К делу № 2-1330/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2012 года г. Сочи
Судья Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края Власенко И.В.,
при секретаре судебного заседания Ивкиной М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Приходько И.В. к ООО «Фаворит» о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Приходько И.В. обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит признать договор купли-продажи недвижимости № от 14 декабря 2007 года действительной сделкой, а обязательства покупателя исполненными в полном объеме.cПризнать за ней право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>.
В обоснование своих требований указала, что 14 декабря 2007 года между ней и ООО «Фаворит» был заключен Договор купли- продажи нежилых помещений № № (с целевым использованием кредитных средств ЗАО «Райффайзенбанк»), согласно которому она приобрела нежилое здание - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, с правом аренды земельного участка, на котором находится указанное здание.
Согласно п. 10. Договора купли-продажи недвижимости № от 14 декабря 2007 года,оплата объекта покупателем продавцу производится полностью за счет кредитных средств в течение 3 рабочих дней момента подписания настоящего договора, путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере 3555555 рублей РФ.
14.12.2007 года между ней и ЗАО «Райффайзенбанк» был заключен кредитный договор № целью приобретения заёмщиком у ООО «Фаворит» недвижимого имущества, в том числе нежилого здания - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, с правом аренды земельного участка, на котором находится указанное зданиев единоличную собственность Приходько И.В..
Увязанная сумма была перечисляется на следующий счет: №, ООО «Берлей», ОГРН №, ИНН №, Корреспондентский счет №, БИК №.
Таким образом, обязательства по оплате имущества были исполнены ею надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением банка ЗАО «Райффайзенбанк».
Имущество было фактически передано ей ООО «Фаворит», в связи с чем, сторонами был подписан Акта приема-передачи имущества от 14.12.2007 года, оригинал которого находится в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Она является законным владельцем переданного ей продавцом недвижимого имущества, приобретенного ею по возмездному договору. Факт фактического владения имуществом, факт предоставления ею доступа к этому имуществу сможет подтвердить представитель ЗАО «Райффайзенбанк», сотрудники которого осуществляли осмотр данного имущества.
04.04.2008 года ООО «Фаворит» и ею были поданы в УФРС по Краснодарскому краю Сочинский отдел Хостинский сектор заявление о государственной регистрации права собственности на имущество от продавца (ООО «Фаворит») к покупателю (Приходько И. В.).
Однако, государственная регистрация перехода собственности на указанное недвижимое имущество произведена не была.
Уведомлением Хостинского отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, она была поставлена в известность, что государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, поскольку ООО «Фаворит» в одностороннем порядке 16.12.2010 года подано заявление на прекращение государственной регистрации перехода права.
После чего Хостинский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю направил ей уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности в виду не устранения причин препятствующих государственной регистрации права.
Истец указывает, что продавец остается титульным владельцем имущества и оказывает препятствия по заключению ею официальных договоров с энергоснабжающей организацией и коммунальными службами, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, несмотря на полное исполнение ею обязательств по договору купли-продажи.
Просит учесть, что продавец не владеет и не пользуется недвижимым имуществом, не оплачивает коммунальных платежей и арендных платежей за земельный участок местоположением: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, и в настоящее время признан несостоятельным (банкротом).
Таким образом, ответчик ООО «Фаворит» (продавец) получил кредитные денежные средства в оплату объектов недвижимого имущества, распорядился ими по своему усмотрению, направив денежные средства на погашение своей кредиторской задолженности перед ООО «Берлей», то есть, фактически прекратив свои обязательства перед ООО «Берлей» новацией, в соответствии со ст. 414 ГК РФ, уклонился от государственной регистрации права собственности на проданные ей объекты недвижимого имущества и уклоняется от возвращения покупателю денежных средств.
С учетом того, что недвижимое имущество было принято ею в соответствии со ст. 556 ГК РФ, а обязательства по его оплате продавцу стоимости объекта были исполнены в полном соответствии с договором купли-продажи недвижимости № от 14 декабря 2007 года, продавец не вправе отказаться от исполнения договора, в том числе путем признания сделки недействительной, поэтому истец с целью защиты нарушенного права обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец и ее представитель Фоменко Н.А. заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика - конкурсный управляющий ООО «Фаворит» иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. Считает, что Приходько И.В. пытается в судебном порядке признать договор купли-продажи № от 14 декабря 2007 года действительным, который уже ранее был предметом рассмотрения в Арбитражном суде Краснодарского края и решением от 28.01.2011 года по делу № признан недействительным. При этом договор № от 14 декабря 2007 года и № от 12 декабря 2007 года Приходько И.В. и представитель ЗАО «Райффайзенбанк» при рассмотрении апелляционной жалобы в суде признавали одним и тем же договором. Считает, что сделка между истцом и ООО «Фаворит» была совершена в преддверии банкротства ответчика направленной на причинение ущерба интересам кредиторов должника, так как имущество было реализовано ответчиком по заниженной цене.
Представитель третьего лица ЗАО «Райффайзенбанк» Долганова А.Г. просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В адресованном суду ходатайстве о рассмотрении иска в отсутствие представителя банка подтвердила заключение 14.12.2007 года с Приходько И. В. кредитного договора № №, подписание в здании банка по адресу г. Краснодар, <адрес> Договора купли- продажи нежилых помещений № от 14.12.2007 года;осуществление ЗАО «Райффайзенбанк» оплаты по Договору купли-продажи нежилых помещений № № от 14.12.2007 года в полном соответствии с кредитными договорами и указанным договорам купли-продажи;исполнение в полном объеме всех обязательств Приходько И. В. перед банком по кредитному договору № и № от 14.12.2007 года, а также факт одностороннего отказа ООО «Фаворит» от государственной регистрации сделки.
Представитель УФСГРКиК по Краснодарскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения иска извещен надлежаще, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении иска в свое отсутствие не просил, при данных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие данного представителя в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав сторны, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Кодекса).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Пункт 1, 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела 14 декабря 2007 года между Приходько И.В. и ООО «Фаворит» был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений № № (с целевым использованием кредитных средств ЗАО «Райффайзенбанк»), предметом которого является нежилое здание - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> и право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и эксплуатации блока бытового обслуживания «Экспресс» общей площадью 510 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>.
Стороны согласно п. 6 Договора оценили указанный объект в 3 555 555 рублей.
Согласно п. 9 Договора приобретение данного объекта недвижимости предусмотрено покупателем у продавца за счет кредитных средств, предоставленных покупателю по Кредитному договору № от 14 декабря 2007 года заключенному между покупателем и банком ЗАО «Райффайзенбанк», на условиях установленных кредитным договором.
Оплата объекта покупателем продавцу производится полностью за счет кредитных средств в течение 3-х дней с момента подписания настоящего Договора, путем уплаты продавцу суммы в размере 3 555 555 рублей РФ. Указанная сумма перечисляется на счет:№ ООО «Берлей».
Согласно п. 8 Договора указано, что является договором смешанного типа (в смысле п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающим в себя элементы: (а) договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ) в части регулирования отношений продавца с покупателем; (б) договора залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) (ст. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части регулирования отношений между покупателем и банком.
Пунктом 11 Договора предусмотрено, что приобретаемый покупателем по настоящему договору объект недвижимости, находится в залоге (ипотеке) у банка с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект в силу настоящего Договора, заключенного в соответствии с пунктом 6 статьи 340 Гражданского кодекса РФ, пунктом 3 статьи 6 Закона РФ №2872-1 от 29.05.1992 года «О залоге».
В этот же день между истцом и ЗАО «Райффайзенбанк» был заключен кредитный договор № от 14 декабря 2007 года о предоставлении кредита в сумме 8 млн. рублей с целью приобретения заемщиком у ООО «Фаворит» недвижимого имущества, в том числе: нежилое здание - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> и право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и эксплуатации блока бытового обслуживания «Экспресс» общей площадью 510 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>
ООО «Фаворит» выступило одним из поручителей кредитора по данному кредитному договору, заключив с банком договор поручительства №.
Предоставление кредита истцу, который одновременно является оплатой за приобретённоенедвижимое имущество, подтверждается платежным поручением банка от 14.12.2007 года на общую сумму 42840494 рублей перечисленную на счет ООО «Берлей» (кредитора продавца по согласованию сторон). Зачисление данной денежной суммы подтверждается также выпиской по счету ООО «Берлей».
Передача недвижимого имущества по договору № от продавца к покупателю состоялась в день подписания вышеуказанных договоров и подтверждается передаточным актом от 14.12.2007 года, из которых следует, что продавец получил весь комплект ключей, необходимых для свободного доступа к объекту, а также подтверждающий факт произведенных между сторонами расчетов по договору и исполнения обязательств.
Вышеуказанные доказательства свидетельствуют об исполнении сторонами спорного договора его условий в полном объеме, поскольку иных доказательств опровергающих с достоверностью, установленные по делу обстоятельства ответчиком не представлено.
Как следует из документов правоудостоверяющего дела на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> представленных УФСГРКиК по Краснодарскому краю по запросу суда и исследованных в суде, стороны по договору купли-продажи и кредитному договору от 14.12.2007 года обратились 04.04.2008 года в регистрирующий орган с полным пакетом документов и заявлением о регистрации договора и перехода права собственности по нему, что подтверждается распиской в получении документов от 04.04.2008 года, № в книге учета входящих документов 19/024/2008, запись №.
09.04.2008 года государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании исполнительного листа Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2008 года по делу № о наложении ареста на здание салона бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> до снятия ареста, о чем сторонам было направлено уведомление.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2009 года ООО «Фаворит» признан несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим ООО «Фаворит» назначен С.
Уполномоченным конкурсным управляющимпредставителем Б. 16.12.2010 года было подано заявление в УФСГРКиК по КК о прекращении государственной регистрации сделки в одностороннем порядке, что послужило основанием для принятия регистрирующим органом решения о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителям было направлено уведомление № от 16.12.2010 года, а 21.01.2011 года основанием для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ"О несостоятельности (банкротстве)"отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом ранее договор купли-продажи нежилых помещений № от 14.12.2007 года (с целевым использованием кредитных средств) исполнен сторонами в полном объеме, таким образом отказ конкурсного управляющего от исполнения договора в силу ч. 2 ст. 102 Закона № 127-ФЗ следует считать незаконным.
В соответствии с пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно п.60 вышеуказанного постановления,определено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Согласно абзацу 2 пункта 61 вышеуказанного постановления от 29 апреля 2010 года, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства исполнения продавцом обязанности по передачи имущества покупателю, что подтверждается не только передаточным актом от 14.12.2007 года, но и показаниями представителя банка ЗАО «Райффайзенбанк» в присутствии который состоялась заключение и подписаниесторонами договора, но и осмотр объекта залога по договору, доступ в который был обеспечен истцом, суд находит требования истца законными и подлежащими удовлетворению.
При этом суд не может принять в качестве основания к отказу в иске возражения конкурсного управляющего ООО «Фаворит», о том, что договор-купли продажи № № от 14 декабря 2007 года, уже был предметом рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края. Так как решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2010 года дело № признан недействительным договор купли-продажи № от 12 декабря 2007 года, который как установлено определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 02.06.2011 года сторонами 12.12.2007 года не заключался и не исполнялся.
Также по мнению суда, не могут быть основанием к отказу в удовлетворении требований истцаналичие договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26.06.2007 года, заключенного между ОАО «Коммерческий банк «Петрокоммерц» и ООО «Фаворит», предметом которого является здание салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> и право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и эксплуатации блока бытового обслуживания «Экспресс» общей площадью 510 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>.
Так как согласно п.5.3 договора залога от 26.06.2007 года настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право залога считается возникшим с момента внесения записи об ипотеки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (п.5.4 Договора залога). Данное положение договора корреспондирует ч. 3 ст. 339 ГК РФ.
В силу ч. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требований о регистрации договора залога влечет его недействительность.
Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора государственная регистрация договора залога от 26.06.2007 года не проведена. Решение о регистрации договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26.06.2007 года, заключенного между ОАО «Коммерческий банк «Петрокоммерц» и ООО «Фаворит» принято Арбитражным судом Краснодарского края 12.03.2008 года, т.е. после заключения и исполнения сторонами по настоящему делу договора купли-продажи от 14.12.2007 года. Данные обстоятельства дают суду основания считать об отсутствии обременений правами третьих лиц предмета договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК, пунктом 1 статьи 17Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗвступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 28 Закона № 122-ФЗ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Приходько И.В. к ООО «Фаворит» о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать договор купли-продажи нежилых помещений № от 14 декабря 2007 года ( с целевым использованием кредитных средств) заключенный между Приходько И.В. и ООО «Фаворит» действительной сделкой, а обязательства покупателя исполненными в полном объеме.
Признать за Приходько И.В. право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание - салон бытового обслуживания «Экспресс», литер А, общая площадь 492,8 кв.м., местоположение: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2012 года.
Судья Власенко И.В.
На момент публикации решение не вступило в законную силу