К делу № 2-307/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 февраля 2012 года Хостинский районный суд г. Сочи
Краснодарского края в составе
председательствующего Н.А. Волковой
при секретаре Н.А. Феськовой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Абдулатипова С.А. к ООО «ЮКА» о признании договора действительным
У С Т А Н О В И Л:
Абдулатипов С.А. обратился в суд с иском, в котором просит признать действительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 11 февраля 2011 года, заключенный 27 апреля 2011 года между ООО «ЮКА» и Абдулатиповым С.А..
В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования и просит признать действительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 11 февраля 2011 года, заключенный 27 апреля 2011 года между ООО «ЮКА» и Абдулатиповым С.А., и право Абдулатипова С.А. аренды земельного участка площадью 4999 кв.метра кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок №.
Исковые требования мотивированы тем, что 27 апреля 2011 года между Абдулатиповым С.А. и ООО «ЮКА» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 11 февраля 2011года. Актом приемки-передачи от 27 апреля 2011 года Первоначальный арендатор ООО «ЮКА» передал, а Новый арендатор Абдулатипов С.А. принял земельный участок площадью 4999 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка для многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок № №. В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Во исполнение требований данной нормы Обществом с ограниченной ответственностью «ЮКА» на имя Департамента имущественных отношений Краснодарского края было направлено письмо, которым последний был уведомлен о заключении договора от 27 апреля 2011года, и получены Департаментом 22 ноября 2011 года. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2011 года прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25 ноября 2011 года номер регистрации №. Задержка регистрации произошла в связи с наложением ареста на имущество, в том числе и на указанный земельный участок Постановлениями судебного пристава- исполнителя Сочинского межрайонного отдела СП ФССП от 03 ноября 2011 года и от 08 ноября 2011 года. 21 ноября 2011 года арест, наложенный 03 ноября, 08 ноября 2011 года, с земельного участка площадью 4999 кв.метра кадастровый номер № был снят, после чего и была проведена госрегистрации вышеуказанного договора. В настоящее время Абдулатипову С.А., который приступил к освоению земельного участка, вложив денежные средства в его благоустройство, стало известно, что на принадлежащий ему на праве аренды земельный участок площадью 4999 кв.м. с кадастровым номером № 21 декабря 2011 года наложен арест, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арест наложен на основании определения Арбитражного суда от 02 ноября 2011года. Наложением ареста на земельный участок ущемляются законные права и интересы Абдулатипова С.А. как арендатора, который не может беспрепятственно владеть и использовать земельный участок. Более того, в соответствии со ст. 167 ГК РФ любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском об оспаривании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2011 года, поскольку как выяснилось после государственной регистрации данного договора, т.е. после 25 ноября 2011 года, определение о наложении ареста Арбитражным судом вынесено 02 ноября 2011 года, а государственная регистрация ареста проведена только 21 декабря 2011 года. Поэтому Абдулатипову С.А. необходимо в судебном порядке разрешить спор, возникший в связи с защитой принадлежащих ему прав, поскольку существует угроза их нарушения, и признать действительным договор и право аренды на земельный участок.
Представитель ООО «ЮКА» решение по иску оставил на усмотрение суда, не возражая при этом против удовлетворения иска.
Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края просит в иске отказать, указывая на ничтожность сделки, мотивируя тем, что в Арбитражном суде Краснодарского края рассматривается дело № по иску ООО «ЮКА» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об уменьшении размера арендной платы до нуля и встречному иску департамента к ООО «ЮКА» о взыскании задолженности по арендной плате и пени. Именно в рамках вышеуказанного судебного процесса на земельные участки, предоставленные ООО «ЮКА», в том числе и на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4999 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе насосной станции) участок №, определением арбитражного суда Краснодарского края от 02 ноября 2011 года была наложена обеспечительная мера в виде ареста. Не принимая во внимание указанное ограничение, УФРС по Краснодарскому краю 25 ноября 2011 года регистрирует договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 11 февраля 2011 года. В своём исковом заявлении Абдулатипов С.А. указывает, что именно в связи с наличием ареста, наложенного на земельный участок 02 ноября 2011года ему необходимо в судебном порядке признать действительность договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Учитывая, что сделка перехода права аренды была зарегистрирована, то принятие решения судом о признании сделки действительной повлечёт за собой подмену регистрирующего органа судебным. Более того, статья 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты права как признании сделки действительной. Вместе с тем, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета. В отношении спорной сделки такой приостановки осуществлено не было, сделка была зарегистрирована, не учитывая наличие наложенного ареста. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу. Таким образом, арест, наложенный на основании определения Арбитражного суда может быть снят только Арбитражным судом в порядке ст. 96 АПК РФ, снятие ареста иными органами противоречит действующему законодательству.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Судом установлено, что имеются безусловные основания для судебной защиты права Абдулатипова С.А. и Абдулатиповым С.А. обоснованно в силу положений ст.12 Гражданского кодекса РФ избран способ защиты права.
Данный вывод суда основан на следующем.
Так, статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав.
Перечень способов защиты гражданских прав, содержащийся в указанной статье, не является исчерпывающим, поскольку в данной норме указано, что защита гражданских прав может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.
Заявленный иск о признании договора действительным по существу является требованием о защите нарушенного права, а именно пресечении действий, создающих угрозу его нарушения, что соответствует статье 12 Гражданского кодекса РФ.
Так, как установлено судом и следует из материалов дела ООО «ЮКА» являлось арендатором земельного участка площадью 4999 кв.метра, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок № на основании договора аренды, заключенного с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (собственником) 11 февраля 2011 года сроком до 06 марта 2056 года.
27 апреля 2011 года ООО «ЮКА», имея на это право по условиям договора аренды и в силу закона, что представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края не оспаривается, заключило с Абдулатиповым С.А. договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2011 года (л.д.6-7).
27 апреля 2011 года между ООО «ЮКА» и Абдулатиповым С.А. был подписан акт приемки-передачи земельного участка площадью 4999 кв.метра, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок № (л.д.8).
И представитель Абдулатипова С.А. и представитель ООО «ЮКА» подтвердили, что земельный участок был фактически предан новому арендатору.
25 ноября 2011 года договор переуступки прав по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2011 года прошел государственную регистрацию.
В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела договор от 27 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2011 года отвечает требованиям, установленным ст.ст.432-433, 606-611 Гражданского кодекса РФ.
Так же в силу п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
ООО «ЮКА» указанное требование закона выполнено, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением, полученным Департаментом имущественных отношений Краснодарского края 22 ноября 2011 года, то есть до государственной регистрации перехода прав по договору аренды, произведенной 25 ноября 2011 года (л.д.7,9).
Вместе с тем, 02 ноября 2011 года Арбитражным судом Краснодарского края при рассмотрении гражданского дела по иску ООО «ЮКА» к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об уменьшении размера арендной платы и встречному иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО «ЮКА» о взыскании задолженности по арендной плате и пени, поданному 16 мая 2011 года, приняты обеспечительные меры и наложен арест, в том числе на земельный участок площадью 4999 кв.метра, кадастровый номер №, расположенный Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок № (л.д.15).
В судебном заседании представитель собственника земельного участка указывает на ничтожность заключенной сделки, на это же имеется ссылка и в письменном отзыве Департамента имущественных отношений Краснодарского края на исковое заявление (л.д.47-48).
В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом…
В силу п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу установленных судом обстоятельств и указанных положений закона судом установлено наличие реальной угрозы нарушения прав и законных интересов Абдулатипова С.А., а, следовательно, в данном случае истец вправе использовать судебный способ защиты права.
При этом судом установлено, что договор, заключенный 27 апреля 2011 года между ООО «ЮКА» и Абдулатиповым С.А. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2011 года является действительными и право Абдулатипова С.А. аренды земельного участка площадью 4999 кв.метра, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская ( в районе насосной станции), участок №, возникло на законных основаниях.
Так, представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края ссылается на наличие определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02 ноября 2011 года, которым в том числе на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4999 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе насосной станции) участок №, была наложена обеспечительная мера в виде ареста.
Одновременно ссылается на положения ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.
Так же представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края указывает, что в отношении спорной сделки такой приостановки осуществлено не было, сделка была зарегистрирована, не учитывая наличие наложенного ареста.
Вместе с тем, судом установлено, что на дату -25 ноября 2011 года -государственной регистрации договора от 27 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2011 года в регистрирующем органе сведения о наложении ареста на земельный участок отсутствовали.
Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП, согласно которой обременение- арест- зарегистрирован 21 декабря 2011 года № регистрации № (л.д.11).
Указанная выписка Абдулатиповым С.А. получена 20 января 2012 года и именно после получения сведений о наложении ареста последовало обращение 27 января 2012 года Абдулатипова С.А. с иском в суд за судебной защитой права.
Так же согласно ответу государственного регистратора от 13 февраля 2012 года только 21 декабря 2011 года в Центральный отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю из Арбитражного суда Краснодарского края, где произошла государственная регистрация сделки, поступило определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 ноября 2011 года.
Суд признает обоснованными доводы представителя истца, что на момент государственной регистрации сделки Абдулатипов С.А. не знал и не мог знать о принятых обеспечительных мерах, поскольку как установлено судом Абдулатипов С.А. не является ни стороной, ни лицом, участвующим в деле, рассматриваемом в Арбитражном суде Краснодарского края
Указанное обстоятельство подтвердил и представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Так же судом установлено, что ни на момент заключения договора переуступки прав по договору аренды, ни на момент его государственной регистрации, ни на момент рассмотрения в суде иска о признании договора действительным, требований, заявленных в установленном законом порядке, со стороны собственника спорного земельного участка о расторжении договора аренды земельного участка к ООО «ЮКА» не заявлено.
Следовательно, в данном случае имеет место добросовестность со стороны Абдулатипова С.А. по приобретению права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 4999 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе насосной станции) участок №.
При этом судом установлено, что со стороны Абдулатипова С.А. затрачены значительные личные денежные средства как при заключении договора 27 апреля 2011 года –п.2.1 Договора, так и при благоустройстве земельного участка, что подтверждается представленными платежными документами (л.д.24-45).
Удовлетворяя иск, суд признает необоснованной ссылку представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, что судебным приставом-исполнителем незаконно снят арест, наложенный арбитражным судом, поскольку это не соответствует действительности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20 января 2012 года.
Не является предметом и настоящего иска отмена мер по обеспечению иска, наложенных Арбитражным судом Краснодарского края, поскольку указанных требований не заявлено, более того они не могут быть предметом рассмотрения районным судом в силу закона.
Вместе с тем, суд считает возможным отметить, что Абдулатипов С.А., являясь арендатором земельного участка, и, несмотря на то, что он не является лицом, участвующим в деле, вправе заявить требование об отмене мер по обеспечению иска в отношении принадлежащего ему, а не ООО «ЮКА», на праве аренды земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать действительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 11 февраля 2011 года, заключенный 27 апреля 2011 года между ООО «ЮКА» и Абдулатиповым С.А., и право Абдулатипова С.А. аренды земельного участка площадью 4999 кв.метра кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе насосной станции), участок №.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи.
Председательствующий: Н.А. Волкова
На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА