К делу №2-1227/2011 Решение Именем Российской Федерации 9 августа 2011 года город Сочи Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Леошик Г.Д., при секретаре Шацкой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акиньшин К.С. к ООО «НИИ Волна» о взыскании арендной платы и возмещении ущерба УСТАНОВИЛ: Акиньшин К.С. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «НИИ Волна», в котором просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 1 сентября 2010 года по 28 октября 2010 года в размере 190 322 рубля 04 копейки, стоимость восстановительного ремонта садового дома в размере 532 790 рублей, стоимость услуг специалиста в размере 10 000 рублей и госпошлину в сумме 10 724 рубля 82 копейки (уточненные требования). В обоснование исковых требований истец указал, что 30 октября 2009 года между ним и обществом с ограниченной ответственностью «НИИ Волна» был заключен договор аренды земельного участка с садовым домом. В соответствии пунктом 5.1 договора срок его действия составляет 364 дня. В соответствии с условиями договора аренды ответчику передано во временное пользование (аренду) земельный участок для садоводства, площадью 699 м, расположенный по адресу: г. Сочи, с/т «Золотой колос», участок № №, и расположенный на нем садовый дом литер А, площадью 124,8 кв.м. Согласно п.3.2. договора арендная плата составила 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно, которую ответчик обязан перечислять в безналичной форме на расчетный счет арендодателя не позднее 02 числа платежного месяца. За период с 1 сентября 2010 года по 28 октября 2010 года ООО «НИИ Волна» не внесло арендную плату за период проживания его сотрудника в сумме 190 322, 04 рублей. Кроме этого, в результате проживания сотрудника ООО «НИИ Волна», имуществу истца был причинен ущерб на сумму 552 160 рублей, что подтверждается заключением специалиста от 20.09.2010 года. В судебном заседании представитель истца Коваленко С.Е., действующая по доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении в полном объеме. В судебном заседании представитель ответчика Колоиди Д.Г., действующий по доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований пояснив при этом, что 30.10.2009года обществом с ограниченной ответственностью «НИИ ВОЛНА» и Акиньшиным К. С. был подписан договор аренды земельного участка с садовым домом. Вступление договора в силу п. 5.1. договора было обусловлено моментом подписания сторонами передаточного акта. Несмотря на несостоявшееся подписание передаточного акта, ООО «НИИ ВОЛНА» посчитало для себя целесообразным вступить в договорные отношения с истцом, приняв по факту объект аренды, будучи удовлетворенным его качественными характеристиками на момент его принятия. Однако, примерно с конца апреля 2010 года начали проявляться скрытые и неоговоренные арендодателем в ходе заключения договора недостатки объекта аренды частично или полностью препятствующие пользованию им. Поскольку обращения к арендодателю или уполномоченным им лицам были проигнорированы, было принято решение о досрочном одностороннем расторжении договорных отношений с арендодателем в силу императивнойнормы п. 1 ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ вдоговоре аренды должны быть указаны данные, Суд, выслушав доводы участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям. Как видно из материалов дела и установлено судом, Акиньшин К.С. (арендодатель) и ООО «НИИ ВОЛНА» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с садовым домом от 30.10.2009 года. По условиям названного договора арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 699 кв.м. и садовый дом литер А площадью 124,8 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, город Сочи, с/т «Золотой колос», участок №№. (л.д.10-13). Стороны определили, что ежемесячная арендная плата за пользование помещениями составляет 100 000 рублей. В соответствии пунктом 5.1 договора срок его действия согласован сторонами и составляет 364 дня, т.е. с 30.10.2009 года по 28.10.2010 года. Судом установлено, что передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателю по праву собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.(л.д.14-16). Согласно п. 1.4 договора аренды земельного участка с садовым домом арендатор использует имущество, переданное ему в пользование, в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением - для проживания сотрудников арендатора. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В соответствии со ст. 309, ст. 410 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. Как видно из материалов дела, в период с 30.10.2009 года по 31.08.2010 года на расчетный счет Акиньшина К.С. поступила арендная плата от ООО «НИИ ВОЛНА» в размере 1 150 000 рублей. Согласно представленного расчета, выполненного истцом сумма задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.09.2010 года по 28.10.2010 года составляет 190322, 04 рублей. Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Пунктом 2.4 договора аренды установлено, что арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор до истечения его срока, письменно предупредив арендодателя об этом за 30 дней. В судебном заседании установлено, и подтверждается истцом, что 31 августа 2010 года Акиньшину К.С. были переданы ключи от садового дома в связи расторжением договора аренды и возвращением ответчиком земельного участка и садового дома истцу. Истец принял ключи от садового дома, но выразил претензии по поводу состояния передаваемого имущества. Учитывая, что истцу 31.08.2010 года арендованное имущество возвращено обратно, соответственно, в момент возврата имущества, договор считается расторгнутым. Так как арендная плата взыскивается только за время пользования помещением, то в данном случае оснований для взыскания соответствующей суммы в виде арендной платы после 31.08.2010 года у истца не имелось. Таким образом, суд считает, что задолженность по арендной плате за период с 01.09.2010 года по 28.10.2010 года в размере 190 332 рублей 04 копейки не подлежит взысканию. В судебном заседании был допрошен свидетель по делу Р, который пояснил, что познакомил Акиньшина К.С. с представителем ООО НИИ «Волна», присутствовал при передаче дома ответчику. Дом сдавался впервые. После того, как проживающий сотрудник ответчика съехал, истец позвонил ему и попросил приехать, чтобы посмотреть в каком состоянии находился дом. Р увидел, что растительность засохла, потолок на кухне провис, обои были отклеены, ламинат разных цветов, плитка разбита. Свидетель по делу Щ, пояснил, что дом был полностью жилым, все строительные работы на момент сдачи дома в аренду были закончены. Он организовывал уборку дома и территории перед сдачей его в аренду ООО НИИ «Волна». В процессе проживания сотрудника ответчика, Щ помогал ему исправлять возникающие в доме неполадки. После того, как съехал сотрудник ООО НИИ «Волна» дом остался в ужасном состоянии, трава и растения засохли, были сломаны фонари, в доме ламинат вздулся, обои были отклеены. В судебном заседании был допрошен свидетель по делу Ф, которая пояснила, и дом и территория на момент сдачи ответчику были в идеальном состоянии, дом сдавался впервые. Один раз в неделю она приходила убирать дом во время проживания сотрудника ответчика, через некоторое время использования, состояние дома стало отвратительным, была произведена реконструкция пола, сломано джакузи, потолок начал провисать, в санузле была снята плитка, в придомовой территории был установлен бассейн впритык к деревьям, в результате чего они сгорели от солнца. Данные свидетели подтвердили, что придомовая территория и состояние дома при вселении арендатора на 31.10.2009 года соответствовала представленной в материалах дела фототаблице (л.д.111-119). В судебном заседании так же был допрошен свидетель по делу Б, из показаний которого следовало, в августе 2010 года Акиньшину сообщили, что состояние дома значительно ухудшилось, при передаче ключей Акиньшин К.С. и З высказали друг другу взаимные претензии, относительно оплаты коммунальных услуг и увядших растений. По поводу засохших туй пояснил, что причина была в установленном сотрудником ООО «НИИ Волна» бассейне. В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязан бережно относится к имуществу, использовать его в соответственно его назначению. Согласно п. 2.2. договора арендатор принимает на себя риски, связанные с порчей или потерей, преждевременным износом установленного в садовом доме имущества и оборудования, произошедшие во время действия настоящего договора. В случае повреждения имущества и оборудования арендатор обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для арендатора. Также в данном пункте договора установлено, что арендатор, покидая занимаемую площадь земельного участка и садового дома после окончания найма, обязуется оставить ее в состоянии не худшем, чем при вселении. Судом установлено, и не отрицается ответчиком, что при вселении сотрудника ООО «НИИ Волна» качественные характеристики садового дома, придомовая территория, состояние ремонта были в хорошем состоянии и устраивали арендатора. Повреждения, указанные в заключении специалиста, возникли в период действия договора аренды, в процессе использования арендуемого имущества ответчиком. Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Поскольку в договоре аренды земельного участка с садовым домом от 30.10.2009 года, условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано, следовательно, в силу закона обязанность по текущему ремонту лежит на арендаторе ООО «НИИ ВОЛНА». Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста стоимость восстановительного ремонта садового дома литер А, площадью 124,8 кв.м., расположенного в городе Сочи, Хостинском районе, с/т «Золотой колос, участок №№ составляет 304 300 рублей. С учетом изложенного, суд считает подлежащим удовлетворению требование о возмещении затрат на восстановительный ремонт садового дома. Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещения убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии п. 2.1. договора аренды, арендатор обязан содержать земельный участок и находящийся на нем садовый дом в надлежащем состоянии, поддерживать порядок придомовой территории и качественное состояние ландшафтного дизайна. Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей установленного в садовом доме имущества и оборудования, произошедшие во время действия настоящего договора. Арендатор, покидая занимаемую площадь земельного участка и садового дома после окончания найма, обязуется оставить ее в состоянии не худшем, чем при вселении. В отношении требований о возмещении стоимости зеленых насаждений, суд оценил представленные доказательства и установил, что повреждение трех туй колоновидных произошло в результате установления ответчиком на придомовой территории бассейна вплотную к деревьям. В соответствии с актом обследования по состоянию на 01.09.2010 года (л.д.84,85), стоимость трех туй колоновидных составляет 50400 рублей. С учетом изложенного, суд считает доказанным и подлежащим удовлетворению требование о возмещении ущерба, причиненного озеленению участка (туя колоновидная смарагд) в сумме 50400 рублей. Поскольку в материалах дела не предоставлено достаточных доказательств, что причина гибели остальных растений произошла в результате виновных действий ответчика, то суд не находит оснований для удовлетворения требований о возмещении ущерба, причиненного озеленению земельного участка в сумме 178090 рублей. Материалами дела подтверждено, что истец понес расходы по оплате услуг специалиста в размере 10000 рублей. Указанные расходы предусмотрены ст. 94 ГПК РФ, подтверждены соответствующими доказательствами, вследствие чего, имеются основания для возложения на ответчика обязанности по их возмещению в соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Акиньшин К.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «НИИ Волна» о взыскании арендной платы и возмещении ущерба удовлетворить частично. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «НИИ Волна» в пользу Акиньшин К.С. стоимость восстановительного ремонта садового дома в размере 304 300 (триста четыре тысячи триста) рублей. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «НИИ Волна» в пользу Акиньшин К.С. в счет возмещения ущерба, причиненного озеленению участка (туя колоновидная смарагд) в сумме 50400 рублей. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «НИИ Волна» в пользу Акиньшин К.С. государственную пошлину в размере 6243 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в размере 10000 (десять тысяч) рублей. В остальной части в удовлетворении иска отказать. Решение в 10 дней со дня изготовления его в окончательном виде (т.е. с 12 августа 2011 г.) может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи и отпечатано в совещательной комнате. Судья Г.Д.Леошик На момент публикации не вступило в законную силу
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку передаточные акты арендованного имущества отсутствуют, то предъявление исковых претензий к ООО «НИИ ВОЛНА» в части качественного или количественного состояния любого из упомянутых в исковом заявлении элементов объекта аренды в соответствующий период неправомерно. Также не установлена причинно-следственная связь, связь между действиями арендатора и возникшим ущербом.