К делу №2-2160/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 ноября 2011 года город Сочи
Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Краснова В.В. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве жилом доме,
У С Т А Н О В И Л :
Краснов В.В. обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с исковыми требованиями к ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» (далее – Общество) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 4а-6а; Ка-Са, общей площадью 36,7 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., площадь лоджии – 5,4 кв.м., а всего площадью 42,1 кв.метров.
В обоснование своих требований, истец ссылается на то, что 16.03.2010 г. между ним и Обществом был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 30.09.2010 г. заключить между собой основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 19-ом этаже, в осях 4а-6а; Ка-Са, предварительный номер 135, общей приведенной площадью 42,1 кв.м., в жилом доме, расположенном по адресу: гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса (далее – Квартира). По условиям данного договора истец принял на себя обязательства произвести предварительную оплату общей стоимости Квартиры в размере 3 398 000 рублей. Согласно платежному поручению №221 от 17.03.2010 г. вышеуказанные платежные обязательства перед Обществом он исполнил в полном объеме. По мнению истца, вышеприведенные обстоятельства являются основанием к приобретению им права собственности на Квартиру, которая является предметом предварительного договора от 16.03.2010 г., поскольку Общество не выполнило принятых на себя обязательств до истечения вышеуказанного договорного срока. Строительство многоквартирного жилого дома производилось Обществом на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006 г.Права владения земельным участком, на котором расположен незавершенный строительством дом, принадлежат Обществу на основании договора аренды № от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Строительство жилого дома Общество не ведет более одного года, а срок ввода в эксплуатацию Обществом не определен, ввиду отсутствия финансирования строительства, что, по- мнению истца, не исключает введения процедуры банкротства, а это, в свою очередь, может привезти к нарушению его (истца) прав на получение полностью оплаченной Квартиры. По сведениям истца готовность многоквартирного жилого дома составляет 90%, а факт создания Квартиры подтверждается актом технического осмотра от 28.10.2010 г., составленного истцом и представителем Общества. Во внесудебном порядке он, истец, не может зарегистрировать свое право собственности на Квартиру в связи с отсутствием у него документов, необходимых для государственной регистрации данного права, в соответствии с требованиями Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке. По мнению истца, Квартира является объектом незавершенного строительства, т.е. объектом недвижимости, на который он приобрел право собственности. Предварительный договор от 16.03.2010 г. фактически регулирует отношения между истцом и Обществом, как участниками долевого строительства, что дает право суду признать наличие у истца, как участника долевого строительства, права требования собственности на долю в незавершенном строительстве жилом доме. До настоящего времени Общество не исполнило перед истцом принятые на себя обязательства, основанные на предварительном договоре от 16.03.2010 г., не заключило с ним основного договора купли-продажи и не передало Квартиру ему в собственность.
В судебном заседании Краснов В.В., требования, изложенные в исковом заявлении и изложенные выше, поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика Насонова Д.В., действующая на основании доверенности от 24.08.2011 г., выданной генеральным директором ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», в судебное заседание не явилась, направив письменное ходатайство, в котором заявила об отсутствии у ответчика возражений относительно требований истца, и просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Общества. При таких обстоятельствах, неявка представителя ответчика не является препятствием к рассмотрению дела по существу, т.к. в силу п. 5 ст. 167 ГПК РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.
Между тем, вышеприведенное ходатайство не может рассматриваться судом, как заявление о признании иска, поскольку:
во-первых, данное процессуальное волеизъявление представителя ответчика, хотя, и изложено в письменной форме, но не выражено в том виде и содержании, которое позволяло бы суду однозначно прийти к выводу о полном или частичном признании иска Обществом, поскольку об этом прямо не указано в ходатайстве. Кроме того, в ходатайстве отсутствуют сведения об осведомленности ответчика о последствиях признания иска;
во-вторых, из текста доверенности, выданной Насоновой Д.В. генеральным директором ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», прямо следует, что право полного или частичного признания иска от имени Общества ей не предоставлено, в связи с чем, данный представитель не вправе заявлять от имени Общества о признании иска, т.к. в силу ст. 54 ГПК РФ, право представителя на признание иска должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.
Указанные обстоятельства исключают возможность рассмотрения судом вышеприведенного ходатайства в качестве заявления о признании иска, т.е. в соответствии с требованиями ч.1 ст. 173 ГПК РФ, и принятия по нему необходимого процессуального решения в ходе рассмотрения дела. Иных объяснений, изложенных в письменной форме, от ответчика в суд не поступало.
Заслушав объяснения истца, а также исследовав материалы настоящего дела, суд не находит законных оснований к удовлетворению исковых требований Краснова В.В. и приходит к выводу о необходимости отказа в этих требованиях. При этом суд исходит из следующего:
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006 г., ответчик ведет строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном в городе Сочи по улице Яна Фабрициуса, права владения которым принадлежат Обществу на основании договора аренды № от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
16.03.2010 г. в ходе строительства многоквартирного дома межу истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры (далее – Предварительный договор).
Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из п.п.1.1 и 1.2 Договора, его предметом является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи Квартиры, который будет заключен между сторонами в срок, не позднее 30.09.2010 г. в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами с последующей его государственной регистрацией.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом любого предварительного договора, в том числе и рассматриваемого договора от 16.03.2010 г., является обязательство по заключению основного договора, которое должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (ст. 309 ГК РФ).
Из рассматриваемого судом Предварительного договора, с учетом вышеприведенных нормативных положений, не следует, что вследствие совершения данной сделки у истца возникает право собственности на Квартиру, как объект недвижимости, до момента создания такового, т.е. до момента завершения строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Следствием совершенной сделки может рассматриваться только возникновение у истца права требования на заключение основного договора купли-продажи Квартиры, равно как и право на расторжение Договора, вследствие ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств, с возмещением причиненных убытков и начислением штрафных санкций.
Статьей 2 Предварительного договора предусмотрено обязательство Общества, как продавца, зарегистрировать свое право собственности на Квартиру, подготовить и заключить с истцом, как покупателем, основной договор по цене, оговоренной сторонами.
К моменту принятия решения по делу суду не представлено доказательств завершения строительства многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса гор. Сочи, введения его в эксплуатацию, равно как и доказательств возникновения у ответчика права собственности на Квартиру, что давало бы последнему правовую возможность к заключению с истцом основного договора, как документа правоустанавливающего свойства, государственная регистрация которого порождала бы возникновение у истца права собственности на объект недвижимости.
Напротив сам истец утверждает, что строительство многоквартирного дома не завершено, данный объект градостроительной деятельности не введен в эксплуатацию и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, в том числе право собственности на незавершенный строительством объект градостроительной деятельности. Это обстоятельство не оспаривается ответчиком.
Вместе с тем, отсутствие у Общества зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на объект недвижимости – многоквартирный дом, в том числе незавершенный строительством, исключает возможность возникновения такого права у истца, поскольку лишь с момента государственной регистрации данного права за Обществом, оно было вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. заключать основной договор купли-продажи, как то предусмотрено предварительным договором от 16.03.2010 г., а истец, соответственно, был бы вправе выдвигать требования о признании за ним права собственности на Квартиру, как на предмет основного, а не Предварительного договора.
Данный вывод суда основан на требованиях ст. ст. 131 и 551 ГК РФ, а также на ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Кроме того, согласно требованиям ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности, как на созданный объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Доводы истца о том, что согласно п. 2.1.1 Предварительного договора, основанием для возникновения права собственности Общества является постановление главы города Сочи от 06.02.2006 г. №232, не могут быть приняты судом, поскольку таковые являются правовым заблуждением.
Вышеприведенный правовой акт органа местного самоуправления определяет право Общества на выполнение строительных работ (разрешение на строительство), и не может рассматриваться как правоустанавливающий документ, который является основанием к государственной регистрации права собственности Общества на создаваемый объект недвижимого имущества, поскольку таким документом может рассматриваться лишь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта градостроительной деятельности, т.е. многоквартирного дома.
Исходя из требований ст. 398 ГК РФ, Общество, как продавец по Предварительному договору, в судебном порядке не может быть понуждено к совершению действий по созданию Квартиры, как вещи, подлежащей передаче истцу, как покупателю, который, в свою очередь, вправе требовать понуждения продавца (Общества) к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи (Квартиры).
Такие требования подлежали бы удовлетворению при условии, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по Предварительному договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Отсутствие зарегистрированного права Общества на Квартиру или многоквартирный дом в целом, исключает возможность удовлетворения требований, заявленных Красновым В.В. о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, но не исключает его право требовать возврата уплаченной Обществу денежной суммы по Предварительному договору и уплаты процентов на нее, т.е. в соответствии с требованиями п.п.3 и 4 ст. 487 ГК РФ, а также возмещения причиненных убытков, либо требований о понуждении Общества к исполнению договорных обязательств в части заключения основного договора купли-продажи Квартиры.
Между тем, данные требования истцом не заявлены, а в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, суд не может выйти за пределы заявленных истцом требований, поскольку это не предусмотрено федеральными законами.
Доводы истца в части применения к возникшим правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не могут быть приняты судом, ввиду того, что ч.2 ст.1 Закона предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договоров долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, коими Общество не является.
Вышеприведенный нормативный перечень является исчерпывающим, т.е. не подлежащим расширительному толкованию. Законом не предусмотрена возможность применения его положений к правоотношениям предварительного договора, т.к. ч.2.1 ст. 1 Закона запрещено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеприведенных требований.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных Законом требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. А так как истцом не заявлены требования о признании недействительным Предварительного договора, то и у суда нет законных оснований к признанию недействительной этой сделки, и к применению последствий ее недействительности.
Аналогичны выводы суда и в отношении доводов истца о применении к рассматриваемому спору положений Федерального закона от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку данный Закон не регламентирует правоотношения собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе незавершенные строительством, т.е. не имеет правового отношения к предмету спора.
Что же касается доводов истца, основанных на ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», то эти доводы не противоречат вышеизложенным выводам суда, а напротив их подтверждают, поскольку суд при принятии настоящего решения исходил из того, что истец является стороной Предварительного договора и пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иными правовыми актами, в том числе приведенными выше.
Однако эти права истца при разрешении дела должны быть основаны на условиях именно тех обязательств сторон, которые определенны условиями Предварительного договора, и которые должны исполняться ими надлежащим образом, но в пределах действительно принятых обязательств, т.е., в том виде и содержании, в котором они изложены в тексте Предварительного договора, а также в соответствии с действующим законодательством РФ.
Наряду с вышеизложенным, при принятии решения по делу, суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», исходя из принципов единства правоприменительной практики в системе действующего правового регулирования.
Тем самым, суд не находит законных оснований к удовлетворению требований истца о признании за ним права собственности на Квартиру, как долю в незавершенном строительством многоквартирном доме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Краснова В.В. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: Хостинский район, гор. Сочи Краснодарского края, ул. Яна Фабрициуса, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 4а-6а; Ка-Са, общей площадью 36,7 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., площадью лоджии 5,4 кв.метров, отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 10 дней.
Судья: В.Л.Сидоров.
На момент публикации не вступило в законную силу