К делу №2-1433/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 сентября 2012 года г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
с участием адвоката Муравьевой О.Д.,
предоставившей удостоверение № и ордер №250835,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Терновского Е.В. к Низельскому В.П. о взыскании суммы задатка и встречному исковому заявлению Низельского В.П. к Терновскому Е.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Терновской Е.В. обратился в суд с исковым заявлением к Низельскому В.П. о расторжении соглашения о задатке и возврате суммы задатка, в котором просит суд расторгнуть соглашение о задатке № б/н от 29.10.2012 г. и возвратить сумму задатка в двойном размере. В обосновании своих исковых требований истец указывает, что между ним и ответчиком – Низельским В.П. – было заключено соглашение о задатке, согласно которому истец передаёт ответчику задаток в сумме 1000000 (один миллион) рублей в качестве обеспечения заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> (далее по тексту - квартира). В соответствии с указанным соглашением стороны обязуются до 15 декабря 2011 года заключить договор купли-продажи квартиры, а в срок до 16.12.2011 года подать документы для государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру.Однако, ответчик до настоящего момента уклоняется от заключения указанного договора и подачи документов для государственной регистрации.
Требование истца о возврате сумму задатка было предъявлено ответчику телеграммой 20.07.2012 года (пятница), 21.07.2012 года (суббота) ответчик получил эту телеграмму, один рабочий день истёк 24.07.2012 года (вторник). Следовательно, истец на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 8 Соглашения от 29.10.2011 года имеет право требовать в судебном порядке расторжение соглашения о задатке и возврате сумму задатка в двойном размере.
Поэтому истец, ссылаясь на п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 8 Соглашения о задатке от 29.10.2011 года, считает, что ответчик нарушил условия соглашения, и просит суд взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере, а именно в размере 2 000 000 руб. 00 коп.
Ответчик в ходе предварительного судебного слушания предъявил встречное исковое заявление к истцу, в котором просит суд отказать в удовлетворении первоначального искового заявления и понудить Терновского Е.В. заключить с Низельским В.П. договор купли-продажи квартиры <адрес>.
В обосновании своих исковых требований Низельский В.П. указывает следующее:
29.11.2011 года между ним и Терновским Е.В. заключено соглашение о задатке, в п. 1 которого сказано: «стороны обязуются до 15 декабря 2011 года заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенного <адрес>. С целью предотвращения продажи данного помещения другим лицам им, Низельским В.П., был получен задаток в размере один миллион рублей.
После заключения договора ответчик уехал в другой город. Срок заключения данного договора давно прошёл, но ответчик (покупатель квартиры) начал уклоняться от заключения договора купли-продажи данного помещения. Низельский В.П. неоднократно по телефону пытался связаться с Терновским Е.В. с целью ускорения совершения сделки. Однако до настоящего времени ответчик не предпринимает никаких действий по заключению договора, чем поставил истца по встречному иску в затруднительное положение, так как он, исполняя условия договора, не имеет возможности продать данную квартиру другому лицу. Кроме того, истцом по встречному иску было направлено ответчику письмо – уведомление о нарушении условий договора, однако ответчик отказался его получать.
Исходя из изложенного выше, Низельсикий В.П. считает, что ответчик по его встречному иску Терновский Е.В. нарушил условия соглашения о задатке, по его вине договор купли-продажи квартиры не заключён до сих пор, поэтому просит суд принудить Терновского Е.В. заключить с ним вышеуказанный договор.
Истец по первоначальному иску в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования в полном объёме и отказать в удовлетворении встречного искового заявления. При этом представитель истца дополнительно пояснил, что вместо договора купли-продажи квартиры они с ответчиком заключили соглашение о задатке, так как ответчик по первоначальному иску до заключения соглашения произвёл незаконную перепланировку своей квартиры, и они договорились, что в срок до 15 декабря 2011 года после заключения соглашения о задатке ответчик надлежаще оформит перепланировку, после чего можно будет заключить договор купли-продажи и исполнить его. Однако, в установленный срок он не оформил перепланировку своей квартиры, более того старался оттянуть время и уклонялся от заключения договора купли-продажи. В конце апреля, в начале мая ответчик попросил о встрече, на котором присутствовал также их общий знакомый С. На этой встрече Низельский В.П. попросил дополнительно ещё задатка в размере 700 000 рублей 00 коп. Истец в ответ предложил заключить договор купли-продажи и расплатиться с ответчиком в полном объёме, и они условились, что после майских праздников Низельский В.П. представит документы, подтверждающие оформление перепланировку, после чего стороны заключат договор купли-продажи квартиры и представят его в орган государственной регистрации для регистрации договора и перехода прав собственности.
Однако, после майских праздников Низельский В.П. не представил эти документы, более того стал скрываться от истца и от его звонков. Истец с женой два раза пытались попасть к нему в квартиру, однако безуспешно. В первый раз это было в конце июня, а во второй раз – середина июля. Оба раза ответчик находился в квартире, но двери не открывал.
Для того, чтоб заключить сделку, у истца с женой были накоплены деньги в размер 700 000 руб. 00 коп., более того, мама супруги перевела на счёт супруги истца 1000 000 руб. 00 коп., а в банке ВТБ одобрена ипотека на сумму 1 550 000 руб. 00 коп.
До настоящего момента Низельский В.П. не оформил перепланировку, не представил документы для оформления договора купли-продажи, тем самым нарушил условия соглашения о задатке, поэтому должен вернуть задаток в двойном размере.
Более того, утверждение Низельского В.П. о том, что истец отказался получить телеграмму – уведомление о нарушении условий соглашения не состоятельны, так как Низельский В.П. знал, что истец проживает в городе Сочи, и он объективно не мог получить телеграмму в городе Балаково Саратовской области либо отказаться от его получения. Он просит удовлетворить иск Терновского Е.В., взыскать в его пользу с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины и отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик по первоначальному иску – Низельский В.П. на судебном заседании не признал требования по первоначальному исковому заявлению, и просил суд удовлетворить его встречное исковое заявления. Более того, представитель ответчика пояснила суду, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, не скрывался от Терновского Е.В., а наоборот, это он уклонялся от заключения договора купли-продажи, так как, по его мнению, у него не было денежных средств для совершения сделки. Низельский В.П. 25.06.2012 года отправил Терновскому Е.В. телеграмму с требованием заключить договор купли-продажи квартиры, однако Терновской Е.В. отказался принять эту телеграмму. Считает, что договор купли-продажи не заключён по вине истца по первоначальному иску, поэтому просит суд отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречное исковое заявление в полном объёме.
Суд, выслушав доводы сторон и исследовав все материалы дела, находит исковые требования Терновского Е.В. к Низельскому В.П. о расторжении соглашения о задатке и возврате суммы задатка подлежащим удовлетворению в полном объёме, а встречные исковые требования Низельского В.П. к Терновскому Е.В. – не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком 29.10.2011 года было заключено соглашение о задатке (далее по тексту - Соглашение), согласно которому стороны обязуются в срок до 15 декабря 2011 года заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенного по <адрес>.
Согласно п. 4 рассматриваемого соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 1 000 000 рублей 00 коп., в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма задатка входит в цену Объекта.
Судом установлено, что объект договора- квартира подвергнута перепланировке, что подтверждается п. 6.3 Соглашения.
Согласно п. 7.1 и 7.2 Соглашения Продавец обязуется перед подписанием настоящего соглашения предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи Объекта документы, в том числе в срок до 15.12.2011 г. дополнительно: 1) технический паспорт (обновлённый); 2) документы на установленный телефон; 3) иные документы, необходимые для заключения договора купли-продажи.
В соответствии с п. 8 Соглашения в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте (в т.ч. согласно п. 6 соглашения), сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования.
В ходе судебного заседания было также установлено, что ответчик по первоначальному иску не в полной мере исполнил взятые на себя обязательства в соответствии с Соглашением.
Суд приходит к такому выводу после допроса свидетелей и исследования письменных доказательств.
Так, свидетель С., допрошенный во время судебного заседания, подтвердил слова истца по первоначальному иску, в соответствии с которым Соглашение о задатке было заключено по причине самовольной перепланировки в продаваемой квартире, которую ответчик обещал легализовать в срок до 15.12.2011 года. Во время встречи в начале мая ответчик попросил дополнительно ещё задаток в размере 700 000 рублей 00 коп., в ответ на это Терновской Е.В. предложил заключить договор купли-продажи квартиры, после чего он готов оплатить оставшуюся цену договора. В итоге условились договор заключить после майских праздников и окончательно рассчитаться друг с другом.
Свидетель Ф., допрошенная во время судебного заседания, пояснила, что она является соседкой ответчику и проживает в квартире, расположенная напротив квартиры ответчика. Она также подтвердила, что Терновской Е.В. с Т. два раза пытались попасть в квартиру к ответчику, в первый раз в конце июня, а во второй раз во второй половине июля. При этом она видела через балкон, что ответчик находился в квартире, но не открывал дверь, стучавшему Терновскому Е.В.
У суда нет оснований сомневаться в правдивости свидетельских показаний, более того, ответчик во время судебного заседания не опровергнул эти показания. Исходя из этого, суд приходит к выводу, что ответчик по первоначальному иску уклонялся от заключения договора купли-продажи.
Данный факт подтверждается также тем обстоятельством, что как пояснил сам ответчик по первоначальному иску, он осуществил до заключения соглашения о задатке самовольную перепланировку, но не оформил её надлежащим образом. И для того, чтобы обновить технический паспорт, временно квартиру привёл в первоначальное состояние, а после выезда специалиста БТИ на место заново перепланировал квартиру, как было в момент заключения соглашения о задатке. При этом ответчик по первоначальному иску представил технический паспорт квартиры, где перепланировка не отражена, в заседании он подтвердил, что в настоящее время квартира находится в перепланированном состоянии в виду отсутствия стен между комнатами.
Отправление ответчиком по первоначальному иску телеграммы – уведомление о нарушении условий соглашения суд не может считать как добросовестное исполнение им условий соглашения о задатке по следующим основаниям.
Как было установлено в ходе судебного следствия, ответчик по первоначальному иску к моменту отправления телеграммы – уведомления не имел юридической возможности заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, так как квартира до сих пор находится в самовольно перепланированном состоянии. И в таком положении указанная квартира не может быть предметом купли-продажи. Отсюда следует вывод, что отправленная ответчиком телеграмма-уведомление является фикцией, то есть действием без намерения создать правовые последствия.
Суд также считает несостоятельной позицию ответчика по первоначальному иску о том, что договор купли-продажи квартиры не заключён по вине истца, так как у последнего на это не было денежных средств.
Так, в судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Мартиросян А.С. представил суду выписку из счёта Т., согласно которой на счету в ВТБ банке находятся денежные средства в размере 1 450 000 руб. 00 коп., кроме этого было также представлено суду уведомление исх. № от 13.08.2012 года о том, что ВТБ банк 05 июня 2012 года одобрил Т. ипотечный кредит в размере 1 550 000 руб. 00 коп. Таким образом, суд считает, что ответчик представил надлежащие доказательства свой финансовой состоятельности по покупке квартиры в соответствии с условиями соглашения о задатке.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд приходит к выводу о том, что соглашение о задатке от 29.10.2011 года заключёно между сторонами в письменной форме, при этом в данном соглашении указаны все существенные условия договора купли-продажи, а именно предмет договора, его цена, а также лица, проживающие в квартире. Таким образом, соглашение о задатке заключено в надлежащей форме. Соответственно при нарушении условий соглашения о задатке наступают последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ, о чем сторонами прямо указано в соглашении, и эти положения соглашения не противоречат требованиям ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объёме.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из того обстоятельства, в соответствии с которым истец по встречному иску не имеет юридической возможности заключить и исполнить договор купли-продажи квартиры постольку, поскольку квартира находится в самовольно перепланированном состоянии.
Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для принятия такого решения представляются документы, перечень которых предусмотрен в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. В случае перепланировки квартиры в нарушении норм статьей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ, перепланировка считается самовольной (ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Лицо, осуществившее самовольную перепланировку обязано привести квартиру в первоначальное состояние (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).
Из анализа указанных норм и исследованных судом доказательств, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, при этом государственная пошлина, уплаченная при подаче иска является в силу требований ст.88 ГПК РФ судебными расходами.
Тем самым, в связи с удовлетворением иска Терновского Е.В.подлежит взысканию с ответчика Низельского В.П.в пользу истца понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18200 рублей.
Всего таким образом, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца сумма задатка в двойном размере, что составляет 2 млн.рублей, и судебные расходы 18200 рублей, а всего 2 018 200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковое заявление Терновского Е.В. к Низельскому В.П. о взыскании суммы задатка.
Взыскать в пользу Терновского Е.В. с Низельского В.П. сумму задатка в двойном размере, а именно в сумме 2 000 000 рублей 00 коп.
Взыскать в пользу Терновского Е.В. с Низельского В.П. судебные расходы в сумме 18200 рублей 00 коп.
Всего таким образом, взыскать в пользу Терновского Е.В. с Низельского В.П. сумму задатка в двойном размере и судебные расходы 2 018 200 /2 млн. 18 тысяч двести /рублей 00 коп.
В удовлетворении встречного искового заявления Низельского В.П. к Терновскому Е.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.Л. Сидоров
На момент публикации не вступило в законную силу