РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№2-102\2012 года
2 апреля 2012 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.
при секретаре МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Раганяну А.Н. о сносе самовольного строения, и по встречному иску о признании права собственности на жилое строение,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Раганян А.Н. о сносе самовольно возведенного строения.
В обоснование своих требований орган муниципальной власти указывает, что на земельном участке, предоставленном в целях садоводства, ответчик возводит строение, которое в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой и подлежит сносу лицом, осуществившим эту постройку. При этом, заявив настоящий иск, администрация города, указывая на самовольность строения, ссылается лишь на одно основание: на то, что к настоящему моменту не имеется проекта организации застройки садоводческого товарищества «Лысая гора».
Ответчик, не признав иск органа муниципальной власти, в свою очередь, предъявил требование о признании за ним права собственности на два самовольно надстроенных этажа над правомерно зарегистрированным.
В судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований.
При этом представитель администрации города на удовлетворении своих требований настаивал, указав, что орган муниципальной власти не оспаривает законность прав ответчика на земельный участок, не оспаривает также и то, что разрешения на строительство спорного объекта недвижимости в данном конкретном случае не требуется, так как оно возведено на земельном участке, предоставленном в целях ведения садоводства.
Представитель ответчика, не признав иск, пояснил, что спорное строение возведено в соответствии с действующим законодательством, как жилое строение на земельном участке, предоставленном для садоводства. Помимо изложенного, настаивая на отказе в иске, представитель ответчика также ссылается на то, что в установленном порядке ответчик зарегистрировал за собой право собственности на жилое строение, состоящее из 4 этажей. Но при этом. уже после регистрации права, он, действительно, осуществил реконструкцию жилого строения, возведя еще два самостоятельных этажа. Однако при этом представитель ответчика полагает, что, поскольку при этом ничьи интересы не нарушены. а в целом строение является безопасным, то в связи с этим встречные требования Раганян подлежат удовлетворению.
Суд, выслушав представителя администрации города, представителя ответчика по основному иску, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заключение судебно-строительной экспертизы, находит, что встречные исковые требования о признании права собственности на два дополнительно возведенных этажа подлежат удовлетворению, а в удовлетворении иска администрации города Сочи о сносе самовольного строения должно быть отказано.
Из материалов настоящего дела следует, что ответчику по делу на основании договоров купли-продажи от 11 мая 2011 года ( л.д.113-114), на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1023 кв.метра в садоводческом товариществе «Лысая гора». Земельный участок в целом сформирован, его границы установлены и описаны, и участок поставлен на постоянный кадастровый учет. Данное обстоятельство подтверждается надлежащей копией свидетельства о государственной регистрации права на л.д. 112, договорами купли-продажи, а также кадастровым паспортом участка на л.д.115-116.
При чем на настоящий момент права ответчика на данный земельный участок не оспариваются, и, напротив, признаются органом муниципальной власти. При этом в судебном заседании представитель администрации города признал, что их утверждение, что ответчику принадлежат два земельных участка, не соответствует действительности, поскольку ответчик объединил эти два участка в один.
Таким образом, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ, ответчик имеет юридически действительный документ о правах на земельный участок.
Из содержания указанного документа следует, что земельный участок ответчика расположен в садоводческом товариществе и предоставлен для садоводства.
В соответствии с Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года (с изменениями на 30 декабря 2008 года), статьей 19 данного закона установлено, что член садоводческого объединения имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственник по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Таким образом, в соответствии с изложенными нормами закона, орган муниципальной власти, обратившись в суд с настоящим иском, в соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, должен представить доказательства в подтверждение двух обстоятельств: того, что, осуществляя строительство садового дома, ответчик нарушает требования закона и иных правовых актов, а, во-2-х, доказательства в подтверждение того, что ввиду данных отступлений от закона, нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц.
Таких доказательств по двум указанным основаниям истец суду не представил.
При этом, действительно, в настоящем судебном заседании, бесспорно установлено, что, осуществляя строительство дома, ответчиком допущены нарушения пункта 1 ст. 34 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которая прямо указывает, что возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории». Обе стороны по настоящему спору признают, что на настоящий момент указанное садоводческое товарищество не имеет проекта организации и застройки своей территории.
Однако одно данное обстоятельство само по себе не может явиться основанием к удовлетворению требования органа муниципальной власти и сносе строения, которое ответчик возводит на правомерном земельном участке, для себя, своими силами и средствами.
Как указано выше в настоящем решении, истец должен представить доказательства относительно второго обстоятельства, а именно доказательства в подтверждение того, что осуществлением строительства допущены нарушения права и охраняемых законом интересов других лиц или же всего муниципального образования в целом.
Однако администрация города не представила доказательств, которые бы спорное строение делали небезопасным для здоровья и жизни граждан, а также доказательств в подтверждение, что указанное спорное строение создает какие-либо препятствия третьим лицам.
Напротив, в ходе разрешения данного спора определением суда была назначена судебно-строительная экспертиза, а заключение эксперта было предметом исследования в настоящем судебном заседании, так при этом данным заключением в категоричной форме имеется отрицательное заключение по двум, указанным выше моментам. То есть экспертом сделан вывод о том, что спорное строение, в целом интересы третьих лиц не нарушает, а в целом строение является безопасным. Данный вывод эксперта имеется на л.д. 103.
Не оспаривая выводов эксперта, истец не ходатайствовал перед судом об истребовании других доказательств, назначении, например, повторной или дополнительной судебно-строительной экспертизы или же истребовании других доказательств.
Более того, представитель ответчика пояснил, что, в целом, товарищество, имеет все коммуникации, с поставщиками воды, электроэнергии, газа - заключены соответствующие договора, свою долю в этом их семья регулярно оплачивает, не имея задолженности. Помимо этого представитель ответчика пояснил, что в указанном садоводческом товариществе имеются многочисленные объекты недвижимости в виде жилых строений, которые в установленном, так называемом «упрощенном» порядке зарегистрированы. При этом представитель органа муниципальной власти с данными доводами представителя ответчика согласился.
При этом суд, отказывая в иск е о сносе строения, принимает во внимание, что пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что даже при условии возведения строений, на осуществление которых требуется разрешение, в каждом конкретном случае отдельно, и то возможно признание права собственности на такой объект недвижимости при условии, что его сохранение не нарушает права и интересы других лиц и является безопасным для жизни и здоровья.
В данном же конкретном случае ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что на возведение садовых домов не требуется получения разрешения, однако администрация города, не имея никаких сведений о нарушениях прав иных лиц, требует сноса данного строения.
Помимо изложенного, отказывая в удовлетворении иска, суд также учитывает и то, что в настоящее время в связи с введением в действие ст. 25.2 и 25.3 в Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», физические лица имеют право «в упрощенном порядке» зарегистрировать свои права на строения, расположенные на земельных участках, правомерно им принадлежащих, равно, как и в данном конкретном случае, при чем, без предоставления регистрирующему органу проекта организации и застройки всего садоводческого товарищества.
Как следует из представленных суду доказательств ответчик по основному иску, воспользовавшись данными нормами закона, зарегистрировал за собой в регистрационном учреждении возникновение права собственности на данное жилое строение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на л.д. 113.
Таким образом, суд не усматривает оснований к удовлетворению требований органа муниципальной власти, а требование ответчика о признании за ним права собственности на возведенные уже после регистрации права, два дополнительных этажа, подлежит удовлетворению.
При чем обращение истца с настоящим требованием в суд является законным и обоснованным, поскольку разрешить данный вопрос в ином порядке истец по встречному иску лишен возможности, поскольку орган муниципальной власти ранее встречного иска заявил требование о сносе всего строения в целом.
При разрешении настоящего спора суд должен руководствоваться требованиями ст. 218 и 222 ГК РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности вообще и возникновение права собственности на самовольную постройку, в частности, поскольку сам по себе факт превышения этажности, разрешенной строительством, спорный объект недвижимости имеет.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истец по встречному иску, предъявив настоящий иск, утверждает, что спорные два этажа он возвел на свои средства и своими силами.
В соответствии с правилами доказывания, указанными выше в настоящем решении, и предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истца органом муниципальной власти не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению его объяснения в этой части, ответчик по встречному иску суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Таким образом, из совокупности изложенного следует, что требования п. 1 ст. 218 ГК РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при строительстве жилого дома соблюдены.
Настоящий суд не располагает доказательствами о том, что иные физические или юридические лица оспаривают право истца по встречному иску на созданные дополнительно два этажа строения.
Кроме того судом тщательно исследовались доказательства относительно соблюдения закона и иных правовых актов при создании данного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указано, в материалах дела имеются бесспорные доказательства о том, что ответчик на праве собственности имеет земельный участок.
На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка ( пункт 2 ст. 260 ГК РФ).
Практически эти же права предоставлены собственнику земельного участка и ст. 40 земельного кодекса РФ (подпункт 2 пункта 1).
Таким образом, ответчиком при возведении спорных двух этажей было выполнено основное требование законодательства, предусматривающее, что объект может быть сохранен, и суд вправе признать право собственности на самовольную постройку – если земельный участок под возведенным объектом находится в правомерном пользовании этого лица.
Для разрешения вопроса, нарушаются ли сохранением постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создано ли угроз жизни и здоровью граждан и поскольку для разрешения спора в этой части требовались специальные познания в области строительных норм и правил, то определением суда по делу была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза, выводы которой представлены суду и были предметом тщательного исследования в настоящем судебном заседании ( л.д.79-104).
Заключением данной экспертизы установлено, что возведенный объект недвижимости в виде жилого строения расположен в границах правомерного земельного участка площадью 1023 кв. метров, за его пределы не вышел, при чем, в данном заключении указано, что при этом площадь застройки не превышает допустимую площадь, согласно строительных норм и правил (л.д.94).
Кроме этого, экспертом сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
Данным экспертом сделан вывод о том, что истцом при возведении указанного жилого строения градостроительные и строительные нормы и правила соблюдены.
Помимо изложенного эксперт исследовал вопрос о влиянии указанного строения на возможность нормального использования рядом расположенных строений на соседних участках, в результате чего сделано заключение, о чем уже указано выше в настоящем решении, о том, что спорное строение не влияет и не создает опасность для жизни и здоровья граждан, так как при его строительстве проведены все необходимые сейсмические мероприятия, а межевые споры отсутствуют.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности – это 31 год, а также стаж экспертной работы – 11 лет ( л.д.79).
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно администрации района города, обязаны представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако орган муниципальной власти не представил суду таких доказательств, не ходатайствовал перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении встречного иска.
Согласно же представленных доказательств суд не усматривает оснований, по которым в удовлетворении встречного требования истца должно быть отказано.
Таким образом, суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме.
При таких обстоятельствах, когда суд принял решение об удовлетворении в полном объеме встречных требований, то, исходя из анализа приведенных выше доказательств, а также требований ст. 138 ГПК РФ, предусматривающей отказ в удовлетворении первоначального иска в случае удовлетворения требований встречного иска, в удовлетворении требований администрации города Сочи о сносе самовольного строения, следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 49, 48,51 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
За Раганян А.Н. признать право собственности на надстройку дома с назначением жилая (4 и 5 этажи, общей площадью 1365, 9 кв.м.), расположенную над объектом недвижимости в виде дома, с назначением «жилое», расположенным на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>».
Администрации города Сочи в удовлетворении иска к Раганян А. Н. о сносе самовольного строения – отказать.
Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.