К делу № 2-133/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Стопычева А.С. к Администрации г. Сочи о признании и регистрации права собственности на самовольную постройку, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

Стопычев А.С. обратился в суд с иском к Администрации г. Сочи, в котором просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по <адрес> в его реконструированном виде, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним право собственности на указанное имущество. В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 570 кв.м. и трехэтажный жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу. На основании проекта он увеличил этажность дома до 5 этажей. Ввиду того, что реконструкция осуществлена в отсутствие разрешения на строительство, во внесудебном порядке осуществить правовую регистрацию спорного строения не представляется возможным.

Истец Стопычев А.С. в судебном заседании требования и доводы иска поддержал и просил иск удовлетворить, признав за ним право собственности на 4, 5 и 6 этажи дома, расположенные над правомерным трехэтажным жилым домом по <адрес>, обязав Росреестр зарегистрировать за ним право собственности на указанное имущество. При этом пояснил, что в письменном виде за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта он не обращался. Устно выяснял, что необходимо для получения разрешения, однако необходимый для этого пакет документов не готовил. Пояснил также, что дом в летний сезон он использует для размещения отдыхающих, в связи с чем конструкция дома предусматривает такое количество изолированных помещений, оборудованных отдельным санузлом. Дом также необходим ему для удовлетворения жилищных потребностей членов своей семьи.

Представитель Администрации г. Сочи по доверенности – Полозова Е.И. в судебном заседании считала возможным сохранить объект недвижимости в соответствии с решением межведомственной комиссии.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Просил дело рассмотреть в его отсутствие, при этом в удовлетворении требований иска обязать Росреестр зарегистрировать за Стопычевом А.С. право собственности на спорное строение просил отказать.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела №2-643/09, суд находит требования иска не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за 2-ой квартал 2005 года, право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.

При несоблюдении совокупности указанных требований к самовольной постройке применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть снос строения, запрет распоряжения строением.

В постановлении от 14.04.2008 года №7-П Конституционным Судом РФ также было указано о том, что предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, п. 1 ст. 263 ГК РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования п. 2 ст. 260 ГК РФ об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Статья 42 Земельного Кодекса РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся таковыми использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ч. 1 и п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Часть 9 названной статьи устанавливает, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагается: правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Статьей 49 ГрК РФ предусмотрено, что проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. В отношении проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства государственная экспертиза не проводится.

Из п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ следует, что отсутствие положительной государственной экспертизы проектной документации, когда ее проведение обязательно, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Судом установлено, что Стопычеву А.С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 570 кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 02.12.1999 года и выданным на его основании свидетельством на право собственности на землю серии РФ-XXXVIII-426-365-004-479 №004804. Данный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в связи с чем к нему применяются ограничения в виде особого режима использования.

Также установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 23 АД №510913 от 21.02.2008 года, за Стопычевым А.С. было зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом литеры «А», «а1», «а3», «а4», «а5», «а6» площадью 394,7 кв.м., расположенный на вышеназванном земельном участке.

Стопычев А.С., в границах правомерной площади принадлежащего ему земельного участка и в пределах параметров правомерного строения, без необходимой документации, в том числе в отсутствие разрешения на строительство, возвел четвертый, пятый и мансардный этажи над тремя правомерными этажами вышеуказанного жилого дома, увеличив тем самым его площадь более чем в два раза.

Данное обстоятельство подтверждается пояснениями истца, актом осмотра самовольного строительства, произведенного 13.05.2008 года сотрудниками МУ «Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи», согласно которому Стопычевым А.С. осуществлено строительство шестого (мансардного этажа).

13.05.2008 года Стопычеву А.С. было выдано требование об устранении нарушений градостроительного и земельного законодательства путем сноса самовольно возведенных этажей, которые ответчик оставил без исполнения.

Так согласно данным технического паспорта по состоянию на 30.06.2008 года жилой дом литера «А» является пятиэтажным с мансардой общей площадью 837,4 кв.м., в том числе жилой 483,6 кв.м. На 4 и 5 этажах имеется 16 изолированных комнат и два помещения кухни, 6 этаж определен как подсобное помещение.

При этом также установлено, что по заказу Стопычева А.С. ЗАО Сочиагропромпроект» в 2007 году была разработана проектная документация по реконструкции индивидуального трехэтажного жилого дома, а также Комитетом архитектуры и градостроительства разработан градостроительный план земельного участка №1738 по реконструкции названного жилого дома.

В рамках гражданского дела №643/9 по иску Администрации г. Сочи к Стопычеву А.С. о сносе самовольного строения, была проведена строительно-техническая экспертиза и согласно заключению эксперта от 05.11.2008 года Стопычев А.С., без наличия разрешающих документов, в границах своего правомерного земельного участка площадью 570 кв.м., произвел реконструкцию существующего правомерно возведенного трехэтажного жилого дома литера «А» с пристройками литеры «а3», «а4», тамбуром литера «а5» и открытыми террасами литеры «al», «а6» с увеличением этажности до шести этажей с учетом мансардного этажа площадью застройки 229 кв.м. Реконструкция указанного жилого дома осуществлялась с отступлением от проектной документации, разработанной в 2007 году ЗАО «Сочиагропромпроект».

Результаты реконструкции не соответствуют разработанной проектной документации, изменены конструктивная схема и этажность. Состояние конструкций здания с 1-го по 3-й этажи в основном объеме классифицируется как исправное и работоспособное. Несущие металлические конструкции не окрашены и подвержены коррозии. Состояние четвертого, пятого и мансардного этажей классифицируется как ограниченно работоспособное.

В целом проведенное обследование технического состояния строительных конструкций спорного строения показало, что состояние несущих строительных конструкций здания в основном объеме классифицируется как исправное и работоспособное. Часть конструкций относится к ограниченно работоспособному состоянию и требует проведения ряда работ по их усилению в ходе дальнейшего строительства.

Конструктивное решение спорного объекта недвижимости удовлетворяют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям, предъявляемым к жилым домам, обеспечивающих строению прочность и устойчивость в сейсмическом районе, в том числе требованиям: п.п. 2.12. примечание 1, 2.14., 9.19. СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; п.п. 1.1., 1.3., 1.4., 2.2., 2.4., 2.7., 3.1., 3.2., 3.3. СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; п.п. 1.2.*, 3.1,, 3.3, т. 10, п.2., 3.41., 3.42., 3.43., 3.44., 3.45., 3.47., 3.49. СНиП 11-7-81** «Строительство в сейсмических районах».

Объемно-планировочное решение спорного строения без учета мансардного этажа позволяют в возведенном здании организацию жилой квартиры и отдельных жилых комнат с индивидуальными санузлами, удовлетворяющего требованиям строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам пансионного типа.

Эксплуатация указанного жилого дома не вносит сверхнормативные уровни загрязнения в окружающую среду. Его месторасположение и эксплуатация не препятствуют владельцам соседних домовладений в пользовании ими своими строениями и земельными участками. Не препятствуют проходу гражданам по тротуару пер. Октябрьского и не препятствует движению автотранспорта по этой улице.

Вместе с этим, согласно заключению об устранении замечаний по результатам технического обследования о состоянии строительных конструкций здания спорного объекта недвижимости, состояние несущих строительных конструкций здания классифицируется как исправное и работоспособное.

Таким образом, судом, в том числе из заключения эксперта, и технической документации на жилой дом установлено, что это строение имеет пять этажей и мансардный этаж, а его объемно планировочное решение предусматривает наличие 18 санузлов в отдельных комнатах на 3-х правомерных этажах и 16 изолированных жилых комнат на двух самовольно возведенных этажах, что позволяет сделать выводы о назначении этого строения для размещения более чем одной семьи (в том числе для размещения отдыхающих в летний период времени) и его несоответствию определению объекта индивидуального жилищного строительства, которыми в силу ч. 3 ст. 48 и п. 1. ч. 2 ст. 49 ГрК РФ признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Факт использования спорного объекта недвижимости в качестве гостиницы подтвердил в судебном заседании и Стопычев А.С., показав, что в летний период использует дом для размещения отдыхающих, в связи с чем конструкция дома предусматривает такое количество изолированных комнат, в том числе оборудованных отдельным санузлом.

Изложенное свидетельствует о том, что Стопычев А.С., реализуя свое право возводить на принадлежащем ему земельном участке здания и сооружения, нарушил требования законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что указывает на наличие одного из предусмотренных законом условий, позволяющих отнести спорное строение к самовольной постройке.

Также установлено, что спорное строение возведено в отсутствие соответствующего разрешения, необходимого для его получения пакета документов, в том числе в отсутствие проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, с отступлением от имевшегося проекта, что является нарушением требований ст. 51 и ст. 49 ГрК РФ.

С учетом описанного у суда не имеется оснований для удовлетворения требований иска. При этом суд также принимает во внимание то обстоятельство, что ни до начала реконструкции, ни в ходе ее осуществления Стопычев А.С. не обращался в уполномоченные органы власти с заявлением о выдаче соответствующего разрешения, не предпринял иных мер, для получения указанного разрешения, хотя имел для этого возможность. Каких либо препятствий для этого не было.

При таких обстоятельствах предъявленный гражданский иск направлен на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, суд находит такое поведение ответчика злоупотреблением правом на обращение в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, что в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в иске.

То обстоятельство, что в соответствии с решением от 21.09.2010 года городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории г. Сочи было решено считать возможным сохранить спорное строение в установленном законом порядке, не является предусмотренным законом основанием для удовлетворения требований иска и не указывает на отсутствие у спорного строения признаков самовольной постройки, препятствующих ее сохранению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Стопычева А.С. к Администрации г. Сочи о признании и регистрации права собственности на самовольную постройку, – отказать.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Лазаревский районный суд г. Сочи в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Богданович С.П.

Копия верна:

Заместитель председателя

Лазаревского районного суда г. Сочи Богданович С.П.