Дело № 2-3/2012
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«28» февраля 2012 года г.Сочи
Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Клименко И.Г.
При секретаре Апретовой М.С., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овчаренко А.Я. к Строганову И.А. о понуждении к исполнению обязательств по договору и взыскании судебных расходов и по встречному иску Строганова И.А. и Акопова К.Б. к Овчаренко М.Я., Овчаренко А.Я. об исполнении обязательств по передаче в собственность долей в праве на земельный участок и о признании договора недействительным в части,
УСТАНОВИЛ:
Овчаренко А.Я. обратился в суд с иском к Строганову И.А. о понуждении к исполнению обязательств по договору и взыскании судебных расходов. Строганов И.А. и Акопов К.Б. обратились со встречным исковым заявлением к Овчаренко М.Я., Овчаренко А.Я. об исполнении обязательств по передаче в собственность долей в праве на земельный участок и о признании договора недействительным в части.
В обоснование заявленных требований Овчаренко А.Я. ссылается на то, что по договору о совместной деятельности от 26.07.2007 года, заключённым Овчаренко М.Я., Овчаренко А.Я., Строгоновым И.А. и Акоповым К.Б. за ним на праве собственности зарегистрированы помещения № в жилом доме № <адрес> в Центральном районе города Сочи. В соответствии с п. № указанного Договора данные помещения должны были за счёт ответчика передаваться в состоянии: стены оштукатурены, шпаклеваны и грунтованы (в ванной комнате и на кухне – кафельная плитка, на балконах – фасадная краска); полы: цементно – песчаная стяжка во всех помещениях, покрытая: на кухне, в ванной комнате, на балконах – кафельная плитка; в остальных помещениях – ламинат с установкой плинтусов; межкомнатные стены (перегородки) выполнены из керамзитоблоков Т19: оштукатурены, шпаклеваны и грунтованы и установлены; все внутренние двери установлены; потолки: монолитный железобетон, шпаклеваны и грунтованы; окна и балконные двери: из металлопластикового профиля со стеклопакетами; входные двери: изготовлены из металла; сантехника: в помещениях сантехнических узлов и кухонь, проведены стояки труб холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры, канализации; отопление и водоснабжение: к точкам установки подведены трубы холодного и горячего водоснабжения с установкой сантехнических приборов (унитазов, раковин, ванн), а также отопления с установкой биметаллических радиаторов отопления фирмы «Global» из расчёта 1 секция на 1,7 кв.м. площади пола помещения; инженерная разводка коммуникаций: электропроводка разведена по жилым помещениям; вентиляция, канализация подведены к передаваемым помещениям в соответствии с проектной документацией, узлы учёта электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения установлены. Электропроводка должна выполняться Строгановым И.А. по желанию Овчаренко А.Я. кабелем ВВГ - для подводки освещения (люстры, светильники, электролампочки) – сечением – 3 х1,5 м - для подводки к розеткам для включения кондиционеров – сечением 3х2,5 мм; для подводки к розеткам для включения стиральной машины, электроплиты – сечением 3х4 мм, разводка выполняется съемной в штрабах, выполненных бороздорезом, с укладкой ПХВ – трубок (обязательно твердых или полутвердых). На общий щиток вывести: розеточную группу (на линии должно быть не более 7 розеток, при этом гнезда должны быть двойные) с установкой автоматов защиты на 25 А; отдельная линия для стиральной машины на 25 А; отдельная линия для кондиционеров на 25 А; отдельная линия для электроплиты на 40 А; отдельная линия на светильники на 10 А (на светильники выполняются 3 линии: одну – на кухню, вторую – в прихожую и санузлы, третью – в спальню); установить УЗО. Схема разводок предварительно согласовывается с ним Овчаренко А.Я., газификация дома выполняется Строгановым И.А. в соответствии с проектом и техническими условиями с учётом мнения его Овчаренко А.Я. с установкой закрытых камер сгорания и газовых плит по выбору Овчаренко А.Я. В связи с отсутствием инсоляции в помещениях (жилые комнаты и кухни) в осях 6 – 8, А – В, 6 – 7, В – Г и 9 – 10, А – Б на втором этаже (отметка + 6.000), выполнить естественное освещение при помощи энергосберегающих технологий солнечных труб «Solatude». Однако, в нарушение указанного пункта договора установлены только металлические двери и в части помещений произведена стяжка, остальные обязательства не выполнены.
В судебном заседании представитель истца Яковлев Р.В. и представитель третьего лица Завалишина О.Я. иск поддержали в полном объёме, настаивали на его удовлетворении.
Представитель ответчика - Пашуков А.Л. против иска возражал, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований Строганова И.А. и Акопова К.Б. о признании указанного договора от 14.04.2008 года недействительным в части п.№, касающегося распределения между сторонами площадей жилого дома по итогам совместной деятельности (распределение полученных результатов), полагая, что указанный пункт был заключён на крайне невыгодных для Строганова И.А. и Акопова К.Б. условиях под влиянием Овчаренко А.Я.
Также заявлено встречное исковое требование о наложении обязанности на Овчаренко А.Я. исполнить обязательство по указанному договору в части передачи в собственность Строганова И.А. и Акопова К.Б. долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.
Суд, заслушав пояснения истца Овчаренко А.Я., его представителя, представителя третьего лица, а также представителя Строганова И.А. и Акопова К.Б., исследовав материалы дела, не находит оснований к удовлетворению как основных, так и встречных исковых требований. Суд при этом исходит из следующего.
Судом установлено, что между Строгановым И.А., Овчаренко А.Я. и Овчаренко М.Я., 26.09.2007 года, был заключён договор о совместной деятельности (л.д. 140, том № 1) по которому они брали на себя обязательства соединить свои вклады и совместно действовать с целью строительства двух жилых трёхэтажных домов в г.Сочи по <адрес> для «удовлетворения собственных потребностей в жилых помещениях». Стороны создают общее имущество, при этом Строганов И.А. в качестве своего вклада вносит денежные средства в размере необходимом и достаточном для возведения и сдачи в эксплуатацию жилых домов и всех иных затрат, связанных со строительством, а <данные изъяты> Овчаренко в качестве своего вклада в совместную деятельность вносят каждый свой земельный участок. принадлежащий им на праве собственности. Эти земельные участки расположены <адрес> в г.Сочи, площадь каждого составляет 700 кв.м. (т.е. всего 1400 кв.м.), земельные участки имеют кадастровые номера № и №
Впоследствии указанный договор был изменен и оформлен в качестве своей новой редакции от 14.04.2008 года (л.д. 66 том № 1).
В договоре изменился состав сторон путём добавления ещё одного участника – Акопова К.Б.
Также в п.№ указанного договора были определены условия и порядок распределения между сторонами результатов совместной деятельности (том № 1 л.д. 97 – 99).
Судом при этом установлено, что имелось 2 варианта договора о совместной деятельности от 14.04.2008 года, содержащие в себе противоречия, как в тексте договора, так и в лицах, его подписавших.
Оба варианта договора представлены в материалах дела (л.д.8 – 13 том № 1) и л.д. 96 – 101 том № 1).
Поскольку один из вариантов не подписан всеми сторонами по договору, то суд при рассмотрении настоящего спора принимает за основу, в качестве предмета спора вариант договора, подписанного всеми сторонами и расположенный на л.д. 96 – 101 (том № 1).
Согласно этого договора п. № и №, п. № Строганов И.А. (сторона – 1) обязан был возвести жилые дома до 11.06.2010 года, сдать их в эксплуатацию и зарегистрировать права собственности всех сторон в УФРС по Краснодарскому краю в г.Сочи, а до этого на него была возложена обязанность передать в собственность каждой из сторон по договору их доли в общем имуществе, распределенных между сторонами в соответствии с главой № указанного договора, а именно п.п. № – №, согласно которым в результате осуществления совместной деятельности в соответствии с настоящим договором, площади жилых домов будут распределяться между Сторонами, следующим образом:
Стороне - 2 и Стороне – 3 при распределении площадей первого жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, передаются:
- жилые этажи в осях 6 – 11, А-Д на 2 – ом этаже (отметка +6.000 – Сторона – 2) и 3 – ем этаже (отметка +9.000 – Сторона – 3).
Внутренняя планировка, расположение комнат и подсобных помещений на втором и третьем этажах в осях 6 – 11, А – Д выполняется Стороной – 1 в соответствии с переданными ей чертежами Сторонами – 2 и 3;
- парковочные места в осях 9 – 11, Б – Д на отметке – 4.500 этого же дома;
- помещения техэтажа на отметке 0.00 этого же дома в осях 6 – 8, А – Г (предположительно литер А1: №№ 2, 13, 14 – Сторона – 2) и в осях 9 – 11, А – Г (предположительно литер А1: №№ 1,3 – Сторона – 3), с устройством Стороной – 1 перегородок из керамзитоблоков Т9 и с установкой металлических дверей по переданным ей чертежам Сторонами – 2 и 3.
Литера строений уточняются по материалам БТИ.
Сторона – 1 и Сторона – 4 при распределении площадей получают все жилые и нежилые площади помещений объектов, построенных на земельных участках Стороны – 2 и Стороны – 3, за исключением, площадей первого дома на втором и третьем этаже в осях 6 – 11, А-Д, а также помещений техэтажа и мест парковки автомобилей, жилого дома не менее 546 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым №, передаваемого Стороне – 2 и Стороне – 3, указанных в п.№ настоящего договора.
Судом установлено, что указанным договором были предусмотрены определенные условия технического состояния всех помещений, которые являлись обязательным условием для сдачи в эксплуатацию жилых домов, что и было отражено п.№ договора (л.д.98 том № 1).
Именно эти условия и являются предметом настоящего спора.
Однако судом бесспорно установлено, что задолго до обращения с настоящим иском в суд, стороны, в том числе и истец Овчаренко А.Я.принимали различные решения относительно спорного объекта, что позволяет суду сделать вывод о том, что жилой дом был технически готов к его эксплуатации.
Приходя к такому выводу, суд имеет в виду следующие обстоятельства:
- из представленных суду многочисленных договоров и свидетельств о государственной регистрации права усматривается, что 24.11.2009 года состоялся и был оформлен акт приема – передачи спорного жилого дома.
Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» г.Сочи 24.11.2009 года был оформлен кадастровый паспорт здания – жилого дома № <адрес> в г.Сочи (л.д. 188 том № 1, л.д. 192 том № 1).
- 14.12.2009 года между сторонами было заключено соглашение о прекращении права общей долевой собственности и о реальном разделе жилого дома № <адрес> в г.Сочи. по которому каждый из соучастников общей совместной деятельности, являющихся к периоду 14.12.2009 года как указано в соглашении сособственниками трёхэтажного жилого дома с подпольем и чердаком (а не строящегося объекта) приобрел в собственность определенные помещения жилого дома ( л.д. 132 том № 1);
- 07.09.2010 года между истцом и ответчиками был заключён договор мены, по которому истец Овчаренко А.Я. приобрел право собственности на следующие жилые и нежилые помещения в спорном жилом доме: № (л.д. 192, том № 1).
На основании указанного договора мены истцу на указанные помещения в жилом доме № <адрес> 30.09.2010 года были выданы учреждением юстиции свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 64, 67, 70 том № 1), а так же оформлены на эти помещения кадастровые паспорта (л.д. 65, 68, 71, том № 1).
Из указанных документов также усматривается, что жилому дому был присвоен почтовый адрес.
Таким образом, судом, бесспорно установлено, что сторонами признавался факт выполнения условий и достижение намеченной цели их совместной деятельности – строительства жилого дома, предусмотренной согласно договора о совместной деятельности (2007 г. и дополненного в 2008 году), поскольку во исполнение главы № указанного договора о совместной деятельности, между сторонами имело место «распределение полученных результатов». Кроме того, каждая из сторон впоследствии действовали самостоятельно по распоряжению частью своего имущества, полученного в результате совместной деятельности. При этом никто из сторон, в том числе истец Овчаренко А.Я. и третье лицо – Овчаренко М.Я. не возражали против заключаемых сделок и соглашений на протяжении 2008 – 2011 года, то есть более трёх лет. Поэтому настоящие исковые требования Овчаренко А.Я. судом не могут быть удовлетворены, так как они касаются периода осуществления строительных работ, что опровергается действиями самого истца, заключавшего указанные выше сделки и соглашения, которые возможны лишь при условии выполнения п.№ договора о совместной деятельности, то есть окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, что и имело место, как установлено судом, ещё 24.11.2009 года и никогда не оспаривалось истцом.
По этим же основаниям, не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования, поскольку никаких действий со стороны Овчаренко А.Я. оказания насилия либо давления на Строганова И.А. в период заключения, исполнения договора о совместной деятельности не установлено, как и не установлено стечение тяжелых обстоятельств для Строганова И.А., понудивших его на заключение оспариваемого договора, что предусмотрено ст. 179 ГК РФ. Строганов И.А. до предъявления основного иска Овчаренко А.Я. никогда ранее не оспаривал указанный договор, подписывал вышеуказанный и другие договоры, основанные на нем, с заявлениями в правоохранительные органы на действия истца Овчаренко А.Я. не обращался, потерпевшим от его действий не признан.
Кроме того, им пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, по смыслу которой, согласно части 1 настоящей статьи, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Требований Строганова И.А. и Акопова К.Б. о восстановлении срока исковой давности не заявлено.
Отказывая в удовлетворении основного иска, суд считает необходимым и обязательным дать оценку заключению судебно – строительной экспертизы, проведённой по делу, не согласившись с её выводами.
По смыслу ч.1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч.2 ст. 67 ГПК РФ, доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии с ч.3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу ч.2 ст.187 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда по делу.
Определением Хостинского районного суда г.Сочи от 19.08.2011 года по делу была назначена судебно – строительная экспертиза по определению стоимости многочисленных работ и материалов в различных помещениях спорного дома, а также стоимости работ и материалов по возведению подпорной стены у дома и необходимость её возведения.
Однако, из представленного суду экспертного заключения и его выводов (л.д. 175 – 200 том № 2) усматривается, что оценка как всех многочисленных работ, так и материалов по строительству помещений жилого дома и подпорной стены экспертом проведена в полном и достоверном объёме не была. Только один перечень строительных работ и строительных материалов в печатном виде составил более 1 печатного листа (л.д. 178 – 179).
Экспертом же эти работы и материалы, конкретно каждая в отдельной позиции, не только не была исследована, но даже не обозначена в заключении.
При этом эксперт указал, что им был произведён визуальный осмотр помещений (л.д. 179 том № 2) и сделан противоречащий самой сути поставленного вопроса вывод о том, что «для определения полной стоимости необходимо произвести капитальный ремонт всех помещений» (л.д. 183 том № 2).
В заключении эксперта не применялись исследовательские функции, а имеются лишь общедоступные не профессиональные сведения при которых определена не стоимость конкретных работ и материалов, а за единицу измерения взята стоимость капитального ремонта некой виртуальной однокомнатной квартиры – 750.000 рублей без указания её площади, месторасположения, стоимости определенных работ и ссылок на источник, определяющий установленную сумму расчёта.
Именно по отношению к этой сумме и определена экспертом стоимость работ в 6.000.000 рублей.
Предполагается, что таковых квартир, якобы, имеется 10 штук в тех помещениях, которые являются собственностью истца, исходя из расчёта эксперта на л.д. 184 (том № 2), не учитывая, что разрешение на строительство касалось индивидуального жилого дома, а не многоквартирного дома.
Стоимость же материала определена без ссылок на нормативную базу, рыночных либо иных установленных расценок в 1959980 руб. и в 370325 руб., а стоимость освещения системой «Solatube» в 4.131848 руб., а всего: 7500000+ 6000000+4131848+1959980+370325= 19962153 руб., то есть (девятнадцать миллионов девятьсот шестьдесят две тысячи сто пятьдесят три) руб.
Указанный вывод эксперта судом оценивается критически, как необъективный, не обоснованный, ни строительными нормами и правилами, ни соответствующий требованиям по даче заключения специалистом с применениями специальных знаний в строительно – технической области.
Вопрос о стоимости работ и материалов при возведении подпорной стены экспертом также не был разрешен, поскольку экспертом при этом сделаны безмотивированные и взаимоисключающие выводы о том, что:
- эксперт не в состоянии ответить на поставленный вопрос;
- необходимо произвести бухгалтерскую экспертизу без обоснования её необходимости.
С учётом установленных судом обстоятельств, суд не усматривает оснований к назначению повторной либо дополнительной судебно – строительной экспертизы ибо судом установлено, что жилой дом № <адрес> в г.Сочи принят в эксплуатацию в полном объёме и совладельцы этого дома – стороны по делу, в полном объёме пользуются своими правами собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом, что и предусмотрено статьёй 209 ГК РФ.
Так, из представленных суду управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи копий дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, входящие в состав жилого дома № <адрес> в г.Сочи, судом установлено, что Акоповым К.Б. было получено в 2010 году 21 свидетельство о праве на различные объекты – помещения в указанном доме.
Кроме того, в 2010 – 2011 г.г. Акопов К.Б. распорядился другой частью принадлежавших ему помещений, а по факту отдельных квартир в указанном доме, заключив с различными лицами договоры купли – продажи этих помещений.
Судом установлено, что на настоящий период времени, имеется 7 новых собственников помещений в д. № <адрес> в г.Сочи. При этом в заключенных договорах купли – продажи, где одной из сторон является продавец Акопов К.Б., указано, что к покупателю переходит его доля в земельном участке, на котором расположен жилой дом, имеющий кадастровый №
Таковыми являются договоры купли – продажи, заключённые 12.05.2011 года Акоповым К.Б. с К. с М.. и Л.. – 27.06.2011 года, включающим в том числе и договор ипотечного кредитования, с О. и другие договоры, являющиеся отдельным приложением к материалам настоящего гражданского дела.
В силу установленных обстоятельств наличия новых собственников как на доли в жилом доме, так и в земельном участке, на котором расположен жилой дом, встречные исковые требования Акопова К.Б. и Строганова И.А. о передаче в их собственность земельного участка в доли удовлетворению не подлежат, как требования, заявленные лицами, из управления которых уже выбыло недвижимое имущество.
Руководствуясь изложенным и ст.ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований Овчаренко А.Я. к Строганову И.А. о понуждении к исполнению обязательств по договору и взыскании судебных расходов и встречных исковых требований Строганову И.А. и Акопова К.Б. к Овчаренко М.Я., Овчаренко А.Я. об исполнении обязательств по передаче в собственность долей в праве на земельный участок и о признании договора недействительным в части – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения.
Председательствующий: Клименко И.Г.
На момент публикации решение не вступило в законную силу