РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2011 года                                                                  2-1726/2011 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе

Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.

при секретаре                                                     МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошулько Т.С. к Алексеева М.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, расторжении основного договора купли-продажи, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности и свидетельства о государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Кошулько Т.С. обратилась в суд с иском к Алексеевой М.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, расторжении основного договора купли-продажи, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении права собственности и свидетельства о государственной регистрации права.

При этом в обоснование своих требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира номер № в доме номер № по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи. В сентябре 2008 года она приняла решение о продаже данной квартиры. Подобрав покупателя через бюро недвижимости, она сначала заключила с ответчиком Алексеевой М.В. предварительный договор купли-продажи. При этом они договорились о цене продаваемой квартиры, указав об этом в предварительном договоре, что цена квартиры равна 999 тыс. рублей плюс в ее собственность должны были отойти две комнаты в малосемейном общежитии, расположенные в Адлерском районе города, и принадлежащие ответчику по делу.

Спустя некоторое время между ними был заключен основной договор, который она подписала, не читая. При этом оказалось, что ее обманули, поскольку в данном договоре цена продаваемой ею квартиры указана лишь 999 тыс. рублей, без указания о том, что в ее собственность дополнительно переходят две комнаты в малосемейном общежитии.

В связи с указанными обстоятельствами, она обратилась в регистрационно учреждение с заявлением о приостановлении сделки, однако вопреки ее заявлению сделка была завершена, и ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В связи с изложенным истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец, действуя лично и через своих представителей, заявленные требования поддержала. Затем, в ходе разрешения спора, истец, действуя через своего представителя, изменив предмет иска, стала настаивать на понуждении ответчика к заключению основного договора на условиях заключенного предварительного договора.

Ответчик, действуя также лично и через своего представителя, не признав иск, пояснила, что оспариваемая сделка купли-продажи спорной квартиры, заключена в соответствии с нормами закона.

Суд, выслушав стороны, доводы их представителей, исследовав письменные доказательства, находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат. При чем удовлетворению не подлежат как первоначально заявленные требования истца, так и иные, о которых она изложила в настоящем судебном заседании.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Из материалов настоящего дела следует, что собственником объекта недвижимости в виде однокомнатной квартиры номер № в доме номер № по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи, являлась Кошулько Т.С., что подтверждается надлежащей копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.11). При чем основанием возникновения у Кошулько Т.С. права собственности на данную квартиру являлся договор купли-продажи, заключенный 24 октября 2005 года с гражданской А. копия данного договора в деле также имеется. Имеются все эти документы и в регистрационном деле, истребованном для обозрения в настоящем судебном заседании ( л.д. 12).

Таким образом на период октября 2008 года Кошулько Т.С. являлась законным собственником объекта недвижимости в виде указанной квартиры.

Как следует из требований ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд, оценив все представленные сторонами доказательства в совокупности, пришел к выводу, что, воспользовавшись своими правами собственника имущества, Кошулько Т.С. продала принадлежащий ей объект недвижимости.

Сама Кошулько Т.С., предъявив настоящий иск, а также и ответчик по делу указывают, что истец продала Алексеевой М.В. указанный спорный объект недвижимости, а объяснения сторон в соответствии со ст. 68 ГПК РФ также являются самостоятельным доказательством при разрешении гражданско-правовых споров, но подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Алексеева М.В., настаивая на том, что Кошулько Т.С. произвела отчуждение данной квартиры в ее пользу с соблюдением требований закона, в подтверждение этого представила суду убедительные и надлежащие доказательства.

К таким доказательствам суд относит следующие доказательства.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ жилые дома и квартиры отнесены к недвижимому имуществу.

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Такие же последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены и п. 2 ст. 162 ГК РФ.

Юридическое понятие письменной формы договора содержится в ст. ст. 160 и 434 ГК РФ. При этом путем толкования пункта 1 ст. 160 ГК РФ следует, что письменная форма - это есть документ, выражающий содержание сделки, и подписанный лицом или лицами по сделке.

На л.д. 8 имеется заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры, и данный договор заключен между сторонами 6 октября 2008 года.

При этом истец в судебных заседаниях неоднократно пояснила, что данный договор подписан лично ею, лично она при этом находилась в регистрационной службе по Хостинскому району города Сочи. Но, как указывает истец, подписав данный договор, она его не читала.

Но настоящим судом указанные доводы истца не могут быть приняты во внимание и не могут быть положены в основу решения суда об удовлетворении заявленных требований. Истец является дееспособным гражданином, имеющим высшее педагогическое образование, о чем она пояснила в судебном заседании. Более того, из представленных суду доказательств следует, что она неоднократно в течение своей жизни приобретала в собственность недвижимость и знала об особенностях заключения сделок. Так в 2005 году она приобрела данную квартиру у гражданки А. также принимая личное участие как в подписании договора. Так и при его регистрации в соответствующей службе.

Как следует из сведений в другом гражданском деле, а именно гражданском деле 2-52\09 год она уже являлась стороной при разрешении другого гражданского дела по спору относительно данной квартиры, когда имел место спор между А.. и настоящим истцом по делу.

Таким образом из данного текста договора однозначно можно сделать вывод о том, что Кошулько Т.С.:

во1-х, приняла решение продать спорную квартиру.

Во-2-х, из данного договора следует, что определены и стороны по договору: это настоящий истец по делу и собственник квартиры, - и покупатель, ответчик по делу Алексеева М.В..

Кроме того, сторонами по договору четко определен предмет сделки: это квартира номер № в доме номер № по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи.

Исходя из этого, следует, что сторонами выполнены требования ст. 554 ГК РФ, где указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Что касается цены договора, то данное условие, действительно, также является существенным условием заключения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Однако суд, принимая решение о том, что сторонами и данное требование закона было выполнено, учитывает следующее.

Из сведений в вышеназванном договоре усматривается, что стороны достигли между собой согласия относительно цены продаваемого объекта недвижимости, и продавец получила всю оговоренную сторонами денежную сумму.

Пункт 4 договора гласит, далее дословно: «Указанную квартиру по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за 999 000 (девятьсот девяносто девять тысяч) рублей. Расчет произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора».

Таким образом, данный пункт договора прописан четко, понятно, в доступной форме, в том числе и для настоящего истца по делу, уже имеющей опыт купли-продажи объектов недвижимости.

Более того, часть вторая ст. 431 ГК РФ устанавливает, что, при толковании условий договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, а также последующее поведение сторон.

Помимо изложенного суд, делая вывод о том, что продавец получила всю оговоренную денежную сумму за квартиру, принимает во внимание и последующее поведение сторон по сделке, при этом в судебном заседании достоверно точно установлено путем объяснения сторон о том, что сразу же после заключения сделки истец передала ответчику спорную квартиру, и впредь продавец Кошулько Т.С., передав после получения денег за проданную квартиру, никогда, начиная с октября 2008 года по 18 августа 2011 года, не предъявляла к Алексеевой М.В. никаких претензий и требований о возврате квартиры в ее собственность.

При чем, исходя из фактического характера спора, когда истец утверждает, что при заключении основного договора она была обманута покупателем и ее супругом, то первоначальное требование истца основано на положениях ст. 181 ГК РФ предусматривает срок исковой давности по оспоримой сделке в один год.

Ответчик, возражая против иска, указав, что в течение трех лет с того момента, как передала в ее собственность спорную квартиру, истец никогда не предъявляла к ней никаких требований, тем самым в соответствии со ст. 199 ГК РФ ответчик просит суд о применении последствий истечения срока исковой давности.

Истец при этом не заявляла требования о восстановлении пропущенного срока.

Таким образом, характер последующих отношений между сторонами бесспорно позволяет сделать вывод о том, что покупатель, то есть ответчик по делу, полностью оплатила истцу за приобретенную в свою собственность квартиру.

При этом настоящий суд при разрешении спора не должен входить в обсуждение вопроса, достаточной ли была на тот период цена за указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник имущества сам, по своему усмотрению определяет стоимость своего имущества.

Более того, поведение и позиция ответчика по настоящему делу, косвенно подтверждает ее объяснения и доводы в судебном заседании. При этом ответчик заявила, что она согласна на заключение с истцом мирового соглашения на тех условиях, что истец возвратит ей уплаченные ею 1 млн. рублей, она же возвратит в ее собственность спорную квартиру. То есть, в случае, если, как утверждает истец, спорная квартира стоит не менее 4 миллионов рублей, то такая позиция ответчика была бы явно выгодной для истца. Однако истец не согласна на указанные условия.

Не может явиться основанием к удовлетворению заявленных требований доводы истца о том, что в сентябре 2008 года между ними был заключен предварительный договор, в котором цена отчуждаемой квартиры была указана иная, нежели в основном.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, при этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Как пояснила в судебном заседании ответчик, действительно, между ними был заключен такой предварительный договор. Однако через несколько дней, когда истцу срочно понадобились деньги, она в категоричной форме отказалась от комнат в малосемейном общежитии, которые принадлежали на праве собственности ей, Алексеевой и ее матери, поскольку ей срочно нужны были деньги.

При этом косвенно данные доводы ответчика подтверждаются фактическими обстоятельствами, когда в Хостинском районном суде через восемь дней после заключения оспариваемого между сторонами договора, был предъявлен иск А. к Кошулько Т.С. о признании сделки купли-продажи этой же квартиры, заключенной между ними, недействительной.

При этом следует принять во внимание, что Кошулько Т.С., являясь собственником данной квартиры, по своему усмотрению производит ее оценку.

Не подлежит удовлетворению и требование истца, заявленное в настоящем судебном заседании, когда истец просит суд о понуждении ответчика к заключению основного договора на условиях, заключенного между ними 2 сентября 2008 года предварительного договора.

Действительно, в соответствии с ч. 5 ст. 445 ГК РФ, то есть, если сторона, для которой соответствии с ГК РФ заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако, вместе с тем пункт 4 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что в предварительном договоре указывается срок. В который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания представленного суду предварительного договора следует, что в нем не указан срок, в течение которого стороны по нему должны были заключить основной договор. Таким образом, в связи с изложенной выше нормой закона о годичном сроке заключения такого договора, он должен быть заключен не позднее 28 сентября 2009 года.

Как следует из фактических обстоятельств между настоящими сторонами по делу ни в указанный срок, ни теперь не заключен основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре.

В связи с изложенным, и в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, указывающей на то, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, обязательства между сторонами, возникшие по предварительному договору, бесспорно, закончились 28 сентября 2009 года.

В связи с чем ответчик не может быть понуждена к заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре.

Более того, настаивая на понуждении ответчика к заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, истцом, вместе с тем не заявлено требования относительно уже заключенного между сторонами договора купли-продажи от 6 октября 2008 года.

Таким образом, судом тщательно исследованы все доказательства, представленные сторонами по делу, в результате чего суд пришел к выводу, что сделка купли-продажи указанного объекта недвижимости была заключена надлежащими сторонами, в надлежащей форме, сторонами выполнена и сама по себе указанная сделка между ними ничего в себе противозаконного не содержит. Спорная квартира не была изъята из гражданского оборота, не находилась под арестом или каким либо иным запретом.

Совокупность исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что указанная сделка между сторонами является действительной и в силу ст. 218 ГК РФ у ответчика возникло право собственности на спорную квартиру. В связи с изложенным у суда не имеется оснований для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним о возникновении у ответчика права собственности на данную квартиру, равно как не имеется оснований к аннулированию (погашению) выданной на основании данной записи свидетельства о государственной регистрации права.

Таким образом, суд не усматривает оснований к удовлетворению как ранее заявленных требований истца, так и уточненных, в настоящем судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 209, 218, 551 ГК РФ ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Кошулько Т.С. к Алексеева М.В. о расторжении предварительного договора купли- продажи, расторжении основного договора купли-продажи, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права - отказать.

В удовлетворении иска Кошулько Т.С. к Алексеева М.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры номер № в доме номер № по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи, согласно условий предварительного договора, заключенного между ними 28 сентября 2008 года, взыскании денежных средств и передачи в собственность жилых помещений, - отказать.

Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.

Председательствующий                                                                              Дидик О.А.

Отпечатано в совещательной комнате. На момент опубликования решение не вступило в законную силу.