Дело №2-1832/2012 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
8 октября 2012 года Хостинский районный суд города Сочи
Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Игнатосяна Э.Б. к Рогоняну А.П. о признании сделки действительной и по встречному иску Рогоняна А.П. к Игнатосяну Э.Б. о признании права собственности на объект недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Игнатосян Э.Б. обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к Рогоняну А.П.о признании сделки действительной, уточнив в ходе рассмотрения дела свои исковые требования. Рогонян А.П.в ходе рассмотрения дела обратился в суд с встречным исковым заявлением к Игнатосяну Э.Б.о признании права собственности на объект недвижимости.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что между Игнатосян Э.Б. и Рогонян А.П. был заключен предварительный договор купли-продажи магазина Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская. В соответствии с предварительным договором от 10.02.2012 года, продавец обязался оформить магазин и в срок до 01.08.2012 года заключить основной договор купли-продажи магазина Лит. «АА» площадью 824.7 кв.метров, факт передачи денег за магазин подтверждается распиской, написанной Рогонян А.П. Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества от 10.02.2012 года данный магазин был передан истцу с вручением ему ключей от дверей, после чего он стал фактически пользоваться магазином и вкладывать свои деньги на ремонт указанного имущества. Вышеуказанный магазин был построен ответчиком на земельном участке общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенный вид использования – магазин, принадлежащем ему на праве аренды, срок которого установлен до 25 января 2059 года. Однако ответчик не является на заключение основного договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и в настоящее время в связи с подорожанием цен на недвижимость требует дополнительную оплату и уклоняются от регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Краснодарскому краю. Первоначально истец в иске просил признать сделку, заключенную между ним и ответчиком Рогонян А.П. на магазин Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская – действительной и обязать Рогоняна А.П. передать ему в собственность магазин Лит.«АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская.Уточнив свои требования в порядке ст.39 ГПК РФ, представитель истца просит признать за Игнатосяном Э.Б.право собственности на указанное строение, в удовлетворении встречного иска просит отказать.
Ответчик Рогонян А.П.просил суд отказать в удовлетворении иска Игнатосяна Э.Б.и удовлетворить его встречный иск, пояснив, что иск Игнатосян Э.Б. не подлежит удовлетворению, так как он действительно получил от покупателя по предварительному договору купли-продажи от 10 февраля 2012 года деньги 3 000 000 рублей. В ответ он должен был оформить право собственности и передать в собственность истца магазин, Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, расположенный на земельном участке общей площадью 1250 кв.м., с кадастровым номером №, который он правомерно построил на находящемся у него в пользовании по договору аренды земельном участке.Но до сегодняшнего момента он спорный объект недвижимости не оформил и поэтому истец может к нему предъявить только требование о возврате (взыскания) полученных денежных средств, так как не введенное в гражданский оборот имущество не может являться предметом обязательств, срок исполнения которых наступает в будущем. Вместе с тем, он считает, что возможно признать за ним право собственности на магазин Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, расположенный на земельном участке общей площадью 1250 кв.м., с кадастровым номером №, который он правомерно построил на находящемся у него в пользовании по договору аренды земельном участке.
Судом к участию в деле в качестве 3-го лица была привлечена администрация Центрального района города Сочи, представитель которой, будучи уведомленным о времени и месте судебного заседания повесткой, в суд не явился.
Суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Суд, выслушав пояснения сторон, и исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что подлежит удовлетворению встречный иск Рогоняна А.П., а иск Игнатосяна Э.Б.удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, между Игнатосян Э.Б. и Рогонян А.П. 10 февраля 2012 года был заключен предварительный договор купли-продажи магазина Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.м., количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская.
В соответствии с указанным предварительным договором от 10.02.2012 года, продавец обязался оформить магазин в собственность и в срок до 01.08.2012 года заключить с покупателем основной договор купли-продажи магазина Лит. «АА» площадью 824.7 кв.метров.
Во исполнение указанного договора покупатель оплатил продавцу оговоренную договором сумму денег 3 млн.рублей, факт передачи денег за магазин подтверждается распиской, написанной Рогонян А.П.
Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества от 10.02.2012 года данный магазин был передан ответчиком истцу с вручением ему ключей от дверей.
Судом при этом было установлено, что вышеуказанный магазин был построен ответчиком на земельном участке общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенный вид использования – магазин, которым правомерно пользуется ответчик на праве аренды, срок которого установлен до 25 января 2059 года.
Судом также установлено, что ответчик действительно не является на заключение основного договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно положениям ч.ч. 1 и 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).
На основании п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Судом установлено, что на строительство магазина ответчиком разрешение действительно получено не было.
Однако, в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из вышеуказанного следует, что признание права собственности в соответствии со ст. 222 ГК РФ и 41 ЗК РФ может быть осуществлено за лицом, владеющим земельным участком на правах аренды.
Судом установлено, что указанным земельным участком пользуется по договору аренды ответчик Рогонян А.П.
Участок расположен в Центральном районе города Сочи и земельный участок предоставлен ему для эксплуатации магазина. Срок действия данного договора установлен по 25 января 2059 года.
Как следует из положений ст.ст. 218 и 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Строительство ответчиком магазина было выполнено в соответствии с имеющейся у него проектной документацией.
Судом по данному делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Согласно заключения эксперта, здание магазина соответствует основным требованиям строительных норм и правил, расположено в границах правомерно используемого земельного участка, здание магазина не угрожает жизни и здоровью граждан.
На основании ч. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Расположение земельного участка и его целевое назначение соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденным Решением Городского собрания от 12 декабря 20911 года №210.
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком.
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Исходя из положений ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют те же права. Арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Оценивая экспертное заключение, суд признает его допустимым доказательством по делу, так как оно выполнено квалифицированным экспертом, имеющим соответствующий стаж и образование, а, кроме того, оно объективно согласуется с иными, вышеприведенными доказательствами.
Тем самым, суд приходит к выводу о том, что поскольку построенное ответчиком Рогоняном А.П. здание магазина находится на правомерно используемом им земельном участке, не нарушает права и законные интересы других лиц, не угрожает безопасности людей, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, право собственности на спорное здание магазина может быть признано только за ответчиком/истцом по встречному иску/ Рогоняном А.П.
При этом суд считает необходимым разъяснить Игнатосяну Э.Б. его право на обращение в суд с иском об истребовании переданной Рогоняну А.П. денежной суммы в размере 3 000 000 рублей.
На основании ст. 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат, а подлежит удовлетворению встречный иск Рогоняна А.П.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить встречное исковое заявление Рогоняна А.П. к Игнатосяну Э.Б. о признании права собственности на объект недвижимости.
Признать за Рогоняном А.П. право собственности на магазин Лит. «АА», общей площадью 824.7 кв.метра, количеством этажей -2, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, расположенный на земельном участке общей площадью 1250 кв.м., с кадастровым номером №.
В удовлетворении иска Игнатосяна Э.Б. к Рогоняну А.П. о признании сделки действительной отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.Л.Сидоров.
На момент публикации не вступило в законную силу