Дело № 2 - 1218/2011 год

Р е ш е н и е

28 сентября 2011 года                                               Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего     судьи                                   Маслаковой О.В.

при секретаре                                                                    Горчатовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Хостинского районного суда гор.Сочи гражданское дело по иску администрации гор.Сочи к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Возрождение 22»,Беспятому А.Н.,Кутелия В.И.,Лоскутову А.П.,Касармыгину Д.А.,Кешишьян А.А.,Егоричеву С.А. и Котченко В.М. об освобождении земельного участка путем сноса самовольных строений, признании недействительными договоров аренды и протокола общего собрания собственников жилых помещений,

    У с т а н о в и л :

Администрация гор.Сочи обратилась в суд с иском к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Возрождение 22» (далее ПГСК «Возрождение 22»),Беспятому А.Н.,Кутелия В.И.,Лоскутову А.П.,Касармыгину Д.А.,Кешишьян А.А.,Егоричеву С.А. и Котченко В.М. об освобождении земельного участка путем сноса самовольных строений,признании недействительными договоров аренды и протокола общего собрания собственников жилых помещений.

В обоснование заявленных требований администрация гор.Сочи ссылается на то,что на земельном участке площадью 159 кв.метров в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу : гор.Сочи,Хостинский район,ул.Возрождения, в районе дома № 22 ответчики возвели 7 металлических гаражей с признаками капитальных строений не имея на то законных оснований, так как обязаны были заключить с администрацией Хостинского района гор.Сочи договоры аренды участков под гаражи сроком на 5 лет.Договоры аренды земельных участков не заключены. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельные участки,а также сведения о наличии разрешительной документации на установку гаражей отсутствуют. Статья 76 Земельного кодекса РФ устанавливает, что самовольно занятые участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования земельными участками.Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами или гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В судебном заседании 23.09.2011 года представитель администрации гор.Сочи Шахмеликян А.Р. уточнила исковые требования и просила признать недействительными договоры аренды земельного участка от 01.06.2011 года и от 08.09.2011 года,а также признать недействительным протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме № 22 по ул.Возрождения в Хостинском районе гор.Сочи,ссылаясь на то,что границы земельного участка по адресу: гор. Сочи, Хостинский район ул. Возрождения в районе дома № 22, на котором расположены спорные гаражи, установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, земельный участок с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 22 по ул. Возрождения города Сочи, с разрешенным видом использования - для эксплуатации многоквартирного жилого лома. Согласно реестра объектов муниципальной собственности города Сочи доля неприватизированных квартир в жилом доме № 22 по ул. Возрождения города Сочи составляет 22%.Следовательно указанный земельный участок также является общей долевой собственностью муниципального образования города-курорта Сочи.Кроме того, решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2009 года № 161 «Об утверждении Правил благоустройства и санитарного содержания территории города Сочи» на дворовых территориях многоквартирных жилых домов запрещается самовольно возводить надземные и подземные гаражи, иные сооружения, устанавливать металлические гаражи.Также согласно п. 2.2.36. постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края" размещение отдельно стоящих гаражей на одно машино- место и подъездов к ним на придомовой территории многоквартирных домов не допускается. В качестве доказательства правомерности занятия земельного участка в районе дома № 22 по ул. Возрождения сформированного и предоставленного в общую долевую собственность собственникам жилых помещений указанного дома, председателем потребительского гаражно-строительного кооператива «Возрождения 22» Лоскутовым А.П. представлены суду договора аренды земельного участка от 01 июня 2011 года и от 08 сентября 2011 года, согласно которым собственники жилых помещений, с одной стороны, потребительский гаражно- строительный кооператив «Возрождения 22», с другой, и третье лицо ООО «Югстройсервис» заключили договор аренды земельного участка 01.06.2011 года, а 08.09.2011 года договор аренды земельного участка под гаражами был заключен собственниками помещений и ПГСК «Возрождение 22»,согласно которому указанный земельный участок был передан в аренду ПГСК «Возрождение 22» на срок в 10 лет. Вместе с тем, статьей 161 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделки юридических лиц между собой и с гражданами относятся к тем сделкам, которые требуют нотариального удостоверения. Однако, представленные суду договоры аренды от 01 июня 2011 года не были нотариально удостоверены.Кроме того, согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В судебном заседании представитель истца Шахмеликян А.Р. иск поддержала в полном объеме,ссылаясь на то, что у ответчиков отсутствуют правовые основания занимать спорный земельный участок,являющийся общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, протокол общего собрания жильцов дома незаконен, так как собрание прошло без участия администрации гор.Сочи как собственника 22% помещений в доме 22 по ул.Возрождения в гор.Сочи, который не был надлежащим образом уведомлен о предстоящем собрании, а договоры аренды земельного участка ничтожны, так как не соответствуют требованиям закона по указанным в исковом заявлении основаниям,а также потому,что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Представитель ПГСК «Возрождение 22» Соколов М.П. против иска возражал,ссылаясь на то,что гаражи возведены по проекту, разработанному Институтом генплана администрации Хостинского района города Сочи,гаражи возведены не самовольно,так как земля была выделена в соответствии с актом отвода земельного участка.В феврале 1998 года ими было направлено заявление на устройство гаражей вместо стоянки. Заявление подписано главой администрации района с поручением архитектору Тарасову А. В. - оформить. Заявление было согласовано с территориальным советом микрорайона «Бытха» и получено согласие жильцов дома №22 по улице Возрождения. Проектные документы были направлены главному архитектору города и сделано Заключение архитектора - рекомендовать для оформления. После осуществления строительства было издано распоряжение администрации района о регистрации права собственности на гаражи. Договор на аренду земли не был заключен в связи с тем, что в этот период право на аренду было передано только на усмотрение администрации города, а она препятствовала заключению данного договора аренды. Однако, земельный налог ПГСК платило ежегодно по 2006 год включительно. В сентябре 2001 года ими было направлено заявление на имя главы города Сочи Мостового JI.A. с просьбой оформить документы на земельный участок, однако, в связи с подачей документов на проведение Олимпийских игр в г. Сочи земля под гаражи не узаконивалась и в марте 2002 года была наложена резолюция о продлении срока аренды на пять лет. 22 мая 2007 по истечении срока аренды земельного участка под гаражами и в связи с введением оплаты земельного налога по кадастровым номерам ими было направлено заявление на имя главы города Сочи Колодяжного В.В. с просьбой поручить «Элит земпроект Компании» изготовление проекта границ земельного участка, занимаемого ПГСК «Возрождение 22» и оформление документов по отводу участка. При оформлении было выяснено, что участок расположен на земельном участке, отведенном под жилой дом №22 по улице Возрождения, который передан Распоряжением главы города Сочи № в общедолевую собственность собственникам этого многоквартирного дома. Документы были возвращены для решения вопроса аренды с владельцем земельного участка. Они провели собрание собственников квартир в форме заочного голосования, где жильцы дома более 2/3 голосов, решили передать в аренду земельный участок площадью 162,5кв. м. Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Возрождение 22» для эксплуатации гаражей и уполномочить председателя домового комитета Брянцеву И. Г., на заключение и подписание договора аренды земельного участка площадью 162,5 кв. метров Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Возрождение 22» для эксплуатации гаражей.

Ответчики Лоскутов А.П.,Беспятых А.Н.,Кутелия В.И.,Котченко В.М.,а также представитель Кешишьян А.А. Кешишьян С.С. против иска возражали и поддержали доводы их представителя Соколова М.П.

Представитель третьего лица Брянцева И.Г. против иска возражала,ссылаясь на то,что собственники помещений многоквартирного дома № 22 по ул.Возрождения в Хостинском районе гор.Сочи не возражают сохранить гаражи на условиях аренды земельного участка под гаражами.

Ответчики Касармыгин Д.А.,Егоричев С.А. и Кешишьян А.А. в судебное заседание не явились,о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежаще извещены.

Представитель ООО «Югстройсервис» в судебное заседание также не явился,о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежаще извещен,ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Стороны не возражали о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц и суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Касармыгина Д.А.,Егоричева С.А., Кешишьян А.А. и представителя ООО «Югстройсервис».

Суд, заслушав стороны, представителей сторон,проверив материалы дела,находит иск администрации гор.Сочи об освобождении земельного участка путем сноса самовольных строений,признании недействительными договоров аренды и протокола общего собрания собственников жилых помещений не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного Кодекса на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации ).

В судебном заседании бесспорно установлено, что в ноябре 1994 года на основании постановления Главы администрации Хостинского района гор.Сочи Краснодарского края от 19.04.1994 года № 485 инженером-топографом МИГа Хостинского района гор.Сочи отведен в натуре земельный участок площадью 136 кв.метров под устройство временной охраняемой а/стоянки в районе ул.Возрождения,22.Границы отведенного участка закреплены на местности кольями и сданы заказчику. Выше указанным постановлением администрацией Хостинского района гор.Сочи гр-нам С3С1 и Кешешьяну С.А. было разрешено устройство охраняемой стоянки для индивидуальных автомашин по ул.Возрождения,22.

Постановлением администрации Хостинского района гор.Сочи от 06.05.1995 года № 778 «О внесении дополнения в постановление администрации Хостинского района гор.Сочи № 485 от 19.04.1994 года «О разрешении устройства охраняемой стоянки для индивидуальных автомашин по ул.Возрождения,22» г-нам Лоскутову А.П. и Кутелия В.И. также разрешено устройство охраняемой стоянки для лековых индивидуальных автомашин.

Распоряжением администрации Хостинского района гор.Сочи от 27.08.1998 года № «О правовой регистрации гаражей в микрорайоне «Бытха» зарегистрировано право собственности за гражданами,установившими сборно-разборные металлические гаражи на муниципальной территории микрорайона «Бытха» согласно прилагаемого списка. При этом граждане-владельцы гаражей - обязаны заключить с администрацией Хостинского района гор.Сочи договор аренды земельных участков под гаражи сроком на 5 лет. В указанном как приложение списке имеются фамилии ответчиков- граждан Котченкова, Кутелия,Беспятых,Лоскутова,С3 (вместо него Егорычев) и Касармыгина.

Указанные постановления в установленном порядке не отменены, не признаны недействительными и действуют до настоящего времени, их законность администрация города Сочи не оспаривала.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований,предусмотренных законом и иными правовыми актами,а также из действий граждан,которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами,но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают их актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданским прав и обязанностей.

Из свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц усматривается, что Потребительский гаражно-строительный кооператив «Возрождение 22» зарегистрирован 13.03.2000 года. ПГСК «Возрождение» в установленном порядке не ликвидирован и не прекратил свою деятельность.

Согласно справки зам.начальника управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 16.04.2009 года № 441 земельный участок по ул.Возрождения,22 Хостинского района гор.Сочи не затрагивает границы земельных участков объекта Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Распоряжением Главы города Сочи от 30.10.2008 года № 801-р утвержден проект границ земельного участка,занимаемого многоквартирным жилым домом № 22 по улице Возрождения в Хостинском районе города Сочи.

Из кадастрового паспорта земельного участка площадью 5976 кв.метров с кадастровым номером № по ул.Возрождения,22 Хостинского района гор.Сочи усматривается,что его правообладателем являются собственники помещений многоквартирного дома.

Согласно протокола собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Возрождения, 22 117 жильцов дома не возражают сохранить гаражи на придомовой территории. Это свое решение жильцы дома подтвердили и на общем собрании 25.07.2011 года.

В соответствии с пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем, суд не находит оснований к удовлетворению требований об освобождении земельного участка путем сноса металлических гаражей ввиду того, что они расположены не на земельном участке муниципального образования гор.Сочи, а на земельном участке, являющимся общей долевой собственностью жильцов - собственников жилых помещений дома № 22 по ул.Возрождения гор.Сочи, согласие которых на сохранение гаражей на придомовой территории ответчиками получено, что подтверждается представленным протоколами собраний и пояснениями в судебном заседании председателя домового комитета Брянцевой И.Г. Кроме того,согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу статьи 9 Федерального закона № 191 «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По смыслу закона, суд, рассматривая иски о сносе самовольных построек,

обязан проверить, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение данного объекта недвижимости. При этом суд учитывает, что бесспорным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки является нарушение этой постройкой прав и охраняемых законом интересов других граждан и создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Администрация гор.Сочи, в заявленных требованиях об освобождении земельного участка путем сноса гаражей, согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований, в этой части доказательств не представила, в исковых требованиях администрации нет указания на то, что спорные строения нарушают права и законные интересы граждан и (или) создают угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию заявленных требований по гражданским делам администрация гор.Сочи не представила суду ни одного доказательства в опровержение выводов о том,что спорные гаражи существенно нарушают градостроительные и строительные нормы и правила.

Сведения о том, что ответчиками нарушено целевое использование земельного участка истец не представил.

Отсутствие договора аренды на земельный участок не отменяет распоряжение администрации Хостинского района гор.Сочи от 27.08.1998 года № «О правовой регистрации гаражей в микрорайоне «Бытха», которое действует до настоящего времени. Согласно выше указанного распоряжения ответчикам разрешено заключить договор аренды земельного участка,то есть получено разрешение лица, осуществляющего правомочия собственника земельного участка.

До настоящего времени ответчикам в установленном порядке не отказано в предоставлении земельного участка.

Спорный земельный участок площадью 162,5 кв.метра не изъят из оборота,не зарезервирован для государственных нужд, в отношении него не установлен федеральным законом запрет на приватизацию, более того, этот земельный участок является общедолевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома № 22 по ул.Возрождения в гор.Сочи.

Таким образом,суд не находит оснований к удовлетворению требований об освобождении земельного участка путем сноса гаражей.

Суд также не усматривает оснований для признания недействительными договоров аренды земельного участка.

Действительно,в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом,в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Суд не усматривает оснований и для признания недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Возрождения, поскольку истцом заявлены не предусмотренные законом требования к ненадлежащему ответчику. Протокол общего собрания не может быть признан недействительным, может быть признано недействительным решение, принятое по итогам общего собрания в связи с его не легитимностью. В данном случае исковые требования в этой части не конкретизированы, не указано какое именно решение общего собрания подлежит отмене, какие оно имеет правовые последствия и каким образом данное решение ущемляет права и законные интересы истца.

Руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

                  Р е ш и л :

В иске администрации гор.Сочи к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Возрождение 22», Беспятому А.Н.,Кутелия В.И.,Лоскутову А.П.,Касармыгину Д.А.,Кешишьян А.А.,Егоричеву С.А. и Котченко В.М. об освобождении земельного участка путем сноса самовольных строений,признании недействительными договоров аренды и протокола общего собрания собственников жилых помещений отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней.

Решение отпечатано в совещательной комнате.

    Судья                                                                                 О.В. Маслакова

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.