К делу №2-1936/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 ноября 2011 года Хостинский районный суд г. Сочи
Краснодарского края в составе:
председательствующего Н.А. Волковой
при секретаре Н.А. Феськовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Оганян А.Т., Рогулину А.А. о сносе самовольной постройки, встречному иску Рогулина А.А. к администрации города Сочи о признании права собственности
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском, в котором просит обязать Оганяна А.Т. и Рогулина А.А. осуществить за свой счет снос самовольно возводимого единого пятиэтажного строения размерами в плане 40.5 х 15 м, общей площадью застройки 607, 5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 1140 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> Хостинского района г.Сочи.
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе обследования земельного участка было установлено, что земельный участок площадью 1140 кв.метра с кадастровым номером № по <адрес> Хостинского района г.Сочи, находился в собственности Оганян А.Т., в настоящее время находится в собственности Рогулина А.А. Разрешенное использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Администрацией Хостинского района города Сочи Оганяну А.Т. было выдано два разрешения на строительство № для строительства на указанном участке двух индивидуальных жилых домов площадью застройки по 217,8 кв.м. каждый, этажностью 3. На указанном земельном участке Оганян А.Т. и Рогулин А.А. без разрешения на строительство возводят единое пятиэтажное строение размерами в плане 40.5 х 15 м, общей площадью застройки 607, 5 кв.м. Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 25 мая 2011 года, составленным МУ «Земельная инспекция города Сочи» и фотоматериалом.
В судебном заседании представитель администрации города Сочи, настаивая на иске, указывает так же, что жилой дом являясь фактически многоквартирным жилым домом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей, спорный объект недвижимости возведен без получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Представитель Оганяна А.Т. иск не признал, указывая, что Оганян с 05 апреля 2011 года не является собственником земельного участка, фактически договоренность о продаже земельного участка у него с Рогулиным А.А. состоялась ранее, в связи с чем именно Рогулин А.А. осуществлял строительство спорного жилого дома.
Рогулин А.А., не признавая исковых требований администрации, предъявил встречный иск, в котором просит признать за ним, Рогулиным А.А., право собственности на жилой дом Литер Б этажность 5, подземная этажность 1 литер Б1, мансарда литер Б2 общей площадью 4537,8 кв.метра, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес> прекратив его право собственности на жилой дом общей площадью 3 065,2 кв.метра, инвентарный номер №, Литер Б, этажность 3+1 (чердак), подземная этажность 1 (подвал), расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес> аннулировав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права № от 04 мая 2011 года и выданное на основании данное записи свидетельство о государственной регистрации права.
Встречный иск мотивирован тем, что Рогулин А.А. является собственником земельного участка площадью 1 140 м2, с настровым номером №, расположенного в г. Сочи по <адрес> о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 5 апреля 2011 года сделана запись № выдано свидетельство о государственной регистрации права №. Так же Рогулин А.А. является собственником жилого дома общей площадью 3 065,2 инвентарный номер № Литер Б, этажность: 3 + 1 (чердак), подземная этажность 1 (подвал), расположенного на по адресу г. Сочи, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. В целях улучшения жилищных условий Рогулин А.А. на собственные средства произвел реконструкцию существующего индивидуального жилого дома Литер Б, общей площадью 3 065,2 м2, этажность 3 + 1 (чердак), подземная этажность: 1 (подвал), расположенного по адресу г. Сочи, <адрес> возведя два этажа и жилую мансарду, в связи с чем общая площадь жилого дома составила 4 537,8 кв. метра. Помещения возведены над существующими помещениями жилого дома по <адрес> в г. Сочи, что исключает нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц при их сохранении. При строительстве помещений жилого дома по <адрес> в г. Сочи Рогулиным А.А. соблюдены строительные нормы и правила, а так же применялись материалы и технологии, исключающие возможность создания угрозы жизни и здоровью граждан. В результате реконструкции жилого дома по <адрес> в г. Сочи Рогулиным А.А. был создан новый объект права, характеристики которого (этажность, площадь, и нумерация помещений) не соответствует данным, занесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании записи № Так же, созданный в результате реконструкции объект права - индивидуальный жилой дом по <адрес> в г. Сочи не соответствуют объекту права ранее зарегистрированного, что нарушает порядок ведения Единого государственного эеестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав заключение эксперта, исследовав письменные доказательства, признает встречный иск подлежащим удовлетворению, в удовлетворении иска администрации города Сочи отказывает по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела Оганяну А.Т. на праве собственности принадлежал земельный участок категория земель земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 1140 кв. метра, расположенный по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 июня 2009 года (л.д.8).
11 июня 2010 года Оганяну А.Т. Администрацией Хостинского района города Сочи было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки по 217,8 кв.метра общей площадью 494,05 кв.метра этажность 3 (л.д.10).
11 августа 2010 года Оганяну А.Т. Администрацией Хостинского района города Сочи было выдано еще одно разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 217,8 кв.метра общей площадью 476,63 кв.метра этажность 3 (л.д.11).
Таким образом, Оганяну А.Т. администрацией было разрешено строительство двух объектов капитального строительства - индивидуальных жилых домов - на земельном участке площадью 1140 кв. метра, расположенном по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>
Как установлено судом из пояснений представителя Оганян А.Т. и Рогулина А.А. фактически строительство осуществлялось Рогулиным А.А. и 05 апреля 2011 года был заключен договор купли-продажи между Оганян А.Т. и Рогулиным А.А. земельного участка площадью 1140 кв. метра, расположенного по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 апреля 2011 года (л.д.167).
Поскольку к этому времени Рогулиным А.А. было осуществлено строительство индивидуального жилого дома им 04 мая 2011 право собственности на жилой дом литер Б этажность 3+1 (чердак), подземная этажность 1(подвал) общей площадью 3 065,2 кв. метра было зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д.166).
Так же судом установлено, что впоследствии Рогулин А.А. произвел реконструкцию жилого дома с возведением 4,5 и мансардного литер Б2 этажей.
Данное обстоятельств подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом по состоянию на 06 октября 2011 года, согласно которому 4,5 этажи литер Б и мансардный этаж литер Б2 являются самовольными постройками (л.д.147-165).
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
То, что Рогулиным А.А. в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию не получено, не отрицается его представителем.
Таким образом, Рогулин А.А. действительно без получения соответствующего разрешения осуществил и завершил строительство жилого дома, увеличив при этом этажность жилого дома и его площадь.
На сегодняшний день спорный объект капитального строительства представляет собой жилой дом Литер Б этажностью 5, подземная этажность 1 литер Б1, литер Б2 мансарда общей площадью 4537, 8 кв.метра, из них самовольно возведенных площадью 2 027,3 кв. метра.
Спорный жилой дом действительно имеет признаки самовольного строительства, указанные в пункте 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку завершение строительства осуществлено вопреки требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ без получения разрешения от органа муниципальной власти на возведение жилого дома большей этажностью и большей площадью.
И поскольку возведенный жилой дом подпадает под признаки самовольной постройки у Рогулина А.А. отсутствует возможность получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, тем более, что органом муниципальной власти ранее подачи иска Рогулина А.А. уже было заявлено требование о сносе самовольного строения.
То есть невозможно разрешение этого вопроса в ином порядке, кроме как судебной защитой в соответствии с положениями ст.ст.11,12, ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Рогулин А.А., предъявив встречный иск, утверждает, что спорный жилой дом возведен на свои средства и своими силами.
В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истца органом муниципальной власти не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению объяснения представителя Рогулина А.А. в этой части, орган муниципальной власти суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Таким образом, из изложенного следует, что требования ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами при строительстве спорного жилого дома соблюдены.
Однако, несмотря на законность соблюдения Рогулиным А.А. указанных требований ст. 218 Гражданского кодекса РФ, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки.
Вместе с тем, закон, в частности положения пункта 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 года, подготовленному управлением по работе с законодательством Верховного Суда РФ и утверждённому 01 августа 2007 года Президиумом Верховного Суда РФ по смыслу ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на жилой дом, возведённый гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из изложенного следует, что законодателем определены основные критерии, когда объект самовольного строительства может быть сохранен, а суд вправе признать право собственности на самовольную постройку: нахождение земельного участка под возведённым объектом в правомерном владении; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных и строительных норм и правил; соблюдение прав и законных интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Судом установлено следующее.
Как указывалось выше Рогулин А.А. является собственником земельного участка категория земель земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 1140 кв. метра, расположенного по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 20 ноября 2011 года №416/2011 (л.д.175-228) жилой дом литер Б расположен в границах указанного земельного участка.
Таким образом, судом бесспорно установлено, что спорный объект недвижимости возводится Рогулиным А.А. на правомерном земельном участке с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Так же судом при рассмотрении настоящего дела не установлено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, которые могли бы повлечь отказ во встречном иске.
Доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил администрацией не представлено.
При этом согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 20 ноября 2011 года №416/2011 (л.д.175-228) жилое строение Литер Б, расположенное по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес> соответствует основным требованиям, предъявляемым к такому типу строений и не создает препятствий другим лицам.
Указанные выводы подтвердил эксперт О., допрошенный в судебном заседании, при этом показал, что поскольку жилой дом находится в стадии окончания строительства, выявленные недостатки, допущенные при строительстве здания, являются устранимыми.
Представитель Рогулина А.А. в судебном заседании подтвердил, что все указания эксперта приняты и проводятся работы по устранению недостатков.
Заключение судебной строительно-технической экспертизы сторонами не оспаривается.
Установив все необходимые требования закона, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, суд удовлетворяет встречный иск в полном объеме.
Признавая право собственности на жилой дом Литер Б этажность 5, подземная этажность 1 литер Б1, мансарда литер Б2 общей площадью 4537,8 кв.метра, суд соответственно прекращает право собственности Рогулина А.А. на жилой дом литер Б этажность 3+1 (чердак), подземная этажность 1(подвал) общей площадью 3 065,2 кв. метра и аннулирует в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права № от 04 мая 2011 года и выданное на основании данное записи свидетельство о государственной регистрации права.
Удовлетворяя встречный иск и признавая право собственности Рогулина А.А. на спорное строение, суд соответственно не усматривает оснований к удовлетворению иска администрации города Сочи о сносе указанного строения.
При этом суд учитывает так же следующее.
В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу а так же злоупотребление правом в иных формах.
В силу указанной нормы закона суд не может не учесть то обстоятельство, что несмотря на наличие у органа муниципального образования полномочий по осуществлению градостроительного контроля, контроля в сфере землепользования, при наличии структур, осуществляющих данный контроль, администрацией города Сочи иск предъявлен лишь после того как Рогулиным А.А. было возведено 5 этажей объекта капитального строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Администрации города Сочи в иске отказать.
Признать за Рогулиным А.А. право собственности на жилой дом Литер Б этажность 5, подземная этажность 1 литер Б1, мансарда литер Б2 общей площадью 4537,8 кв.метра, расположенный на по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>
Прекратить право собственности Рогулина А.А. на жилой дом литер Б этажность 3+1 (чердак), подземная этажность 1(подвал) общей площадью 3 065,2 кв. метра, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права № от 04 мая 2011 года и выданное на основании данное записи свидетельство о государственной регистрации права.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий: Н.А. Волкова
На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА
.