Дело № 2-1047/2012 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июля 2012 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.
с участием представителя истца адвоката Толмаченко С.В., представившего ордер № и удостоверение №
при секретаре Талалай З.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баранова Н.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью «Служба Недвижимости» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец Баранова Н.Е. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Служба Недвижимости" ( далее по тексту ООО "Служба Недвижимости") о признании права собственности на квартиру, в котором истец просит суд признать за ней - Барановой Н.Е. право собственности на квартиру <адрес> г. Сочи площадью 56,2 кв.м..
В обосновании заявленных требований истица указывает, что 19.10.2007 года Веселов С.Л., имея намерение приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Краснодарский край, г. Сочи, ул. <адрес>, секция 1, действуя на условиях предложенных Застройщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Служба недвижимости» (далее Ответчик) заключил с Ответчиком договор займа № 122 «Б», согласно которому Веселов С.Л. передал в качестве займа Ответчику деньги в сумме 8859375 руб. В этот же день Веселовым С.Л. с ООО «Служба недвижимости» заключено соглашение о новации № 122 «Б» от 19.10.2007 года. Согласно условиям данного соглашения между Веселовым С.Л. и Ответчиком прекращались обязательства, вытекающие из указанного договора займа, заменой другим обязательством. В соответствии с данным соглашением Ответчик приобретает обязательство продать Веселову С.Л. жилое помещение – квартиру, проектной общей площадью 67,5 кв.м. состоящую из 1 комнаты, в строящемся на момент подписания соглашения жилом многофункциональном комплексе по адресу Краснодарский край, г. Сочи, ул. <адрес> секц. 1, этаж 15, ст. 5, которому присвоен адрес Краснодарский край, г. Сочи, ул. <адрес> на условиях, определенных в Приложении №1 к этому соглашению. Согласно условиям Приложения №1 к Соглашению о новации № 122 «Б» от 19.10.2007 года, именуемого «существенные условия купли-продажи помещения», в качестве оплаты по договору Ответчик засчитывает Веселову С.Л. как покупателю денежные средства, полученные им от Веселова С.Л. по договору займа № 122 «Б» от 19.10.2007 года. До заключения договора купли-продажи и передачи квартиры по передаточному акту Веселов С.Л., в соответствии с п. 3 Соглашения о новации № 122 «Б» от 19.10.2007 года, обязан заключить с сервисной службой «ИДЕАЛ-с1аb», обслуживающей дом, договор на оказание услуг, заключить с эксплуатационной компанией, обслуживающей дом, договор на техническое обслуживание. Кроме того, согласно условиям данного соглашения Веселов С.Л. обязан доплатить ООО «Служба недвижимости» стоимость квадратных метров, превышающих общую стоимость указанной квартиры. Все обязательства по соглашению Веселовым С.Л. выполнены. 19.12.2009 года ООО «Служба недвижимости» было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Так же истец указывает, что 25.05.2010 года между ею - Барановой Н.Е. и Веселовым С.Л. заключен договор о переуступке прав и обязанностей по соглашению о новации № 122 «Б» от 19.10.2007 года. 05.03.2011 года ею для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру ООО «Служба недвижимости» были переданы все необходимые документы, при этом до подписания договора купли-продажи указанной квартиры и передачи документов ею - Барановой Н.Е. были выполнены все условия соглашения. До настоящего времени обязательства ООО «Служба недвижимости» по передаче квартиры <адрес>, г. Сочи, не выполнены. Истец в обосновании требований сослалась на применимость норм ст.218,131,551 ГК РФ.
Истец Баранова Н.Е. надлежаще извещенная о времени и месте проведения судебного заседания в него не явилась, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела, не сообщила суду об уважительности причин своей неявки, при этом участвовала в судебном разбирательстве через избранного ею представителя адвоката Толмаченко С.В., который явившись в судебное заседание, иск поддержал, просил его удовлетворить в полном объеме. В обосновании заявленных требований он сослался на доводы изложенные в исковом заявлении, а также на мнение суда апелляционной инстанции указанного в апелляционном определении об отмене определения суда первой инстанции о прекращении производства по делу. Также он пояснил, что сторона ответчика ссылается на невыполнение Барановой Н.Е. п. 4 «Соглашения об инновации». Истица не согласна с подобным заявлением, так как договор купли-продажи не был заключен по вине стороны ответчика. Истица Баранова Н.Е. не получала никаких уведомлений от стороны ответчика, то есть от ООО «Службы недвижимости». В данном деле нет доказательств, подтверждающих отправку стороной ответчика каких-либо уведомлений истице Барановой Н.Е., как нет и доказательств получения Барановой Н.Е. подобных уведомлений. Также он пояснил, что Веселов С.Л. является <данные изъяты> Барановой Н.Е., а она соответственно является его <данные изъяты>, а заключенный между Веселовым С.Л. и ООО "Служба недвижимости" договор новации является основным договором купли-продажи квартиры. Счета, которые были приобщены к настоящему делу, подтверждают то, что истица Баранова Н.Е. еще, не будучи собственником, оплачивала счета, которые до мая месяца выставлялись на Веселова С.Л.. Согласно ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества обязанность по оплате данных счетов была возложена на Баранову Е.Н., следовательно, согласно п.8 Соглашения о новации истицей Барановой Н.Е. были выполнены все необходимые требования. Спорная квартира не была фактически передана ответчиком Барановой Н.Е..Договора об уступке права требования между Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е. у истицы нет и никогда не было, он находился у стороны ответчика. Также он пояснил, что Веселов С.Л. не передавал <данные изъяты> Барановой Н.Е. всех документов по договору о новации.
Представитель ответчика ООО "Служба недвижимости" Кузнецова Ю.А., явившись в судебное заседание, иск не признала, возражала против удовлетворения иска. В обосновании этого сослалась на доводы изложенные в письменных объяснениях в которых ответчик поясняет, что исковые требования мотивированы тем, что между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, при этом обязательства Ответчика по передаче квартиры выполнены не были. В качестве доказательства Истцом в материалы дела представлены копия неподписанного договора купли-продажи квартиры <адрес> г. Сочи. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 заключенного между ООО «Служба недвижимости» и Веселовым С.Л. соглашения о новации №122 «Б» от 19.10.2007 года, договор купли-продажи подлежит заключению в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего письменного требования ООО «Служба недвижимости» о заключении договора купли-продажи. Как указывает Баранова Н.Е. в своем заявлении и не отрицается ООО «Служба недвижимости», право собственности ООО «Служба недвижимости» на квартиру было оформлено в 2008 году. В соответствии с условиями соглашения о новации ООО «Служба недвижимости» направило Веселову С.Л. требование о заключении основного договора купли-продажи, в котором было указано, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с 17 февраля по 01 марта 2009 года. Однако в указанное время Веселов С.Л. не прибыл по указанному в требовании для заключения договора купли-продажи адресу для заключения договора купли-продажи. Впоследствии, после заключения договора о переуступке прав и обязанностей по соглашению о новации №122, Баранова Н.Е., принявшая на себя права и обязанности Займодавца, также не прибыла для заключения договора купли-продажи спорной квартиры. Абзацем 4 пункта 4 Соглашения о новации предусмотрено, что незаключение Заимодавцем Основного договора купли-продажи рассматривается Сторонами как отказ Займодавца от заключения договора купли-продажи. Пунктом 5 соглашения о новации предусмотрено, что в случае отказа Займодавца от заключения договора купли-продажи Заемщик возвращает Займодавцу все понесенные последним денежные средства за вычетом штрафа в размере 10 процентов от суммы займа. При этом возврат денежных средств осуществляется в течение трех месяцев с момента получения Заемщиком письменного заявления о возврате денежных средств в связи с отказом от заключения договора купли-продажи. 31.05.2011 года ООО «Служба недвижимости» было получение уведомление Веселова С.Л. с требованием о возврате ему уплаченных по договору средств, Однако на указанную дату стороной по договору соглашения о новации №122 «Б» являлась Баранова Н.Е., в связи с чем осуществить возврат денежных средств Веселову С.Л. ООО «Служба недвижимости» была не вправе. Требований о возврате средств в соответствии с пунктом 5 соглашения о новации от Барановой Н.Е. в ООО «Служба недвижимости» не поступало. В связи с прекращение обязательств Заемщика по передаче квартиры № соглашение о новации считается прекращенным, в связи с чем между сторонами действуют условия договора займа. На сегодняшний день, у ответчика отсутствуют обязательства по передаче квартиры Барановой Н.Е.. Учитывая наличие денежных обязательств в отношении стороны по договору займа Баранова Н.Е. включена в список кредиторов ООО «Служба недвижимости», признанного решением арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-38442/2011 8/659-Б от 23.11.2011 года несостоятельным (банкротом). ООО «Служба недвижимости» не отрицает факт получения денежных средств от Веселова С.Л., что подтверждается приобщенной к делу копией платежного поручения.
Представитель ответчика Кузнецова Ю.А. также пояснила, что на момент подписания соглашения о новации ООО "Служба недвижимости" не обладала правом собственности на данную квартиру. Объект был возведен только в 2008 году, что подтверждает технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации, а также разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимости. ООО "Служба недвижимости" считает, что Соглашение о новации это предварительный договор и он никак не может быть основным, так как основной договор – это договор купли-продажи. Также ответчик считает, что истицей Барановой Н.Е. не были выполнены все условия данного соглашения из чего следует, что ООО «Служба недвижимости» могла бы лишь вернуть деньги, уплаченные Барановой Н.Е., за спорную квартиру. Но, так как на настоящий момент ООО «Служба недвижимости» является банкротом, то и денег она выплатить не может. В связи с тем, что у компании идет процесс оформления документов о банкротстве ответчик не в силах предоставить всех необходимых документов суду, из которых бы следовало, что Баранова Н.Е. была уведомлена надлежащем образом о необходимости заключения основного договора купли-продажи. Хотя, считает, что из приобщенной к материалам дела электронной переписки между Барановой Н.Е. и ООО «Службой недвижимости», следует, что истица Баранова Н.Е. была уведомлена о необходимости заключения договора купли-продажи. Сотрудник ООО "Служба недвижимости" Недобой действительно вступала в электронную переписку с Барановой Н.Е.. Денежные средства от Веселова С.Л. организацией ООО "Служба недвижимости" принимались когда у нее было выданное разрешение на строительство дома в котором расположена спорная квартира, то есть в процессе строительства этого дома. Спорная квартира в настоящее время принадлежит ООО "Служба недвижимости" на праве собственности. До подачи заявления в арбитражный суд по делу о признании ООО "Служба недвижимости" банкротом, эта организация готова была заключить основной договор купли-продажи на спорную квартиру, но в настоящее время это невозможно сделать, поскольку спорная квартира вошла в конкурсную массу ООО "Служба недвижимости" признанную решением арбитражного суда банкротом и в отношении которой в настоящее время ведется процедура конкурсного производства.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Веселов С.Л. надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в него не явился, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, не сообщил суду об уважительности причин своей неявки, он участвовал в судебном разбирательстве через избранного им представителя Киселева А.М., который явившись в судебное заседание, поддержал иск, просил его удовлетворить в полном объеме.
В обосновании этого сослался на доводы изложенные в письменной форме в которых указанное третье лицо сослалось в обосновании своей позиции по делу на применимость норм ст.328,398,131, п.1 ст.551, 450,438 ГК РФ и доводы о том, что только истцу принадлежит выбор требования признания права на спорный объект недвижимости или требования о возврате денежной суммы. Так же он пояснил, что Веселов С.Л. передавал все необходимые документы, которые связаны с возникшими правоотношениями Барановой Н.Е.. Договор или копию договора о переуступке прав он представить не может суду как и не может ответить точно у кого Веселова С.Л. или Барановой Н.Е. он находится, потому что не владеет подобной информацией. Он же пояснил, что Веселов С.Л. готов подтвердить, что копия, которую может представить сторона ответчика, является действительной. Он же пояснил, что Веселов С.Л. подтверждает, что Баранова Н.Е. была извещена надлежащим образом, поскольку доказательств тому в материалах дела достаточно. Сам договор об уступке права требования являлся двусторонним между Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е., а о его заключении ООО "Службу недвижимости" только известили. В текстах отказного материала об отказе в возбуждении уголовного дела фигурирует данный договор, что подтверждает и сторона ответчика в лице его представителя Кузнецовой Ю.А., и сторона истца в лице его представителя Толмаченко С.В..
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований по следующим основаниям.
Из доказательств представленных в дело сторонами суд установил, что между ООО "Служба недвижимости" и Веселовым С.Л. 19.07.2007 г. был заключен договор займа № 122 "Б" на сумму 8 859 375 рублей. ( л.д.7-9 т.1) По условиям которого Веселов С.Л. действовал в качестве займодавца, а ООО "Служба недвижимости" действовала в качестве заемщики. По условиям договора предоставлялся беспроцентный займ ( п.1.3 договора), со сроком возврата суммы займа до 30.06.2008 г. ( п.2.2 договора). По условиям договора он вступает в силу с момента передачи займодавцем заемщику суммы займа ( п.6.1 договора).
На копии представленного договора имеются подписи от имени Веселова С.Л. как займодавца и подпись от заемщики ООО "Служба недвижимости" по доверенности А. с приложением оттиска печати указанной организации.
В соответствии с приложением № 1 к указанному договору ( л.д.10 т.1) стороны договорились о сроках предоставления денег по договору займа, а именно, что 50 000 рублей займодавец предоставляет заемщику не позднее 19.10.2007 г., а сумму 8 809 375 рублей в срок не позднее 26.10.2007 г..
Из представленных суду ответчиком копий выписок из лицевого счета ООО "Служба недвижимости" и копий мемориальных ордеров Сберегательного банка РФ ( л.д.14-21 т.2) суд установил, что Веселов С.Л. производил оплату в пользу ООО "Служба недвижимости" по договору займа № 122 "Б" от 19.10.2007 г. следующими платежами : 19.10.2007 г. на 4 000 000 рублей, 23.10.2007 г. на 2 895 375 рублей, 30.10.2007 г. на 1050000 рублей, 29.10.2007 г. на 950 000 рублей, а всего на сумму 8 895 375 рублей.
В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона ( займодавец) передает в собственность другой стороне ( заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег ( сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Из представленной суду копии соглашения о новации договора займа № 122"Б" от 19.10.2007 г. ( л.д.11-13 т.1) суд установил, что стороны договора займа, в день заключения между ними договора займа, заключили между собой письменное соглашение о новации в соответствии с которым договорились о прекращении обязательств заемщика по договору займа ( п.1 соглашения). Стороны договорились, что со вступлением этого соглашения в силу Заемщик приобретает обязательство продать Займодавцу на условиях, определенных в Приложении № 1 к соглашению, жилое помещение ( квартиру), проектной общей площадью ориентировочно 67,5 кв.м. состоящую из 1 комнаты, проектной жилой площадью ориентировочно 41,75 кв.м. в строящемся на момент подписания соглашения жилом многофункциональном комплексе по адресу : Краснодарский край, г.Сочи, ул<адрес>, секция 1, этаж 15, ст.5, в полном соответствии с проектной документацией и зачесть сумму, полученную от Займодавца по договору займа, в счет оплаты указанной квартиры.
Из вышеуказанной юридической конструкции следует, что договор займа относится к реальным сделкам, то есть договор займа считается заключенным, в силу прямого указания в законе, только с момента передачи предмета займа.
В данном случае предметом сделки договора займа являются деньги.
Исходя из совокупного смысла договора займа и соглашения о новации следует, что поскольку в соответствии с законом договор займа является реальным договором, то есть считается заключенным с момента передачи по нему предусмотренных им вещей или денег, соответственно на момент заключения соглашения о новации, то есть на 19.10.2007 г., договор займа не мог считаться в силу закона заключенным на всю указанную в договоре займа денежную сумму, и мог считаться заключенным только на денежную сумму, которая реально была передана к этому времени, то есть на сумму 4000000 рублей.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования указанных договора и соглашения и сопоставления их с нормами законодательства, регулирующими отношения по договору займа и новации следует, что ООО "Служба недвижимости" приняла на себя обязательства зачесть в счет исполнения нового обязательства продать в будущем квартиру Веселову С.Л. денежные средства полученные от последнего по договору займа, при этом по условиям соглашения о новации стороны сделки достигли соглашения о том, что с момента заключения соглашения о новации прекращается договор займа ранее заключенный между ними ( п.1 соглашения).
В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п.1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора,
В соответствии с п.1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
В соответствии с п.3 ст.414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Исходя из соглашения о новации и приложений № 1 и № 2 к нему ( л.д.14-17 т.1) которыми установлены существенные условия купли-продажи жилого помещения и его технических характеристик и требований к состоянию и оборудованию, суд пришел к выводу, что правоотношения по договору займа стороны прекратили по взаимной договоренности и заменили первоначальное обязательство о займе денежных средств другим обязательством, а именно обязательством заключить в будущем между собой основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, строительство которого осуществлялось ООО "Служба недвижимости", соответственно толкуя условия соглашения о новации суд приходит к выводу, что стороны его заключили предварительный договор, что также подтвердила в ходе судебного разбирательства сторона ответчик.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Вытекающее из предварительного договора обязательство заключить основной договор конкретизируется во времени.
В данном случае стороны предварительного договора предусмотрели такой срок для выполнения обязанности сторон заключить основной договор.
Указанный срок признается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из них направит другой предложение заключить такой договор, что следует из смысла ч.6 ст.429 ГК РФ. Срок, предусмотренный в предварительном договоре, имеет важное значение, поскольку в его пределах каждая из сторон может требовать от другой заключения договора на указанных в предварительном договоре условиях.
Последствия юридической связанности сторон предварительного договора выражается в следующем, поскольку стороны заключили предварительный договор, то следовательно они выразили свое согласие на судебную защиту своего права требовать от уклоняющейся стороны предварительного договора, заключения основного договора на выраженных в предварительном договоре условиях, что следует из ч.5 ст.429 ГК РФ предусматривающей, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, то есть если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещения понесенных убытков.
Исходя из условий изложенных в соглашении о новации являющемся предварительным договором стороны его, то есть Веселов С.Л. и ООО "Служба недвижимости" договорились о том, что договор купли-продажи указанной в нем квартиры подлежит заключению в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего письменного требования ООО «Служба недвижимости» о заключении договора купли-продажи которое последняя обязалась направить Веселову С.Л. в течении 2х рабочих дней с момента регистрации права собственности на квартиру при наступлении условия, указанного в п.3 соглашения, где Веселов С.Л. принял на себя обязательства заключить с сервисной службой, обслуживающей дом, договор на оказание комплекса услуг с использованием клубных карт и предварительной оплатой стоимости услуг за 1 год.
Как указывает Баранова Н.Е. в своем заявлении и не отрицается ООО «Служба недвижимости», право собственности ООО «Служба недвижимости» на квартиру было оформлено в 2008 г., а из данных представленной суду выписки из ЕГРП от 01.02.2012 г.( л.д.50 т.1) право собственности ООО "Служба недвижимости" зарегистрировано 04.08.2008 года.
В соответствии с условиями соглашения о новации ООО «Служба недвижимости» направила Веселову С.Л. требование о заключении основного договора купли-продажи, в котором было указано, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с 17 февраля по 01 марта 2009 года по указанному адресу в г.Сочи или в г.Москва, что суд установил из представленной истицей Барановой Н.Е. копии указанного требования ( л.д.18-19 т.1), что так же подтверждает обстоятельство того, что оно не только было направлено ООО "Службой недвижимости" Веселову С.Л., но и было им получено, однако суду не представлено доказательств даты получения Веселовым С.Л. указанного требования.
В указанное в требовании время Веселов С.Л. не прибыл по указанному в требовании для заключения договора купли-продажи адресу для заключения договора купли-продажи, а доказательств иного суду не предоставлено.
Из чего суд приходит к выводу, что Веселовым С.Л. не были выполнены условия заключенного предварительного договора о заключении в установленный этим предварительным срок основного договора купли-продажи квартиры.
Истец утверждает, что между нею-Барановой Н.Е. и Веселовым С.Л. был заключен 25.05.2010 г. договор о переуступке прав и обязанностей по соглашению о новации от 19.10.2007 г., однако суду ни одной из сторон не представлен этот договор о переуступке прав.
В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с п.2 ст.382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п.3 ст.382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В соответствии с п.1 ст.385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В соответствии с п.2 ст.385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В соответствии со ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
В соответствии с п.1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соответственно доказательством факта заключения между Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е. договора уступки прав требования может являться только представление такого письменного договора, поскольку сам договор - соглашение о новации, заключено в простой письменной форме.
В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Исходя из этого суд не может принять во внимание как надлежащие доказательства для установления обстоятельства заключения договора уступки прав требования, объяснения сторон и переписку по электронной почте между сторонами, копии которой представлены суду ( л.д.224-244 т.1) из которой следует, что ООО "Служба недвижимости" в период времени 2010-2011 г. и Веселову С.Л. и Барановой Н.Е. предлагалось ООО "Службой недвижимости" совершить определенные действия направленные на заключение основного договора купли-продажи квартиры и связанных с этим действий, в том числе по оплате услуг по содержанию и участие в клубной программе обслуживания многоквартирного дома в котором расположена спорная квартира.
В соответствии с п.6 соглашения о новации являющегося предварительным договором, стороны его предусмотрели, что займодавец, то есть Веселов С.Л., вправе переуступить все права по этого соглашению третьему лицу, при этом он обязан письменно известить заемщика, то есть ООО "Служба недвижимости" о состоявшемся переходе прав по соглашению.
В соответствии с п.9 соглашения о новации являющегося предварительным договором стороны предусмотрели, что вся корреспонденция, направленная по почтовому адресу, указанном в соглашении или содержащемуся в последнем уведомлении, считается направленной по надлежащему адресу стороны и по истечении 15 календарных дней с даты, указанной в квитанции о приеме заказного почтового отправления, указанная корреспонденция признается доставленной адресату и полученной им.
Из представленных в дело доказательств не подтверждается факт получения ООО "Служба недвижимости" заключенного договора об уступке прав требования между Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е. и направления письменного уведомления Веселовым С.Л. в ООО "Служба недвижимости" об этом.
Из представленных в дело копий электронной переписки суд установил, что по предложению ООО "Служба недвижимости" в период времени 2010-2011 г. Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е. производились определенные платежи в пользу ООО "Служба недвижимости" и ООО РЭУ "Идеал Хаус" по соответствующим счетам на оплату за членство в клубе Идеал клаб Хаус, на обслуживание и отдельные коммунальные услуги.
В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В п.11 соглашения о новации являющегося предварительным договором, стороны его предусмотрели, что любые изменения и дополнения к соглашению оформляются сторонами в письменной форме и подписываются уполномоченными лицами.
Соответственно изменение любого из условий указанного соглашения должно было быть выполнено в письменной форме и подписано сторонами этого соглашения.
Суду не представлено доказательство того, что условие предварительного договора оформленного как соглашение о новации, о сроке заключения основного договора купли-продажи квартиры, было ими изменено в установленном законом и соглашением порядке, то есть путем составления дополнения к этого соглашению подписанного обеими сторонами, соответственно суд приходит к выводу, что установленный соглашением о новации, являющемся предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи истек к моменту обращения истца в суд с указанным иском.
Даже при наличии заключенного между Веселовым С,Л. и Барановой Н.Е. договора об уступке прав требования по соглашению о новации, не возникает новой сделки по основному обязательству права по которому переуступаются, а лишь изменяется одна из сторон уже существующих правоотношений, то есть при условии заключения такого договора об уступке прав требования сторона в соглашении о новации, являющимся предварительным договором и ранее представлявшаяся Веселовым С.Л. меняется на другое лицо, то есть Баранову Н.Е., при этом объем прав и обязанностей по этому договору ранее имевших место для Веселова С.Л. не изменяется и для нового участника вставшего на его место, то есть для Барановой Н.Е.. Возможное заключение договора об уступке прав требования не изменяет срок и порядок заключения основного договора установленный соглашением о новации, являющимся предварительным договором.
Истица Баранова Н.Е., считающая себя правопреемником по правам и обязанностям соглашения о новации, не заявила требований о понуждении в судебном порядке ответчика к заключению основного договора купли-продажи, что вытекает из правомочий стороны предварительного договора основанному на положениях ст.429,445 ГК РФ.
Суд оценивает критически доводы стороны истца о том, что соглашение о новации является заключенным договором купли-продажи квартиры как по выше изложенным основаниям, так и исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из представленных в дело доказательств суд установил, что между ООО "Служба недвижимости" Веселовым С.Л. и Барановой Н.Е. не заключалось договора купли-продажи спорной квартиры, а соглашение о новации, которое сторона истца считает основным договором купли-продажи квартиры, как договор не проходил государственной регистрации, соответственно и по этим основаниям как основной договор купли-продажи квартиры он не может считаться заключенным.
Из фактических действий совершенных сторонами суд пришел к выводу, что ООО "Служба недвижимости" осуществляла строительство многоквартирного жилого дома в котором находится спорная квартира.
Это находит подтверждение при анализе как соглашения о новации, так и иных представленных доказательств, в том числе копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ( л.д.25 т.2) из которого суд установил, что администрация г.Сочи разрешила ООО "Служба недвижимости" ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многофункционального жилого комплекса со встроенными помещениями социального назначения, первая очередь литер А, секции № 1,2,3 по адресу г.Сочи, Хостинский район, ул. <адрес> в границах земельного участка с кадастровым номером №, из которого следует, что в указанном многоэтажном доме имеются объекты жилищного строительства, 287 квартир. Из копии свидетельства о государственной регистрации права ( л.д.27 т.2) суд установил, что 25.12.2008 г. произведена государственная регистрация права собственности на указанный многоквартирный дом за ООО "Служба недвижимости" который расположен по адресу : г.Сочи, Хостинский район, <адрес>. Из копии технического паспорта квартиры <адрес> г.Сочи, что спорная по настоящему делу квартира расположена в указанном многоквартирном доме, право собственности на который прежде было зарегистрировано за ООО "Служба недвижимости".
ООО "Служба недвижимости" привлекла денежные средства от Веселова С.Л. в период осуществления строительства этого многоквартирного жилого дома для осуществления строительства его.
Правоотношения между ООО "Служба недвижимости" и Веселовым С.Л. подлежали регулированию специальным законодательством об осуществлении строительства многоквартирных домов.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, в том числе связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу требований части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из изложенного в совокупности следует, что привлечение денежных средств не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с предварительным договором или в соответствии с иным договором, не допускается.
Привлечение денежных средств от физических лиц, как они указывают, имевших намерение приобрести в собственность жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, как установлено судом из представленных в дело доказательств, произведено ООО "Служба недвижимости" не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором займа и предварительным договором названным соглашением о новации.
Данный способ привлечения денежных средств в силу требований части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона N 214-ФЗ не допускается, является незаконным.
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В данном случае суд приходит к выводу, что сделка договор займа между Веселовым С.Л. и ООО "Служба недвижимости" притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку по привлечению юридическим лицом - застройщиком, денежных средств от участника долевого строительства Веселова С.Л. на строительство многоквартирного дома с целью обойти требования закона по заключению договора участия в долевом строительстве.
Поскольку по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Это установлено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В данном случае Веселов С.Л. и ООО "Служба недвижимости" вправе были заключить между собой предварительный договор, не предусматривая в нем обязанности по проведению во исполнении этого договора оплаты стоимости квартиры до заключения основного договора купли-продажи, соответственно в этой части соглашение о новации, являющееся предварительным договором не является ничтожной сделкой, соответственно она порождает определенные в этой соответствующей требованиям закона части, определенные в этом договоре права и обязанности у сторон участников договора, а этот же договор в части привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома является ничтожной сделкой в силу прямого указания закона независимо от признания в этой части этой сделки недействительной судом.
Суду не представлено доказательств того, что Веселов С.Л. или Баранова Н.Е., если она является правопреемником Веселова С.Л. по этому предварительному договору, заключили основной договор купли-продажи квартиры в установленный в предварительном договоре срок, при этом этими лицами к настоящему времени не заявлено требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.
При этом суд также исходит из того, что последствия юридической связанности сторон предварительного договора выражается в том, что поскольку стороны заключили предварительный договор, то следовательно они выразили свое согласие на судебную защиту своего права требовать от уклоняющейся стороны предварительного договора, заключения основного договора на выраженных в предварительном договоре условиях, что следует из ч.5 ст.429 ГК РФ предусматривающей, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, то есть если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещения понесенных убытков.
В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами, а в данном случае федеральным законом не предусмотрено право суда выйти за пределы заявленных требований.
Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом. В соответствии со ст.39 ГПК РФ только истцу принадлежит право на изменение оснований иска.
В ходе рассмотрения судом спора по данному гражданскому делу истица не заявляла требований о взыскании в ее пользу с ответчика убытков, не изменяла в этой части оснований иска, при таких обстоятельствах у суда не имеется процессуального права самостоятельно изменять основания иска и рассматривать спор исходя из других норм, регулирующих иные возникшие правоотношения.
При этом истица не лишена права обратиться в суд с требованием о взыскании убытков, в установленном законом порядке.
Кроме этого суд так же принимает во внимание то обстоятельство, что 31.05.2011 года ООО «Служба недвижимости» было получено уведомление Веселова С.Л. с требованием о возврате ему уплаченных по договору средств (л.д.84-86 т.1), это требование не было удовлетворено ООО "Служба недвижимости", что суд установил из объяснений сторон и представленных в дело доказательств с обоснованием этого ответчиком тем, что на указанную дату стороной по договору соглашения о новации №122 «Б» являлась Баранова Н.Е., осуществить возврат денежных средств Веселову С.Л. ООО «Служба недвижимости» была не вправе. При этом требований о возврате средств в соответствии с пунктом 5 соглашения о новации от Барановой Н.Е. в ООО «Служба недвижимости» не поступало.
В настоящее время, у ответчика отсутствуют обязательства по передаче квартиры Барановой Н.Е..
При этом Баранова Н.Е. включена в список кредиторов ООО «Служба недвижимости» на сумму денежных обязательств по денежному требованию в размере 8963002 рубля ( л.д.123 т.1), признанного решением арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-38442/2011 8/659-Б от 23.11.2011 года несостоятельным (банкротом) ( л.д.88-91 т.1), соответственно Баранова Н.Е. вправе получить удовлетворению по денежным требованиям в порядке конкурсного производства по делу о банкротстве, которое разрешается в порядке арбитражного судопроизводства, суду не заявлено о том, что между истице и ответчиком существует спор относительно взыскания указанных денежных средств.
Иные доводы участвующих по делу лиц, приведенные в обосновании своей позиции по делу, исходя из совокупности выше изложенного, суд не может принять во внимание, оценивая их как необоснованные.
Исходя из выше изложенного в совокупности суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по заявленным требованиям, что не препятствует заинтересованным лицам обращаться за судебной защитой исходя из фактически имевших место правоотношений с ООО "Служба недвижимости".
Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска Баранова Н.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью «Служба Недвижимости» о признании права собственности на квартиру - отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть после 16.07.2012 г..
Председательствующий судья Тимченко Ю.М.
На момент пубоикации решение не вступило в законную силу