РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№2-1544/2011 года
20 декабря 2011 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.
При секретаре МИХАЙЛОВОЙ А. Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Арутюнян Л.Ю., Мирзоян А.Э. и Данильченко С.В. о сносе самовольного строения и по встречному иску о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с самостоятельным иском к каждому из трех ответчиков: Арутюнян Л.Ю., Мирзоян А.Э. и Данильченко С.В., о сносе самовольных строений.
В ходе разрешения спора стало известно, что все три ответчика, имея в своей собственности каждый из них по земельному участку, приняли решение об их объединении, и возведении на объединенном земельном участке одного сблокированного жилого дома, в связи с чем определением суда указанные три гражданских дела объединены в одно, которое и является предметом настоящего судебного разбирательства.
При этом администрация города, настаивая на сносе и этого строения, в обоснование своего требования указывает, что являясь фактически многоквартирным жилым домом, возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей, спорный объект недвижимости возведен в отсутствие разрешения органа муниципальной власти, а также, по мнению истца, спорное строение имеет признаки несоответствия строительным нормам и правилам, а также градостроительным требованиям.
Ответчики, не признав иск органа муниципальной власти, в свою очередь, предъявили требование о признании за ними права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.
В судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований.
Представитель ответчика, возражая против требования о сносе строения, и, настаивая на своих требованиях, указала, что на земельном участке, который в настоящее время фактически представляет собой объединенный земельный участок из трех самостоятельных, к настоящему моменту возведено строение, имеющее семь надземных и один цокольный этажей. Как пояснила в судебном заседании представитель ответчиков, в настоящее время, с 12 декабря 2011 года приняты изменения в Правила землепользования и застройки города –курорта Сочи. Согласно данных изменений, зона застройки, в которой расположено спорное строение, является зоной Ж-3, в которой возможно возведение строений не более семи этажей. Кроме того, действующими Правилами предусмотрено, что в данной зоне застройки земельные участки должны иметь вид разрешенного использования, как возведение многоквартирный жилых домов. По мнению представителя ответчиков, спорное строение полностью соответствует строительным нормам и правилам, а также и градостроительным, в связи с чем, как полагает данная сторона в споре, требование истца о сносе строения не основано на законе.
Представитель истцов по встречному иску полагает, что требование о признании права собственности на возведенный жилой дом законно и основано на части 3 ст. 222 ГК РФ.
Суд, выслушав представителя администрации города, представителя ответчиков по основному иску, исследовав письменные доказательства, в том числе и заключение судебно-строительной экспертизы, находит, что встречные исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости подлежат удовлетворению, а в удовлетворении иска администрации города Сочи о сносе строения должно быть отказано.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Из материалов настоящего дела следует, что ответчикам Арутюнян Л.Ю., Мирзоян А.Э. и Данильченко С.В., каждому из них, на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи. При этом право собственности Арутюнян Л.Ю. на земельный участок площадью 563 кв.метра подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 2 июля 2010 года (л.д.8 том 3), Мирзоян А.Э. – свидетельство о государственной регистрации права на л.д. 8 том 1, право ответчика Данильченко С.В. на земельный участок площадью 640 кв.метров, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на л.д. 8 том 2.
При чем право собственности на земельные участки у ответчиков возникло на основании договора купли-продажи от 7 мая 2008 года, договор зарегистрирован в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, участки сформированы, и поставлены на постоянный кадастровый учет, в подтверждение чего суду представлены кадастровые паспорта всех трех земельных участков.
Таким образом, указанные земельные участки на законных основаниях принадлежат ответчикам по делу и их права на них никем не оспорены и не оспариваются, в том числе и органом муниципальной власти.
Как следует из фактических обстоятельств, сведений, содержащихся в заключении эксперта, на настоящий момент собственники указанных трех участков приняли решение об их объединении в один, и возведении на одном общем земельном участке, сблокированного жилого строения.
При этом наличие на указанном земельном участке данного строения подтверждается заключением судебно-строительной экспертизы.
Однако при этом, действительно, из представленных органом муниципальной власти письменных доказательств, следует, что каждому из ответчиков было выдано разрешение на возведение индивидуального жилого дома в три этажа (л.д.7 том 3, 1 и 2).
К настоящему моменту ответчик, действительно, без получения соответствующего разрешения, осуществил и завершил строительство одного жилого дома, значительно увеличив при этом этажность жилого дома, и его площадь. На настоящий момент спорное строение имеет цокольный этаж, плюс семь надземных.
Таким образом, фактически к настоящему моменту ответчиками создан новый объект недвижимости в виде жилого дома. При чем спорный дом, действительно, имеет некоторые признаки самовольности, указанные в пункте 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку завершение строительства осуществлено вопреки требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей выдачу разрешения на возведение объектов недвижимости: истцы по встречному требованию имели разрешение на возведение трех самостоятельных индивидуальных жилых домов.
То есть спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости.
В соответствии с изложенным, поскольку возведенное строение имеет признаки самовольности, суд при разрешении встречного иска обязан руководствоваться пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Предъявив встречное требование о признании права собственности на спорное строение, истцы по данному требованию основывают свое требование именно на данной норме закона.
При чем разрешить данный спор в ином порядке ответчики лишены возможности, поскольку органом муниципальной власти ранее подачи их иска уже было заявлено требование о сносе самовольного строения.
Таким образом, как указано выше в настоящем решении суда, ответчики на законных основаниях, на праве собственности имеют земельные участки, которые в общем по площади составляют около 1800 кв.метров.
То обстоятельство, что ответчики приняли решение об объединении в один своих рядом расположенных трех земельных участков, не может явиться основанием к удовлетворению требования органа муниципальной власти о сносе строения.
В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, из содержания указанной нормы закона следует, что ответчики вправе были по своему усмотрению принять решение об объединении в один своих трех земельных участков. При этом, как следует из кадастровых паспортов данных участков, каждый из трех участков них индивидуализирован, их границы определены. Администрация города не представила суду никаких доказательств в подтверждение того обстоятельства. что самим фактом объединения земельных участков в один - ущемлены чьи –то законные интересы, либо нарушены требования закона.
Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Как следует из фактических обстоятельств, действия ответчиков по использованию своих земельных участков соответствуют данным требованиям закона. Таким образом, настоящий суд пришел к выводу, что земельный участок, расположенный под возведенным спорным строением, находится в правомерном и законном пользовании ответчиков по делу. Данное требование закона в первую очередь необходимо при разрешении споров о признании права собственности на самовольное строение.
При этом настоящим судом тщательно исследовались доводы администрации города о том, что видом разрешенного использования земельного участка, имеющегося на праве собственности у ответчиков, является - индивидуальное жилищное строительство, а фактически на этом участке возведен многоквартирный жилой дом.
Суд с учетом конкретных обстоятельств, пришел к выводу о том, что данные доводы администрации не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Но даже, с учетом заключения экспертов, указавших на то, что спорное строение может использоваться и как индивидуальный жилой дом, каждым из трех ответчиков по самостоятельному литеру, и как многоквартирный жилой дом, также само по себе не может служить основанием к сносу спорного жилого дома.
Как следует из материалов настоящего дела, а также объяснений представителей сторон в судебном заседании, вид разрешенного использования указанного земельного участка был определен органом муниципальной власти еще в 2008 году, что подтверждается сведениями в свидетельстве о государственной регистрации права, в котором указано, что договор купли-продажи земельного участка имел место 1 сентября 2008 года.
На тот период в городе Сочи не имелось утвержденного плана застройки города. В настоящее время в городе Сочи разработаны и приняты Правила землепользования и застройки. При этом в судебном заседании установлено, что спорное строение, согласно указанных Правил, расположено в зоне Ж-3, в которой предусмотрено возведение многоквартирных, многоэтажных – до 7 этажей строений, а видом разрешенного использования земельных участков является строительство многоквартирных жилых домов. Данные обстоятельства подтверждаются письменным сообщением Директора Департамента Архитектуры и градостроительства и благоустройства администрации города Сочи – Ш..
Таким образом, с учетом вступивших в законную силу Правил землепользования и застройки города Сочи, и изменений к ним от 12 декабря 2011 года, истцы по встречному иску имеют право, при наличии оснований, ставить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Что касается отсутствия у ответчиков разрешения на возведение строения этажностью, превышающей три, как указано в выданных им разрешениях, то, отказывая в сносе строения и по данному основанию, суд учитывает следующее.
Действительно, данное обстоятельство ответчиками не оспаривается.
Вместе с тем само по себе отсутствие указанного разрешения на возведение строения в семь этажей, а не в три, не может явиться основанием к отказу в удовлетворении встречного иска.
Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, следует исходить из того, что отсутствие само по себе разрешения на строительство, не может явиться основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суды должны устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью, суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В этих целях, для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законы интересы других лиц сохранение спорного объекта недвижимости и удовлетворение заявленного требования истца, определением суда была назначена судебно-строительная экспертиза.
Выводы данной экспертизы суду представлены и имеются на л.д. с 32 по 220 тома 3.
Заключением данной экспертизы установлено, что возведенный объект недвижимости в виде жилого дома расположен в границах правомерного земельного участка, за его пределы не вышел.
Данный вывод экспертов им обоснован.
При этом экспертами сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
В данном заключении экспертов сделан вывод о том, что для нормальной эксплуатации жилого дома указанный размер земельного участка достаточен.
Кроме того, заключением указанной экспертизы установлено, что к спорному домовладению имеется самостоятельные бытовые и пожарные подъезды, а само строение не является источником загрязнения окружающей среды и не создает условий для такового, строение является безопасным.
Экспертами сделан вывод о том, что жилой дом имеет отдельное подключение к городским инженерным сетям, сетям водоснабжения, электроснабжения и канализации.
Помимо изложенного эксперты исследовали вопрос о влиянии указанного домовладения на возможность нормального использования рядом расположенных строений на соседних участках.
В результате данного исследования сделано заключение о том, что спорным строением не нарушаются права и охраняемые интересы третьих лиц, чьи земельные участки и иные объекты недвижимости расположены в непосредственной близости от него,
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов экспертов. Эксперты, сделавшие исследуемое заключение, имеют высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности: от 11 до 40 лет ( л.д.41), а кроме того и наличие специальной лицензии.
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, следует, что именно администрации города обязана представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств, назначении по делу, например, повторной судебно-строительной экспертизы.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении встречного иска.
Согласно же представленных доказательств суд не усматривает оснований, по которым требование истцов по встречному иску о признании права собственности на жилой дом, возможно признать незаконным и не подлежащим удовлетворению.
Таким образом суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме.
При таких обстоятельствах, когда суд принял решение об удовлетворении в полном объеме встречного требования, то, исходя из анализа приведенных выше доказательств, в удовлетворении требований администрации города Сочи о сносе самовольного строения в целом, следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 51 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
За Арутюнян Л.Ю. признать право собственности на 7-этажный жилой дом, литер «А» с цокольным этажом «под А», расположенный по улице <адрес>, № села <адрес> в Хостинском районе города Сочи, общей площадью 2967,5 кв.метра, в том числе жилой - 2224, 3 кв.метра, расположенный на земельном участке, имеющим кадастровый номер: <данные изъяты>.
За Мирзоян А.Э. признать право собственности на 7-этажный жилой дом, литер «Б» с цокольным этажом «под Б», расположенный по улице <адрес>, № села <адрес> в Хостинском районе города Сочи, общей площадью 3141,8 кв.метра, в том числе жилой - 2295, 7 кв.метра, расположенный на земельном участке имеющим кадастровый номер: <данные изъяты>.
За Данильченко С.В. признать право собственности на 7-этажный жилой дом, литер «В» с цокольным этажом «под В», расположенный по улице <адрес>, № села <адрес> в Хостинском районе города Сочи, общей площадью 3016,8 кв.метра, в том числе жилой - 2309, 0 кв.метра, расположенный на земельном участке, имеющим кадастровый номер: <данные изъяты>.
Администрации города Сочи в удовлетворении иска к Арутюнян Л.Ю., Мирзоян А.Э. и Данильченко С.В. о сносе самовольного строения отказать.
Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.