Дело №2-123/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 февраля 2012 года Хостинский районный суд г. Сочи
Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи Маслаковой О.В.
при секретаре Горчатовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Хостинского районного суда гор. Сочи гражданское дело по иску Пиляевой З.Н. к Ларионовой Т.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате денежной суммы, взыскании неустойки и судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Пиляева З.Н. обратилась в Хостинский районный суд с иском к Ларионовой Т.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате денежной суммы, взыскании неустойки и судебных расходов, указывая, что 15 июля 2010 года между ней и Ларионовой А.А. был заключен Предварительный договор купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок(далее Предварительный договор), в соответствии с которым Ларионова Т.Н. должна была, в срок до 01 апреля 2011 года продать ей долю в праве собственности на земельный участок №, расположенный по адресу: гор. Сочи, Хостинский район, СТ «Железнодорожник», ул. Лысая гора, массив №, а также помещения общей площадью 24,1 кв.м. на первом этаже в строящемся доме, расположенном на указанном земельном участке. Ею в срок были выполнены обязательства по предварительному договору по оплате Ларионовой Т.Н. денежной суммы в размере 843 500 рублей. Однако, к началу марта 2011 года ответчик только частично возвел стены и перекрытие второго этажа строения и полностью прекратил строительные работы объекта. В апреле 2011 года она получила от ответчика уведомление от 28 марта 2011 года о продлении срока сдачи объекта строительства на 6 месяцев. Она не согласилась его подписать, т.к. Ларионова Т.Н. в своем уведомлении не изложила объективные причины продления срока строительства. 05 июля 2011 года ею было направлено ответчику предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 15 июля 2010 года, однако письменного ответа, либо каких-либо объяснений Ларионовой Т.Н. не поступало. В связи с вышеизложенным она просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок от 15 июля 2010 года, взыскать с Ларионовой Т.Н. в ее пользу денежную сумму в размере 843 500 рублей, неустойку в размере 217 623 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 506 рубля.
В судебном заседании представитель истца Пиляевой З.Н. - Балащук А.А. иск поддержал в полном объеме и пояснил, что 15 июля 2010 года Пиляева З.Н. заключила с ответчиком в лице её поверенного в силу доверенности С. Предварительный договор, в соответствии с которым ответчик обязалась продать Пиляевой З.Н. долю в праве собственности на земельный участок, а так же помещения в строящемся доме, расположенном на указанном земельном участке. По Предварительному договору стоимость Объекта была определена в сумме 822 500 рублей. Стороны приняли на себя обязательство в срок до 01 апреля 2011 года заключить основной договор купли-продажи и сдать его в соответствующий регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Истцом были выполнены условия по перечислению ответчику денежной суммы, однако, ответчик не исполнил обязательства по Предварительному договору. Ответчик Ларионова Т.Н. 28 марта 20111 направила в адрес Пиляевой Т.Н. уведомление с предложением продления срока, указанного в пунктах 4, 6.3 Предварительного договора до 6 месяцев. Однако истец не стала его подписывать, а 05 июля 2011 года ею было направлено ответчику предложение о расторжении Предварительного договора от 15 июля 2010 года, однако письменного ответа, либо каких-либо объяснений Ларионовой Т.Н. не поступало.
Ответчик Ларионова Т.Н. в судебное заседание не явилась, место жительство ответчика не установлено. Представитель ответчика Ларионовой Т.Н. – адвокат Анисимова С.А., назначенная судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, просила в удовлетворении иска отказать, указывая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суд, заслушав представителя истца Пиляевой З.Н. – Блащук А.А., представителя ответчика Ларионовой Т.Н. – адвоката Анисимову С.А., исследовав материалы дела, признает иск Пиляевой З.Н. подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По смыслу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24 июня 2010 года Ларионовой Т.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок № массива № СТ «Железнодорожник» по ул. Лысая гора Хостинского района гор. Сочи.
Как видно из Предварительного договора купли – продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок от 15 июля 2010 года ответчик принял на себя обязательство продать истцу долю в праве собственности на земельный участок общей площадью 582 кв.м, относящийся к землям населенного пункта для садоводства с кадастровым номером №, по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, с/т «Железнодорожник», ул. Лысая гора, массив №, участок №., а так же помещения, общей проектной площадью 24,1 кв.м, расположенные на первом этаже в строящемся доме (жилом строении), расположенном на указанном земельном участке.
В соответствии с п. 4 Предварительного договора стороны обязались, в срок до 01 апреля 2011 года заключить основной Договор купли-продажи объекта и сдать его в соответствующий регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
По п.5 Предварительного договора сторонами определена стоимость Объекта в размере 822 500 рублей.
Согласно распискам от 15 июля 2010 года и 14.01.2011 года, квитанциям от 12.09.2010 года, от 09.11.2010 года, истец выполнил свои обязательства по Предварительному договору по оплате денежной суммы в размере 843 500 рублей.
Вместе с тем, Ларионова Т.Н.. на момент подписания предварительного договора не являлась собственником доли жилого дома, строительство которого только предполагалось. Следовательно, все соглашения о передаче права собственности на долю в жилом доме до приобретения Ларионовой Т.Н. права собственности на это недвижимое имущество не имеют юридической силы.
Таким образом, между Пилявой З.Н. и Ларионовой Т.Н. фактически был заключен не предварительный договор купли-продажи недвижимости, а договор долевого участия в строительстве жилья, который согласно ст.25.1 Закона РФ № 122- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На сделку, не соответствующую требованиям закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки. Общим последствием недействительности сделок, как ничтожных, так и оспоримых, является двусторонняя реституция.
По смыслу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется и путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом,требования истца о возврате переданных по сделке денег подлежат удовлетворению.
Кроме того, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответственно договор не считается заключенным. Таким образом, в силу п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. В данном случае объектом договора являются абстрактные доли в жилом доме и земельных участках, а так как не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точные площадь как всего объекта в целом, так и площади каждого помещения, учитывая, что окончательные данные о номере дома и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор – не заключенным.
Из материалов дела видно, что ответчик Ларионова Т.Н. 28 марта 2011 года направила в адрес Пиляевой Т.Н. уведомление с предложением продления срока, указанного в пунктах 4, 6.3 Предварительного договора до 6 месяцев.
Как пояснил в судебном заседании представитель истца Ларионовой - Блащук А.А. истец не согласилась подписать соглашение о продлении срока Предварительного договора, т.к. Ларионова Т.Н. в своем уведомлении не изложила объективные причины продления срока строительства, а 05 июля 2011 года истцом было направлено ответчику предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 15 июля 2010 года, однако письменного ответа, либо каких-либо объяснений Ларионовой Т.Н. не поступало.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, ответчик до настоящего времени обязательств по Предварительному договору, не выполнил, основной договор купли-продажи сторонами не заключен, Пиляева З.Н. до истечения срока действия Предварительного договора не обращалась к Ларионовой Т.Н. с предложением заключить основной договор.
При таких обстоятельствах суд не может признать обоснованными требования истца о расторжении Предварительного договора и взыскании неустойки в соответствии с п.8.14 Предварительного договора.
Вместе с тем, денежная сумма, полученная ответчиком в размере 843 500 рублей подлежат взысканию в пользу Пиляевой З.Н.
Суд признает необходимым разъяснить, что Пиляевой З.Н. о возможности обращения в суд с заявлением о взыскание денежных средств за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку исковые требования удовлетворяются судом частично, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию оплаченная государственная пошлина в размере 11 635 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Пиляевой З.Н. к Ларионовой Т.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате денежной суммы, взыскании неустойки и судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Ларионовой Т.Н. в пользу Пиляевой З.Н. 843 500 ,00 рублей и судебные расходы в размере 11 635,00 рублей, а всего 855 135,00 рублей.
В остальной части иска Пиляевой З.Н. отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца.
Судья О.В. Маслакова
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.