РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                                                        №2-1795/2011 года                        

16 сентября 2011 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе

Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.                                                               

при секретаре                                                     МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Довженко А.А. к Амирян Ф.И. о признании сделки действительной и понуждении к регистрации права собственности на объект недвижимости и по встречному иску о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Довженко А.А. обратилась в суд с иском к Амирян Ф.И. о признании сделки действительной, и понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование своих требований истец указала, что 08 октября 2002 года по договору купли-продажи с ответчиком она приобрела в свою собственность земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе «Тюльпан» в Хостинском районе города Сочи. При этом все обязанности сторон по договору выполнены и в течение нескольких лет, вплоть до настоящего времени, указанный объект недвижимости фактически находится в ее собственности. Однако зарегистрировать переход права в государственном учреждении, как указывает истец, она лишена возможности, поскольку ответчик от этого уклоняется, в связи с чем и заявлен настоящий иск.

Ответчик, не признав иск, в свою очередь, заявил встречный иск о признании сделки недействительной в силу ничтожности, а именно мнимости сделки.

В судебном заседании каждая из сторон, действуя, в том числе и через своих представителей, настаивала на удовлетворении своих требований.

При этом Амирян Ф.И. в судебном заседании пояснил, что у него, действительно, в собственности имелся и имеется земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе «Тюльпан». В 2002 году он надумал его продать, так как нужны были деньги на обучение детей. Он нашел покупателя в лице своего знакомого С.. Он показал ему участок и участок С. понравился. Однако при этом С. сказал, что он не может оформить участок на себя, так как он гражданин Армении. У него нет гражданства РФ, и в связи с этим будут проблемы. С. предложил оформить участок на свою тещу, Довженко А.А.. Он согласился. Они договорились, что сначала С. отдаст ему за участок 60 тысяч рублей, а остальные потом, так как ему и не нужны были деньги сразу. Они все пришли в нотариальную контору и оформили сделку на Довженко А.А., тещу С., но деньги, 60 тыс., ему отдал С.. Спустя полгода или меньше, С. сказал, что у него не получается отдать остальные деньги и попросил вернуть ему участок. Он согласился, забрал назад участок, ему вернули подлинник договора купли-продажи, а деньги 60 тыс. рублей вернул С. по расписке. Однако официально они сделку не расторгали, так как он верил этой семье. Участок находится в его собственности, и он оплачивает все платежи, в том числе и налговые.

При этом ответчик не возражал, что в течение некоторого времени С. и его семья ухаживали за участком, за что-то платили.

Представители регистрационного учреждения и садоводческого товарищества, будучи также надлежащим образом извещены о времени и дате судебного заседания, не явились в указанное время и не просили суд об отложении судебного заседания.

Суд, выслушав представителей сторон, доводы ответчика, свидетелей, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, находит, что исковые требования Довженко А.А. подлежат удовлетворению, а оснований к удовлетворению встречного иска не имеется.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Из материалов настоящего дела следует, что собственником объекта недвижимости в виде земельного участка номер №, площадью 720 кв.метров, расположенного в садоводческом товариществе «Тюльпан» в Хостинском районе города Сочи, являлся и является Амирян Ф.И., что подтверждается надлежащей выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним( л.д. 10), а также свидетельством о праве собственности на земельный участок за номером 4696 от 4 августа 1998 года, которое было выдано ему до вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом на период октября 2002 года Амирян Ф.И. являлся законным собственником объекта недвижимости в виде указанного земельного участка.

Как следует из требований ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд, оценив все представленные сторонами доказательства в совокупности, пришел к выводу, что, воспользовавшись своими правами собственника имущества, Амирян Ф.И. продал принадлежащий ему объект недвижимости.

Сам Амирян Ф.И., предъявив встречный иск, а также его представитель указывают, что он, действительно, имел намерение продать участок и продал его, но затем, уже после продажи участка, спустя несколько месяцев обстоятельства изменились.

Объяснения сторон в соответствии со ст. 68 ГПК РФ также являются самостоятельным доказательством при разрешении гражданско-правовых споров, но подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Довженко А.А., настаивая на том, что Амирян Ф.И. произвел отчуждение данного земельного участка в ее пользу с соблюдением требований закона, в подтверждение этого представила суду убедительные и надлежащие доказательства.

К таким доказательствам суд относит следующие доказательства.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу.

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Такие же последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены и п. 2 ст. 162 ГК РФ.

Юридическое понятие письменной формы договора содержится в ст. ст. 160 и 434 ГК РФ. При этом путем толкования пункта 1 ст. 160 ГК РФ следует, что письменная форма - это есть документ, выражающий содержание сделки, и подписанный лицом или лицами по сделке.

На л.д. 5 имеется заключенный между сторонами договор купли-продажи спорного земельного участка, и данный договор заключен между сторонами 8 октября 2002 года.

При этом ответчик по основному иску в судебных заседаниях неоднократно пояснял, что данный договор подписан лично им, лично он при этом находился с покупателем Довженко А.А. в нотариальной конторе города Сочи.

Из текста исследуемого договора купли-продажи однозначно можно сделать выводы о том, что Амирян Ф.И.:

во1-х, принял решение продать спорный земельный участок.

Во-2-х, определены стороны по договору: это настоящий ответчик по делу, собственник участка, - и покупатель, ответчик по делу, Довженко А.А..

Кроме того, в-3-х, сторонами по договору четко определен предмет сделки: это земельный участок номер № площадью 720 кв.метров, расположенный в садоводческом товариществе «Тюльпан» в Хостинском районе города Сочи, имеющий четко установленные границы и поставленный на постоянный кадастровый учет.

Исходя из этого, следует, что сторонами выполнены требования ст. 554 ГК РФ, где указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Что касается цены договора, то данное условие, действительно, также является существенным условием заключения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Однако суд, принимая решение о том, что сторонами и данное требование закона было выполнено, учитывает следующее.

Из сведений в вышеназванном договоре усматривается, что стороны достигли между собой согласия относительно цены продаваемого объекта недвижимости, и продавец получила всю оговоренную сторонами денежную сумму.

Пункт 2.3 договора гласит, далее дословно: «Я, Довженко А.А., купила у Амирян Ф.И. указанный земельный участок за 60000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Денежных претензий стороны друг к другу не имеют ».

Таким образом, данный пункт договора прописан четко, понятно, в доступной форме для обеих сторон.

Более того, часть вторая ст. 431 ГК РФ устанавливает, что, при толковании условий договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, а также последующее поведение сторон.

Помимо изложенного суд, делая вывод о том, что продавец получил всю оговоренную денежную сумму за земельный участок, принимает во внимание и последующее поведение сторон по сделке, при этом в судебном заседании достоверно точно установлено путем объяснения сторон о том, что сразу же после заключения сделки ответчик передал истцу спорный участок, и впредь продавец Амирян Ф.И., передав после получения денег земельный участок, никогда, начиная с октября 2002 года по настоящее время, не предъявлял к Довженко А.А. никаких претензий и требований о возврате земельного участка в его собственность.

Истец, возражая против встречного иска, указав, что в течение трех лет с того момента, как ответчик передал в ее собственность спорный участок, Амирян Ф.И. никогда не предъявляла к ней никаких требований, тем самым в соответствии со ст. 199 ГК РФ ответчик по встречному иску просит суд о применении последствий истечения срока исковой давности.

Истец по встречному, то есть Амирян Ф.И. при этом заявил требование о восстановлении пропущенного срока, не сославшись при этом ни на одну причину, которая могла быть настоящим судом признана уважительной, и указанный срок мог бы быть восстановлен.

Свидетель Щ. в судебном заседании пояснил, что он в течение более 20 лет проживает в доме, расположенном рядом со спорным земельным участком. Примерно, в 2002 году он узнал от кого-то, что Амирян Ф.И. продал свой участок. Затем он познакомился с новыми владельцами участками, это были С., его жена Д. и ее мать. Их он видел на спорном земельном участке несколько раз. При этом зять, С., действуя через него, несколько раз, вплоть до 2007 года, передавал деньги за газ, который проводили на земельный участок. Он выполнял его просьбу. При этом деньги вносились в кассу на фамилию Довженко А.А., но кому из них конкретно принадлежали эти деньги, он не знает, так как знал, что это одна семья.

Более того, в настоящем судебном заседании исследованы представленные истицей письменные доказательства. Так истцом представлено заявление Довженко А.А., адресованное председателю садоводческого товарищества «Тюльпан» о принятии ее в члены товарищества. На данном заявлении имеется положительная виза председателя товарищества. Кроме того, ею представлен список лиц, полностью внесших деньги на строительство газопровода по улице <адрес> и ул. <адрес>, где расположено данное товариществ. В это списке за номером № значится фамилия Довженко А.А., в данном списке всего значатся 54 фамилии.

Помимо этого истец представила суду членскую книжку садовода с подлинной печатью садоводческого товарищества «Тюльпан», сведениями в которой, в том числе, подтверждается уплата членских взносов вплоть до 2011 года, а также уплата и земельного налога также по 2011 год. При этом у суда не имеется никаких оснований не доверять сведениям, имеющимся в данной книжке садовода.

Таким образом, характер последующих отношений между сторонами бесспорно позволяет сделать вывод о том, что покупатель, то есть истец по основному иску, полностью оплатила истцу за приобретенный в свою собственность земельный участок, получив фактически его в свою собственность, и владеет им на данном виде права в течение около 9 лет.

При этом настоящий суд при разрешении спора не должен входить в обсуждение вопроса, достаточной ли была на тот период цена за указанный объект недвижимости, между сторонами не имеется спора в настоящий момент относительно данного обстоятельства.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник имущества сам, по своему усмотрению определяет стоимость своего имущества.

Таким образом, судом тщательно исследованы все доказательства, представленные сторонами по делу, в результате чего суд пришел к выводу, что сделка купли-продажи указанного объекта недвижимости была заключена надлежащими сторонами, в надлежащей форме, сторонами выполнена и сама по себе указанная сделка между ними ничего в себе противозаконного не содержит. Спорный земельный участок не был изъят из гражданского оборота, не находился под арестом или каким либо иным запретом.

Совокупность исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что указанная сделка между сторонами является действительной и в силу ст. 218 ГК у истца возникло право собственности на спорный земельный участок.

Часть 2 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, истец на законных основаниях фактически стала собственником указанного объекта недвижимости.

Однако, действительно, несмотря на фактически заключенный договор купли-продажи между сторонами, юридически спорный объект недвижимости до настоящего времени находится в собственности ответчика по делу, что также подтверждено письменными доказательствами. До настоящего момента переход права собственности на нее, вопреки требованиям части 1 ст. 551 ГК РФ, указывающей на то, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, не зарегистрирован.

Согласно действующего Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права производится лишь на основании заявления правообладателя, в данном конкретном случае, - ответчика по делу.

Как указывает истец, ответчик уклоняется от явки в государственное учреждение по регистрации прав на недвижимое имущество уже в течение более восьми лет, выезжая при этом на длительное время по месту жительства своей матери в Республику Армения, чем самым существенным образом нарушаются ее права. Факт выезда на длительное время за пределы Российской Федерации подтвердил в судебном заседании и свидетель С., указав при этом, что у Амирян Ф.И. в течение длительного времени болела мама, смерть которой наступила лишь полгода назад.

Доводы истца о нарушении ее прав заслуживают внимания, и ее права должны быть защищены настоящим решением суда, поскольку часть 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом суд пришел к выводу о том, что требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина при подаче иска оплачена истцом в полном объеме.

Таким образом, поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении основного иска, то в соответствии со ст. 138 ГПК РФ в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

При этом суд принимает во внимание также следующие обстоятельства.

Ответчик по основному иску, предъявив встречный иск, действуя при этом через своего представителя, настаивая на признании указанной сделки купли-продажи недействительной в силу ее ничтожности, обосновывает свое требование положениями ст. 168 и 179 ГК РФ, указывая при этом, что данная сделка мнимая.

В соответствии с пунктом 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, в силу указанной нормы закона, суд обязан проверить наличие оснований для признания указанной выше сделки ничтожной в силу ее мнимости (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 170 ГК РФ указывает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия ничтожна.

В ходе разрешения настоящего спора, напротив, бесспорно, установлено, что подтверждено самим ответчиком по делу, он был намерен продать свой участок, и, когда нашел покупателя в лице С., в октябре 2002 года продал свой участок, получив деньги за него.

Таким образом, такая позиция Амирян Ф.И. и его представителя является юридически непоследовательной и противоречивой.

Данная сторона утверждает, что участок был продан в соответствии с действующим законодательством, однако затем, уже после заключения сделки, он, то есть Амирян Ф.И. и вторая сторона по сделке, по некоторым обстоятельствам, указанным выше в решении суда, приняли решение о ее расторжении.

Таким образом, заявив требование о признании сделки ничтожной в силу мнимости, вместе с тем данная сторона фактически указывает на расторжение сделки в последующем.

Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора.

Не может служить основанием к удовлетворению встречного требования о признании сделки недействительной в силу ничтожности, представленная Амирян Ф.И. расписка о том, что он получил от С. за земельный участок номер 71 - 60 тыс. рублей.

В ходе разрешения спора было установлено, и при этом уже дана оценка сведениям, которые имеются в самом заключенном письменном договоре купли-продажи о том, что сторонами по сделке были Амирян Ф.И. и Довженко А.А., и деньги по сделке продавцом получены, и никаких денежных претензий стороны друг к другу не имеют.

Что касается того обстоятельства, когда при каких обстоятельствах написана вышеназванная расписка, не столь существенно для разрешения данного спора. С., как установлено в судебном заседании, ранее в течение нескольких лет, состоял в зарегистрированном браке с дочерью настоящего истца по делу - Д., при этом все они, в том числе и мать его супруги, то есть истец по делу, Довженко А.А., проживали одной семьей.

В настоящее время их семья распалась, и между бывшими супругами сложились крайне неприязненные отношения, выразившиеся, в том числе, и фактом предъявления иска о признании брака недействительным и т.д..

При этом С., если полагает, что им лично уплачены деньги за указанный земельный участок, вправе предъявить соответствующие претензии либо к покупателю Довженко А.А, либо к Амирян Ф.И., которому, как он утверждает, позже эту денежную сумму возвратил.

Не может служить доказательством, в своей совокупности с изложенными выше, и представленные ответчиком квитанции об уплате платежей, как он сам указывает, платежи за пользование земельным участком в налоговую службу.

При этом из содержания указанных квитанций, которые были исследованы в судебном заседании в подлинном виде, вообще не представляется возможным сделать вывод, за что и куда они конкретно внесены и что по ним оплачивал Амирян Ф.И..

Таким образом, суд не усматривает оснований ни к восстановлению срока для предъявления требования о признании указанной сделки недействительной в силу ничтожности (мнимости), ни к признанию ее таковой по существу.

Суд на основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 209, 218, 551, 167, 170 ГК РФ ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать действительным договор купли-продажи заключенный 8 октября 2002 года между Амирян Ф.И. и Довженко А.А. относительно купли-продажи земельного участка номер №, площадью 720 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в садоводческом товариществе «Тюльпан» Хостинского района города Сочи.

Обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи произвести государственную регистрацию перехода права, а также возникновение права собственности на данный объект недвижимости у Довженко А.А., а именно земельный участок номер №, площадью 720 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в садоводческом товариществе «Тюльпан» Хостинского района города Сочи.

В удовлетворении встречного иска Амирян Ф.И. к Довженко А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным - отказать.

Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.

Председательствующий                                                                        Дидик О.А.

Отпечатано в совещательной комнате.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.