К делу № 215/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 февраля 2012 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.
при секретаре МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Коковкиной В.И. и Коковкина А.Н.,
Кожевниковой Т.Н.,
Мареевой Е.Ю,,
Гамзюк А.В.,
Степаненко А.В.,
Тукаева И.К. и Тукаевой Р.Х.,
Савина В.Л.,
Галилейской О.А. и Гольцева А.В.
Соседко Н.В.,
Мареева О.В.,
Терентьева О.О.,
Холодова Е.Г.,
Алиманова А.М. и Ведерчик Е.П.
к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М – Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме,
УСТАНОВИЛ:
Коковкина В.И. и Коковкин А.Н., а также другие граждане, всего 17 человек, обратились в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М – Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме.
При этом некоторые из названных истцов, заявив указанное требование, определили свою долю в виде отдельной квартиры, то есть фактически ими заявлено требование о признании права собственности на квартиру. Другие истцы, а именно Терентьев О.О., Соседко Н.В, Савин В.Л., Степаненко А.В. и Гамзюк А.В. настаивают на признании за каждым из них права собственности на определенную идеальную долю в незавершенном строительством жилом многоквартирном доме.
При этом в обоснование своих требований истцы указали, что в период времени с 2007 года по 2010 год между каждым из них, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, заключены предварительные договоры купли-продажи. Предметом всех заключенных между ними договоров являются отдельные одно-двух и трехкомнатные квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном в Хостинском районе города Сочи, при этом данными предварительными договорами была установлена и указана площадь каждой квартиры.
Как далее указывают истцы, согласно условий всех предварительных договоров, они должны были уплатить ответчику определенную денежную сумму, исчисляемую в миллионах рублей, за каждую квартиру.
При этом данными договорами предусмотрены сроки заключения основных договоров с ними, который установлен, как не позднее 31 декабря 2010 года, затем заключенными с ними дополнительными соглашениями, этот срок установлен не позднее 30 июня 2011 года.
Как указывают истцы, не только к названному сроку, но и на настоящий момент многоквартирный жилой дом, в котором расположены приобретенные ими квартиры, не завершен строительством. Дом не сдан в эксплуатацию, степень его готовности, как указывает один из представителей, составляет 92 процента, представитель иных истцов указывает на то, что дом завершен строительством, однако при этом все истцы утверждают, хотя все испрашиваемые ими отдельные квартиры уже имеют место, индивидуализированы, каждая из них имеет входные двери.
Истцы указывают, что каждый из них в полном объеме уплатил ответчику денежную сумму за названные в предварительных договорах квартиры.
Истцы, заявив изложенные требования, ссылаются также на то, что в связи с тем, что в настоящее время в производстве арбитражного суда города Санкт - Петербурга имеется гражданское дело по объявлению ответчика банкротом, то в связи с чем они лишены возможности иным образом, нежели путем обращения в суд общей юрисдикции защитить свои права.
В судебном заседании представитель истцов Холодова Е.Г., Алиманова А.М. и Ведерчик Е.П. заявленные требования поддержал, настаивая на признании заключенным между ними основного договора, просил суд о признании за данными лицами права собственности на указанные ими одно, двух, и четырехкомнатную квартиры, как долю в объекте недвижимости незавершенном строительством.
Представитель истцов Терентьева О.О., Соседко Н.В, Савина В.Л., Степаненко А.В. и Гамзюк А.В. просил суд о признании за ними права собственности на определенную идеальную долю в незавершенном строительством жилом доме, рассчитав данную идеальную долю, исходя из общей площади подлежащего застройке многоквартирного жилого дома, и площади той квартиры, в отношении которой заключены предварительные договора.
Истец Гамзюк А.В., действуя лично в судебном заседании, а также через своего представителя, заявленные требования поддержал.
В ходе разрешения настоящего спора определением суда требования граждан Коковкиной В.И., Коковкина А.Н., Кожевниковой Т.Н., Мареевой Е.Ю,, Тукаева И.К., Тукаевой Р.Х., Галилейской О.А., Гольцева А.В. и Мареева О.В. выделены в отдельное производство.
Ответчик, представитель закрытого акционерного общества «М-Индустрия», не явившись в судебное заседание, при этом будучи надлежащим образом извещен о времени и дате судебного заседания, в адресованном суду заявлении все требования истцов не признал, и просил суд о разрешении спора в его отсутствие.
Однако при этом ранее, в иных судебных заседаниях по разрешению настоящего спора, ответчик в адресованных суду письменных заявлениях исковые требования признавал, не пожелав затем указать мотивы иного мнения в последующем.
Третье лицо, представитель администрации города Сочи, будучи надлежащим образом извещен о времени и дате судебного заседания, не явившись, вместе с тем в адресованном суду отзыве на иск, категорически возражая против удовлетворения иска, указав, что на настоящий момент не имеется такого объекта недвижимости, как указанный истцами многоквартирный жилой дом. Указанный ими жилой дом не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не прошел надлежащего обследования на предмет соответствия строительным нормам и правилам, в связи с чем в данном доме не может быть такого объекта недвижимости как указанные истцами квартиры. Истцы не вправе требовать признания за ними права собственности на квартиры в жилом доме, который с юридической точки зрения не является объектом недвижимости как многоквартирный жилой дом.
Представитель администрации города в адресованном суду отзыве на иск, помимо изложенного, полагает также, что данное дело должно быть оставлено без рассмотрения, обосновывая свою позицию тем, что к настоящему моменту ответчик не лишен возможности завершить строительство многоквартирного дома, сдать его в установленном порядке в эксплуатацию, и заключить с истцами основные договоры купли-продажи спорных квартир.
Представители Крайтехинвентаризации и регистрационного учреждения, будучи надлежащим образом извещены о времени и дате судебного заседания, в суд также не явились.
Суд, выслушав истца Гамзюк А.В., представителей истцов, ознакомившись с позицией ответчика по делу, изучив доводы представителя органа муниципальной власти города Сочи, изложенные им в письменном виде, исследовав письменные доказательства, не находит оснований к удовлетворению требований всех восьми граждан.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Настоящему суду истцами представлены предварительные договоры купли-продажи квартир, заключенные каждым из них, с закрытым акционерным обществом «М-Индустрия». Надлежащие копии договоров имеются на л.д. 11(том 8), 13 (том 9), 11 (том 10), 12 (том11), 12 (том 12), 13 (том 6), 14 (том 5) и л.д. 29 (том 5).
Согласно условий данных договоров, ответчик по делу обязался в срок до 31 декабря 2010 года, затем – дополнительным соглашением до 30 июня 2011 года (том 5 л.д.32), заключить с каждым из восьми истцов основной договор купли-продажи одно-двух, трех и четырехкомнатных квартир, расположенных на различных этажах 20-ти этажного строящегося многоквартирного жилого дома по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи.
Как следует из объяснений представителей истцов, к моменту заключения указанных предварительных договоров у ответчика не имелось юридически действительных документов на жилой дом, в котором предполагалась продажа квартиры истцам по делу.
Однако, по своей юридической природе, предварительный договор, заключение которого предусмотрено ст. 429 ГК РФ, является, консенсуальным договором, а не реальным. Стороны по данному договору намереваются лишь в будущем заключить договор купли-продажи. В связи с этим, с юридической точки зрения, заключение предварительного договора между настоящими сторонами при отсутствии у продавца надлежащих документов, подтверждающих его право собственности на отчуждаемое имущество, возможно. Затем, по окончании строительства и оформлении всех документов на жилой дом – между сторонами может быть заключен основной договор.
При этом п.4.2 указанного договора сторонами было предусмотрено, что в срок до 31 декабря 2010 года, а затем в срок до 30 июня 2011 года, между ними должны быть заключены основные договоры относительно данного объекта.
Однако при этом также бесспорно установлено, что в указанный срок основной договор между сторонами так и не был заключен. Как установлено в судебном заседании, данный договор не заключен между сторонами и на день разрешения спора, поскольку указанный в предварительном договоре многоквартирный жилой дом не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию и у ответчика не возникло на него законное право собственности.
Таким образом, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.
В силу данной нормы закона, поскольку обязательства сторон считаются прекращенными, истцы Алиманов А.М., Ведерчик Е.П. и Холодов Е.Г. не вправе требовать признания за ними права собственности на конкретные указанные ими одно, двух и четырехкомнатные квартиры. Предварительный договор купли-продажи квартиры не является законным основанием возникновения права собственности у истцов на данные квартиры. По своей юридической природе предварительный договор есть договор о намерениях, но не договор купли – продажи.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Данная норма закона предусматривает основания возникновения права собственности, исходя из содержания которой и конкретной ситуации, у истцов может возникнуть право собственности на испрашиваемые ими квартиры лишь в случае, если, во -1-х, у ответчика возникнет право собственности на многоквартирный жилой дом, в котором расположены испрашиваемые квартиры, и, во-2-х, если между ними после этого будет заключен договор купли-продажи указанных в названных предварительных договорах объектах недвижимости в виде квартир.
На настоящий момент указанные два обстоятельства не наступили и не имеют место.
При таких обстоятельствах истцы имеют право на предъявление ответчику требования о взыскании денежных средств, уплаченных ими по предварительному договору, в связи с прекращением обязательств между ними по этому договору.
При этом не могут служить основанием к удовлетворению требований истцов доводы их представителей о том, что буквально через несколько дней ответчик будет объявлен несостоятельным, банкротом, в связи с чем истцы вправе лишь через арбитражный суд обратиться с требованием о взыскании с ответчика денежных средств. Данные доводы представителей истцов основаны на законе, однако они не являются основанием к удовлетворению настоящего требования истца о признании за ним права собственности в жилом многоквартирном доме, которого с юридической точки зрения, как объекта недвижимости, на настоящий момент не имеется.
Что касается требования остальных пяти истцов, а именно истцов Терентьева О.О., Соседко Н.В, Савина В.Л., Степаненко А.В. и Гамзюк А.В. о признании за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде идеальной доли, а не конкретной квартиры, то данные требования также не подлежат удовлетворению, в том числе и по основаниям, изложенным выше.
Помимо изложенного, отказывая и данным гражданам в удовлетворении заявленных требований, суд принимает во внимание, что, действительно, пунктом 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также объекты незавершенного строительства.
Однако при этом, как бесспорно установлено в судебном заседании, на настоящий момент такого объекта незавершенного строительством также не имеется.
Права на незавершенный строительством жилой дом по улице <адрес> у ответчика также не возникло, оно не зарегистрировано за ним в установленном порядке. При этом суд принимает во внимание, что регистрационная служба, действительно, осуществляет регистрацию возникновения права собственности, в том числе, и на незавершенные строительством объекты недвижимости в виде строений. Следует при этом учитывать, что такое право имелось и у ответчика, а истцы, граждане, внесшие значительные денежные суммы по предварительным договорам, также должны были понудить ответчика к совершению данных действий, в том числе путем обращения в суд общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах, когда право на незавершенный строительством объект недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке, то, в связи с этим, у указанных пяти истцов не может возникнуть право собственности на определенную идеальную долю объекта, прав на который не имеется, то есть объекта, которого с юридической точки зрения – не существует.
Более того, как пояснил представитель данных пяти истцов, идеальные доли каждого из истцов рассчитаны, исходя при этом из общей площади подлежащего возведению многоквартирного жилого дома, его площади, указанной в разрешении органа муниципальной власти, и площади квартиры, указанной в предварительных договорах. Однако такой подсчет идеальной доли никаким образом не соответствует фактическим обстоятельствам, когда, как сам представитель данных истцов в судебном заседании указал, что спорный многоквартирный дом на настоящий момент возведен на 92 процента.
Отказывая всем истцам в удовлетворении их требований, суд также принимает во внимание, что, согласно сведений, имеющихся в разрешении на строительство спорного домовладения ( том 13 – л.д. 27), срок действия настоящего разрешения установлен органом муниципальной власти до 1 июня 2012 года. Таким образом, на настоящий момент указанное разрешение имеет свое действие, является законным и не утратило свою силу. В связи с изложенным застройщик обязан к указанному сроку сдать данный многоквартирный жилой дом в эксплуатацию, имея на это реальную возможность, и разрешить споры с гражданами, внесшими свои денежные средства в его строительство.
Более того, все истцы по делу, а также другие лица, внесшие свои денежные средства в строительство данного многоквартирного жилого дома, в случае, как они утверждают, что дом фактически готов к сдаче в эксплуатацию и его строительство завершено, вправе требовать в установленном порядке от органа муниципальной власти ввода его в эксплуатацию. Данные граждане, в том числе, вправе воспользоваться своим правом оспаривания в суде бездействие администрации города Сочи по разрешению их требований о вводе дома в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что на настоящий момент, граждане, истцы по делу, обратившись в суд с настоящим требованием, фактически просят суд о вводе в эксплуатацию указанного жилого дома. Однако разрешение данного вопроса не входит в компетенцию судов общей юрисдикции.
У истцов по делу, граждан, внесших свои денежные средства в строительство спорного многоквартирного жилого дома, имеются иные законные способы зашиты своих прав, действуя при и этом, в том числе и через орган муниципальной власти.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 218 ГК РФ и ст.ст. 56 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Гамзюк А.В.,
Степаненко А.В.,
Савину В.Л.,
Соседко Н.В.,
Терентьеву О.О.,
Холодову Е.Г.,
Алиманову А.М.,
Ведерчик Е.П.
в удовлетворении иска к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М – Индустрия» о признании заключенным основного договора купли-продажи и признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме – отказать.
Решение в течение одного месяца может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.