К делу № 2-1104/2011 г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 24 августа 2011 года Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе Председательствующего судьи Крижановской О.А. с участием заместителя прокурора Хостинского района города Сочи Сидорук К.К. при секретаре Офицеровой М.И. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного банка «Содействие общественным инициативам» (ОАО «Собинбанк») филиал «Новороссийский» к Дряпак О П , Д о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого помещения, снятии с регистрационного учёта, УСТАНОВИЛ: Акционерный банк «Содействие общественным инициативам» (ОАО «Собинбанк») филиал «Новороссийский» обратился в суд с исковым заявлением к Дряпак О П, в котором просит прекратить право ответчика пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения из квартиры, расположенной по адресу: <адрес> а так же взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей. В обоснование своих требований при этом истец указал, что 13.09.2010 Октябрьским районным судом г.Новороссийска вынесено решение по иску ОАО «Собинбанк» к Калайджян С.М., Калайджян А.Ж., Дряпак О.П. о взыскании суммы долга по договору от 27.06.2008 № обращении взыскания на предмет залога - 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> имеющую общую площадь 41,9 кв.м., жилую площадь 29,4 кв.м и прекращении права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения из квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Дряпак О П, ДД.ММ.ГГГГ. Указанным решением требования ОАО «Собинбанк» удовлетворены частично: взыскана задолженность в сумме 5 068 308 руб., и обращено взыскание на предмет залога - квартиру. Определением от 13.09.2010 г. требования ОАО «Собинбанк» к Дряпак О.П. о прекращении права пользования жилым помещением и выселением без предоставления другого жилого помещения из квартиры оставлены без рассмотрения. В связи с неисполнением третьими лицами ( Калайджян С.М. и Калайджян А.Ж.) решения суда добровольно, ОАО «Собинбанк» был направлен в Сочинский МРО УФССП по КК исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда. В настоящее время проводится продажа предмета залога с открытых торгов для погашения задолженности третьих лиц. Согласно решения Хостинского районного суда г.Сочи от 27.04.2010 по делу №2- 702/2010, в квартире, являющейся предметом залога, проживает Дряпак О П, ДД.ММ.ГГГГ. Освобождать занимаемое помещение и сниматься с регистрационного учета ответчица отказывается, что затрудняет реализацию заложенного имущества. В соответствии со ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В дальнейшем ОАО «Собинбанк» увеличил свои исковые требования, просил привлечь в качестве соответчика Д, ДД.ММ.ГГГГ, так же проживающую и зарегистрированную в спорной квартире, предъявив требования о признании Дряпак А.С., утратившей право на жилплощадь, выселении её из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, а так же предъявил требования о снятии Дряпак О.П. и Д с регистрационного учёта в квартире, расположенной по адресу г<адрес> В судебном заседании представитель ОАО «Собинбанк» по доверенности Внуков И.В. исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам, указав, что ответчики препятствуют исполнению решения Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 13.09.2010 г.. Их проживание в квартире, являющейся предметом залога, не позволяет реализовать заложенное имущество и возместить кредитную задолженность третьих лиц Калайджян С.М., Калайджян А.Ж. банку, а учитывая, что банк привлекает денежные средства граждан и других вкладчиков, соответственно нарушаются их права и законные интересы. Прокурор участвующий в настоящем судебном заседании в порядке предусмотренном ст. 45 ГПК РФ, полагал, что требования истца не подлежат удовлетворению, так как истец не является собственником спорного объекта недвижимости, и не вправе заявлять требования о признании ответчиков утратившим право на жилплощадь и выселения их. Представитель ответчиков по доверенности Маслаков А.В. исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении требований ОАО «Собинбанк», представив письменные возражения по доводам истца. Полагает, что банк является ненадлежащим истцом. Калайджян С.М., привлеченный в качестве третьего лица, явившись в судебное заседание, оставил разрешение иска на усмотрение суда Третьи лица Калайджян А.Ж. и представитель Управления Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представителем УФМС представлено заявление о рассмотрении дела по существу в их отсутствии. Представитель третьего лица Управления по вопросам семьи и детства при Администрации г. Сочи в судебном заседании высказался против удовлетворения исковых требований истца, поскольку выселение без предоставления другого жилого помещения существенно нарушает права Д Суд, выслушав представителей истца и ответчика, третьих лиц, исследовав представленные ими письменные доказательства, выслушав также заключение прокурора, находит исковые требования ОАО «Собинбанк» филиал Новороссийский к Дряпак О.П., Д о признании их утратившими право на жилплощадь, выселении из квартиры по адресу <адрес> без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта по указанному адресу не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Статьей 25 Конституции РФ каждому в нашей стране гарантирована неприкосновенность жилища. В силу ст. ст. 1, 3 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом и другими федеральными законами. При рассмотрении настоящего гражданского дела установлено, что 27.06.2008 г. между Акционерным Банком «Содействие общественным инициативам» (ОАО «Собинбанк» филиал Новороссийский и Калайджяном С.М., Калайджян А.Ж. был заключён договор № о предоставлении кредита на приобретение квартиры ( далее Кредитный договор). В соответствии с Кредитным договором кредит предоставлен для целевого использования - приобретение в собственность Калайджян С.П. и Калайджян А.Ж. 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> продавцами которой являются Х1, Х2 В соответствии с Кредитным договором истец ОАО «Собинбанк» предоставил Калайджян С.М., Калайджян А.Ж. кредит в размере 4500000 рублей. сроком на 120 календарных месяцев, а последние обязались возвратить указанную сумму и уплатить на неё проценты в размере 14% годовых. 27.06.2008 г. между Калайджян С.М. и Х1 Х2 был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> с обременением её ипотекой в силу закона. Ипотека на основании договора купли-продажи квартиры с обременением её ипотекой в силу закона от 27.06.208 г. зарегистрирована Управлением ФРС по Краснодарскому краю от 01.07.2008 гг. за № Согласно решению Октябрьского районного суда г.Новороссийска, Краснодарского края от 13.09.2010 г., вступившего в законную силу 27.09.2010 года с Калайджян С.М., Калайджян А.Ж. в пользу ОАО «Собинбанк» взыскана сумма долга по договору от 27.06.2008 г. № о предоставлении кредита на приобретение квартиры в размере 5 068 308 руб.70 копеек, взыскание обращено на принадлежащее Калайджян С.М. недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, имеющую общую площадь 41,9 кв.м., жилую площадь 29,4 кв.м, являющуюся предметом залога на основании договора купли-продажи квартиры с обременением её ипотекой в силу закона от 27.06.208 г. зарегистрированого Управлением ФРС по Краснодарскому краю от 01.07.2008 гг. за №, для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований ОАО «Собинбанка», определен способ реализации заложенного имущества путём его продажи с открытых торгов в форме аукциона и определена начальная продажная цена недвижимого имущества, с которой будут начитаться торги, в размере 3 651000 рублей. В настоящее время на основании исполнительного листа выданного Октябрьским районным судом г.Новороссийска возбуждено исполнительное производство в рамках которого 28.04.2011 г. составлен акт о наложении ареста на имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, а 05.05.2011 г. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании в квартире по адресу <адрес> проживают и зарегистрированы Дряпак О П ДД.ММ.ГГГГ и её Д, ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 46-47, 88). Согласно искового заявления и доводов истца в судебном заседании Дряпак О.П. и Д не имеют законных прав для проживания в указанном помещении, препятствуют осуществлению прав залогодержателя, а так же делают невозможным исполнение решения суда по реализации указанной квартиры. При указанных обстоятельствах, по мнению истца в силу ст.78 Федерального закона «Об ипотеке( залоге недвижимости) имеются основания для прекращения права пользования ответчиков спорной квартирой и их выселения без предоставления другого жилого помещения. Рассматривая требования истца и доводы их обосновывающие, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении исходя из следующего. На основании ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. В соответствии со ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений. Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. В данном конкретном случае ФЗ РФ « Об ипотеке ( залоге недвижимого имущества)» является другим федеральным законом, предусматривающим основания прекращения у гражданина права пользования жилым помещением. В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что последние были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких, жилого дома или квартиры, осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. п.2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке, с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Исходя из буквального толкования указанной нормы закона основанием для прекращения права пользования жилым домом или квартирой является совокупность двух обязательных условий: Во-первых: обращение взыскания на заложенную квартиру Во-вторых : реализация заложенного имущества При рассмотрении настоящего гражданского дела, установлен только факт обращения взыскания в судебном порядке на квартиру, по адресу <адрес> Реализация данного недвижимого имущества, в порядке определенном судебным решением от 13.09.2010 года, а именно с открытых торгов в форме аукциона, не осуществлена, следовательно, данная норма закона сама по себе не может служить основанием для прекращения права пользования ответчиков жилым помещением при сложившемся положении. Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений ст.35 ЖК РФ и ст.78 Закона об ипотеке ( залоге недвижимого имущества) в их взаимосвязи, при соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 Закона об ипотеке ( залоге недвижимого имущества) новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением, а также их выселения. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается, и указанные лица подлежат выселению. После окончания данной процедуры, любое лицо - собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением. На основании п.2 ст.237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущества у лица, к которому переходит это имущество. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> является Калайджян С М. Право собственности Калайджян С.М. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке( л.д. 75). Данное обстоятельство истцом не оспаривается, и доказательств обратного представителем ОАО «Собинбанк» не представлено. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением его владения. Поскольку банк собственником спорного жилого помещения в связи с обращением взыскания на него не стал, то он не имеет право требовать прекращения пользования им залогодателем и любыми иными лицами. То есть в данном случае банк является ненадлежащим истцом и его исковые требования не подлежат удовлетворению.. Для разрешения данного спора, учитывая изложенное выше, так же не имеют значения представленные истцом доводы о том, что договор найма жилого помещения от 09.08.2008 года заключён между ответчиками Дряпак О.П. и Д. и залогодателем Калайджяном С.М. с нарушением требований п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке, согласно которого, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. При этом истец полагает, что поскольку указанный договор найма был заключен после возникновения ипотеки ( т.е. после заключения Кредитного договора 27.06.2008 г.) и без согласия ОАО «Собинбанк», то никаких законных прав для проживания и пользования квартирой, на которую в настоящее время обращено взыскание у ответчиков не имеется. Согласно текста указанной нормы закона, при обращении взыскания на заложенное имущество третьи лица утрачивают право проживания в жилом помещении в случае отсутствия договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного с собственником помещения до заключения договора ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки. Однако, исходя из решения Хостинского районного суда от 27.10.2010 года, которое предоставлено истцом в качестве доказательства, установлено, что ответчик Дряпак О.П. действительно проживает в квартире, расположенной по адресу <адрес>. на основании договора найма жилого помещения заключенного между Калайджяном С.М. и Дряпак О.П. 09.08.2008 года, срок действия договора 5 лет, квартира находится в её владении и пользовании ( л.д. 10-11.) На основании ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением суда по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Тем самым, данный договор найма жилого помещения в настоящее время в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным, то есть сохраняет свою силу. Вместе с тем указанное обстоятельство само по себе не влияет на выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, поскольку в данном случае суд достоверно установил, что истец ОАО «Собинбанк» не является собственником спорного жилого помещение, в связи с чем не имеет права заявлять исковые требования о прекращении права пользования жилым помещении и выселении в соответствии с требованиями действующего законодательства. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Акционерный Банк «Содействие общественным инициативам» ( ОАО «Собинбанк») филиал Новороссийский, обратившись с требованиями к Дряпак О.П. и Д. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого помещения, снятии с регистрационного учёта не представил суду надлежащих и достаточных доказательств в подтверждение данных требований, в том числе подтверждающих право истца, предъявить указанные требования. Учитывая, что суд пришел к убеждению об отказе истцу в основных требованиях, соответственно требования о взыскании в его пользу судебных расходов не подлежат удовлетворению на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Акционерному банку «Содействие общественным инициативам» (ОАО «Собинбанк») филиал «Новороссийский» в иске к Дряпак О П, Д о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого помещения из квартиры, расположенной по адресу <адрес>. и снятии с регистрационного учёта по указанному адресу - отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение 10 дней после составления мотивированного решения суда ( т.е. 29.08.2011 г.). Судья подпись О.А. Крижановская На момент публикации решение не вступило в законную силу.
Следовательно, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.
В силу абз.3 п.1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимого имущества)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
При этом доводы представителя истца о том, что в силу ст.3 ГПК РФ он вправе обратится в суд, поскольку права банка ущемлены, не могут быть приняты судом как обстоятельство, влияющее на разрешения иска, учитывая, что данная норма закона закрепляет право на обращение в суд, которое истцом и было реализовано, а не на право удовлетворения исковых требований при отсутствии к этому законных оснований.