К делу № 2-2052/2011 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 ноября 2011 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
Председательствующего, судьи Пилипенко Ю.А.
при секретаре Рыжковой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оганезову Г.С. к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и по встречному иску администрации города Сочи к Оганезову Г.С. о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Оганезов Г.С. обратился в суд с иском к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии.
Вместе с этим в ходе судебного разбирательства, судом был принят к рассмотрению встречный иск администрации города Сочи о сносе самовольного строения.
Истец Оганезов Г.С. в обоснование своих требований указывает, что ему на основании договора купли-продажи от 05 марта 2010 года принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, жилищно-садовое товарищество «Агро», участок № № На указанном земельном участке им был возведен жилой дом общей площадью 1400 кв.м., этажность:3, подземная этажность:1. По итогам возведения жилого дома, регистрирующим органом 19.04.2011 года было зарегистрировано за ним право собственности на указанный жилой дом, о чем имеется Свидетельство о государственной регистрации права №, выдано 19.04.2011 года.
С целью повышения уровня благоустройства и улучшения своих жилищных условий, им за собственные средства была произведена реконструкция и перепланировка, принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, путем надстройки двух этажей, что отражено в технико-экономических показателях ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости - Федеральное БТИ» (технический паспорт) инв. № от 04 августа 2011 г.
В связи с тем, что во внесудебном порядке истец лишен возможности разрешить настоящий вопрос, он вынужден обратиться с данным иском в суд, в котором просит сохранить жилой дом, расположенный в городе Сочи, Хостинский район, жилищно-садовое товарищество «Агро», расположенный на участке №, в реконструированном состоянии общей площадью 2254,0 кв.м., в том числе жилой площадью 1496,7 кв.м., всего по жилому дому общей площадью включая балконы 2372,6 кв.м., признать дом, общей площадью 2254,0 кв.м, расположенный на земельном участке № в жилищно-садовом товариществе «Агро», с кадастровым номером №, площадью 700 кв. м., пригодным для постоянного проживания.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, при этом возражала против заявленных встречных исковых требований.
Представитель администрации города Сочи, возражая против исковых требований Оганезова Г.С., настаивал на встречном иске и просил суд обязать ответчика снести самовольно возведенный объект недвижимости.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заключение судебно - строительной экспертизы, находит, что исковые требования Оганезова Г.С. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требованиях полагает необходимым отказать.
К такому выводу суд пришел из исследования совокупности следующих доказательств.
Как следует из материалов настоящего дела, а также объяснений представителя истца, Оганезову Г.С. на основании договора купли-продажи от 05 марта 2010 года принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, жилищно-садовое товарищество «Агро», участок № №Свидетельство о государственной регистрации права собственности №, выдано 22.04.2010 года).
На указанном земельном участке Истцом был возведен жилой дом общей площадью 1400 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1.
По итогам возведения жилого дома, регистрирующим органом 19.04.2011 года было зарегистрировано право собственности Оганезова Г.С. на указанный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, жилищно-садовое товарищество «Агро», участок №, о чем имеется Свидетельство о государственной регистрации права №, выдано 19.04.2011 года.
С целью повышения уровня благоустройства и улучшения своих жилищных условий, Истцом за собственные средства была произведена реконструкция и перепланировка, принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, путем надстройки двух этажей, что отражено в технико-экономических показателях ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости - Федеральное БТИ» (технический паспорт) инв. № от 04 августа 2011 г.
В соответствии с ч.2 ст.25 Жилищного кодекса РФ и п. 1.2. положения о порядке переустройства и (или) перепланировки помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденному постановлением Главы города Сочи от 30.06.2005 г. № 2050, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт такого помещения.
Согласно п. 2.1. названного Положения заявители вправе перепланировать за счет собственных средств принадлежащие на праве собственности помещения в целях повышения уровня благоустройства и улучшения условий их использования.
Пунктом 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, установлено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение много комнатных квартир, устройство дополнительных санузлов, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Как указывалось выше, Истцом фактически было произведено изменение конфигурации принадлежащего ему домовладения. Кроме того, произведенная Истцом реконструкция жилого дома позволила более рационально использовать его помещения, с целью повышения уровня благоустройства и улучшения жилищных условий, при этом, реконструкция не затронула конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строительных элементов дома, в связи с чем, получение разрешения на строительство согласно градостроительному законодательству не требовалось.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
На основании "Ведомственных строительных норм (ВСН) 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 г. № 250 <9> (далее - ВСН 61-89(р)), реконструкция жилого дома - это комплекс строительных работ и организационно- технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. На основании ВСН 61-89(р) реконструкция жилого дома в том числе может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания.
В силу п. 4 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и пункта 17 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства или его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и не являются нарушением строительных норм.
Кроме того, до апреля 2008 года регистрация по месту нахождения садового земельного участка была невозможной. Но Постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (в редакции от 30 декабря 2008 г.) признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Федеральный закон № 66-ФЗ запрещал регистрацию в жилом строении, возведенном на садовом участке, но Конституция РФ гарантирует каждому гражданину свободу передвижения и выбора места жительства, а также право на жилище.
Конституционный Суд Российской Федерации признал пригодным для постоянною проживания жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, также указал, что такие жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.
Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации.
А поскольку объектами жилищных прав являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.
Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 15 дает следующее определение жилого помещения: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). То есть для того, чтобы строение на садовом участке из числа земель поселений было признано жилым, оно должно, согласно вышеназванному определению, отвечать следующим признакам: во-первых - являться изолированным (отдельным, обособленным от других объектов), во-вторых - являться недвижимым имуществом и. в-третьих -быть пригодным для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Письмом комитета жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края от 17 февраля 2006 года № 0305-13/264 "О применении нормативных документов по использованию жилфонда" и на основании статьи 33 Устава Города Сочи, постановлением Главы города Сочи от 24.04.2006 № 748 создана городская межведомственная комиссия по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на территории муниципального образования Города Сочи, утверждено Положение о городской межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку для разрешения спора требовались специальные познания в области строительных норм и правил, то определением суда по делу была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза, выводы которой представлены суду и были предметом тщательного исследования в настоящем судебном заседании.
Экспертом сделан вывод о том, что Перепланированное и реконструированное строение лит. «А» в целом, в том числе 4-йнадстроенный этаж мансардный этаж лит. «А2», расположенное на участке № в ЖСТ «Агро» Хостинского района города Сочи, соответствует требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»
Наружные стены исследуемого строения соответствуют требованиям СНиП И-3-79 "Строительная теплотехника", предъявляемым к жилым зданиям.
Общая площадь помещений в жилом доме лит. «А» с цокольным и мансардным этажами, расположенном на земельном участке № в ЖСТ «Агро», составляет 2254 кв.м, в том числе жилая - 1496,7 кв.м.
Работы по монтажу систем отопления, водоснабжения и канализации, газоснабжения выполнены в соответствии с требованиями:
СНиП 03.05. 01-85* Внутренние сантехнические системы,
СНиП 03.05. 01-88* Газоснабжение,
СНиП 2.04.01-85* (2000) Внутренний водопровод канализация,
СНиП 2.04.05-91* Отопление, вентиляция и кондиционирование, -СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений.
Реконструированное строение лит. «А» в целом, в том числе надстроенные этажи, расположенное на земельном участке № площадью 700 кв.м с кадастровым номером № в ЖСТ «Агро» в Хостинском районе г. Сочи, соответствует требованиям СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.
Работы по устройству фундаментов, железобетонного каркаса, стен, в том числе надстроенных этажей, выполнены в соответствии с требованиями:
СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений»,
СНиП II -22-81 «Каменные и армокаменные конструкции»,
СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»,
СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия»,
СНиП 20-303-2002 «Нагрузки и воздействия»,
СНиП 2.03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции»,
СНиП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции».
По объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жилого дома, в том числе надстроенных этажей, строительных материалов строение соответствует санитарно-техническим и противопожарным требованиям.
Местоположение исследуемого жилого дома лит. «А», в том числе надстроенных этажей, соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» по санитарно-бытовым условиям и противопожарным разрывам, а также требованиям «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
В случае пожара имеется беспрепятственный доступ пожарных машин непосредственно к жилому дому.
Поскольку местоположение исследуемого жилого дома, в том числе надстроенных этажей, соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», расположено на земельном участке № площадью 700 кв.м с кадастровым номером № в ЖСТ «Агро», прошедшем правовую регистрацию, оно не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями на них.
Так как исследуемое строение, в том числе надстроенные этажи, соответствуют требованиям СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края «, учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Оно не грозит обрушением, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом, администрация города Сочи не представила суду ни одного доказательства в опровержение изложенных выше доказательств, представленных стороной, в том числе и выводов судебно- строительного эксперта, а также не ходатайствовала перед судом об истребовании таких доказательств и назначении, например, повторной судебно-строительной экспертизы с поручением проведения такой экспертизы иному эксперту.
Таким образом, основное требование закона о том, что строительство должно осуществлено на правомерном земельном участке, соблюдено.
Но, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости, то есть предпринятая истцом перепланировка и реконструкция проведена без согласованного и утвержденного проекта.
Однако действующее законодательство не содержит таких норм закона, которые бы указывали на то, что при наличии указанного выше обстоятельства, следует обязательный и безусловный снос такого строения.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Вышеуказанная экспертиза, выводы которой представлены на л.д. 52-54, подтверждает, что возведенный истцом объект недвижимости соответствует предъявляемым к такого рода строениям строительным нормам и правилам.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности, а также стаж экспертной работы, а, кроме того, и наличие специальной лицензии.
Администрация города Сочи не представила суду доказательств в опровержение документов имеющихся в материалах гражданского дела и не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда о сносе указанного строения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, ст.ст. 56. 144 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Оганезову Г.С. к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии- удовлетворить.
Сохранить жилой дом, расположенный в городе Сочи, Хостинский район, жилищно-садовое товарищество «Агро», расположенный на участке №, в реконструированном состоянии общей площадью 2254,0 кв.м., в том числе жилой площадью 1496,7 кв.м., всего по жилому дому общей площадью включая балконы 2372,6 кв.м.
Признать дом, общей площадью 2254, 0 кв.м, расположенный на земельном участке № в жилищно-садовом товариществе «Агро», с кадастровым номером №, площадью 700 кв. м., принадлежащий на праве собственности Оганезову Г.С., пригодным для постоянного проживания.
В удовлетворении встречного иска администрации города Сочи к Оганезову Г.С. о сносе самовольной постройки- отказать.
Решение в 10 дней, с момента изготовления полного текста мотивированного решения суда (то есть 30 ноября 2011 года) может быть обжаловано в краевой суд.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
Председательствующий: Ю.А. Пилипенко
Решение на момент публикации не вступило в законную силу.
Согласовано. Судья Пилипенко Ю.А.