К делу № 2-314/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации г. Сочи к Ценину А.В. и Павликову В.Н. о сносе самовольной постройки, по встречному иску Павликова В.Н. к Администрации г. Сочи о признании и регистрации права собственности на объект недвижимости, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Дарбинян О.П.,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Сочи (далее по тексту – Администрация) обратилась в суд с иском к Ценину А.В. и Павликову В.Н., в котором просит обязать ответчиков снести за свой счет самовольно возведенный четырехэтажный капитальный объект недвижимости размером 23,0 мХ10,70 м, расположенный на земельном участке с кадастровым № по ул. Калараш, 10 квартал №5 в п. Лазаревское г. Сочи и привести земельный участок в первоначальное состояние, указывая, что данное строение возведено ответчиками хоть и на правомерном земельном участке, но без разрешения на строительство

Павликов В.Н. исковые требования Администрации не признал. Обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью 894,5 кв.м., в том числе жилой 526,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Калараш, участок №10, квартал №5, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним право собственности на данный объект недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что спорный объект недвижимости расположен на принадлежащем ему земельном участке, его сохранение не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Данная постройка соответствует установленным градостроительным и иным правилам и нормативам. Кроме того указал на то обстоятельство, что акт обследования земельного участка от 17.11.2010 года составлен неуполномоченным на это лицом, так как вступившим в законную силу решением суда от 02.09.2009 года признано недействительным постановление главы г. Сочи от 03.11.2003 года №653 «Об утверждении Положения о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории г. Сочи МУ «Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи».

Представитель Администрации по доверенности – Полозова Е.И. в судебном заседании требования и доводы иска поддержала в полном объеме и просила его удовлетворить. В удовлетворении встречного иска Павликова В.Н. просила отказать. Настаивала, что именно Ценин А.В. и Павликов В.Н. являются надлежащими ответчиками по иску.

Ответчик Ценин А.В., а также привлеченный к участию в деле в качестве соответчика Павликов В.Н. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом. Просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В письменном отзыве Ценин А.В. с иском администрации не согласился, указав, что спорное строение возведено на основании разрешения на строительство и проектной документации на принадлежащем ему земельном участке, с соблюдением его целевого использования. Кроме этого, 07.07.2010 года земельный участок, на котором расположено спорное строение было им продано Павликову В.Н., по этой причине считает исковые требования к нему не обоснованными.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48 и 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Представитель ответчиков по доверенностям – Белянский А.А. в судебном заседании в удовлетворении иска Администрации просил отказать, а встречный иск удовлетворить. Пояснил, что спорное строение возведено хоть и в отсутствие разрешения на строительство, но на правомерном земельном участке, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, в связи с чем возможно его сохранить в существующем виде. Также пояснил, что само строение возвел Ценин А.В., а Павликов В.Н. осуществлял внутреннюю отделку.

Представитель третьего лица Росреестра, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. О причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Росреестра.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Дарбинян О.П. в судебном заседании на сносе строения не настаивал, пояснив, что строение ответчиков ему не мешают.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации к Павликову В.Н., в удовлетворении требований ее иска к Ценину А.В. надлежит отказать, как надлежит также отказать и в удовлетворении встречных требований Павликова В.Н. по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за 2-ой квартал 2005 года, право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.

При несоблюдении совокупности указанных требований к самовольной постройке применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть снос строения, запрет распоряжения строением.

В постановлении от 14.04.2008 года №7-П Конституционным Судом РФ также было указано о том, что предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, п. 1 ст. 263 ГК РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования п. 2 ст. 260 ГК РФ об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В силу ч.ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из п. 4 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что отсутствие положительной государственной экспертизы проектной документации, когда ее проведение обязательно, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 13.11.2003 года и выданным на его основании свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АБ №121999 от 22.09.2003 года Ценину А.В. принадлежал земельный участок №10 площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Калараш, застройка жилого квартала №5.

Данный земельный участок прошел государственный кадастровый учет и согласно выписке из государственного земельного кадастра от 25.09.2002 года №2344 ему присвоен кадастровый №. Земельный участок входит в состав земель поселений с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

Также установлено, что на основании постановления администрации Лазаревского района г. Сочи от 16.10.2003 года Ценину А.В. разрешено строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией. Из этого же постановления следует, что по заявке прежнего собственника земельного участка, АО «Проектный институт «Южпроекткоммунстрой» выполнена проектная документация на жилой дом, которая согласована с органом архитектуры и градостроительства и надзорными службами в установленном законом порядке.

Согласно представленным договорам, по заказу прежнего собственника земельного участка Огрызько А.Н. технический надзор осуществлялся Муниципальным предприятием СУОР-37, а с 15.11.2002 года по заказу Ценина А.В. - Дзиковским Н.И.

Ценин А.В., в границах правомерной площади принадлежащего ему земельного участка возвел пятиэтажный объект недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается пояснениями участников судебного заседания, актом обследования земельного участка, произведенного 17.11.2010 года сотрудниками МУ «Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи».

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 08.04.2011 года жилой дом литера «А», «А1» имеет пять надземных этажей общей площадью 894,5 кв.м., в том числе жилой 526,2 кв.м.

Также установлено, что на основании договора купли-продажи от 07.07.2010 года Ценин А.В. продал, а Павликов В.Н. приобрел за плату вышеуказанный земельный участок. Этот договор явился основанием для государственной регистрации за Павликовым В.Н. права собственности на земельный участок №10 площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Калараш, застройка жилого квартала №5.

По делу была проведена строительно-техническая экспертиза и согласно заключению эксперта от 20.05.2011 года Ценин А.В., в границах правомерной площади земельного участка построил пятиэтажный жилой дом гостиничного типа литера «А» с мансардой литера «А1» и балконами (4 этажа надземных+1 этаж мансардный). Строительство указанного жилого дома осуществлялось с отклонением от проекта, разработанного проектным институтом ОАО «Проектный институт Южпроекткоммунстрой», инвентарный №, по заявке бывшего владельца земельного участка Огрызько А.Н.

Объемно-планировочное решение объекта недвижимости, наличие помещений, которые возможно использовать в качестве жилых и подсобных помещений, функционально увязанных между собой, а также уровень инженерного оборудования, обеспечивают в объеме 1-го и мансардного этажей организацию изолированной квартиры, в объеме 2-го, 3-го и 4-го этажей организацию изолированных гостевых комнат летнего типа, оборудованных совмещенными санузлами. С учетом изложенного, эксперт относит его к категории жилых домов гостиничного типа.

Объемно-планировочное и конструктивное решение пятиэтажного жилого дома литера «А» с мансардным этажом литера «А1» и балконами, общей площадью всех частей здания 1180,70 кв.м., в том числе общей площадью дома 894,50 кв.м., жилой 526,20 кв.м., площадью подсобных помещений 368,30 кв.м., балконов 286,20 кв.м., соответствуют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам гостиничного типа, возводимых в сейсмических районах, в том числе требованиям: п.п. 2.14., 9.19. СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; п. 2.12. примечание 1, СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» - при условии согласия владельца соседнего участка справа; п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Свод правил. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» - при условии согласия владельца соседнего участка справа; п.п. 1.1., 1.3., 1.4., 2.2., 2.4., 2.7., 3.1., 3.2., 3.3. СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; п.п. 4.3., 4.4., 4.5. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; п.п. 1.2.*, 3.1., 3.3.,т.8* п.7, 3.41., 3.42., 3.43. т.10 п.1., 3.44., 3.45., 3.47., 3.49. СНиП 11-7-81 * «Строительство в сейсмических районах».

Посадка спорного строения, по отношению к генплану в составе проекта, смещена вправо, в результате чего расстояние от наружной стены дома до смежной границы с соседним участком справа составляет 2,20 м, здесь же, вынос балконов находится на расстоянии 0,30 м до смежной границы с соседним участком справа, что противоречит требованиям п. 5.3.2. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Подобная посадка строения на участке, допускается при согласии владельца соседнего участка.

В процессе эксплуатации исследуемый объект недвижимости не вносит сверхнормативные уровни загрязнения в окружающую среду. Его месторасположение не препятствует гражданам проходу по тротуару ул. Калараш и не создают аварийных ситуаций движению автотранспорта по этой улице.

Эксперт пришел к выводу о том, что приведение возведенного строения в соответствии с выданным разрешением на строительство и проектом, возможно путем разборки четвертого и мансардного этажей ручным методом, поэлементно, начиная с крыши.

Таким образом, судом, в том числе из заключения эксперта, и технической документации на жилой дом установлено, что это строение имеет пять этажей, а его объемно планировочное решение предусматривает наличие множества санузлов, отдельных комнат, что позволяет сделать выводы о назначении этого строения для размещения более чем одной семьи (в том числе для размещения отдыхающих в летний период времени) и его несоответствию определению объекта индивидуального жилищного строительства, которыми в силу ч. 3 ст. 48 и п. 1. ч. 2 ст. 49 ГрК РФ признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Изложенное свидетельствует о том, при возведении спорного объекта недвижимости, нарушены требования законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что указывает на наличие одного из предусмотренных законом условий, позволяющих отнести спорное строение к самовольной постройке.

При этом установлено, что четвертый и пятый этажи возведены в отсутствие соответствующего разрешения, в том числе в отсутствие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и с отступлением от имевшегося проекта на строительство индивидуального жилого дома, что является нарушением требований ст. 51 и ст. 49 ГрК РФ.

Вместе с этим, согласно пояснениям представителя ответчиков, Павликов В.Н., являясь собственником земельного участка, приобрел 07.07.2010 года спорный объект недвижимости у Ценина А.В.

С учетом изложенного в удовлетворении требований иска администрации к Ценину А.В. следует отказать, так как он является ненадлежащим ответчиком по делу.

Принимая такое решение, суд учитывает разъяснения, изложенные в п. 24 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010 года, согласно которым ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Согласно ст. 38 ГПК РФ сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик.

Часть 2 статьи 41 ГПК РФ предусматривает, что в случае, если истец на согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Из смысла ст.ст. 38 и 41 ГПК РФ следует, что ответчиком, является лицо, на которое указано как на нарушителя субъективных прав и охраняемых законом интересов лицом, обратившимся в суд.

С учетом изложенного у суда не имеется оснований для удовлетворения требований иска администрации к Ценину А.В., поскольку эти требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, а представитель администрации настаивала на рассмотрении иска именно в том числе и к Ценину А.В.

При этом надлежащим ответчиком по иску администрации является Павликов В.Н. как владелец самовольной постройки, так как таковая ему фактически отчуждена Цениным А.В.

Также, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что строительство четвертого и пятого (мансардного) этажа велось с отступлением от разрешения на строительство и проектной документации, эти этажи являются самовольно возведенными, требования иска администрации подлежат удовлетворению в части сноса этих этажей приведя тем самым строение в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

С учетом описанного у суда не имеется оснований для удовлетворения требований встречного иска Павликова В.Н., так как при сносе четвертого и пятого (мансардного) этажей и приведение строения в соответствие с проектной документацией образуется иной объект недвижимости, чем тот, на который просит признать право собственности Павликов В.Н. При этом суд также принимает во внимание то обстоятельство, что в силу ч. 3 ст. 48 и п. 1. ч. 2 ст. 49 ГрК РФ спорное строение не является объектом индивидуального жилищного строительства. Данное обстоятельство указывает на нарушение требования законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

К доводам представителя ответчиков Белянского А.А. о том, что основанием обращения в суд администрации явился акт обследования земельного участка, который составлен неправомочным органом, суд относится критически, так как факт наличия самовольной постройки подтвержден технической документаций, в том числе и заключением эксперта.

Исходя из описанного и принимая во внимание заключение эксперта, суд полагает возможным обязать Павликова В.Н. снести (разобрать) за свой счет четвертый и пятый (мансардный) этажи, самовольно возведенные над трехэтажным объектом недвижимости, приведя это строение в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации г. Сочи к Ценину А.В. – отказать.

Иск Администрации г. Сочи к Павликову В.Н. о сносе самовольной постройки – удовлетворить частично.

Обязать Павликова В.Н. привести строение, находящееся на земельном участке №10 площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Калараш, застройка жилого квартала №5 в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, путем сноса (разборки) четвертого и пятого (мансардного) этажей этого строения.

В удовлетворении встречного иска Павликова В.Н. к Администрации г. Сочи о признании и регистрации права собственности на объект недвижимости – отказать.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Лазаревский районный суд г. Сочи в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Богданович С.П.

Копия верна:

Заместитель председателя

Лазаревского районного суда г. Сочи Богданович С.П.