Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

К делу 2-2/11 г.

02 марта 2011 года Лазаревский районный суд г.Сочи

Краснодарского края в составе:

Судьи Чехутской Н.П.

При секретаре Якшиной О.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чеснова В.Х. к ООО «Промышленная строительная компания» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л :

Чеснов В.Х. обратился в суд с иском и просит обязать ООО «Промышленная строительная компания» безвозмездно устранить недостатки во вновь построенных квартирах №№15, 15/1, 15/2 в доме <адрес>, уменьшить стоимость работ, выполненных по договору №139 от 29 декабря 2006 года «Об инвестировании строительства жилья(долевое участие в строительстве) многоквартирного дома и взыскать с ответчика в его пользу 1000000 рублей. В обоснование требований указывает, что между ним и ответчиком был заключен договор от 29.12.2006 г. №139 «Об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве) многоквартирного дома, по которому объектом строительства является 4-комнатная квартира общей полезной площадью 271,80 кв.м., общей площадью открытой террасы 16, 8 кв.м. и открытых балконов 16, 50 кв.м., расположенная на 6 и 7 этажах (двухуровневая квартира) в 9 подъезде строящегося жилого дома по <адрес>. Стоимость приобретаемых квартир составила 9 958 050 рублей, исходя из расчета: 156.15 кв.м. по цене за 1 кв.м. - 32 000(тридцать две тысячи) рублей; 132.30 кв.м. по цене за 1 кв.м. - 37 500(тридцать тысяч семьсот) рублей. Стоимость площади открытых балконов и террасы (33, 30 кв.м.), рассчитана с учетом коэффициента 0, 5. Таким образом, площадь квартиры, подлежащая к оплате, составила 288.45 кв.м. Он полностью исполнил обязательства по договору и уплатил ответчику сумму, указанную в договоре, в размере 9958050 рублей. Однако по соглашению № 1 от 12.05.2008 года ответчик за отдельную дополнительную плату произвел разделение двухуровневой квартиры на 3 квартиры, путем установки межквартирных перегородок и межэтажного перекрытия. При этом, ответчик ввел его в заблуждение, сообщив недостоверные сведения, что жилая площадь квартир увеличена на 15,757 кв. м. по цене 65000 (шестьдесят пять тысяч) рублей за 1 кв.м., в результате чего у него образовалась задолженность в размере 1024191 руб. 50 коп. и ему было предложено, под угрозой расторжения договора или увеличения в одностороннем порядке со стороны ответчика стоимости квадратного метра, подписать Соглашение от 26.08. 2008 года «Об условиях погашения задолженности», по которому он был вынужден уплатить сумму в размере 1 024 191 рублей 50 коп. (платежное поручение № 8833 от 30.12.2008 г. Однако после подписания актов приема-передачи квартир и получения техпаспортов было установлено, что вместо предусмотренной договором площади 288.45 кв.м. площадь трех квартир фактически уменьшена и составляет 267.4 кв.м., что на 21.05 кв.м. меньше предусмотренной по договору. При этом, из указанных 267.4 кв.м. как полезная площадь ответчиком указаны 221 кв.м., которые образовались за счет самовольной установки внутренних перегородок и застекления открытого балкона и террасы, что является нарушением требований СНиП и данная площадь не может считаться полезной площадью. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке произвел изменение условий договора №139 от 29.12.2006 г., а именно в части количества метров общей полезной площади квартир и площади открытых балконов и террас. Считает, что это было сделано умышленно с целью увеличения полезной площади квартир за счет уменьшения площади балконов и террас и дополнительного получения с него незаконной денежной суммы. Кроме того, строительные работы выполнены с недоделками и дефектами, ответчиком допущены нарушения СНИП.

29 ноября 2010 года Чеснов В.Х. уточнил заявленные требования и просит обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки и выполнить работы во вновь построенных квартирах №№15, 15/1, 15/2 в доме <адрес>, указанные в акте строительно-технической экспертизы №765/10-2/16.1 от 24.10.2010 г., стоимостью 302850 руб.; вынести пожарные люки и пожарные лестницы за пределы жилой площади принадлежащих ему квартир путем восстановления террас и балконов согласно проекта, остекления консольных плит и установки балконных дверей, а также с учетом восстановления террасы и балконов, произвести перерасчет согласно условий договора №139 от 29.12.2006 г. «Об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве)» суммы инвестирования (стоимости) указанных квартир с учетом жилой площади, площади подсобных помещений, площади открытых балконов и террас; уменьшить стоимость квартир №15 и 15/1 и взыскать с ответчика переплату суммы инвестиций (стоимости) квартир в размере 1380441 руб.50 коп., судебные расходы по оплате экспертизы в размере 76599 руб., по оплате услуг представителя в размере 10000 руб., госпошлины в размере 2 670 руб. и компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В судебном заседании представитель истца Кучеров В.И. поддержал заявленные и уточненные требования своего доверителя и пояснил, что согласно п.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В своем письме от 20 марта 2000 г. 1ЧНМ-1096/30 «О лоджиях и верандах» Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, указал в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В соответствии со СНИП 2.08.01-89 и СНИП 2.08.01-89* допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее на именования и соответственно изменение общей площади квартир, остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом. Из п.п.1,2 Приложения N2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08. Однако эксперты не приняли во внимание и не установили к какому виду помещений относятся застекленные помещения, находящиеся за периметром несущих внешних стен дома, что при определении несущих внешних стен дома, что при определении площади этих помещений следует применять понижающие коэффициенты, в связи чем просит назначить по делу повторную комплексную судебную строительно-техническую экспертизу.

Представитель ответчика Березовская О.А. не согласилась с предъявленными требованиями и пояснила, что между ООО «ПСК» и Чесновым В.Х. заключен договор №139 от 29.12.2006 г. «Об инвестировании строительства жилья» на строительство 4-х комнатной квартиры №1 на 6 и 7 этаже 9 подъезда в доме <адрес>. Оплачиваемая площадь квартиры (п.2.2 договора) составляет 288,45 кв.м. (применяется коэффициент 0,5 к площади балконов и террасы). Действительно истец обязался полностью оплатить всю сумму по указному договору, однако окончательная оплата Чесновым В.Х. была произведена лишь 31.12.2008 г., а увеличение неоплаченной суммы (09.10.2007 г. и 06.08.2008 г.) произведено на основании п.2.5 договора. Таким образом, утверждение истца о том, что ООО «ПСК» ввело его в заблуждение об увеличении площади квартир не соответствует действительности. Оплачиваемая площадь квартиры не изменялась. Стоимость неоплаченных метров площади истец признал, подписав соглашение от 26.09.2008 г. «Об условиях погашении задолженности по договору № 139 от 29.12.2006 г.». Более того, 10.09.2008 г. был произведен обмер законченного строительством жилого <адрес>, 23 органами БТИ. Справка ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ подтверждает, что площадь квартиры №15 без учета коэффициента составляет 294,4 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ в ООО «ПСК» поступило заявление Чеснова В.Х. о разделении квартиры №15 на три отдельные квартиры, в связи с чем, между истцом и ответчиком заключено соответствующее соглашение №1 от 12.05.2008 г., в котором предусмотрено разделение квартиры путем устройства межквартирных перегородок и межэтажного перекрытия. Пункт 3 предусматривает, что остальные условия договора остаются неизменными, п.2.3. договора №139 от 29.12.2006 г. предусмотрена установка отопительного газового котла с разводкой системы отопления и выводом под горячее водоснабжение, газификация с подводкой к котлу, канализация (выпуск от стояка), холодная вода - подводка от стояка до водомера с его установкой, счетчики газа, электроэнергии, с учетом 1 квартиры. При разделении квартиры №15 по заявлению истца на 3 отдельные квартиры, ООО «ПСК» дополнительно выполнило вышеперечисленные работы на 2 квартиры, согласно смете на сумму 273 718 рублей, которые не были оплачены истцом. Таким образом, ссылка истца на то, ПСК в одностороннем порядке произвело изменение условий договора №139 не состоятельна, т.к. данные изменения были произведены по его заявлению. Кроме того, истец указывает на то, что якобы строительные работы выполнены с недоделками и дефектами. Пункт 3.2 договора предусматривает, что недостатки (претензии) выявляются при приемке квартиры и обязательно должны быть отражены в акте приема-передачи квартиры. При отсутствии в акте приема-передачи квартиры указаний на явные недостатки истец не вправе в дальнейшем предъявлять требования об их устранении. 13 августа 2009 г. представитель истца по доверенности от 29.01.2009 г. Ромин С.А. принял по актам приема-передачи квартиры за №№15, 15/1, 15/2. При приеме указанных квартир представителем не было высказано никаких претензий по поводу каких-либо недостатков, кроме разногласий по площади квартир, о чем была внесена запись в акты приема-передачи квартир. Таким образом, претензии истца по якобы существующим недостаткам надуманны и не подлежат удовлетворению. Просит взыскать с Чеснова В.Х. расходы на проведение экспертизы в размере 65000 рублей.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, суд не находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В ч. 5 ст.8 закона указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона, а именно: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом достоверно установлено, что 29 декабря 2006 года между ООО «ПСК» и Чесновым В.Х. заключен договор №139 «Об инвестировании строительства жилья» на строительство 4-х комнатной квартиры №1 на 6 и 7 этаже 9 подъезда в доме по <адрес>. Оплачиваемая площадь квартиры (п.2.2 договора) составляет 288,45 кв.м. (применяется коэффициент 0,5 к площади балконов и террасы).

26.09.2008 г. Чесновым В.Х. подписано соглашение «Об условиях погашении задолженности по договору № 139 от 29.12.2006 г.».

10.09.2008 г. произведен обмер законченного строительством жилого <адрес> органами БТИ, справкой ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ подтверждается, что площадь квартиры №15 без учета коэффициента составляет 294,4 кв.м.

12.05.2008 г. в ООО «ПСК» поступило заявление Чеснова В.Х. о разделении квартиры №15 на три отдельные квартиры, в связи с чем, между истцом и ответчиком заключено соответствующее соглашение №1 от 12.05.2008 г., в котором предусмотрено разделение квартиры путем устройства межквартирных перегородок и межэтажного перекрытия. Пункт 3 предусматривает, что остальные условия договора остаются неизменными, п.2.3. договора №139 от 29.12.2006 г. предусмотрена установка отопительного газового котла с разводкой системы отопления и выводом под горячее водоснабжение, газификация с подводкой к котлу, канализация (выпуск от стояка), холодная вода - подводка от стояка до водомера с его установкой, счетчики газа, электроэнергии, с учетом 1 квартиры. При разделении квартиры №15 по заявлению истца на 3 отдельные квартиры, ООО «ПСК» дополнительно выполнило вышеперечисленные работы на 2 квартиры, согласно смете на сумму 273 718 рублей, которые не были оплачены истцом.

Кроме того, судом исследовано заключение эксперта от 15 июня 2010 года ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы(эксперт К.Л.Я.), которое принято во внимание быть не может, поскольку работа выполнена без акта первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов, схемы электроснабжения, акта по отоплению, испытанию стояков в/сн и канализации, акта освидетельствования перекрытия кровли, акта приемки сетей и водоснабжения, акта п слаботочным сетям, проекта.Том 1.общая пояснительная записка, исходные данные.проекта.том 9.1.архитектурное решение.

Заключением эксперта ООО «Сочистройпроект» №30/2011 от 16 февраля 2011 года установлено, что общая площадь квартир №№15, 15/1, 15/2 в доме <адрес> составляет 281,35 кв.м., фактическая площадь квартиры переданной в соответствии с п.2.3 договора №139 от 29.12.2006 года до ее переустройства и оштукатуривания составляет 288.98 кв.м. Работы, предусмотренные данным пунктом, выполнены полностью. Качество выполненных ООО «ПСК» строительных работ соответствует требованиям СНиП. Застеленные и присоединенные балконы, лоджии и террасы отсутствуют, следовательно к полезной площади не присоединены.

В соответствии со ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему усмотрению вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения недостатков.

Таким образом, ссылка Чеснова В.Х. на то, что ООО «ПСК» в одностороннем порядке произвело изменение условий договора №139 не состоятельна, т.к. данные изменения были произведены по его заявлению. Кроме того, истец указывает на то, что якобы строительные работы выполнены с недоделками и дефектами. Пункт 3.2 договора предусматривает, что недостатки (претензии) выявляются при приемке квартиры и обязательно должны быть отражены в акте приема-передачи квартиры. При отсутствии в акте приема-передачи квартиры указаний на явные недостатки истец не вправе в дальнейшем предъявлять требования об их устранении. 13 августа 2009 г. представитель истца по доверенности от 29.01.2009 г. Ромин С.А. принял по актам приема-передачи квартиры за №№15, 15/1, 15/2. При приеме указанных квартир представителем не было высказано никаких претензий по поводу каких-либо недостатков, кроме разногласий по площади квартир, о чем была внесена запись в акты приема-передачи квартир. Таким образом, претензии истца по якобы существующим недостаткам надуманны и не подлежат удовлетворению.

Доводы представителя Кучерова В.И. о проведении повторной комиссионной строительно-технической экспертизы суд считает несостоятельными, т.к. заключение по делу выполненное ООО «Сочистройпроект» ответило на основание вопросы, соответствует материалам дела, сомнений в достоверности изложенных выводов у суда не возникло.

Кроме того, довод о том, что СНиП 2.08.01-89 и СНиП 2.08.01-89*, которые неверно применил эксперт, существенно влияет на выводы экспертного заключения, в судебном заседании своего подтверждения не нашел, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Доводы иска об удовлетворении судебных расходов, понесенных истцом по делу, подлежат удовлетворению согласно ст.100 ГПК РФ только при условии удовлетворения основного иска, оснований для возмещения оплаты услуг представителя и иных расходов по делу при таких обстоятельствах не имеется.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявления Чеснова В.Х.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Чеснова В.Х. к ООО «Промышленная строительная компания» о защите прав потребителей – отказать.

Взыскать с Чеснова В.Х. в пользу ООО «Промышленная строительная компания» судебные расходы в размере 65000 рублей.

Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Лазаревский райсуд.

СУДЬЯ подпись

Копия верна:

Судья Лазаревского райсуда г.Сочи Н.П.Чехутская