К делу №2-538/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 апреля 2012 года г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Сочи к Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л. о сносе самовольно возводимого строения и по встречному иску Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесова А.В., Мартиросян М.Л. к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением к Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л. в котором просит обязать ответчиков привести шестиэтажное с цоколем, а так же с конструкциями седьмого этажа, капитальное сооружение, размерами в плане 40,0 х 39,0 м. в соответствие с разрешением на строительство № от 06 июля 2011 года путем сноса этажей №4, 5, 6, 7, по <адрес>.
В судебном заседании представитель истца, обосновывая исковые требования, пояснил, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением «Земельная инспекция города Сочи» по <адрес> установлено следующее: земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, в общей долевой собственности у Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесова А.В. и Мартиросян М.Л., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03 сентября 2010 года серии №, №, №, №, №. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования данного земельного участка – для индивидуального жилищного строительства. Участок огорожен. Администрацией Хостинского района Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л. выдано разрешение на строительство трехэтажного жилого дома площадью застройки 1000, 0 кв.м. и общей площадью 2026,0 кв.м. (разрешение на строительство № от 06 июля 2011 года). На указанном земельном участке на момент обследования Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесовым А.В. и Мартиросян М.Л. выполнено строительство шестиэтажного с цоколем капитального сооружения и начались работы к возведению конструкций седьмого этажа размерами в плане 40,0 х 39,0 метров. Таким образом, ответчики фактически нарушили установленные разрешением на строительство параметры объекта, выразившемся в превышении площади застройки на 560,0 кв.м. и этажности. На основании изложенного, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме и обязать ответчиков привести шестиэтажное с цоколем, а так же с конструкциями седьмого этажа, капитальное сооружение, размерами в плане 40,0 х 39,0 м. в соответствие с разрешением на строительство № от 06 июля 2011 года путем сноса этажей №4, 5, 6, 7, по <адрес>.Представитель истца по указанным основаниям просил суд отказать в удовлетворении встречного иска ответчиков.
Ответчики Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесова А.В., Оганесов А.В. и Мартиросян М.Л., в судебном заседании, действуя через своего представителя Руденко Г.Б., иск не признали, воспользовавшись своим правом в порядке ст.137 ГПК РФ предъявили встречные исковые требования, и уточнив их, представитель ответчиков в судебном заседании пояснил, что Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесова Э.А., Оганесов А.В. и Мартиросян М.Л. являются собственниками земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 03 сентября 2010 года сделана запись №, выданы свидетельства о государственной регистрации права №, №, №, №, №. Истцами по встречному исковому заявлению в установленном порядке получено разрешение на строительство от 06 июля 2011 года № «индивидуального жилого дома» с площадью застройки 1000,0 кв.м., общей площадью 2026,0 кв.м., жилой площадью 810,4 кв.м., этажность – 3 этажа, по <адрес>. В настоящее время Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесова Э.А., Оганесов А.В. и Мартиросян М.Л. на вышеуказанном земельном участке, находящимся у них в общей долевой собственности, построен жилой дом литер А, состоящий из десяти надземных и цокольного этажа. Общая площадь жилого дома составила 15 055,2 кв.м. согласно техническому паспорту, выданному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ» по г.Сочи 22 марта 2012 года, инвентарный номер №. Означенный выше жилой дом, возведен на земельном участке, принадлежащем истцами по встречному исковом заявлению на праве общей долевой собственности, что исключает нарушение прав и охраняемых законов интересов других лиц при его сохранении. При таких данных, возведенный Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесовым А.В. и Мартиросян М.Л. жилой дом <адрес> создан без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенного объекта капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, и в соответствии с вышеперечисленными нормами действующего Гражданского законодательства РФ, и сложившейся судебной практикой Верховного Суда РФ за Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесовым А.В. и Мартиросян М.Л. может быть признано право долевой собственности -по 1/5 доли каждого на жилой дом общей площадью 15 055,2 кв.м. по <адрес>. Кроме того, представитель истцов по встречному исковому заявлению так же пояснил, что удовлетворение встречного иска Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесова А.В. и Мартиросян М.Л. о признании права собственности на жилой дом общей площадью 15 055,2 кв.м. по <адрес>, исключает удовлетворение исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольно возводимого строения по тому же адресу, так же между встречным иском Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесова А.В. и Мартиросян М.Л. о признании права собственности и иском администрации города Сочи о сносе самовольно возводимого строения имеется взаимная связь, совместное рассмотрение первоначального и встречного исков приведет к более быстрому и правильному рассмотрению данных исков. На основании изложенного, просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки и удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.
Представители третьих лиц Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года г.Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, заключение эксперта, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск администрации города Сочи не подлежит удовлетворению, а встречные исковые требования Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесова А.В. и Мартиросян М.Л. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:
В соответствии с пунктом 2 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с требованиями ст.ст.51 и 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года №698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года №120.
Кроме этого, согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных, строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
В соответствии с требованиями ст.25 Закона РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос/полную разборку/самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Тем самым, лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит всем пяти ответчикам по делу Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л.
Данное обстоятельство подтверждается надлежащими копиями свидетельств о государственной регистрации права №, №, №, №, № от 03 сентября 2010 года.
При этом указанные документы на землю, соответствующие требованиям ст. 26 Земельного кодекса РФ, как сами по себе, так и основания их выдачи, никем не оспорены и не признаны недействительными, в силу чего данные правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы являются юридически действительным. Администрация города Сочи признает права всех ответчиков по делу на данный земельный участок, о чем было пояснено в судебном заседании представителем администрации города Сочи и вытекает из заявленных им исковых требований.
Земельный участок площадью 2000 кв.метров предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
06 июля 2010 года Администрацией Хостинского района Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой А.В., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л. выдано разрешение на строительство трехэтажного жилого дома площадью застройки 1000, 0 кв.м. и общей площадью 2026,0 кв.м., что подтверждается разрешением на строительство № от 06 июля 2011 года.
При этом представитель администрации города Сочи указывает, что надстройка этажей и превышение площади застройки, ответчикам осуществлены в отсутствие разрешения органа муниципальной власти.
Таким образом, при разрешении настоящего спора суд должен руководствоваться требованиями ст. 218 и ст. 222 ГК РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности и возникновение права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истцы по встречному требованию, предъявив настоящий иск, утверждают, что спорное жилое строение они построили на свои средства и своими силами.
Таким образом, из совокупности изложенного следует, что требования п. 1 ст. 218 ГК РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при строительстве спорных строений истцами по встречному иску соблюдены.
Кроме того судом тщательно исследовались доказательства относительно соблюдения закона и иных правовых актов при строительстве данного объекта недвижимости.
Согласно информационной справке о градостроительном зонировании от 06 февраля 2012 года исх. №21-01-15/2854 выданной Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № расположенного <адрес>, расположен в территориальной зоне «Ж-4» - зона многоэтажной жилой застройки до 12 этажей.
Как следует из представленных суду документов, а также пояснений представителя ответчиков (истцов по встречному иску), в настоящее время строительство спорного объекта недвижимости завершено, построен жилой дом литер А, состоящий из десяти надземных и цокольного этажа. Общая площадь жилого дома составила 15 055,2 кв.м. согласно техническому паспорту, выданному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ» по г.Сочи 22 марта 2012 года, инвентарный номер №. Означенный выше жилой дом возведен на земельном участке, принадлежащим истцам по встречному исковом заявлению на праве общей долевой собственности, что исключает нарушение прав и охраняемых законов интересов других лиц при его сохранении.
Отказывая администрации города Сочи в требованиях о сносе строения, судом обсуждались доводы представителя администрации города Сочи о том, что возведенное ответчиками (истцами по встречному иску) строение имеет превышение этажности допустимое выданным разрешением, что усматривается из акта обследования земельного участка от 15 ноября 2011 года.
Суд в этой связи, не согласившись с данными доводами представителя органа муниципальной власти, принимает во внимание в пользу ответчиков доказательства, представленные данной стороной.
Более того, поскольку для разрешения спора в этой части требовались специальные познания в области строительных норм и правил, то определением суда по делу была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза, выводы которой представлены суду и были предметом тщательного исследования в настоящем судебном заседании.
Согласно выводов эксперта, на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, расположен 12-ти этажный (в том числе 2 подземных этажа) жилой дом общей площадью 15 055,2 кв.м. Год постройки: 2012.
Указанный жилой дом имеет признаки многоквартирного жилого дома, такие как: места общего пользования и этажность (число этажей надземной части - 10).
На момент выполнения заключения данный жилой дом является завершенным строительством объектом.
Так же экспертным заключением установлено, что помещения № второго этажа, № третьего этажа, № четвертого этажа, № пятого этажа, № шестого этажа, № седьмого этажа, № восьмого этажа, № девятого этажа, № десятого этажа общей площадью 9257,5 кв.м. отвечают требованиям Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494), и могут быть признаны жилыми.
Кроме того указанные помещения по своим объемно-планировочным решениям соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам, которые имеют свободную планировку, т.е. имеется возможность их дальнейшей перепланировки, изменения площадей жилых комнат и подсобных помещений в их составе.
Возведенный истцами по встречному иску жилой дом, находится в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, отвечает строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, требованиям сейсмологии, не нарушает права и законные интересы других лиц; не создает каких - либо препятствий третьим лицам, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемых строений, и отвечает требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 №202.
Как следует из технического паспорта спорного объекта недвижимости, цоколь и три этажа являются правомерными, а возведение последующей этажности осуществлено без соответствующего разрешения.
В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установлено законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом необходимо отметить, что факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности.
С учетом п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
В данном случае и, как следует из заключения судебно-строительной экспертизы, возведенное жилое здание расположено в границах правомерного земельного участка, который принадлежит Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесову А.В. и Мартиросян M.Л. на праве общей долевой собственности.
Кроме этого, строение соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, отвечает строительным нормам «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что обращение ответчиков с исковым заявлением о признании за ними права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости являться законным и обоснованным.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, а, кроме того, и наличие специальной лицензии.
Частью 3 п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащим застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления.
Частью 3 п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд так же должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ имеют место все основания для признания за истцами по встречному иску права собственности на возведенный объект при существующих параметрах.
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию при рассмотрении гражданских дел, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно истец в лице администрации города Сочи, обязан представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города Сочи не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда о сносе указанного строения.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что возведенный Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесовым А.В. и Мартиросян М.Л. жилой дом по <адрес>, создан без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенного объекта капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и в соответствии с вышеперечисленными нормами действующего Гражданского законодательства РФ, и сложившейся судебной практикой Верховного Суда РФ за Гургенидзе И.А. Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесовым А.В. и Мартиросян М.Л. может быть признано право общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 15 055,2 кв.м. по <адрес>, а в удовлетворении иска администрации города Сочи к ним о сносе должно быть отказано.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске администрации города Сочи к Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесову А.В. и Мартиросян М.Л. о сносе самовольно возведенного строения – отказать.
Встречное исковое заявление Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесова А.В. и Мартиросян М.Л. к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости- удовлетворить.
Признать за Гургенидзе И.А., Каджая В.В., Оганесовой Э.А., Оганесовым А.В., Мартиросян M.Л право общей долевой собственности (по 1/5 доли за каждым) на многоквартирный жилой дом литер А, расположенный по <адрес>, состоящий из 10 надземных и двух цокольных этажей, из которых:
- помещения № - 1 этажа литера А, общей площадью 1 236,0 кв.м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 384,7 кв. м., помещения № площадью 874,1 кв. м. всего общая площадь по 2 этажу литера А, 1 258,8 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 3 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 4 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения №, жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 5 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 6 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 7 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 8 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 9 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
- помещения № жилые квартиры площадью 1109,1 кв.м., помещения № площадью 126,5 кв. м., всего общая площадь по 10 этажу литера А, 1 235,6 кв. м.,
в том числе:
- помещения № - 1 уровня Цокольного этажа под литером А, общей площадью 1 347,6 кв.м.,
- помещения № - 2 уровня Цокольного этажа под литером А, общей площадью 1 328,0 кв.м.,
Всего по дому жилой площади 9 257,5 кв.м., не жилых помещений 5 797,7 кв.м. а общая площадь жилого дома 15 055,2 кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.Л. Сидоров
На момент публикации не вступило в законную силу