольку эти доводы могут быть отнесены к определению качества предоставляемых услуг, но не могут служить правовым основанием к признанию недействительным соглашения об отступном.

Из содержания искового заявления следует, что Яхновец М.В. не были заявлены требования о признании права общей долевой собственности на клубный дом, т.к. истец ограничилась лишь заявлением требований о признании недействительным соглашения об отступном. Кроме того, ею не заявлялись требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Данная процессуальная позиция истца исключают необходимость правовой оценки судом вышеприведенных обстоятельств.

В соответствии с требованиями п.2 ст.2 Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объектом долевого строительства являются жилые и нежилые помещения, общее имущество в ином объекте недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Из рассматриваемых судом: договора долевого участия в строительстве № от 07.09.2007 г., соглашения о прекращении обязательств новацией № от 14.11.2008 г., договора купли-продажи от 05.12.2008 г. не следует, что строительство здания клубного дома являлось предметом этих сделок, что у истца возникало право требования в отношении этого объекта недвижимого имущества и что денежные средства, выплаченные ею, предназначались для строительства клубного дома. Напротив, из вышеприведенных договоров следует, что денежные средства Яхновец М.В. были направлены на строительство (создание) здания, в котором располагается апартамент, а затем квартира, но никак не на строительство клубного дома. Более того, п. 4.1 вышеприведенного договора долевого участия в строительстве сторонами была определена договорная стоимость одного квадратного метра общей площади конкретного апартамента, но не помещений клубного дома. Аналогично и в соглашении о новации от 14.11.2008 г. и в договоре от 05.12.2008 г. купли-продажи квартиры.

Доводы истца о том, что денежные средства, выплаченные ею, использовались застройщиком (ООО «Катерина Альпик -1») не по целевому назначению, и что на деньги, выплаченные как ею самой, так и иными участниками долевого строительства, было создано здание клубного дома, также не могут быть приняты судом за основу, т.к. согласно ст. 5 Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Исходя из буквального толкования текста договора № от 07.09.2007 г., суд приходит к выводу о том, что объектом долевого строительства являлся апартамент, но не отдельно стоящее здание клубного дома. Вместе с тем, если, по мнению истца, присутствует факт переплаты за строительство апартамента, то данное обстоятельство может служить поводом к подаче отдельного искового заявления о взыскании или истребовании денежных средств от застройщика, но не может рассматриваться как основание к признанию недействительным соглашения об отступном, заключенным между ООО «Катерина Альпик -1» и Удаловым А.П.

Подпунктом 1.1.12 договора № от 07.09.2007 г. долевого участия в строительстве определено понятие «цены договора», под которым сторонами подразумевается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) апартамента, которая включает в себя, но не ограничиваясь этим, сумму денежных средств, расходуемых застройщиком на возмещение затрат на строительство объекта, в том числе апартамента и денежных средств на оплату услуг застройщика. Согласно ч.2 ст.18 вышеприведенного Закона, в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению. Таким образом, ООО «Катерина Альпик-1» денежные средства, полученные от участника долевого строительства, в частности и от истца, обязано было расходовать на создание объекта долевого строительства, т.е. апартамента, а также расходовать часть выплаченных денежных средств по своему усмотрению, поскольку эти денежные средства, согласно договору долевого участия, относились к оплате услуг застройщика. А расходование денежных средств ООО «Катерина Альпик -1» на строительство подтверждается фактом создания апартамента, перевода его из разряда нежилого помещения - в жилое и передача этой квартиры в собственность истца.

Принимая во внимание ходатайство истца не проводить по делу судебно-бухгалтерскую экспертизу, а разрешить спор по существу на основании имеющихся доказательств, суд, учитывая обстоятельства, изложенные выше, не находит оснований к дальнейшему производству судебно-бухгалтерской экспертизы, поскольку заключение эксперта по вопросам, поставленным истцом о целевом расходовании застройщиком денежных средств, выплаченных ему участниками долевого строительства, не могут расцениваться как существенные, т.е. могущие повлиять на выводы суда при разрешении возникшего спора. Частью 1 ст. 18 Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ предусмотрен перечень целей, на которые застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные им от участника долевого строительства. Нарушение застройщиком порядка целевого расходования денежных средств не является основанием к оспариванию в той или иной форме приобретенного застройщиком права собственности на обособленные объекты недвижимости, созданные им в ходе строительства, и к признанию недействительными сделок, заключенных им в целях отчуждения данных объектов в пользу третьих лиц. Кроме того, нецелевое использование застройщиком денежных средств, полученных от участника долевого строительства, не влечет за собой ничтожность сделки, т.е. сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, как на то ошибочно ссылается истец, поскольку нецелевое использование денежных средств застройщиком может повлечь лишь потенциальную ответственность последнего перед участником долевого строительства по соответствующему иску о взыскании денежных средств. Между тем, данные требования истцом не заявлены. Согласно п.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд при рассмотрении настоящего спора не находит оснований выйти за пределы заявленных истцом требований, поскольку лишь сам истец вправе инициировать в судебном порядке спор о взыскании излишне выплаченных или расходованных не по целевому назначению денежных средств, выплаченных по договору долевого участия в строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Яхновец М.В. к Удалову А.П. и Обществу с ограниченной ответственностью «Катерина Альпик -1» о признании недействительным соглашения об отступном № от 01 октября 2009 года отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 10 дней.

Судья :                                                                В.Л.Сидоров.

       На момент публикации не вступило в законную силу.