К делу № 2-1587/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 сентября 2012 года город Сочи
Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Крижановской О.А.,
при секретаре Жукове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Краснова В.В. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме,
У С Т А Н О В И Л:
Краснов В.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», в котором просит суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде однокомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 4а-6а; Ка-Са, общей площадью 36,7 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., площадь лоджии – 5,4 кв.м, а всего площадью 42,1 кв.м..
В обоснование своих исковых требований, Краснов В.В. указал, что 16.03.2010г. между ним и ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 30.09.2010г. заключить между собой основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры, предварительный номер №, по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 4а-6а; Ка-Са, общей площадью 36,7 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., площадь лоджии – 5,4 кв.м, а всего площадью 42,1 кв.м.
По условиям данного договора истец принял на себя обязательства произвести предварительную оплату общей стоимости квартиры в размере 3 398 000 рублей. Согласно платежному поручению от 17 марта 2010 года, Краснов В.В. платежные обязательства перед ответчиком исполнил в полном объеме. В связи с чем, истец считает, что приобрел право собственности на спорную квартиры, поскольку ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» не выполнило принятых на себя обязательств до истечения вышеуказанного договорного срока. Строительство многоквартирного жилого дома производилось ответчиком на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006г.. Права владения земельным участком, на котором расположен незавершенный строительством дом, принадлежат ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» на основании договора аренды № от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Строительство жилого дома ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» не ведет более одного года, а срок ввода в эксплуатацию им не определен, ввиду отсутствия финансирования строительства, что, по мнению истца не исключает введения процедуры банкротства, а это, в свою очередь, может привести к нарушению его прав на получение полностью оплаченной квартиры. По сведениям истца готовность многоквартирного жилого дома составляет 90%, а факт создания квартиры подтверждается актом технического осмотра от 28.10.2010 г., составленного истцом и представителем ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».
Во внесудебном порядке истец не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру в связи с отсутствием у него документов, необходимых для государственной регистрации данного права, в соответствии с требованиями Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке. По мнению истца, квартира является объектом незавершенного строительством, т.е. объектом недвижимости, на который он приобрел право собственности. Предварительный договор от 16.03.2010г. фактически регулирует отношения между истцом и ответчиком, как участниками долевого строительства, что дает право суду признать наличие у истца, как участника долевого строительства, права требования собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. До настоящего времени ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» не исполнило перед истцом принятые на себя обязательства, основанные на предварительном договоре от 16.03.2010г., не заключило с ним основного договора купли-продажи и не передало квартиру ему в собственность.
В судебном заседании истец Краснов В.В., требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде однокомнатной квартиры на 19-м этаже, общей площадью 42,1 кв.м, по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, указав, что, его позиция не противоречит судебной практики рассмотрения дел данной категории.
Представитель ответчика ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины не явки суду не сообщил.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими к удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов гражданского дела, на основании постановления главы города Сочи от 06.02.2006 г., ответчик ведет строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном в городе Сочи по улице Яна Фабрициуса, права владения которым принадлежат ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» на основании договора аренды № от 29.09.2004 г., договора от 01.12.2004 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
16.03.2010г. в ходе строительства многоквартирного дома между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры.
Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из указанного выше договора, его предметом является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры, который будет заключен между сторонами в срок, не позднее 30.09.2010 г. в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами с последующей его государственной регистрацией.
В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом любого предварительного договора, в том числе и рассматриваемого договора от 16.03.2010г., является обязательство сторон по заключению основного договора, которое должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (ст. 309 ГК РФ).
Из предварительного договора сторон по делу, с учетом вышеприведенных нормативных положений, не следует, что вследствие совершения данной сделки у истца возникает право собственности на квартиру, как объект недвижимости, до момента создания такового, т.е. до момента завершения строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Следствием совершенной сделки может рассматриваться только возникновение у истца права требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, равно как и право на расторжение договора, вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, с возмещением причиненных убытков и начислением штрафных санкций.
Статьей 2 предварительного договора сторон предусмотрено обязательство ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», как продавца, зарегистрировать свое право собственности на квартиру, подготовить и заключить с истцом, как покупателем, основной договор по цене, оговоренной сторонами.
К моменту принятия решения по делу суду не представлено доказательств завершения строительства многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса гор. Сочи, введения его в эксплуатацию, равно как и доказательств возникновения у ответчика права собственности на квартиру, что давало бы последнему правовую возможность к заключению с истцом основного договора, как документа правоустанавливающего свойства, государственная регистрация которого порождала бы возникновение у истца права собственности на объект недвижимости. Кроме того, как следует из факсимильного письма представителя ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» поступившего в Хостинский районный суд г.Сочи 05.09.2012г., в настоящее время ввод жилого дома в эксплуатацию находится в финальной стадии, тем самым, ввод дома в эксплуатацию позволит ответчику исполнить свои обязательства перед истцом.
В соответствии с положениями дополнительного соглашения от 12 марта 2010 года, заключенного между сторонами, предметом обязательств сторон по заключению в будущем основного договора купли- продажи двухкомнатной квартиры является квартира с указанными в соглашении характеристиками.
Однако, суду не представлено подтверждений о заключении между сторонами основного договора купли- продажи спорного объекта недвижимости, а также регистрации указанного договора в регистрационном учреждении.
В исковом заявлении Краснов В.В. указывает, что строительство многоквартирного дома не завершено, данный объект градостроительной деятельности не введен в эксплуатацию и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, в том числе право собственности на незавершенный строительством объект градостроительной деятельности, это обстоятельство не оспаривается ответчиком.
В силу ст. 15 ГК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В силу ст. 16 ГК РФ к жилым помещениям относятся в том числе и квартира, часть квартиры. В силу ч.3 ст. 16 ГК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, суду не представлено доказательств того, что спорный объект является жилым и пригоден для постоянного проживания в нем, имеет подключенные коммуникации и введен в эксплуатацию.
Отсутствие у юридического лица, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на объект недвижимости – многоквартирный дом, в том числе незавершенный строительством, исключает возможность возникновения такого права у истца, поскольку лишь с момента государственной регистрации данного права за обществом, оно было вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. заключать основной договор купли-продажи, как то предусмотрено предварительным договором, а истец был бы вправе требовать признания за ним права собственности на квартиру, как на предмет основного, а не предварительного договора.
Данный вывод суда основан на требованиях ст. ст. 131 и 551 ГК РФ, а также на ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Кроме того, согласно требованиям ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности, как на созданный объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Доводы истца о том, что согласно п. 2.1.1 предварительного договора, основанием для возникновения права собственности ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» является постановление главы города Сочи от 06.02.2006 г. №, не могут быть приняты судом, поскольку таковые являются правовым заблуждением.
Вышеприведенный правовой акт органа местного самоуправления определяет право ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» на выполнение строительных работ (разрешение на строительство), и не может рассматриваться как правоустанавливающий документ, который является основанием к государственной регистрации права собственности ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» на создаваемый объект недвижимого имущества, поскольку таким документом может рассматриваться лишь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта градостроительной деятельности, т.е. многоквартирного дома.
Исходя из требований ст. 398 ГК РФ, ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», как продавец по предварительному договору, в судебном порядке не может быть понуждено к совершению действий по созданию квартиры, как вещи, подлежащей передаче истице, как покупателю, который, в свою очередь, вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи.
Такие требования подлежали бы удовлетворению при условии, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик– продавец по предварительному договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Отсутствие зарегистрированного права ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» на квартиру или многоквартирный дом в целом, исключает возможность удовлетворения требований, заявленных Красновым В.В. о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, но не исключает его право требовать возврата уплаченной ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» денежной суммы по предварительному договору и уплаты процентов на нее, т.е. в соответствии с требованиями п.п.3 и 4 ст. 487 ГК РФ, а также возмещения причиненных убытков, либо требований о понуждении ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» к исполнению договорных обязательств в части заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Между тем, данные требования истцом не заявлены, а в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, суд не может выйти за пределы заявленных истицей требований, поскольку это не предусмотрено федеральными законами.
Доводы истца в части применения к возникшим правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не могут быть приняты судом, ввиду того, что ч.2 ст.1 Закона предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договоров долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида– жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, коими ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» не является.
Вышеприведенный нормативный перечень является исчерпывающим, не подлежащим расширительному толкованию. Законом не предусмотрена возможность применения его положений к правоотношениям предварительного договора, т.к. ч.2.1 ст. 1 Закона запрещено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеприведенных требований.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных Законом требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. А так как истцом не заявлены требования о признании недействительным предварительного договора, то у суда нет законных оснований к признанию недействительной этой сделки, и к применению последствий ее недействительности.
Аналогичны выводы суда и в отношении доводов истца о применении к рассматриваемому спору положений Федерального закона от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку данный Закон не регламентирует правоотношения собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе незавершенные строительством, т.е. не имеет правового отношения к предмету спора.
Необоснованными так же суд находит и ссылки истца на положения Федерального Закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", так как учитывая положения ст.ст. 8,9 указанного Закона - раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем, что жилой дом по адресу: ул. Яна Фабрициуса гор. Сочи в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.
Кроме того, невозможно признание за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества, что на момент рассмотрения дела в суде невозможно ввиду не введения объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом по смыслу Закона право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
Что касается доводов истца, основанных на ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», то эти доводы не противоречат вышеизложенным выводам суда, а напротив их подтверждают, поскольку суд при принятии настоящего решения исходил из того, что истец является стороной предварительного договора и пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иными правовыми актами, в том числе приведенными выше.
При этом, права истца при разрешении дела должны быть основаны на условиях именно тех обязательств сторон, которые определены условиями предварительного договора, и которые должны исполняться ими надлежащим образом, но в пределах принятых обязательств, т.е., в том виде и содержании, в котором они изложены в тексте предварительного договора, а также в соответствии с действующим законодательством РФ.
Наряду с вышеизложенным, при принятии решения по делу, суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», исходя из принципов единства правоприменительной практики в системе действующего правового регулирования.
Тем самым, суд не находит законных оснований к удовлетворению требований истицы о признании за ней права собственности на квартиру, как на долю в объекте незавершенного строительства.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Краснова В.В. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде однокомнатной квартиры по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, расположенной в жилом доме на 19-ом этаже, осях 4а-6а; Ка-Са, общей площадью 36,7 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., площадь лоджии – 5,4 кв.м, а всего площадью 42,1 кв.м. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья О.А. Крижановская
На момент публикации не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО
СУДЬЯ О.А. КРИЖАНОВСКАЯ