Дело № 2-1387/20011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 31 августа 2011 г. г. Сочи Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: Председательствующего судьи Язвенко В.М., При секретаре Арефьевой А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чепняна Г.Г к Администрации города Сочи об оставлении помещения в перепланированном состоянии, УСТАНОВИЛ: Чепнян Г.Л. обратился в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением об оставлении здания, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая в перепланированном состоянии. В обоснование своих исковых требований Чепнян Г.Л. указывает, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества- здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. Право собственности на указанное строение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права собственности №, выданным УФРС по КК 10.04.2008 года. Указанное здание расположено на правомерном земельном участке, принадлежащем Чепнян Г.Л. на праве аренды на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора от 13.09.2007 года №. Объект недвижимого имущества был приобретен истцом по договору купли-продажи от 22.03.2008 года. Пунктом 1 указанного договора закреплено, что приобретается здание площадью 110,1 кв.м. По мнению истца, указанная площадь была указана ошибочно, так как фактически на момент приобретения им данного здания его фактическая площадь была иной. В целях приведения технической документации в соответствие с фактическим состоянием здания, Чепнян Г.Л. заказал проведение инвентаризации в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю. В результате проведенных работ ему был выдан технический паспорт, в соответствии с которым установлена точная площадь здания, которая составляет по 1 этажу 230,7 кв.м., а так же в общую площадь включено чердачное помещение, которое было и ранее, но в площадь здания включено не было. Площадь чердака составляет 212,5 кв.м. В связи расхождением данных по площадям здания в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах и в техпаспорте БТИ Чепнян Г.Л. обратился в суд с вышеуказанными требованиями. В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности поддержал его исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить. Представитель администрации города Сочи возражал против заявленных исковых требований, указывая, что истцом фактически осуществлена реконструкции строения, проведенная без получения соответствующего разрешения, в связи с чем в удовлетворении исковых требований просил отказать. Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заключение судебно-строительной экспертизы, находит, что исковые требования Чепнян Г.Л. об оставлении здания кафе «Экспресс», расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая в перепланированном состоянии подлежат удовлетворению. К такому выводу суд пришел из исследования совокупности следующих доказательств: Как следует из материалов настоящего дела, а также объяснений сторон по делу, в настоящее время истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества- здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права собственности №, выданным УФРС по КК 10.04.2008 года. Указанное здание расположено на правомерном земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.09.2007 года №. Статья 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Нормы ст. 209 ГК РФ гарантируют, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ходе судебного заседания судом установлено, что истцом указанное выше здание приобретено на основании договора купли-продажи от 22.03.2008 года. П.1 указанного договора определяет, что приобретается здание площадью 110,1 кв.м. В правоудостоверяющем документе- свидетельстве о госрегистрации права №, выданным УФРС по КК 10.04.2008 года так же зафиксирована площадь строения, равная 110,1 кв.м. И в исковом заявлении и в ходе судебного заседания истцом заявлено, что указанная площадь в 110,1 кв.м. была указана ошибочно, так как фактически на момент приобретения мною данного здания его фактическая площадь была иной. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается. В материалах дела имеется технический паспорт на здание кафе «Экспресс», выданный Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи ( л.д.10-12), в котором указано, что по состоянию на 15.02.2006 года площадь здания равно 215, 7 кв.м., что так же подтверждается справкой от 02.08.2007 года выданной ГУП «Крайтехинвентаризация» (л.д. 9), в которой так же указано, что площадь здания равна 215, 7 кв.м. В материалах дела (л.д.5) имеется справка, выданная Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи 04.04.2011 года в которой указано, что при проведении инвентаризации здания кафе «Экспресс», проводимого 15.02.2006 года в общую площадь строения не было включено чердачное помещение, площадью 212,5 кв.м., так как действующий на момент проведения указанной инвентаризации регламент не предусматривал включение чердачных помещений в общую площадь строения. Представленный истцом в качестве доказательства договор купли-продажи здания кафе «Экспресс» от 18.12.1995 года (л.д.6) фиксирует, что площадь помещения по состоянию на 18.12.1995 года равна 240 кв.м. В целях выяснения фактических площадей здания истец заказал проведение инвентаризации в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю. В результате проведенных работ истцу был выдан технический паспорт, в соответствии с которым установлена точная площадь здания, которая составляет по 1 этажу 230,7 кв.м., а так же в общую площадь включено чердачное помещение, которое было и ранее, но в площадь здания включено не было. Площадь чердака составляет 212,5 кв.м. (л.д.13-15). Технический паспорт строения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о строении, связанную с обеспечением соответствия помещений установленным требованиям, т.е. технический паспорт представляет собой документ, содержащий объемно-планировочные параметры помещений, характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации помещения, строения. В ходе судебного заседания представитель истца ходатайствовал перед судом о назначении судебной экспертизы в соответствии с нормами ст.79 ГПК РФ. Указанное ходатайство было удовлетворено, поскольку для разрешения спора в этой части требовались специальные познания в области строительных норм и правил, имелась необходимость установить, нарушаются ли в результате перепланировки права и охраняемые законы интересы других лиц, а так же установить давность проведенных перепланировок. Определением суда по делу была назначена к проведению судебно-строительная экспертиза. Суд поставил перед экспертом следующие вопросы: 1.Находится ли здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая в границах правомерного земельного участка, предоставленного в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора от 13.09.2007 года №, имеющего кадастровый номер №. 2.Соответствует ли здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая требованиям СНиП, предъявляемым к такого рода помещениям, не нарушает ли противопожарные, санитарно-эпидемиологические нормы и правила, не нарушена ли прочность несущих конструкций строения, не затруднен подход к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, не нарушает ли права третьих лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 3.Установить давность проведенной перепланировки здания кафе «Экспресс». Выводы экспертизы представлены суду и были предметом тщательного исследования в настоящем судебном заседании. Заключением данной экспертизы (л.д.37-46) установлено, что здание кафе «Экспресс» расположено в правомерных границах земельного участка, предоставленного в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора от 13.09.2007 года №. Земельный участок поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер №. Договором от 22 марта 2008 года права и обязанности в полном объеме, по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды были переданы Чепняну Г.Л. По второму вопросу эксперт указал, что здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район ул. Платановая с выполненной перепланировкой соответствует нормам: СНиП 2.08.02-89* « Общественные здания и сооружения» СНК К22-301-2000*«Строительство в сейсмических районах Краснодарского края»; СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах»; СНиП 3.03.01.87 «Несущие и ограждающие конструкции». СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», а также соответствует требованиям СНиП, в том числе санитарно-эпидемиологическим, пожарным, предъявляемым к предприятиям общественного питания. Инженерное обеспечение соответствует действующим нормам СНиП. Выполненная перепланировка не влияет на прочность несущих стен и конструкций здания кафе «Экспресс». Кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район ул. Платановая в перепланированном состоянии - не нарушает требований СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», находится за пределами красных линий. К исследуемому зданию имеется самостоятельный подъезд, т.е. имеется транспортная доступность к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам специального и хозяйственного транспорта. По кафе «Экспресс», литер «А» и «А1», расположенному по адресу: г. Сочи, Хостинский район ул. Платановая - Общая площадь составляет - 443,2 кв.м. Эксперт пришел к выводу, что сохранение здания кафе «Экспресс», расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая в перепланированном состоянии не препятствует в пользовании строениями, находящимися в том или ином виде права у лиц, являющие соседями, не препятствует в проведении ими какого либо ремонта или иного обслуживания таких строений, следовательно, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. По третьему вопросу экспертом сделан следующий вывод: установить давность проведения перепланировки здания кафе «Экспресс», расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район ул. Платановая, не представляется возможным в связи с отсутствием технических и правовых документов, фиксирующих факт осуществления работ. В результате проведенных, в ходе экспертного обследования, мероприятий установлено, что работы по перепланировке были проведены не менее, чем 7-10 лет назад. Соответственно, на момент последней сделки купли -продажи от 22 марта 2008 г., перепланировка была выполнена. Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, следует, что именно ответчик в лице Администрации города Сочи, обязан представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы. Однако Администрация города Сочи не представила суду таких доказательств и не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств. В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые могли бы быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении иска. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого решения. В случае отсутствия данного решения перепланировка признается самовольной. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Так же суд пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора применение норм ст. 222 ГК РФ невозможно, так как они определяют понятие самовольной постройки, указывая, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пп.4 п. 17 ст.51 Градостроительного кодекса, определяет, что выдача разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. Так же суд учел, что перепланировка и переустройство объекта недвижимости не повлекла увеличения этажности, и необходимости изменения целевого назначения земельного участка. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается. Истцом в ходе судебного рассмотрения доказано, что работы по перепланировки, проведенные до приобретения им права собственности на строение были произведены без изменения конструктивных изменений здания, без изменения внешних границ и высоты оконченного строительством здания. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушены, а так же нет угрозы их жизни и здоровью, что подтверждается материалами дела и заключением эксперта Ж. от 06.08.2011 года. Указанные основания так же подтверждаются практикой Верховного Суда России. Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29 апреля 2010 года, определено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. В данном случае новый объект недвижимости не создан, а в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), государственным регистратором в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю должно быть выдано новое свидетельство о регистрации права. В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п. Таким образом суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме (л.д. 2 ). На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Чепняна Г.Г к Администрации города Сочи об оставлении помещения в перепланированном состоянии - удовлетворить. Сохранить здание кафе «Экспресс», расположенное по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, принадлежащее на праве собственности Чепняну Г.Л., в перепланированном состоянии, а именно: Помещение № 1, обеденный зал, площадью 101,5 кв.м.; Помещение № 2, цех, площадью 29,1 кв.м.; Помещение № 3, комната отдыха, площадью 4,1 кв.м.; Помещение № 4, моечная, площадью 7,3 кв.м.; Помещение № 5, туалет, площадью 1,4 кв.м.; Помещение № 6, туалет, площадью 1,4 кв.м.; Помещение № 7, сан. узел, площадью 1,6 кв.м.; Помещение № 8, коридор, площадью 23,6 кв.м.; Помещение № 9, цех, площадью 8,4 кв.м.; Помещение № 10, цех, площадью 8,0 кв.м; Помещение № 11, цех, площадью, 7,1 кв.м.; Помещение № 12, цех, площадью, 7,2 кв.м.; Помещение № 13, склад, площадью, 7,2 кв.м.; Помещение № 14, слад, площадью, 6,8 кв.м.; Помещение № 15, моечная, площадью 4,7 кв.м; Помещение № 16, бар, площадью, 11,3 кв.м.; Помещение № 17, подсобное, площадью 155,4 кв.м.; Помещение № 18, сан. узел, площадью 2,2 кв.м.; Помещение № 19, подсобное, площадью 24,5 кв.м.; Помещение № 20, коридор, площадью 4,3 кв.м.; Помещение № 21, подсобное, площадью 18,9 кв.м.; Помещение № 22, коридор, площадью 7,2 кв.м. Итого: общая площадь здания кафе «Экспресс», расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, принадлежащего на праве собственности Чепняну Г.П., составляет 443,2 кв.м., из которых площадь первого этажа (литер А) - 230,7 кв.м., площадь чердака (литер А1) - 212,5 кв.м. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, через Хостинский районный суд г. Сочи, в течение 10 дней. Судья: В.М. Язвенко На момент публикации решение не вступило в законную силу