Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 5 апреля 2011 г. к делу № 2-523\11 Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего Павловой О.Ю. при секретаре Багдасарян О.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евсиной О.С. к Рязанцевой Н.П., ООО «Детский лечебно-оздоровительный комплекс «Детство», Отделу УФМС РФ по Краснодарскому краю в Лазаревском районе г. Сочи о недействительности пунктов договора найма жилого помещения от 1.04.2007 г., недействительности договора найма жилого помещения от 25.05.2007г., заключённого между Рязанцевой Н.П. и ООО ДЛОК «Детство», установлении обязанности ОУФМС РФ снять Рязанцеву Н.П. с регистрационного учёта, У С Т А Н О В И Л: Евсина О.С. обратилась в суд с иском и просит признать недействительными пункты 1.1, 1.2 и 6.2 договора найма жилого помещения от 1.04.2007 г., заключённого между ней и ООО ДЛОК «Детство», признать недействительным договор найма жилого помещения от 25.05.2007 г., заключённый между Рязанцевой Н.П. и ООО ДЛОК «Детство», и обязать ОУФМС РФ снять Рязанцеву Н.П. с регистрационного учёта. В обоснование иска Евсина О.С. указала, что на основании договора найма жилого помещения от 1.04.2007 г., заключенного между ней и ООО ДЛОК «Детство», владеет и пользуется квартирой общей площадью 36,4 кв.м, в том числе жилой 24,6 кв.м. Квартира расположена по адресу: <адрес>. В ноябре 2010 г. ей стало известно о разделении лицевого счёта, на котором учитывается оплата за найм жилого помещения и оплата коммунальных услуг. Разделение лицевого счёта связано с заключением в отношении этой же квартиры договора найма с Рязанцевой Н.П. и её регистрацией по указанному адресу. Рязанцева Н.П. требовала от неё вселения в спорную квартиру, на что истица ответила отказом. Считает, что действиями ответчиков созданы препятствия в реализации права на приватизацию жилого помещения, которое предусмотрено Законом РФ от 4.07.1991 г. № 1545-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Ссылаясь на указанные обстоятельства, Евсина О.С. обратилась в суд с указанными выше требованиями. Впоследствии истица изменила требования и просила договор найма жилого помещения от 1.04.2007 г. считать договором социального найма, остальные требования остались без изменений. Ответчики – Рязанцева Н.П. и ООО ДЛОК «Детство» иск не признали, представили письменные возражения относительно исковых требований. В качестве возражений ответчики привели доводы о том, что спорное жилое помещение не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, предоставлено для совместного проживания Евсиной О.С. и Рязанцевой Н.П. на основании договоров найма от 1.04.2007 г. и от 25.05.2007 г., что отражено в протоколе собрания учредителей ООО ДЛОК «Детство» № 2 от 11.06.2007 г. По указанным основаниям, договор найма от 1.04.2007 г., заключённый с истицей, не является договором социального найма. Спорное помещение не подлежит приватизации, т.к. не является государственной или муниципальной собственностью. Кроме того, договор найма от 1.04.2007 г., заключён с истицей после 1.03.2005 г., т.е. после введения в действие Жилищного кодекса РФ. Истица нарушает условия договора найма в части оплаты за коммунальные услуги. Требование о снятии Рязанцевой Н.П. с регистрационного учета считают незаконными, поскольку не содержит ссылок на нормы материального права. Дата заключения договора найма с Евсиной О.С., указанная как 1.04.2007 г., у них вызывает сомнения. Кроме того, ответчики заявили о применении судом срока исковой давности к требованиям Евсиной О.С., ссылаясь на п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ, устанавливающий трёхлетний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В судебном заседании представитель Евсиной О.С. по доверенности Баев В.В. настаивал на удовлетворении исковых требований. Ответчик Рязанцева Н.П., её представитель по доверенности Торосян Э.С., представитель ООО ДЛОК «Детство» по доверенности Мельникова Т.Е. настаивали на своих возражениях, просили в иске отказать. Представитель ОУФМС РФ в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом. В представленном в суд заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, оставляя решение на усмотрение суда. Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Исходя из положений ст.ст. 160, 161, 162 ГК РФ в предусмотренных законом случаях сделки должны совершаться в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Евсина О.С. на основании договора найма жилого помещения от 1.04.2007 г., заключенного между ней и ООО ДЛОК «Детство», владеет и пользуется квартирой общей площадью 36,4 кв.м, в том числе жилой 24,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Доводы ответчиков о том, что указанная квартира не относится к государственному либо муниципальному жилищному фонду, в связи с чем, не может быть предоставлена по договору приватизации в собственность нанимателя, являются несостоятельными. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в порядке приватизации могут быть переданы в собственность не только жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, но и помещения, включённые в жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Кроме того, согласно ст.19 ЖК РФ, по формам собственности жилищный фонд подразделяется на находящийся в частной, государственной либо муниципальной собственности. Таким образом, жилые помещения, принадлежащие предприятиям или учреждениям на ограниченном вещном праве, так или иначе, относятся к государственной либо муниципальной собственности. Жилые помещения, находящиеся на балансе ООО ДЛОК «Детство», подлежат приватизации, что подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров о приватизации жилых помещений и судебных решений. ООО ДЛОК «Детство» является балансодержателем спорного жилого помещения, но не его собственником. Доводы ответчика о том, что спорное жилое помещение не относится к государственному либо муниципальному жилищному фонду, в связи с чем, договор найма от 1.04.2007 г. является договором коммерческого, а не социального найма, суд оценивает критически. Согласно ст.19 ЖК РФ, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, может подразделяться по формам собственности на частный, государственный и муниципальный, а по целям использования – на фонд социального использования, фонд коммерческого использования, специализированный и индивидуальный жилищный фонды. Согласно п.4 ч.3 указанной статьи, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Согласно ч.4 указанной статьи, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Указанный порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно утвержденному данным постановлением «Положению о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации», основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Из представленного в материалы дела технического паспорта не следует, что спорное жилое помещение отнесено к коммерческому жилому фонду. Необходимость отнесения помещений государственного или муниципального жилищного фонда к фондам коммерческого использования для заключения договоров коммерческого найма также следует из «Правил пользования жилыми помещениями», утверждёнными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Таким образом, договор найма жилого помещения от 1.04.2007 г., заключенный между Евсиной О.С. и ООО ДЛОК «Детство», не отвечает признакам договора коммерческого найма. Доводы Рязанцевой Н.П. о том, что договор найма от 1.04.2007 г. был заключён после введения в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. после 1.03.2005 г., в связи с чем, жилое помещение, являющееся объектом найма, не подлежит приватизации, не могут приниматься во внимание. Поскольку Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П признано не соответствующим Конституции РФ, ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Согласно ч.3 ст. 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу. Доводы ООО ДЛОК «Детство» о том, что спорное жилое помещение является общежитием и предназначено для временного проживания его сотрудников, не подтверждаются материалами дела. Согласно ч.1 ст.92 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилого фонда. Согласно ч.2 указанной статьи, в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, включённые в состав специализированного жилого фонда в установленном законом порядке, на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Такого решения в материалы дела представлено не было. По данным технического паспорта, представленного в материалы дела, спорное жилое помещение описано как квартира, расположенная на 1 этаже многоквартирного дома. Доводы ООО ДЛОК «Детство» и приведённые в их подтверждение показания свидетеля Г.Л.В. о том, что истица нарушает условия договора найма от 1.04.07 г. в части оплаты за коммунальные услуги, не принимаются судом во внимание, как не имеющие отношения к существу рассматриваемого спора. Договор найма жилого помещения от 1.04.2007 г. содержит указанные в исковом заявлении характеристики объекта найма, а также исчерпывающий объём прав и обязанностей сторон договора. В судебном заседании исследован представленный истцом подлинный экземпляр договора, в связи с чем, отсутствуют какие-либо сомнения, в том числе, относительно даты его заключения. Разногласия, касающиеся выполнения условий договора найма от 1.04.2007 г., стороны, в случае не достижения согласия, вправе разрешить в судебном порядке. Таким образом, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих, что спорное жилое помещение не подлежит передаче в собственность в порядке приватизации. Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Указанные нормы воспроизведены в п.2 ст.450 ГК РФ, согласно которому, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В судебном заседании достоверно установлено, договор найма жилого помещения от 1.04.2007 г. содержит характеристики объекта найма, которые соответствуют тем, какие указаны в техническом паспорте жилого помещения, а также в договор включён исчерпывающий объём прав и обязанностей его сторон. На основании указанного договора жилое помещение передано истице во владение и пользование. Договор найма от 25.05.2007 г. с Рязанцевой Н.П. на ту же жилую площадь и протокол собрания учредителей ООО ДЛОК «Детство» № 2 от 11.06.2007 г. изменяют условия договора найма от 1.04.2007 г., а не определяют его условия, как об этом утверждают ответчики. Это прямо следует из даты совершения этих сделок. Согласно ст.155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. С учётом приведённых норм, договор найма от 25.05.2007 г. и протокол собрания учредителей ООО ДЛОК «Детство» № 2 от 11.06.2007 г. являются сделками, не соответствующими закону. Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, договор найма от 25.05.2007 г. и протокол собрания учредителей ООО ДЛОК «Детство» № 2 от 11.06.2007 г. являются ничтожными сделками, как не соответствующие закону. Заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности во внимание не принимаются, поскольку нормы п.1 ст.181 ГК РФ относятся к требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Истицей же заявлено требование о недействительности ничтожной сделки. Согласно п.16 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" основанием для регистрации граждан по месту жительства являются заявление установленной формы о регистрации по месту жительства и документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение. Таким образом, недействительность договора найма жилого помещения влечёт недействительность осуществлённой на основании такого договора регистрации по месту жительства. На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Исковые требования Евсиной О.С. удовлетворить. Договор найма жилого помещения от 1.04.2007 г., заключённый Евсиной О.С. с ООО ДЛОК «Детство» о передаче нанимателю жилого помещения общей площадью 36,4 кв.м, в том числе жилой 24,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, считать договором социального найма. Договор найма жилого помещения от 25.05.2007 г., заключённый Рязанцевой Н.П. с ООО ДЛОК «Детство» о передаче нанимателю жилого помещения общей площадью 36,4 кв.м, в том числе жилой 24,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - считать недействительным. Обязать отдел УФМС РФ по Краснодарскому краю в Лазаревском районе г. Сочи снять Рязанцеву Н.П. с регистрационного учёта по адресу: <адрес>. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Лазаревский районный суд в течение 10 дней. Судья Лазаревского районного суда г. Сочи Павлова О.Ю.