К делу № 2-765/2012 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сочи 25 сентября 2012 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе:
председательствующего судьи Крижановской О.А.
при секретаре Офицеровой М.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению администрации города Сочи к Дурынину И.А. о сносе самовольно возведенного строения, освобождении земельного участка и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Дурынину И.А. о сносе самовольно возведенного жилого дома, расположенного по ул. <адрес>, Хостинского района города Сочи, а так же аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
В обоснование своих требований истец указал, что на земельном участке, предоставленном на условиях аренды соответствии с актом осмотра объектов учета от 14.11.2011г., составленного ГУПКК «Крайтехинвентаризация-краевое БТИ» филиалом по г. Сочи, установлено следующее:
на земельном участке № с кадастровым номером № площадью 570 кв.м., по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, в районе трансформаторной подстанции № Х76, расположен одноэтажный жилой дом (литер «А») площадью 19,50 кв.м., находящийся в собственности Дурынина И.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2011 № №. Также на земельном участке обустроено свайное поле. Фактически на данном земельном участке расположено строение, представляющее собой надворную постройку, а именно: деревянные лаги установлены на каменных подставках, стены сколочены из досок и обшиты подручными материалами в виде кусков листового железа, ДСП, ДВП. На момент осмотра объект состоял из одного помещения высотой менее 2,5 м., имелись два окна. Электричество подведено по временной схеме. Инженерные сети отсутствуют. Фактически строение является сараем и не пригодно для проживания.
Факт регистрации в упрощенном порядке права собственности на объект самовольного строительства привел к установлению правового режима «жилого помещения» на строение, которое таковым не может являться, поскольку не отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
Все изложенное в совокупности, по мнению администрации города, Сочи свидетельствует о том, что указанное строение в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольным и подлежит сносу лицом, осуществившим эту постройку, а так же подлежит аннулированию запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2011 года № №.
В судебном заседании представитель администрации города Сочи на удовлетворении своих требований настаивал, а кроме этого просил суд аннулировать зарегистрированное право собственности ответчика на спорный объект недвижимости, так как государственная регистрация была произведена с нарушением действующего законодательства.
Ответчик Дурынин И.А., действуя как лично, так и через представителя Данцову Е.И. не признав иск, пояснил суду, что он является собственником одноэтажного жилого дома общей площадью 19,50 кв.м. Литер А, расположенного по адресу: г.Сочи Хостинский район <адрес>., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2011г. сделана запись регистрации №№. Земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 57 0 кв.м. расположенный по адресу: г.Сочи Хостинский район в районе трансформаторной подстанции № Х7 6, на котором возведен жилой дом, предоставлен ему по договору аренды 4 900004 635, заключенному между ним и Администрацией города Сочи 15 мая 2008 года. Указанный земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на объект недвижимости он зарегистрировал в упрощенном порядке на основании ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, им используется данный земельный участок по целевому назначению для индивидуального жилищного строительства; на основании тех документов, которые необходимы для возведения жилого дома для ИЖС; спорный жилой дом построен с соблюдением строительных норм и правил, не представляет угрозы жизни и здоровью третьих лиц и не нарушает их права. Кроме того, ответчик указал, что в жилом доме, расположенном по адресу: г.Сочи Хостинский район ул. <адрес> зарегистрированы члены его семьи, в том числе несовершеннолетние дети : Д.1, Д.2 Д.3. Д.4. и Д.5..
Снос данного жилого дома лишит несовершеннолетних детей Конституционных прав на жилище, бесплатное образование и лечение, так как данные социальные гарантии предоставляются непосредственно после регистрации по месту жительства. С учетом изложенного просил в иске отказать.
Третьи лица не заявляющие самостоятельные требования Д.1., и несовершеннолетние Д.3., Д.4 и Д.5., а так же представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации г.Сочи, в интересах несовершеннолетних детей, представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому Краю, представитель Департамента Краснодарского Края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских Игр 2014 года в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела сторонами не заявлено в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие третьих лиц.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика Дурынина И.А. и его представителя Данцову Е.И., исследовав письменные доказательства по делу, находит, что требования администрации города Сочи подлежат удовлетворению.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Администрация города Сочи, обратившись с требованием о сносе спорного строения, представила суду надлежащие, достаточные доказательств в подтверждение данного требования.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст.222 Гражданского кодекса РФ.
Судом при разрешении данного спора тщательно проанализированы указанные три пункта понятия самовольного строения относительно спорного объекта недвижимости.
При этом, в судебном заседании установлено следующее.
На основании Постановления Главы города Сочи №1239 от 26.10.2007 года Копыленко С.А. предоставлен в аренду на 10 лет земельный1 участок № для индивидуального жилищного строительства в районе трансформаторной подстанции № Х76 в Хостинском районе г.Сочи ( л.д.60-61). Во исполнения указанного постановления 15.05.2008 г. Муниципальное образование город курорт Сочи ( в дальнейшем Арендодатель) и Копыленко С.А. ( Арендатор) заключили договор аренды, согласно которого Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок № площадью 570 кв.м с кадастровым № № из земель населенных пунктов Ю,, расположенный по адресу в районе трансформторной подстанции № Х76 в Хостинском районе г.Сочи для индивидуального жилищного строительства.
Из Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2009 г. следует, что Ш. ( Правообладатель) передает свои права и обязанности Дурынину И.А. по Договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 года и Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства от 15.05.2008 года. ( л.д. 78-79).
Как следует из указанного договора у правообладателя Ш. право пользования земельным участком возникло на основании Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 года, который зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому Краю, отделе по городу Сочи о чем 05.06.2009 года сделана регистрационная запись № №.
При этом указанный договор ответчиком в судебном заседании не представлен.
Вместе с тем, как следует из содержания свидетельства о государственной регистрации права за данным ответчиком спорного строения, расположенного на указанном земельном участке, следует, что за Дурыниным И.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 19,5 кв.м Литер А, этажность1, расположенный про адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес>. Документами основаниями явились Договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды, предоставляемого для строительства № № от 15.05.2008 года. Дата регистрации от 07.08.2009 г., № № Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 года, дата регистрации 05.06.2009 года, № №. А так же договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2009 года- сведенья о регистрации настоящего договора не имеется.
Кроме того был предоставлен Технический паспорт на жилой дом от 20.09.2010 года, выданный Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по г.Сочи, согласно которому по адресу г.Сочи, Хостинский район, <адрес> находится строение литер А – жилой дом одноэтажный, общая площадь 19,5 кв.м. Разрешение на строительство не представлено. ( л.д. 10-19)
Из Акта обследования земельного участка от 20.09.2011 года следует, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью 570 кв.м, расположенном по адресу г.Сочи, Хостинский район в районе трансформаторной подстанции № расположен жилой дом( литер А) площадью 19,5 кв.м, находящийся в собственности у Дурынина И.А.
В силу ч.2 ст.615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст.26 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Исходя из толкования гражданского законодательства сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным договорам аренды (субаренды), также подлежат государственной регистрации.
Вместе с тем согласно свидетельству о государственном регистрации права ( л.д. 62) данных о регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2009 года не имеется.
Представленный суду на обозрение договор о передаче прав и обязанностей от 20.07.2009 года, копия которого представлена в материалы дела содержит сведения о регистрации первоначального договора аренды, что соответствует данным указанным в свидетельстве о регистрации права собственности на жилой дом ( л.д. 62)
По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Исходя из вышесказанного, любое соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. В случае если государственная регистрация дополнений или изменений к договору аренды не произведена, договор считается действующим в первоначальном виде, без учета изменений и дополнений.
Таким образом, основное требование Федерального Закона о том, что объекты недвижимости в виде строений должны возводиться на правомерных, принадлежащих гражданам на законных основаниях, земельных участках, с конкретным видом разрешенного использования земельного участка, в данном конкретном случае, ответчиком не соблюдено.
Второе требование закона, а именно пункта 1 ст. 222 ГК РФ, заключается в том, что осуществление строительства должно производиться лишь после получения в установленном порядке разрешения. Данное требование содержится и в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
При этом, как указано выше в данном решении суда, за ответчиком Дурыниным И.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом, вместе с тем ответчиком не представлено суду доказательств в подтверждение выдачи разрешения органом муниципальной власти на возведение жилого дома.
Как предусматривает ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.
Положения ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определяет случаи, когда что выдача разрешения на строительство не требуется, в частности строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
Вместе с тем, ответчик в своих пояснениях настаивает, что спорное строение является жилым домом, как в силу его назначения, так и правового статуса.
Кроме этого, как предусмотрено п.15.2.4 договора аренды земельного участка № № от 15 мая 2008 г. заключенного между органом местного самоуправления и К.., права и обязанности по которому, в силу договора от 20.07.2009 г. перешли к ответчику Дурынину И.А. арендатор вправе приступать к строительству в соответствии с условиями Договора, после согласования и утверждения проектной документации, прохождения экспертиз и получения разрешения на строительство в установленном порядке.
Таким образом, в исходя из вышеуказанных норм закона и условий Договора, ответчик не вправе был приступать к строительству жилого дома, без получения разрешения.
Тем самым судом с достоверностью установлено, что ответчик эксплуатирует объект капитального строительства, на возведение которого у него не было соответствующего разрешения, что нарушает требования ч.1 ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Сура РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления: требования о его сносе.
Учитывая установленные обстоятельства суд приходит к убеждению, что жилой дом одноэтажный, общая площадь 19,5 кв.м., литер А, расположенный по адресу г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес> -является самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Рассматривая требования истца об аннулировании записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении права собственности на указанный жилой дом суд исходит из следующего.
Свидетельство о регистрации права собственности ответчиком Дурынинин И.А. было получено в отношении одноэтажного жилого дома, о чем Росреестром внесена запись в ЕГРП.
Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ - Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Из выводов заключения проведенной в ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика Дурынина И.А. судебно-строительной экспертизе от 08.08.2012 г. ( л.д. 133-1141) следует что,
Строение литер А размерами 3,92х2,95, площадью застройки 11,6 кв.м, расположено в границах земельного участка площадью 570 кв.м с кадастровым номером № по ул. <адрес> в Хостинском районе г. Сочи.
Строение лит. «А», расположенное на земельном участке по <адрес> в Хостинском районе г. Сочи, не соответствует требованиям СП СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные», актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, поскольку в нем отсутствует необходимый для проживания набор помещений (жилая комната, санузел, кухня), а также отсутствует водоснабжение, канализация, телоснабжение.
Строение лит. «А» является объектом хозяйственного назначения.
Строение относится к объектам с пониженным уровнем ответственности, к которым в соответствии с требованиями СНКК 22-301-99 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края» не предъявляются антисейсмические требования.
3. Местоположение строения лит. «А» относительно границы с соседним участком соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*, где сказано, что расстояние от границы участка - до хозяйственных построек должно быть не менее 1,0м.
Строение лит. «А» не создает препятствий третьим лицам в пользовании ими соседними земельньщи участками и строениями на них.
Строение выполнено из легких строительных материалов, стен - без отклонения от вертикали. По внешним признакам дом не грозит обрушением, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании допрошена в качестве свидетеля Р. которая пояснила, что как руководитель группы по инвентаризации строений № 1 Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по г.Сочи участвовала в осмотре строения, расположенного по адресу ул. <адрес> в Хостинском районе г. Сочи, которое по своим характеристикам в соответствии с требованиями СНиП не может быть признано жилым домом, не пригодно для проживания. Кроме того, пояснила технический паспорт указанного строения ею не проверялся и не согласовывался, инвентаризационное дело в настоящее время погашено в связи с несоответствием объекта.
Оснований подвергать сомнению показания свидетеля у суда не имеется
Более того, из визуального осмотра спорного строения, имеющегося на фототаблице, приобщенной к акту обследования земельного участка (л.д. 9), явно и бесспорно следует, что фактически возведено строения не являющееся жилым дломом.
При установленных обстоятельствах сведения праворегистрирующего документа и записи в ЕГРП не соответствуют фактическим, в связи с чем, суд также приходит к выводу об удовлетворении исковых требований стороны истца об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Дурынина И.А. на жилой дом, расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, <адрес>
Доводы ответчика, что спорный жилой дом был им зарегистрирован в силу положений ст.25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которых право собственности в упрощенном порядке (действующем до 1 января 2010 г.) при самовольном строительстве, или самовольной реконструкции может быть зарегистрировано без получения необходимых разрешений в отношении объектов, строительство или реконструкция которых не требует выдачи разрешения на строительство, а также в отношении индивидуальных жилых домов, созданных на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке в границе населенного пункта. Противоречат положению п.4 указанной статьи Федерального Закона, согласно которого Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Требования Закона о том, что до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание, суд полагает не применимыми, так как представленные документы, в том числе технический паспорт датированы после указанной даты.
Так же доводы ответчика о том, что снос данного жилого дома лишит несовершеннолетних детей Конституционных прав на жилище, бесплатное образование и лечение, так как данные социальные гарантии предоставляются непосредственно после регистрации по месту жительства правового значения для разрешения данного спора не имеют, поскольку регистрация граждан на жилой площади является административным актом, не порождающим прав на жилое помещение.
Более того, в соответствии с требованиями ст.3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства установленные на основании доказательств, представленных сторонами, которые оценены судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к убеждению о наличии основания для удовлетворения требований администрации города Сочи как об аннулировании записи о возникновении права ответчика на самовольно возведенный жилой дом, так и понуждении ответчика к сносу указанного строения. Данное требование администрации города основано на пункте 2 ст. 222 ГК РФ, указывающем на то, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 218, 222 ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление администрации города Сочи к Дурынину И.А. о сносе самовольно возводимого строения и признании аннулировании записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество - удовлетворить.
Обязать Дурынина И.А. освободить земельный участок № с кадастровым № осуществив снос самовольно возведенного одноэтажного жилого дома литер А, площадью 19,5 кв.м, по адресу : г.Сочи, Хостинский район, <адрес>, в районе трансформаторной подстанции 3 Х76.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрись о регистрации права собственности Дурынина И.А. на жилого дома литер А, площадью 19,5 кв.м, по адресу : г.Сочи, Хостинский район, <адрес> <адрес>, от 04.03.2011 года № №
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца, с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья О.А.Крижановская
На момент публикации не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО
СУДЬЯ О.А. КРИЖАНОВСКАЯ