РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№2-265\2012 года
27 марта 2012 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.
При секретаре МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Антоньянц А.Г. и Антоньянц Г.О. о сносе самовольного строения и по встречному иску к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Антоньянц А.Г. о сносе самовольного строения. Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Антоньянц Г.О..
Ответчик Антоньянц Г.О., не признав иск органа муниципальной власти, в свою очередь, предъявила требование о признании за ней права собственности на реконструированный объект недвижимости в виде жилого дома.
В судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований.
При этом, администрация города Сочи, настаивая на сносе 4 и 5 этажей спорного строения, указывает на то, что жилой дом, возведенный по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи, возведен с отступлением от проектно-сметной документации, с превышением разрешенной этажности. Относительно встречного иска представитель администрации города просил о его разрешении в соответствии с действующим законодательством.
Представитель ответчика Антоньянц А.Г., не признав иск, указал, что ранее, действительно, данный ответчик был собственником земельного участка и жилого дома на нем, которые расположены по улице <адрес>. При этом, как указывает представитель ответчика, его права на указанные объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном порядке, а жилой дом возведен без отступления от проектно-сметной документации, и выданного разрешения на возведение дома. Затем он продал жилой дом и земельный участок иному лицу. В связи с изложенным, представитель ответчика указывает на то, что данный ответчик, а именно Антоньянц А.Г. никаких требований закона при возведении жилого дома не нарушал.
Представитель ответчика Антоньянц Г.О., возражая против требования о сносе строения, и, настаивая на своих требованиях, указал, что в июле 2011 года данный ответчик приобрела по договору купли-продажи земельный участок и жилой дом на нем, расположенные в <адрес> в Хостинском районе города Сочи. После регистрации перехода права собственности она перестроила приобретенный ею жилой дом, устроив из подвального этажа – цокольный, и достроила мансардный этаж с жилыми помещениями.
При этом представитель данного ответчика не оспаривает, что реконструкция жилого дома была произведена без получения на это разрешения от органа муниципальной власти.
Однако при этом представитель истца по встречному иску полагает, что требование Антоньянц Г.О. о признании права собственности на возведенный жилой дом законно и основано на требованиях части 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку возведенный жилой дом является безопасным.
Третьи лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и дате судебного заседания, в суд не явились, а также не ходатайствовали ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств. При этом Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года просил суд о разрешении спора в их отсутствие, указав при этом, что их интересы указанным спорным строением никаким образом не затрагиваются ( л.д. 19).
Суд, выслушав представителя администрации города, представителя ответчика по основному и по встречному иску, исследовав письменные доказательства, в том числе и заключение судебно-строительной экспертизы, находит, что встречные исковые требования о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости подлежат удовлетворению, а в удовлетворении иска администрации города Сочи о сносе 4 и 5 этажей строения должно быть отказано.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Из материалов настоящего дела следует, что первоначально земельный участок при жилом доме номер № в <адрес> на праве собственности принадлежал ответчику Антоньянц А.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на л.д. 10. Площадь земельного участка составляет 1322 кв.метра.
Помимо изложенного, следует, что на этом земельном участке располагался и индивидуальный жилой дом, право на который также в установленном порядке было зарегистрировано за Антоньянц А.Г., что подтверждается надлежащим доказательством на л.д. 29.
При чем, на данном земельном участке ответчику органом муниципальной власти 3 декабря 2010 года разрешено возведение индивидуального жилого дома, этажностью – в три этажа и площадью застройки в 367 кв.метров, общей площадью 1492 кв.метра. Надлежащая копия разрешения имеется на л.д.9.
Таким образом, указанный земельный участок и жилой дом, расположенный на нем, на законных основаниях принадлежал указанному ответчику по делу, и его права на них никем не оспорены и не оспариваются, в том числе и органом муниципальной власти.
Более того, в настоящем судебном заседании представитель органа муниципальной власти не оспаривал, что изложенные в исковом заявлении доводы противоречат фактическим обстоятельствам, равно, как и сведения, изложенные в акте обследования земельного участка на л.д.7.
Далее. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе и производить его отчуждение в пользу иных лиц.
Как следует из материалов настоящего дела, Антоньянц А.Г., воспользовавшись своими правами собственника этих объектов недвижимости, 29 июля 2011 года произвел отчуждение земельного участка в пользу второго ответчика по делу: Антоньянц Г.О.. Договор купли-продажи земельного участка от 29 июля 2011 года имеется на л.д. 29.
При этом переход права собственности на земельный участок от Антоньянц А.Г. в пользу Антоньянц Г.О. также зарегистрирован в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( л.д. 30).
Как указывает далее истец по встречному иску, она, действительно, не получив разрешения на реконструкцию жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи, осуществила его частичную перестройку.
Как следует из объяснений сторон, что также подтверждено и письменными доказательствами, на указанном земельном участке ответчик завершил строительство жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом на этот объект недвижимости ( л.д. с 38 по 49).
К настоящему моменту ответчик, действительно, без получения соответствующего разрешения, осуществил и завершил строительство данного жилого дома, увеличив при этом этажность жилого дома, поскольку подвальный этаж переоборудован в цокольный, возведена мансарда с жилыми помещениями, и увеличена практически на 500 кв.метров общая площадь жилого дома: согласно разрешения органа муниципальной власти было разрешено возведение трехэтажного жилого дома с общей площадью 1492 кв.метра, фактически имеется площадь дома в 1 922,8 кв.метров.
То есть следует, что к настоящему моменту Антоньянц Г.О. создан новый объект недвижимости в виде жилого дома. При чем спорный дом, действительно, имеет некоторые признаки самовольности, указанные в пункте 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку завершение строительства осуществлено вопреки требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей выдачу разрешения на осуществление строительных работ, в том числе и реконструкцию строений.
Такого разрешения от органа муниципальной власти ответчиком при возведении спорного жилого дома большей этажностью, чем три этажа, - получено не было.
Разрешить данный спор в ином порядке Антоньянц Г. лишена возможности, поскольку органом муниципальной власти ранее подачи ее иска уже было заявлено требование о сносе самовольного строения.
При разрешении настоящего спора суд должен руководствоваться требованиями п. 1 ст. 218 и п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности вообще и возникновение права собственности на самовольную постройку, в частности.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Антоньянц Г.О., предъявив настоящий иск, утверждает, что спорный жилой дом возведен на свои средства и своими силами.
В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истца органом муниципальной власти не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению объяснения представителя ответчика в этой части, орган муниципальной власти суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Таким образом из изложенного следует, что требования п. 1 ст. 218 ГК РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при строительстве спорного жилого дома соблюдены. Настоящий суд не располагает доказательствами о том, что иные физические или юридические лица оспаривают право истца на созданный объект недвижимости.
Но, однако, несмотря на законность соблюдения Антоньянц Г. указанных требований ст. 218 ГК РФ, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости, о чем указано выше в настоящем решении.
В соответствии с изложенным, поскольку возведенное строение имеет признаки самовольности, суд, кроме изложенного, обязан руководствоваться пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законы интересы других лиц сохранение данных объектов недвижимости и удовлетворение заявленного требования истца, определением суда была назначена судебно-строительная экспертиза.
Выводы данной экспертизы суду представлены и имеются на л.д. с 61 по 86.
Заключением экспертизы установлено, что возведенный объект недвижимости в виде жилого дома расположен в границах правомерного земельного участка, при чем значительной площадью в 1322 кв.м., за его пределы не вышел, а площадь застройки, согласно имеющегося разрешения (л.д.9) – превышена незначительно: вместо 367,0 кв.м. – согласно разрешения, фактически застроено 425, 3 кв. метра (л.д.59). Однако при этом экспертом установлено, что данное обстоятельство интересов третьих лиц не нарушает, не нарушает также и предельных размеров застройки земельных участков в данном конкретном месте, указанных в Правилах землепользования и застройки города Сочи ( л.д. 80). При этом экспертом сделан категорический вывод о том, что спорное строение вообще никаким образом не нарушает требования, указанные в Правилах землепользования и застройки города – курорта Сочи. Данный вывод имеется на л.д.84.
Данный вывод эксперта им обоснован и мотивирован.
Помимо изложенного экспертом сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
В заключении эксперта сделан вывод о том, что для нормальной эксплуатации жилого дома достаточен указанный размер земельного участка.
Кроме того, заключением указанной экспертизы установлено, что к спорному домовладению имеется самостоятельные бытовые и пожарные подъезды, а само строение не является источником загрязнения окружающей среды и не создает условий для такового, строение является безопасным.
Помимо изложенного эксперт исследовал вопрос о влиянии указанного домовладения на возможность нормального использования рядом расположенных строений на соседних участках, в результате чего сделано заключение о том, что спорное строение не влияет и не создает опасность для жизни и здоровью граждан, так как при его строительстве проведены все необходимые сейсмические мероприятия а межевые споры отсутствуют.
Более того, предъявив настоящий иск, администрация города настаивает на сносе не всего строения в целом, а лишь 4 и 5 этажей указанного жилого дома. Однако при этом экспертом сделано заключение, что снос указанных этажей без нарушения конструкции дома в целом, без причинения ущерба всему строению в целом - с точки зрения строительных норм невозможен.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности –, а кроме того и наличие специальной лицензии (л.д. 64).
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно администрации города обязана представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств, назначении по делу, например, повторной судебно-строительной экспертизы. При этом представитель истца в настоящем судебном заседании пояснил, что выводы экспертизы их сторона не оспаривает.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении встречного иска.
Согласно же представленных доказательств суд не усматривает оснований, по которым требование истца по встречному иску о признании права собственности на реконструированный жилой дом возможно признать незаконным и не подлежащим удовлетворению.
Таким образом суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных во встречном иске требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме.
При таких обстоятельствах, когда суд принял решение об удовлетворении в полном объеме встречного требования Антоньянц Г.О., то, исходя из анализа приведенных выше доказательств, в удовлетворении требований администрации города Сочи о сносе 4 и 5 этажей строения, следует отказать.
Таким образом, требование Антоньянц Г.О. о признании за ней права собственности на реконструированный жилой дом является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
Суд находит возможным удовлетворение требования истца по встречному иску и об отмене принятых по делу обеспечительных мер, которые подлежат отмене по вступлении настоящего решения в законную силу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 51 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
За АНТОНЬЯНЦ Г.О. признать право собственности на жилой дом (литер Б), в том числе с цокольным и мансардным этажами, общей площадью жилого дома в целом – 1922, 8 кв. метров, в том числе жилой- 1531,6 кв.метров, расположенный на земельном участке при жилом доме № по <адрес> Хостинского района города Сочи Краснодарского края.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Краснодарском крае по городу Сочи (Хостинский отдел) зарегистрировать за Антоньянц Г.О. возникновение права собственности на указанный жилой дом.
Отменить в полном объеме обеспечительные меры, предпринятые определением Хостинского районного суда города Сочи от 20 января 2012 года, как в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного в районе дома номер № по улице <адрес> Хостинского района города Сочи, так и в отношении жилого дома на данном земельном участке.
Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.