К делу №2-1038/2011

Краснодарского края в составе:

председательствующего                          Н.А. Волковой

при секретаре                                              Н.А. Феськовой

рассмотрев в       открытом судебном заседании дело по иску      Черничкиной П.Ю. к администрации города Сочи о признании права собственности, иску Администрации города Сочи к Черничкиной П.Ю. о сносе самовольной постройки

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском, в котором просит обязать     Черничкину П.Ю. осуществить за свой счет снос самовольно возводимого строения - трехэтажного капитального незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, Хостинский район, <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что во исполнение протокола рабочего совещания по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи, комиссией из отдела архитектуры и градостроительства администрации Хостинского района города Сочи проведено обследование земельного участка по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> Установлено, что земельный участок по указанному адресу категория земель земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, принадлежит на праве собственности Черничкиной П.Ю. На вышеуказанном земельном участке расположен трехэтажный капитальный незавершенный строительством объект, возводимый без соответствующего разрешения. Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается заключением отдела архитектуры и градостроительства администрации Хостинского района города Сочи и фотоматериалом, прилагаемым к иску. В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу пункта 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают в том числе органы местного самоуправления. Согласно пункту 6 Постановления Главы города Сочи от 27 мая 2009 года № 179 «О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи» право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебные) предоставлено заместителю Главы города Сочи, курирующему вопросы строительства. Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков. В соответствии с пунктом 2 той же статьи последствием, то есть санкцией за данное правонарушение, является отказ признания права собственности за застройщиком и снос самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Данная правовая позиция выражена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П. Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены подпунктом 26 пункта 1 статьи 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи. Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает право администрации на предъявление иска.

Черничкиной П.Ю. предъявлен иск, в котором она просит признать право собственности на незавершенный строительством жилой дом общей площадью 550 кв.метра, расположенный в Хостинском районе г.Сочи по <адрес> кадастровый номер земельного участка № №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Хостинском районе г. Сочи зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения она является переселенцем, проживавшим в Адлерском районе г.Сочи по <адрес> Получив денежную компенсацию за свою собственность, она 25 августа 2010 года заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м. из общей площади земельного участка 750 кв.метра, расположенного в Хостинском районе г.Сочи по <адрес>, принадлежащий Ш. Согласно свидетельству о праве собственности земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Ш. согласно предварительному договору купли-продажи от 25 августа 2010 года фактически передала земельный участок в пользование Черничкиной П.Ю. и обязалась подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности. Получение необходимых документов оказалось очень длительным процессом. Только 11 апреля 2011 года заключен основной договор купли-продажи земельного участка между Черничкиной П.Ю. И Ш. право собственности прошло государственную регистрацию 14 июня 2011 года. С января 2011года она, Черничкина П.Ю., проживает на съемном жилье со своей семьей, состоящей из восьми человек, в том числе трое несовершеннолетних не старше 4-х лет детей, в связи с чем она начала возводить на своей части земельного участка капитальный трехэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 550 кв.метра. Администрация города Сочи обратилась в суд с иском о сносе возведенного ею трехэтажного незавершенного строительством жилого дома общей площадью 550 кв.метра, руководствуясь тем, что ею не было получено разрешение на строительство. Однако, согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, и согласно Федеральному закону № 93-ФЗ установлено, что для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства) в орган регистрации предоставляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Для садовых и дачных домов, вспомогательных строений на садовых и дачных земельных участках документом, подтверждающим факт создания объекта, является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства - технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2015 года. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого дома, либо на ввод его в эксплуатацию не является необходимым условием возникновения права на объект индивидуального жилищного строительства.

Определением Хостинского районного суда г.Сочи от 24 мая 2011 года гражданские дела по иску администрации города Сочи к Черничкиной П.Ю. о сносе самовольной постройки и и иску Черничкиной П.Ю. к администрации города Сочи о признании права собственности объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель Администрации города Сочи на иске администрации настаивает, в удовлетворении иска Черничкиной П.Ю. просит отказать.

Представитель Черничкиной П.Ю., возражая против иска администрации города Сочи, просит иск Черничкиной П.Ю. удовлетворить.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, считает иск Черничкиной П.Ю. подлежащим удовлетворению, Администрации города Сочи в иске отказывает по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Как установлено судом и следует из материалов дела Черничкина П.Ю. является собственником земельного участка площадью 420 кв. метра категория земель земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>, кадастровый номер земельного участка № на основании договора купли-продажи земельного участка от 11 апреля 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 июня 2011 года (л.д.91).

Так же судом установлено, что на указанном земельном участке Черничкиной П.Ю. осуществляется строительство индивидуального трехэтажного жилого дома.

То, что Черничкиной П.Ю. осуществляется строительство именно индивидуального жилого дома подтверждается пояснениями ее представителя, заключением судебной строительно-технической экспертизы от 12 сентября 2011 года №50/11 (т.2 л.д.55-73), согласно которому незавершенный строительством объект является трехэтажным объектом размером 11,7х12,5 в осях, заключением администрации Хостинского района г.Сочи по объекту инвентаризации, согласно которому объектом инвентаризации является капитальный объект этажность 3 (т.1 л.д.6).

Не оспаривается указанное обстоятельство и представителем администрации.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

То, что Черничкиной П.Ю. в установленном законом порядке разрешения на строительство не получено, не отрицается ее представителем.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом…созданный без получения на это необходимых разрешений …

Таким образом, поскольку жилой дом возводится Черничкиной П.Ю. без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство данный жилой дом подпадает под признаки самовольной постройки, предусмотренные в п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, у Черничкиной П.Ю. отсутствует возможность получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, что и подтвердил представитель Администрации города Сочи.

То есть невозможно разрешение этого вопроса в ином порядке, кроме как судебной защитой в соответствии с положениями ст.ст.11,12 Гражданского кодекса РФ.

То обстоятельство, что возводимый Черничкиной П.Ю. жилой дом является объектом незавершенного строительства не может, по мнению суда, служить основанием к отказу ей в иске, поскольку имеется требование администрации города Сочи о его сносе, и в случае отказа Черничкиной П.Ю. в иске о признании права имелись бы законные основания к удовлетворению иска администрации города Сочи о сносе объекта, который подпадает под признаки самовольного строительства.

Вместе с тем, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 года, подготовленному управлением по работе с законодательством Верховного Суда РФ и утверждённому 01 августа 2007 года Президиумом Верховного Суда РФ по смыслу ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на жилой дом, возведённый гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из изложенного следует, что законодателем определены основные критерии, когда объект самовольного строительства может быть сохранен, а суд вправе признать право собственности на самовольную постройку: нахождение земельного участка под возведённым объектом в правомерном владении; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных и строительных норм и правил; соблюдение прав и законных интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Судом установлено следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14 июня 2011 года 2005 года Черничкина П.Ю. является собственником земельного участка площадью 420 кв. метра категория земель земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес> (т.2 л.д.91).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 12 сентября 2011 года №50/11 (т.2 л.д.55-73) незавершенный строительством объект недвижимости расположен в границах указанного земельного участка.

Таким образом, судом бесспорно установлено, что спорный объект недвижимости возводится Черничкиной П.Ю. на правомерном земельном участке с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Так же судом установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, постройка отвечает требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил.

Указанный вывод суда подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 12 сентября 2011 года №50/11, которое сторонами не оспаривается.

Установив все необходимые требования закона, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, суд удовлетворяет иск Черничкиной П.Ю. в полном объеме и соответственно администрации города Сочи в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки отказывает.

При этом суд так же не может не учесть следующее.

В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу а так же злоупотребление правом в иных формах.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что Черничкина П.Ю., которая имеет состав семьи 8 человек (т.2 л.д.104-114), подпала под действие распоряжений главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05 февраля 2009 года и от 20 марта 2009 года «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения», что подтверждается соглашением № от 01 июля 2010 года (т.2 л.д.92-103), согласно которому у нее было изъято недвижимое имущество- 1/2 доля земельного участка площадью 921 кв. метра и 1/2 доля жилого дома площадью133,5 кв. метра, принадлежавших Черничкиной П.Ю. на праве собственности.

Как пояснил представитель истца размер выплаченной денежной компенсации с учетом цен на недвижимое имущество в г.Сочи не позволял приобрести жилье достаточное для проживания всей семьи, семья проживает на подыскиваемом жилье, в связи с чем без получения разрешения на строительство и было начато строительство жилого дома на приобретенном земельном участке.

При удовлетворении иска суд не мог не принять во внимание указанные обстоятельства.

Удовлетворяя иск, суд в силу положений ст.131 Гражданского кодекса РФ обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности Черничкиной П.Ю. на незавершенный строительством жилой дом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности Черничкиной П.Ю. на незавершенный строительством жилой дом, расположенный земельном участке по               <адрес> Хостинского района г.Сочи кадастровый номер земельного участка №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности Черничкиной П.Ю.

Администрации города Сочи в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней.

Председательствующий:                                                                             Н.А. Волкова

На момент публикации решение не вступило в законную силу.

Согласовано:

Судья:        Н.А. Волкова