К делу № 2-1867/2011 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 ноября 2011 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
Председательствующего, судьи Пилипенко Ю.А.
при секретаре Рыжковой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Гилагаев У С-М о сносе самовольной постройки и по встречному иску Гилагаев У С-М к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Гилагаев У С-М о сносе самовольной постройки, расположенной по адресу: г.Сочи, Хостинский район, пе<адрес>-а с кадастровым номером №
Вместе с этим в ходе судебного разбирательства, судом был принят к рассмотрению встречный иск Гилагаев У С-М к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом.
Администрация города Сочи в обоснование своих требований указывает, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением «Земельная инспекция города Сочи» по адресу: г.Сочи, Хостинский район, <адрес> с кадастровым номером №, находится в пользовании у ответчика на основании договора от 09.10.2008 года о передачи прав и обязанностей по договору аренды от 02.10.2007 года №, категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования данного земельного участка- для ведения личного подсобного хозяйства. Участок частично огорожен. На земельном участке разрешено строительство трехэтажного жилого дома площадью застройки 260 кв.м. (разрешение на строительство от 09.06.2010 года № Фактически на участке возведено пятиэтажное строение площадью застройки 260 кв.м. В ходе изучения проектной документации установлено, что Гилагаев У С-М выполняет строительные работы с отклонением от согласованного проекта, выразившимся в увеличении этажности. Указанное сооружение Гилагаев У С-М. возвел в нарушение статьи 20 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» и ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.
Факт возведения объекта капитального строительства подтверждается актом о выявлении факта нарушения градостроительного законодательства от «22» августа 2011 года, составленным МУ «Земельная инспекция города Сочи» и фотоматериалом.
В судебном заседании представитель администрации города Сочи исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд обязать ответчика снести самовольно возведенные два этажа расположенные над правомерным трехэтажным домом по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № Одновременно с этим просил суд отказать в удовлетворении встречного иска.
Участвующий в судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) Гилагаев У С-М суду пояснил, что исковые требования администрации города Сочи не признает, так как на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07 октября 2008 года, ему на праве аренды сроком на сорок девять лет принадлежит земельный участок общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>. Договор, в установленном порядке, прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
09 июня 2010 года администрацией Хостинского района города Сочи ему было выдано разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома на принадлежащем ему земельном участке, площадью застройки 260,0 кв.м., общей площадью 890,9 кв.м., строительным объемом 3300,0 куб.м. Срок действия разрешения установлен до 09 июня 2020 года.
Как пояснил Гилагаев У С-М., в настоящее время, разрешение на строительство индивидуального жилого дома им реализовано, однако, с целью повышения уровня благоустройства и улучшения своих жилищных условий, им за собственные средства была произведена надстройка двух этажей, в результате чего, строение, расположенное на принадлежащем ему земельном участке является пятиэтажным, при этом площадь застройки земельного участка осталась прежней. Так как в ходе строительства действительно им были выполнены отклонения от проекта, в связи, с чем он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
Суд, выслушав стороны по делу, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заключение судебно- строительной экспертизы, находит, что в удовлетворении иска администрации города Сочи к Гилагаев У С-М о сносе самовольной постройки должно быть отказано, а встречное исковое заявление Гилагаев У С-М к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом, подлежит удовлетворению.
К такому выводу суд пришел из исследования совокупности следующих доказательств.
Как следует из материалов настоящего дела, а также объяснений Гилагаев У С-М на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07 октября 2008 года, на праве аренды сроком на сорок девять лет ему принадлежит земельный участок общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>
Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем имеются сведения в материалах гражданского дела.
09 июня 2010 года администрацией Хостинского района города Сочи, Гилагаев У С-М было выдано разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома на принадлежащем ему земельном участке, площадью застройки 260,0 кв.м, общей площадью 890,9 кв.м, строительным объемом 3300,0 куб.м. Срок действия разрешения установлен до 09 июня 2020 года.
Как пояснил в судебном заседании Гилагаев У С-М с целью повышения уровня благоустройства и улучшения своих жилищных условий, за собственные средства им была произведена надстройка двух этажей, в результате чего, строение, расположенное на принадлежащем ему земельном участке является пятиэтажным, при этом площадь застройки земельного участка не была превышена.
Согласно статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Земельный участок, на котором расположено спорное строение принадлежит Гилагаев У С-М на праве аренды, отсутствие в ст. 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006, теперь - абзац 1) содержит положения о признании права собственности за другим субъектом - не застройщиком, а лицом, которому принадлежит земельный участок. За лицом, не осуществлявшим строительство, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.
Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.Таким образом, спорный объект по своим техническим признакам является недвижимым имуществом, соответственно он прочно связан с землей, а потому его перемещение без несоразмерного ущерба его будущему назначению невозможно.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 2404/10 по делу N А40-54201/08-53-485, суд может обязать «лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения этих работ». Поскольку предметом настоящего иска является два надстроенных этажа трехэтажного строения, возведенного на основании разрешения на строительство и проектной документации, снос названных этажей повлечет разрушение фактически правомерного строения.
Отказывая администрации города Сочи в сносе строения, судом обсуждались доводы представителя администрации города Сочи о том, что возведенное ответчиком (истцом по встречному иску) строение имеет превышение этажности допустимое выданным разрешением.
Суд в этой связи, не согласившись с данными доводами представителя органа муниципальной власти, принимает во внимание в пользу ответчиков доказательства, представленные данной стороной.
Поскольку для разрешения спора в этой части требовались специальные познания в области строительных норм и правил, то определением суда по делу была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза, выводы которой представлены суду и были предметом тщательного исследования в настоящем судебном заседании.
Экспертом сделан вывод о том, что пятиэтажное строение лит. «А», расположенное <адрес> в с. Краевско-Армянское Хостинского района г. Сочи, соответствует требо ваниям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания».
Общая площадь помещений в жилом доме лит. «А» - 2220,8 кв.м, в том числе: жилая площадь -1615,3 кв.м, вспомогательная - 605,5 кв.м.
Кроме этого имеются лоджии, балконы общей площадью 65,6 кв.м.
Жилой дом соответствует требованиям СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмиче ских районах», СНКК 22-3 01-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарско го края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.
Работы по устройству свайного фундамента и железобетонного ростверка выпол нены в соответствии с требованиями СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения. Основания и фундаменты», СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты».
Работы по устройству железобетонного каркаса, стен, перекрытий, лестниц выполне ны в соответствии с требованиями СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструк ции», СНиП II -22-81 «Каменные и армокаменные конструкции».
По объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жи лого дома строительных материалов строение соответствует санитарно-техническим и про тивопожарным требованиям.
Работы по монтажу систем водоснабжения, канализации, электроснабжения выпол нены в соответствии с требованиями соответствующих СНиП:
СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод канализация,
СНиП 03.05. 01-85* (2000) Внутренние сантехнические системы,
СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений.
Местоположение исследуемого жилого дома соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» по санитарно-бытовым и противопожарным разрывам.
Имеется беспрепятственный доступ пожарных машин непосредственно к жилому дому, что соответствует требованиям п.2*. СНиП. 2.07.01-89* «Градостроительство. Плани ровка и застройка городских и сельских поселений».
Местоположение исследуемого пятиэтажного жилого дома лит. «А», расположенного на земельном участке площадью 1200 кв. м. <адрес> в с. Краевско- Армянское Хостинского района города Сочи, соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских посе лений» по санитарно-бытовым условиям и противопожарным требованиям, следовательно, он не создает препятствий третьим лицам в пользовании ими рядом расположенными земельными участками и строениями на них.
Поскольку возведенное строение лит. «А» соответствуют требованиям СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», а также требованиям СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», жилой дом не грозит обрушением, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исследуемый жилой дом лит. «А», расположенный рядом с домом <адрес> в с. Краевско- Армянское Хостинского района г. Сочи, находится в границах земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № по пер. Мостовому, прошедшего правовую регистрацию.
Администрация города Сочи не представила суду ни одного доказательства в опровержение изложенных выше доказательств, представленных стороной ответчика (истца по встречному иску), в том числе и выводов судебно-строительного эксперта, а также и не ходатайствовала перед судом об истребовании таких доказательств и назначении, например, повторной судебно-строительной экспертизы с поручением проведения такой экспертизы иному эксперту.
Таким образом, основное требование закона о том, что строительство жилого дома должно осуществлено на правомерном земельном участке ответчиком соблюдено.
Правила и требования возведения объектов капитального строительства, каковым и является спорный объект недвижимости, регламентируются главой 6 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно требований ст. ст.47-51 Градостроительного кодекса РФ истец должен и обязан был предварительно провести инженерные изыскания для подготовки проектной документации, затем заказать и получить архитектурно-строительный проект, согласовав его в установленном порядке, после чего получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса.
Как следует из материалов настоящего дела, основная и самая существенная часть указанных действий ответчиком (истцом по встречному иску) были соблюдены.
Ответчик (истец по встречному иску) представил суду для обозрения разработанный проект объекта капитального строительства, который также был предметом исследования в ходе производства судебно-строительной экспертизы. Причем ответчиком (истцом по встречному иску) по делу было получение разрешение на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей три (л.д.65).
Таким образом, ответчиком (истцом по встречному иску) данные требования закона были выполнены и соблюдены.
Но, однако, несмотря на законность соблюдения ответчиком (истцом по встречному иску) указанных требований, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости: фактически возведено строение с отступлением от разработанного проекта в части его этажности. Указанные обстоятельства были подтверждены в ходе судебного заседания Гилагаев У С-М
Однако действующее законодательство не содержит таких норм закона, которые бы указывали на то, что при наличии указанного выше обстоятельства, следует обязательный и безусловный снос такого строения.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законы интересы других лиц сохранение данного объекта недвижимости, определением суда была назначена указанная выше судебно-строительная экспертиза, выводы данной экспертизы суду представлены и имеются на л.д. 89-90.
Заключением данной экспертизы установлено, что возводимый объект недвижимости не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями на них.
При этом экспертом сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
Данным экспертом сделан вывод о том, что фактически возведенное строение возведено в строгом соответствии с требованиями сейсмостойкости, более того, превышают допустимые пределы, разработанные и предусмотренные этим проектом.
Этот вывод эксперта, в свою очередь, сделан на заключении по сейсмостойкости и несущей способности строительных конструкций данного строения.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности, а также стаж экспертной работы, а кроме того, и наличие специальной лицензии.
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию при рассмотрении гражданских дел, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно истец в лице администрации города Сочи, обязан представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города Сочи не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда о сносе двух этажей, на возведение которых у Гилагаев У С-М отсутствуют разрешительные документы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 49, 48 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 144 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска администрации города Сочи к Гилагаев У С-М о сносе самовольной постройки- отказать.
Встречные исковые требования Гилагаев У С-М к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом- удовлетворить.
Признать за Гилагаев У С-М право собственности на пятиэтажное строение лит. «А», расположенное <адрес> в с. Краевско- Армянское Хостинского района г. Сочи, общей площадью помещений- 2220,8 кв.м, в том числе: жилая площадь -1615,3 кв.м., вспомогательная - 605,5 кв.м., площадь лоджии, балконов- 65,6 кв.м.
Решение в 10 дней, с момента изготовления полного текста мотивированного решения суда (то есть 06 ноября 2011 года) может быть обжаловано в краевой суд.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
Председательствующий: Ю.А. Пилипенко
Решение на момент публикации не вступило в законную силу.
Согласовано Судья Пилипенко Ю.А.