РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 сентября 2012 года г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
Председательствующего Леошик Г.Д.
При секретаре Жукове А.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тонкого С.А. к Лазаревой И.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи и признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Тонкий С.А. обратился в суд с иском к Лазаревой И.В., в котором просит обязать ответчицу исполнить обязательства по передаче в собственность помещения жилого дома общей площадью 128,1 кв. м (этаж 2, Литер А), по адресу: <адрес>, а так же признать за ним право собственности на указанные помещения.
В судебном заседании представитель Тонкого С.А. на удовлетворении исковых требований настаивал, и пояснил что с середины мая 2010 года между Тонким С.А. и Лазаревой И.В. велись переговоры по приобретению помещений в жилом доме (этаж 2, Литер А), общей площадью 128,1 кв. м., по адресу: г.Сочи <адрес>, собственником которых является ответчица. ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчицей было достигнуто предварительное соглашение, согласно которому Тонкий С.А. является покупателем спорных помещений, а Лазарева И.В., в свою очередь, после получения оговоренной соглашением суммы обязалась подписать подготовленный договор купли- продажи указанных помещений. Обязательства, предусмотренные соглашением, истец, выполнил в полном объеме, а именно уплатил согласованную сторонами цену помещения в сумме 3000000 (три миллиона) рублей, что подтверждается распиской. Однако Лазарева И.В. после получения денежных средств уклоняется от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения, но для закрепления предварительной договоренности предложила истцу зарегистрировать в помещении жилого дома по адресу: <адрес>, являющегося объектом договора, семью истца, что по утверждению ответчика являлось бы гарантией соблюдения ею своих обязательств. Для этого ответчик предложила заключить договор аренды помещения, который по своей сути является мнимой сделкой и фактически не отражает сути достигнутой договоренности. Истец фактически с июня 2010 года по настоящее время проживает с семьёй в данном помещении, считая его своей собственностью, оплачивает лично все необходимые коммунальные расходы, связанные с содержанием жилого помещения. Ответчик не препятствует истцу с семьей проживать в оговоренном помещении. Ответчик информирован о том, что истцом за истекший с момента достижения предварительного соглашения период произведены за свой счет внутренние отделочные работы, проведено обустройство бытовых (кухня, ванная, туалет) помещений, помещение оборудовано необходимыми бытовыми устройствами для проживания, установлена мебель. На эти цели истцом потрачено 2 000 000 (два миллиона) рублей. Вместе с тем ответчик постоянно уклоняется от государственной регистрации права собственности на жилое помещение за истцом, ссылаясь на отсутствие подписанного сторонами договора купли-продажи, постоянно откладывая под разными предлогами заключение договора. Договоренности, в результате которых права на помещения жилого дома по адресу г.Сочи <адрес> должны были перейти к истцу, ответчиком до настоящего времени не выполнены. Истец неоднократно направлял в адрес ответчицы телеграммы с требованием подписать договор купли-продажи и подать на государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на купленные им жилые помещения. Однако Лазарева И.В. документы не подала и договор не подписала. Учитывая, что истцом обязательства, предусмотренные соглашением, выполнены полностью, то действия ответчика в связи с этим рассматриваются как уклонение от исполнения надлежащим образом своих обязательств и нарушает права Тонкого С.А., как покупателя имущества.
Представитель Лазаревой И.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между Лазаревой И.В. и Тонкой Н.С. был заключен возмездный договор найма комнаты жилой площадью 47,6 кв.метра в жилом доме <адрес> в г.Сочи, на основании данного договора Лазарева И.В. зарегистрировала в данном помещении Тонкую Н.С. и <данные изъяты>. После чего между Лазаревой И.В. и Тонким С.А. была достигнута договоренность о продаже помещений №№ в жилом доме (этаж 2, Литер А), общей площадью 128,1 кв. м., по адресу: г.Сочи <адрес> собственником которых является ответчица. В счет обеспечения обязательств по договору Тонким С.А. была передана Лазаревой И.В. сумма в размере 3000000 рублей. Данные жилые помещения были приобретены Лазаревой И.В. у Голынского П.И. за сумму в размере 8 400 000 рублей. В свою очередь, указанные помещения Тонкому С.А. она намеревалась продать за сумму в размере 9 500 000 рублей, но никоим образом не за 3 000 000 рублей. До настоящего времени договор купли-продажи не заключен, поскольку истец отказывается выплачивать оставшуюся стоимость квартиры, при этом она не отрицает, что истцом был произведен ремонт помещений, которые он собирался приобрести, и не возражает вернуть ему сумму в размере 3000 000 рублей, переданную в счет обеспечения обязательств по предварительному договору.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования Тонкого С.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с правилами доказывания по гражданским делам, предусмотренными ст.56 ГПК РФ, установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений против них.
Как следует из характера спора между настоящими сторонами, истцу следует доказать лишь то, что при достижении предварительного соглашения купли-продажи помещений №№ в жилом доме (этаж 2, Литер А), общей площадью 128,1 кв. м., по адресу: г.Сочи <адрес> существенное условие о цене указанных жилых помещений было достигнуто, и сумма за продажу объекта недвижимости была передана в полном объеме, расчет был произведен полностью.
Ответчице, которая возражает против иска, в подтверждение своей позиции по делу, необходимо представить доказательства в подтверждение того, что с ней было согласовано существенное условие о цене жилых помещений, а сумма за продажу объектов недвижимости не была передана ей в полном объеме.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
С учетом норм, содержащихся в статьях 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена договора как и предмет отнесены к существенным условиям указанного договора.
В соответствии с положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Так, из материалов дела видно, что Лазаревой И.В. на праве собственности принадлежат помещения жилого дома <адрес>зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, № регистрационной записи №, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 23-АЕ № /л.д.12/.
ДД.ММ.ГГГГ между Лазаревой И.В. и Тонкой Н.С. был заключен договор найма комнаты жилой площадью 47,6 кв.метра в жилом доме <адрес> /л.д.86/
Как пояснили стороны в судебном заседании, и видно из материалов дела, на основании данного договора найма семья истца была зарегистрирована в доме <адрес> в г.Сочи /л.д.14-17/.
Так же сторонами не отрицается, что, между Тонким С.А. и Лазаревой И.В. в июле 2010 года была достигнута договорённость о купле-продажи помещений жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес>, принадлежащих ответчице на праве собственности, и во исполнение достигнутого соглашения истец передал Лазаревой И.В. денежную сумму в размере 3 млн. рублей за продаваемые ею помещения, о чем последняя собственноручно написала расписку от ДД.ММ.ГГГГ в получении 3 млн. рублей в качестве оплаты по договору купли- продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Сочи, <адрес> /л.д.11/.
Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается не заключённым.
Как видно из материалов дела, помещения №№ в жилом доме (этаж 2, Литер А), общей площадью 128,1 кв. м., по адресу: г.Сочи <адрес> Лазаревой И.В. ранее были приобретены у Голынского П.И. за сумму в размере 8 400 000 рублей /л.д.89-95/.
Вместе с тем, как пояснил представитель истца в судебном заседании, между сторонами была достигнута договоренность о продаже спорных помещений в сумме 3 000 000 рублей, при этом сторона ответчицы данный факт отрицает, ссылаясь на невыгодные условия сделки. Суд так же критически относится к доводам представителя истца, поскольку сам по себе факт продажи недвижимости за цену меньше первоначально приобретенной, подлежит сомнению.
В соответствии со статьей 549-550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из анализа представленной истцом расписки, которая оценивается им как предварительный договор, вышеуказанные положения законы не выполнены. В данном письменном соглашении отсутствуют данные, позволяющие определенно установить характеристики недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю, кроме того, в данной расписке отсутствует подпись Тонкого С.А.
Так же в данной расписке не определен конкретный срок заключения основного договора купли продажи, а следовательно, по смыслу ст. 429 ГК РФ, основной договор надлежало сторонам заключить в течение года с момента написания расписки, однако, как видно из материалов дела, истец лишь в июне 2012 года совершил действия, направленные на заключение договора купли-продажи, то есть спустя почти два года с момента предварительной договоренности о покупке жилых помещений, таким образом, в соответствии с действующим законодательством, обязательства, предусмотренные предварительным договором, фактически прекращены.
Доводы представителя истца о том, что с 2010 года и до настоящего времени истец постоянно проживает в спорных жилых помещениях, и несет бремя их содержания, произвел значительные и неотделимые улучшения, а также представленные суду иные письменные доказательства, не влияют на выводы суда об отсутствии юридического значения расписки, как предварительного договора купли-продажи.
Таким образом, исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Тонкого С.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи не имеется, а соответственно не подлежат удовлетворению и требования о признании права собственности на жилые помещения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167,168,555 ГК РФ ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления Тонкого С.А. к Лазаревой С.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи и признании права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца.
Председательствующий Леошик Г.Д.