К делу № 2-1586/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 сентября 2012 года город Сочи
Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Пилипенко Ю.А.,
при секретаре Рыжковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Красновой Н.А. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве жилом доме,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Краснова Н.А.обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с исковыми требованиями к ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» (далее – Общество) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 13а-16а; Ка-Са, предварительный номер №,общей приведенной площадью 57,1 кв.м., общая площадь квартиры 48,10 кв.метров, в том числе жилой площадью 28,7 кв.м., площадь лоджии/балконов – 9,0 кв.метров.
В обоснование своих исковых требований, Краснова Н.А. ссылается на то, что 20.06.2006 г. между ней и Обществом был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 30.12.2009 г. заключить между собой основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 13а-16а; Ка-Са, предварительный номер №,общей приведенной площадью 57,1 кв.м., общая площадь квартиры 48,10 кв.метров, в том числе жилой площадью 28,7 кв.м., площадь лоджии/балконов – 9,0 кв.метров.(далее – Квартира). По условиям данного договора истица приняла на себя обязательства произвести предварительную оплату общей стоимости Квартиры в размере 104698 у.е., из расчета 1 у.е. равен 1 доллару США по курсу ЦБ на день оплаты. Согласно платежным поручениям от 29 июня 2006 года, от 18 июля 2006 года и от 14 августа 2006 года вышеуказанные платежные обязательства перед Обществом она выполнила в полном объеме, оплатив сумму 2931544 рубля. Кроме этого, она доплатила платежным поручением №№ 15 марта 2010 года еще сумму 500000 рублей. По мнению истицы, вышеприведенные обстоятельства являются основанием к приобретению ею права собственности на Квартиру, которая является предметом предварительного договора от 20.06.2006 г., поскольку Общество не выполнило принятых на себя обязательств до истечения вышеуказанного договорного срока. Строительство многоквартирного жилого дома производилось Обществом на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006 г. Права владения земельным участком, на котором расположен незавершенный строительством дом, принадлежат Обществу на основании договора аренды №№ от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Строительство жилого дома Общество не ведет более одного года, а срок ввода в эксплуатацию Обществом не определен, ввиду отсутствия финансирования строительства, что, по- мнению истицы, не исключает введения процедуры банкротства, а это, в свою очередь, может привезти к нарушению ее (истицы) прав на получение полностью оплаченной Квартиры. По сведениям истицы готовность многоквартирного жилого дома составляет 90%, а факт создания Квартиры подтверждается актом технического осмотра от 28.10.2010 г., составленного истицей и представителем Общества. Во внесудебном порядке она, истица, не может зарегистрировать свое право собственности на Квартиру в связи с отсутствием у нее документов, необходимых для государственной регистрации данного права, в соответствии с требованиями Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке. По мнению истицы, Квартира является объектом незавершенного строительства, т.е. объектом недвижимости, на который она приобрела право собственности. Предварительный договор от 20.06.2006 г. фактически регулирует отношения между истицей и Обществом, как участниками долевого строительства, что дает право суду признать наличие у истицы, как участника долевого строительства, права требования собственности на долю в незавершенном строительстве жилом доме. До настоящего времени Общество не исполнило перед истицей принятые на себя обязательства, основанные на предварительном договоре от 20.06.2006 г., не заключило с ней основного договора купли-продажи и не передало квартиру ей в собственность.
В судебном заседании представитель истицы Краснов В.В., требования, изложенные в исковом заявлении и изложенные выше, поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о дате и месте судебного заседания, причины не явки суду не известны.
При таких обстоятельствах,неявка представителя ответчика не является препятствием к рассмотрению дела по существу, т.к. в силу п. 5 ст. 167 ГПК РФ, стороны вправе не являться в судебное заседание, а суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие и направлении им копий решения суда, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.
Суд, выслушав представителя истца, а также исследовав материалы настоящего дела, суд не находит законных оснований к удовлетворению исковых требований Красновой Н.А.
Как установлено в судебном заседании, а также усматривается из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006 г., ответчик ведет строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном в городе Сочи по улице <адрес>, права владения которым принадлежат Обществу на основании договора аренды №№ от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
20.06.2006 г. в ходе строительства многоквартирного дома между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор №№ купли-продажи квартиры (далее – Предварительный договор). 12 марта 2010 года между истицей и ответчиком было заключено дополнительное соглашение об изменении п.п.1.1,1.2,1.3,3.1,3.3 предварительного договора №№.
Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из данного Договора, его предметом является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи Квартиры, который будет заключен между сторонами в срок, не позднее 30.09.2010 г. в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами с последующей его государственной регистрацией.
В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом любого предварительного договора, в том числе и рассматриваемого договора от 20.06.2006 г. с дополнительным соглашением от 12 марта 2010 года, является обязательство по заключению основного договора, которое должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (ст. 309 ГК РФ).
Из Предварительного договора, с учетом вышеприведенных нормативных положений, не следует, что вследствие совершения данной сделки у истицы возникает право собственности на Квартиру, как объект недвижимости, до момента создания такового, т.е. до момента завершения строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Следствием совершенной сделки может рассматриваться только возникновение у истицы права требования на заключение основного договора купли-продажи Квартиры, равно как и право на расторжение Договора, вследствие ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств, с возмещением причиненных убытков и начислением штрафных санкций.
Статьей 2 Предварительного договора предусмотрено обязательство Общества, как продавца, зарегистрировать свое право собственности на Квартиру, подготовить и заключить с истицей, как покупателем, основной договор по цене, оговоренной сторонами.
К моменту принятия решения по делу суду не представлено доказательств завершения строительства многоквартирного дома по ул. <адрес> гор. Сочи, введения его в эксплуатацию, равно как и доказательств возникновения у ответчика права собственности на Квартиру, что давало бы последнему правовую возможность к заключению с истицей основного договора, как документа правоустанавливающего свойства, государственная регистрация которого порождала бы возникновение у истицы права собственности на объект недвижимости.
В соответствии с положениями дополнительного соглашения от 12 марта 2010 года, заключенного между сторонами, предметом обязательств сторон по заключению в будущем основного договора купли- продажи двухкомнатной квартиры является квартира с указанными в соглашении характеристиками.
Однако, суду не представлено подтверждений о заключении между сторонами основного договора купли- продажи спорного объекта недвижимости, а также регистрации указанного договора в регистрационном учреждении.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них.
В своем исковом заявлении Краснова Н.А. указывает, что строительство многоквартирного дома не завершено, данный объект градостроительной деятельности не введен в эксплуатацию и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, в том числе право собственности на незавершенный строительством объект градостроительной деятельности. Это обстоятельство не оспаривается ответчиком.
Таким образом, суду не представлено доказательств того, что спорный объект является жилым и пригоден для постоянного проживания в нем, имеет подключенные коммуникации и введен в эксплуатацию.
Отсутствие у юридического лица, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на объект недвижимости – многоквартирный дом, в том числе незавершенный строительством, исключает возможность возникновения такого права у истца, поскольку лишь с момента государственной регистрации данного права за Обществом, оно было вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. заключать основной договор купли-продажи, как то предусмотрено предварительным договором от 20.06.2006 г. и дополнительным соглашением от 12 марта 2010 года, а истица, соответственно, была бы вправе выдвигать требования о признании за ней права собственности на квартиру, как на предмет основного, а не Предварительного договора.
Данный вывод суда основан на требованиях ст. ст. 131 и 551 ГК РФ, а также на ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Кроме того, согласно требованиям ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности, как на созданный объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Доводы истицы о том, что согласно п. 2.1.1 Предварительного договора, основанием для возникновения права собственности Общества является постановление главы города Сочи от 06.02.2006 г. №, не могут быть приняты судом, поскольку таковые являются правовым заблуждением.
Выше приведенный правовой акт органа местного самоуправления определяет право Общества на выполнение строительных работ (разрешение на строительство), и не может рассматриваться как правоустанавливающий документ, который является основанием к государственной регистрации права собственности Общества на создаваемый объект недвижимого имущества, поскольку таким документом может рассматриваться лишь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта градостроительной деятельности, т.е. многоквартирного дома.
Исходя из требований ст. 398 ГК РФ, Общество, как продавец по Предварительному договору, в судебном порядке не может быть понуждено к совершению действий по созданию Квартиры, как вещи, подлежащей передаче истице, как покупателю, который, в свою очередь, вправе требовать понуждения продавца (Общества) к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи (Квартиры).
Такие требования подлежали бы удовлетворению при условии, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик– продавец по Предварительному договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Отсутствие зарегистрированного права Общества на Квартиру или многоквартирный дом в целом, исключает возможность удовлетворения требований, заявленных Красновой Н.А. о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, но не исключает ее право требовать возврата уплаченной Обществу денежной суммы по Предварительному договору и уплаты процентов на нее, т.е. в соответствии с требованиями п.п.3 и 4 ст. 487 ГК РФ, а также возмещения причиненных убытков, либо требований о понуждении Общества к исполнению договорных обязательств в части заключения основного договора купли-продажи Квартиры.
Между тем, данные требования истицей и ее представителем не заявлены, а в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, суд не может выйти за пределы заявленных истицей требований, поскольку это не предусмотрено федеральными законами.
Доводы истицы и ее представителя в части применения к возникшим правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не могут быть приняты судом, ввиду того, что ч.2 ст.1 Закона предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договоров долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида– жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, коими Общество не является.
Выше приведенный нормативный перечень является исчерпывающим, т.е. не подлежащим расширительному толкованию. Законом не предусмотрена возможность применения его положений к правоотношениям предварительного договора, т.к. ч.2.1 ст. 1 Закона запрещено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеприведенных требований.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных Законом требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. А так как истицей не заявлены требования о признании недействительным Предварительного договора, то и у суда нет законных оснований к признанию недействительной этой сделки, и к применению последствий ее недействительности.
Аналогичны выводы суда и в отношении доводов истицы о применении к рассматриваемому спору положений Федерального закона от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку данный Закон не регламентирует правоотношения собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе незавершенные строительством, т.е. не имеет правового отношения к предмету спора.
Что же касается доводов истицы, основанных на ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», то эти доводы не противоречат вышеизложенным выводам суда, а напротив их подтверждают, поскольку суд при принятии настоящего решения исходил из того, что истице является стороной Предварительного договора и пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иными правовыми актами, в том числе приведенными выше.
Однако эти права истицы при разрешении дела должны быть основаны на условиях именно тех обязательств сторон, которые определены условиями Предварительного договора и дополнительного соглашения, и которые должны исполняться ими надлежащим образом, но в пределах действительно принятых обязательств, т.е., в том виде и содержании, в котором они изложены в тексте Предварительного договора, а также в соответствии с действующим законодательством РФ.
Наряду с выше изложенным, при принятии решения по делу, суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», исходя из принципов единства правоприменительной практики в системе действующего правового регулирования.
Тем самым, суд не находит законных оснований к удовлетворению требований истицы о признании за ней права собственности на квартиру, как на долю в объекте незавершенного строительства.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Красновой Н.А. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 13а-16а; Ка-Са, предварительный номер №, общей приведенной площадью 57,1 кв.м., общая площадь квартиры 48,10 кв. м., в том числе жилой площадью 28,7 кв.м., площадь лоджии/балконов – 9,0 кв. метров,- отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 10 сентября 2012 года.
Отпечатано в совещательной комнате.
Председательствующий: Ю.А. Пилипенко
Решение на момент публикации не вступило в законную силу.
Согласовано Судья Пилипенко Ю.А..