РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
К делу № 2-434/2012
16 апреля 2012 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.
при секретаре МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитроченкова Г.А. к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение М – Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилом доме ( о признании права собственности на квартиру),
УСТАНОВИЛ:
Дмитроченков Г.А. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М – Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилом доме, то есть фактически заявлено требование о признании права собственности на квартиру.
В ходе разрешения настоящего спора, уточнив свои требования, Дмитроченков Г.А. настаивал на понуждении ответчика к заключению с ним договора купли-продажи объекта недвижимости в виде квартиры в многоквартирном жилом доме.
При этом в обоснование своих требований Дмитроченков Г.А. указал, что 12 мая 2011 года между ним, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи. Предметом данного договора является двухкомнатная квартира в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном в Хостинском районе города Сочи, при этом была установлена площадь указанной квартиры, которая равна 56,50 кв.м..
Согласно условий данного предварительного договора, он должны был уплатить определенную денежную сумму, более четырех миллионов рублей, за указанную квартиру.
При этом данным договором предусмотрен срок заключения основного договора, который установлен, как не позднее 30 декабря 2011 года.
Как указывает истец, не только к названному сроку, но и на настоящий момент многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретенная им квартира, не завершен строительством. Дом не сдан в эксплуатацию, степень его готовности составляет 92 процента, хотя его квартира фактически уже имеется, расположена на 12 этаже. Истец указывает, что он в полном объеме уплатил ответчику денежную сумму за данную квартиру, предусмотренную предварительным договором.
Истец указывает, что в связи с тем, что в настоящее время в производстве арбитражного суда города Санкт Петербурга имеется гражданское дело по объявлению ответчика банкротом, он лишен возможности иным образом, нежели путем обращения в суд общей юрисдикции с настоящим иском, защитить свои права.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, настаивая на понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи указанной квартиры.
Ответчик в адресованной суду телефонограмме фактически иск признал, и просил суд о разрешении спора в его отсутствие.
Третье лицо, представитель администрации города Сочи, категорически возражая против удовлетворения иска, пояснил, что на настоящий момент не имеется такого объекта недвижимости, как указанный истцом многоквартирный жилой дом. Указанный истцом жилой дом не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не прошел надлежащего обследования на предмет соответствия строительным нормам и правилам, в связи с чем в данном доме не может быть такого объекта недвижимости как указанная истцом квартира. Истец не вправе требовать как признания за ним права собственности на квартиру в жилом доме, который с юридической точки зрения не является объектом недвижимости как многоквартирный жилой дом, так и не вправе требовать понуждение ответчика к заключению с ним договора купли-продажи квартиры.
Представитель администрации города полагает, что данное дело должно быть оставлено без рассмотрения, обосновывая свою позицию тем, что к настоящему моменту ответчик не лишен возможности завершить строительство указанного многоквартирного дома, сдать его в установленном порядке в эксплуатацию, и заключить с истцом основной договор купли-продажи спорной квартиры.
Суд, выслушав представителя истца и третьего лица, исследовав письменные доказательства, не находит оснований к удовлетворению иска.
В соответствии с пунктом 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Как указано выше в настоящем решении суда, ответчик иск признал.
Однако, исследовав все представленные сторонами доказательства, суд не усматривает оснований, по которым данное признание иска могло бы быть принято судом, и могло бы явиться основанием к удовлетворению заявленных требований.
При этом, отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд проверяет законность заявленных истцом как первоначальных, так и заявленных в последующем требований.
Настоящему суду истцом представлен предварительный договор купли-продажи квартиры, надлежащая копия которого имеется на л.д.7.
Согласно условий данного договора, ответчик по делу обязался в срок до 30 декабря 2011 года заключить с истцом основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной на 12 этаже строящегося многоквартирного жилого дома по улице <адрес> в Хостинском районе города Сочи.
Как следует из заявления истца в суд, к моменту заключения указанного договора у ответчика не имелось юридически действительных документов на жилой дом, в котором предполагалась продажа квартиры истцу по делу.
Однако, по своей юридической природе, предварительный договор, заключение которого предусмотрено ст. 429 ГК РФ, является, консенсуальным договором, а не реальным. Стороны по данному договору намереваются лишь в будущем заключить договор купли-продажи. В связи с этим, с юридической точки зрения, заключение предварительного договора между настоящими сторонами при отсутствии у продавца надлежащих документов, подтверждающих его право собственности на отчуждаемое имущество, возможно. Затем, по окончании строительства и оформлении всех документов на жилой дом – между сторонами должен быть заключен основной договор.
При этом п.4.2 указанного договора сторонами было предусмотрено, что в срок до 30 декабря 2011 года между ними должен быть заключен основной договор относительно данного объекта.
Однако при этом также бесспорно установлено, что в указанный срок основной договор между сторонами так и не был заключен. Как установлено в судебном заседании, данный договор не заключен между сторонами и на день разрешения спора, поскольку указанный в предварительном договоре многоквартирный жилой дом не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию и у ответчика не возникло на него законное право собственности.
Таким образом, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.
В силу данной нормы закона, поскольку обязательства сторон считаются прекращенными, истец не вправе требовать признания за ним права собственности на конкретную указанную им двухкомнатную квартиру. Предварительный договор купли-продажи квартиры не является законным основанием возникновения права собственности у истца на данную квартиру. По своей юридической природе предварительный договор есть договор о намерениях, но не договор купли – продажи.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Данная норма закона предусматривает основания возникновения права собственности, исходя из содержания которой и конкретной ситуации, у истца может возникнуть право собственности на испрашиваемую им двухкомнатную квартиру лишь в случае, если, во -1-х, у ответчика возникнет право собственности на многоквартирный жилой дом, в котором расположена данная квартира, и, во-2-х, если между ними после этого будет заключен договор купли-продажи указанного в предварительном договоре объекта недвижимости в виде квартиры.
На настоящий момент указанные два обстоятельства не наступили и не имеют место.
Таким образом, по указанным основаниям первоначально заявленное требование истца о признании за ним права на долю в виде отдельной квартиры в незавершенном строительством жилом многоквартирном доме не подлежит удовлетворению.
Не подлежит удовлетворению и требование истца о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи указанной двухкомнатной квартиры.
Помимо изложенного, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи, суд принимает во внимание, что на настоящий момент, как бесспорно установлено в настоящем судебном заседании при разрешении данного спора, а также при разрешении других многочисленных исков граждан по указанному многоквартирному жилому дому, он не завершен строительством, и не сдан в эксплуатацию.
В силу этого обстоятельства ответчик не может быть понужден к заключению сделки купли-продажи квартиры в жилом многоквартирном доме, который, как объект недвижимости, не существует, и право на него за ответчиком не зарегистрировано. При этом настоящий суд учитывает требования ст. 223 ГК РФ, указывающей на момент возникновения права собственности на имущество, которое подлежит обязательной регистрации.
Помимо этого, суд также принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также объекты незавершенного строительства.
Однако при этом также установлено, что на настоящий момент такого объекта незавершенного строительством также не имеется.
Права на незавершенный строительством жилой дом по улице <адрес> у ответчика также не возникло, оно не зарегистрировано за ним в установленном порядке. При этом суд принимает во внимание, что регистрационная служба, действительно, осуществляет регистрацию возникновения права собственности, в том числе, и на незавершенные строительством объекты недвижимости в виде строений. Следует при этом учитывать, что такое право имелось и у ответчика, а истец, внесшие значительные денежные суммы по предварительному договору, также должен были понудить ответчика к совершению данных действий, в том числе путем обращения в суд общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах, когда право на незавершенный строительством объект недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке, то, в связи с этим, ответчик не может быть понужден к заключению договора купли-продажи того объекта недвижимости, право на который у него не возникло. При этом не может возникнуть право собственности на определенную квартиру в доме, прав на который не имеется, то есть такого объекта как многоквартирный жилой дом, с юридической точки зрения – не существует.
Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд также принимает во внимание, что, согласно сведений, имеющихся в разрешении на строительство спорного домовладения (л.д. 15), срок действия настоящего разрешения установлен органом муниципальной власти до 1 июня 2012 года. Таким образом, на настоящий момент указанное разрешение имеет свое действие, является законным и не утратило свою силу. В связи с изложенным застройщик обязан к указанному сроку сдать данный многоквартирный жилой дом в эксплуатацию, имея на это реальную возможность, и разрешить споры с гражданами, внесшими свои денежные средства в его строительство, в том числе и с истцом по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 218 ГК РФ и ст.ст. 56 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ДМИТРОЧЕНКОВУ Г.А. в удовлетворении иска к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М – Индустрия» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры – отказать.
Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.