К делу №2-1935/2011 Краснодарского края в составе: председательствующего Н.А. Волковой при секретаре Н.А. Феськовой рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шабаева А.В. к конкурсному управляющему ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности У С Т А Н О В И Л: Шабаев А.В. обратился в суд с иском, в котором просит признать право собственности на помещения, расположенные на первом, четвёртом, восьмом, девятом, десятом этажах в пристройке к жилому дому <адрес> Хостинского района г.Сочи и жилые квартиры № в этом же доме, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел г. Сочи зарегистрировать за ним право собственности на помещение и квартиры. Исковые требования мотивированы тем, что ОАО «Агрофирма «Кудепста» 27 января 2005 года заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на <адрес> в микрорайоне Кудепста Хостинского района г. Сочи № 11-УПГР. В соответствии с условиями указанного договора инвестирования, а именно, согласно п. 2.1.2. осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта № 2 160-ти квартирного жилого дома № серии общей площадью 8836 кв.метра, жилой площадью 4653 кв.метра, число квартир однокомнатных 80 общей площадью 47,7 кв.м., двухкомнатных 80 общей площадью 62,75 кв.м.. 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м., расположенного на земельном участке № по проекту детальной планировки, ориентировочной площадью 1,0 га, во II горно-санитарной зоне, в экономико-планировочной зоне “X” зоне рекреационного жилья, курортные парки и другие зеленые насаждения общего пользования, общественные центры по генплану г. Сочи. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию указан сентябрь 2006 г. Постановлением Главы г. Сочи № 772 от 03 марта 2005 года “О предварительном согласовании ОАО “Агрофирма “Кудепста” места размещения 160-квартириого жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП № 31) по <адрес> в Хостинском районе” утвержден акт выбора от 29 сентября 2004 года и проект границ земельного участка площадью 10000 кв.м. для размещения 160-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по ПДП № 31) по <адрес> в Хостинском районе, ОАО “Агрофирма “Кудепста” предварительно согласовано место размещения 160-кв. жилого дома на земельном участке площадью 10000 кв.м., из городских земель, свободных от застройки, <адрес> в Хостинском районе, в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г. Сочи, в экономико-планировочной зоне-X, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, разрешена разработка проектной документации для строительства.В свою очередь, ОАО “Агрофирма “Кудепста” заключило с ООО “Строительная фирма “ВСВ” договор о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г. Сочи 10-ти этажного 160 кв. жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) от 04 марта 2005 года. По условиям п. 1.1. договора от 04 марта 2005 года стороны осуществляют совместную деятельность в строительстве 10-ти этажного 160 квартирного жилого дома серии 135 с общественно-бытовым блоком в м/р пос. Кудепста Хостинского района г. Сочи. В соответствии с п. 2 договора ОАО “Агрофирма “Кудепста” обязуется выделить участок под строительство объекта, выдать утвержденный рабочий проект застройки с техническим условиями всех энергетических и коммуникационных организаций с выдачей разрешения на строительство инспекцией ГАСКа г. Сочи, выступить заказчиком в строительстве объекта, поручить подрядчику заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома. ООО “Строительная фирма “ВСВ” заключило с ним договор № от 04 августа 2008 года о резервировании помещения в пристройке строящегося дома и квартир в этом же доме по адресу: г. Сочи, <адрес> ПДП-31 с последующим оформлением соответствующих актов приема-передачи. Он полностью рассчитался по заключённому договору. ОАО “Агрофирма “Кудепста” в установленном порядке получила необходимые технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, всю предусмотренную законом документацию для выдачи администрацией г. Сочи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06 мая 2010 года. Однако, Администрация г. Сочи земельный участок в нарушение земельного законодательства ОАО “Агрофирма “Кудепста” не предоставила. Строительство жилого дома завершено, квартиры гражданам согласно заключенных договоров в настоящее время не передаются в виду того, что ООО “Строительная фирма “ВСВ” не имеет возможности заключить договоры купли-продажи квартир и помещений в силу отсутствия прав на земельный участок и здание в целом. В судебном заседании представитель Шабаева А.В. настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении, а также пояснил, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» было получено письмо ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07 августа 2009 года № 165, в котором Агрофирма согласно Раздела 3 “Распределение введенного в эксплуатацию жилья” Договора о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г. Сочи 10-ти этажного 160 кв. жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) от 04 марта 2005 года не претендует на 85% общей площади дома, в том числе на заявленные в иске квартиры № и получает оставшиеся 15% общей площади дома. В соответствии со ст.ст. 435, 438, 441, 468 ГК РФ указанное письмо являлось офертой, ООО «Строительная фирма «ВСВ» отказ не представило, приняло указанный выше документ от 07 августа 2009 года № 165 и на основании него заключило с Шабаевым А.В. договор резервирования, что является акцептом в форме молчаливого согласия. Представитель привлеченного к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Андреева А.А. просил в иске отказать, мотивируя тем, что 11 ноября 2009 года в установленном законом порядке с согласия Совета директоров ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с Андреевым А.А. договоры уступки прав по договору долевого участия от 04 марта 2005 года, по условиям которых ОАО «Агрофирма «Кудепста» переуступило Андрееву А.А. права требования квартир №. Кроме того, оценка письма от 07 августа 2009 года дана во вступившем в законную силу решении Хостинского районного суда г. Сочи от 18 июня 2010 года по делу № 2-874/2010, в котором участвовало ООО “Строительная фирма “ВСВ”, как не имеющее правого значения. Конкурсный управляющий ОАО «Агрофирма «Кудепста» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще. Представитель ООО «Строительная фирма «ВСВ» в судебное заседание не явился, от него поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, в заявлении, адресованном суду от 06 октября 2011 года, указано, что требования Шабаева А.В. признает в полном объеме. Представители администрации города Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает иск Шабаева А.В. подлежащим частичному удовлетворению. Рассматривая по существу требования Шабаева А.В. в части признания права собственности на помещение общей площадью 131,75 кв. метра, расположенное на первом этаже, помещение общей площадью 92,71 кв. метра, расположенное на четвертом этаже в пристройке к жилому дому <адрес> Хостинского района г.Сочи, суд исходит из положений ст.ст.11,12 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих, что нарушенные или оспоренные права подлежат судебной защите и одним из способов защиты права является - признание права. Возможность реализации права на создание объектов недвижимости путем строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд считает обоснованными доводы Шабаева А.В., что защита его прав возможна лишь в судебном порядке путем признания права. Так, как установлено судом и следует из материалов дела в п.Кудепста Хостинского района по улице <адрес> с привлечением денежных средств Шабаева А.В. ОАО Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ» возведен 160-квартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями(по ПДП №31). Строительство указанного жилого дома осуществлялось ООО «Строительная фирма «ВСВ» на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с ОАО «Агрофирма «Кудепста» 04 марта 2005 года ( л.д.13). По условиям этого договора пятиэтажный общественно-бытовой блок распределяется следующим образом -первый, третий и четвертый - ООО «Строительная фирма «ВСВ», второй и пятый ОАО «Агрофирма «Кудепста». 04 августа 2008 года Шабаев А.В. заключил с ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор о резервировании помещения в пристройке к строящемуся дому ПДП -31 по <адрес> в Хостинском районе г. Сочи, по условиям которого, общество резервирует за покупателем в строящейся пристройке к жилому дому по адресу: г. Сочи, <адрес>, ПДП-31 помещения, общей площадью около 122 кв.м., расположенные на первом и четвертом этаже. Согласно п. 2.1. Договора оплата должна быть произведена покупателем в полном объеме в течение месяца с момента подписания основного договора, возможна оплата основного договора векселями общества (л.д. 10-12). То, что оплата произведена в полном объеме подтверждается справкой ООО «Строительная фирма «ВСВ» от 10 августа 2008 года (л.д.14). При этом как видно из договора, заключенного Шабаевым А.В. с ООО «Строительная фирма «ВСВ» этажность пристроенного помещения Литер А2, соответствует Списку распределения между ООО «Строительная фирма «ВСВ» и ОАО «Агрофирма «Кудепста»- Приложению № к договору о долевом участии в финансировании и строительстве от 04 марта 2005 года а так же п.3.2 Договора, согласно которому ООО «Строительная фирма «ВСВ» передается три этажа, в том числе первый и четвертый общественного бытового блока. Так же судом установлено, что 06 мая 2010 года Администрацией города Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП №31), расположенного по адресу г.Сочи, <адрес> Хостинского района г.Сочи. 30 сентября 2010 года жилому дому присвоен почтовый адрес. Однако, суд считает, что Шабаев А.В. лишен возможности реализации своего права на объект недвижимого имущества в досудебном порядке. Так, решением Хостинского районного суда г.Сочи от 05 апреля 2010 года Администрация города Сочи была обязана выдать ОАО «Агрофирма «Кудепста» разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по ПДП №31) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию. На ОАО «Агрофирма «Кудепста» была возложена обязанность зарегистрировать разрешение на ввод объекта 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями(по ПДП №31) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Однако, несмотря на то, что во исполнение решения суда Администрацией города Сочи 06 мая 2010 года разрешение на ввод 160-квартирного жилого дома (по ПДП №31) по улице <адрес> Хостинского района г.Сочи в эксплуатацию было выдано, ОАО «Агрофирма «Кудепста» решение суда не исполнило, в настоящее время в отношении ОАО «Агрофирма «Кудепста» проводится процедура банкротства. И поскольку заключенный Шабаевым А.В. с ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор истцом исполнен, объект недвижимости помещение общей площадью 131,75 кв. метра, расположенное на первом этаже, и помещение общей площадью 92,71 кв. метра, расположенное на четвертом этаже в пристройке к жилому дому <адрес> Хостинского района г.Сочи, истцу фактически переданы, при регистрации ОАО «Агрофирма «Кудепста» разрешения № от 06 мая 2010 года на ввод объекта в эксплуатацию, не должны быть нарушены права истца как собственника конкретных помещений, суд удовлетворяет заявленные исковые требования. Удовлетворяя иск, суд так же руководствуется положениями ст.10 Гражданского кодекса РФ, приняв во внимание, что Шабаев А.В., вложив личные денежные средства в строительство, в течение длительного времени лишен возможности в установленном законом порядке реализовать свое право собственности, предоставленное ему Конституцией РФ, нормами Гражданского кодекса РФ. Признавая право собственности Шабаева А.В. суд не усматривает оснований к обязанию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать право собственности Шабаева А.В. на объект недвижимости, право на который признано решением суда, поскольку решение суда является основанием к такой регистрации, доказательств, что имеются какие-либо препятствия для государственной регистрации права при наличии решения суда суду не представлено. Рассматривая по существу требования Шабаева А.В. о признании права собственности на помещения, расположенные на восьмом, девятом, десятом этажах в пристройке к жилому дому <адрес> Хостинского района г.Сочи, суд не усматривает оснований к их удовлетворению. Так, в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна… В силу ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу ч.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Как установлено судом и следует из материалов дела 04 августа 2008 года ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключило с Шабаевым А.В. договор о резервировании помещения в пристройке к строящемуся дому ПДП -31 по <адрес> в Хостинском районе г. Сочи, по условиям которого, общество резервирует за покупателем в строящейся пристройке к жилому дому по адресу: г. Сочи, <адрес>, ПДП-31 помещения, расположенные на восьмом, девятом, десятом этажах (л.д.10-12). Судом бесспорно установлено, что на момент заключения указанного договора восьмой, девятый, десятый этаж пристройки к дому по ПДП -31 по <адрес> в Хостинском районе г. Сочи, в настоящее время жилой дом <адрес> Хостинского района г.Сочи, являлись самовольными строениями. Данный вывод суда основан на следующем. ОАО Агрофирма «Кудепста» 27 января 2005 года заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на <адрес> в микрорайоне Кудепста Хостинского района г. Сочи № 11-УПГР. В соответствии с условиями указанного договора инвестирования, а именно согласно п. 2.1.2. осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта № 2, 160-ти квартирного жилого дома № серии общей площадью 8836 кв.м., жилая площадь - 4653 кв.м., число квартир однокомнатных 80 общей площадью 47,7 кв.м., двухкомнатных 80 общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м., Так же Постановлением Главы г. Сочи № 772 от 03 марта 2005 года «О предварительном согласовании ОАО Агрофирма «Кудепста» места размещения 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП № 31) по ул. Искры в Хостинском районе» утвержден акт выбора от 29 сентября 2004 года и проект границ земельного участка площадью 10000 кв.м. для размещения 160-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП № 31) по <адрес> в Хостинском районе, ОАО Агрофирма «Кудепста» предварительно согласовано место размещения 160-кв. жилого дома на земельном участке площадью 10000 кв.м., из городских земель, свободных от застройки, по <адрес> в Хостинском районе, в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г. Сочи, в экономико-планировочной зоне - X, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, разрешена разработка проектной документации для строительства. Указанные обстоятельства судом установлены из решения Хостинского районного суда г.Сочи от 05 апреля 2010 года, вступившего в законную силу. Так же указанным решением суда было установлено, что разрешение на строительство в установленном порядке получено не было. Из текста указанных документов следует, что площадь административно-бытового блока согласно документации по состоянию на 2005 год составляла 250 кв.метра, то есть пятиэтажный административно-бытовой блок. Указанное обстоятельство подтверждается, по мнению суда, и текстом договора о долевом участии в финансировании и строительстве от 04 марта 2005 года между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», по условиям которого общественно-бытовой блок распределяется следующим образом -первый, третий и четвертый этажи - ООО «Строительная фирма «ВСВ», второй и пятый этажи ОАО «Агрофирма «Кудепста». А поскольку ООО «Строительная фирма «ВСВ», заключив 04 августа 2008 года с Шабаевым А.В. договор, распорядилась имуществом ей не принадлежащим, более того, объектом недвижимости являющимся на момент заключения договора самовольной постройкой, данный договор является ничтожной сделкой, в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ не влекущей юридических последствий. То обстоятельство, что 06 мая 2010 года Администрацией города Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома с десятиэтажной пристройкой к нему, что подтверждается соответствием площадей, указанных в разрешении и техническом паспорте не может служить основанием к удовлетворению иска в этой части, поскольку вопрос о распределении остальных пяти этажей пристройки между заказчиком строительства ОАО «Агрофирма «Кудепста» и подрядчиком ООО «Строительная фирма «ВСВ» на сегодняшний день не разрешен. Отказывая в иске, суд считает возможным разъяснить Шабаеву А.В. его право разрешения возникших правоотношений с ООО «Строительная фирма «ВСВ» в порядке, предусмотренном ст.ст.1102-1107 Гражданского кодекса РФ по обязательствам вследствие неосновательного обогащения. То, обстоятельство, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» в своем заявлении, адресованном суду, указывает о признании исковых требований, не может рассматриваться судом как признание иска ответчиком, поскольку представитель ООО «Строительная фирма «ВСВ» в судебное заседание не явился, и суд не имел возможности разъяснить ему последствия признания иска ответчиком, а, соответственно и принимать решение в порядке ч.2 ст.39 ГПК РФ. Рассматривая по существу требования Шабаева А.В. о признании права собственности на квартиры № жилого дома <адрес> Хостинского района г.Сочи, суд так же не усматривает оснований к их удовлетворению. Обосновывая заявленный иск в данной части, Шабаев А.В. ссылается на письмо директора ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07 августа 2009 года, согласно которому квартиры, в отношении которых заявлены требования, передаются ООО «Строительная фирма «ВСВ» в счет исполнения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 04 марта 2005 года (л.д.26) и заключенный ООО «Строительная фирма «ВСВ» 04 августа 2008 года с ним договор о резервировании квартир №, по условиям которого общество резервирует за покупателем указанные квартиры. Так, в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна… В силу ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом. Так, судом установлено, что строительство жилого дома осуществлялось ООО «Строительная фирма «ВСВ» на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с ОАО «Агрофирма «Кудепста» 04 марта 2005 года (л.д.35-36). По условиям п.3.1 указанного договора площадь объекта распределяется согласно Приложению №1. Согласно же Приложению №, являющегося неотъемлемой частью договора от 04 марта 2005 года квартиры № после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию подлежали передаче ОАО «Агрофирма «Кудепста», но никак ни ООО «Строительная фирма «ВСВ» (л.д.37). А поскольку ООО «Строительная фирма «ВСВ», заключив 04 августа 2008 года с Шабаевым А.В. договор, распорядилась имуществом ей не принадлежащим, данный договор является ничтожной сделкой, в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ не влекущей юридических последствий. Доводы представителя ООО «Строительная фирма «ВСВ», что согласно письму директора ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07 августа 2009 года квартиры № передаются ООО «Строительная фирма «ВСВ» в счет исполнения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 04 марта 2005 года, не имеют правового значении, поскольку указанное письмо было направлено значительно позже даты заключения с Шабаевым А.В. договора от 04 августа 2008 года о резервировании квартир. Более того, в соответствии с положениями ст.ст. 450,452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Из п.4.3 Договора, заключенного между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ» так же следует, что договор может быть изменен по письменному соглашению сторон, при этом указано, что по соглашению сторон до начала строительства жилого дома. Доказательств соблюдения изменения договора в порядке, установленном законом и договором, суду не представлено. Кроме того, в силу п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. В соответствии с п. 1, 2 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. В материалах дела отсутствуют доказательства принятия ООО «Строительная фирма «ВСВ» оферты от ОАО «Агрофирма «Кудепста». Отсутствие получения ОАО «Агрофирма «Кудепста» от ООО «Строительная фирма «ВСВ» акцептаподтверждается и тем обстоятельством, что 11 ноября 2009 года в установленном законом порядке с согласия Совета директоров ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с Андреевым А.А. договоры уступки прав по договору долевого участия от 04 марта 2005 года, по условиям которых ОАО «Агрофирма «Кудепста» переуступило Андрееву А.А. права требования квартир № При установленных судом обстоятельствах оснований к удовлетворению иска Шабаева А.В. в части о признании права собственности на квартиры № жилого дома <адрес> Хостинского района г.Сочи не имеется. То, обстоятельство, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» в своем заявлении, адресованном суду, указывает о признании исковых требований и в этой части, не может рассматриваться судом как признание иска ответчиком, поскольку представитель ООО «Строительная фирма «ВСВ» в судебное заседание не явился, и суд не имел возможности разъяснить ему последствия признания иска ответчиком, а, соответственно и принимать решение в порядке ч.2 ст.39 ГПК РФ. Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Признать право собственности Шабаева А.В. на помещение общей площадью 131,75 кв. метра, расположенное на первом этаже, помещение общей площадью 92,71 кв. метра, расположенное на четвертом этаже в пристройке к жилому дому <адрес> Хостинского района г.Сочи. В остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней. Председательствующий: Н.А. Волкова На момент публикации решение не вступило в законную силу. Согласовано: Судья: Н.А. Волкова