Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ К делу № 2-461/11 19 июля 2011 года Лазаревский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе: судьи Бацуева В.И. при секретаре Белозеровой Е.Н. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Шириняна А.С. к Шириняну С.А. об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, У С Т А Н О В И Л : Ширинян А.С. обратился в суд с иском к Шириняну С.А. об обязании заключить договор купли-продажи 22/100 долей общей долевой собственности жилого дома литер А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от 18 июля 2006 года. В обоснование доводов указывает на то, что 18.07.2006 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, сумма сделки составила 3240000 руб. Согласно условиям предварительного договора им была уплачена ответчику сумма в размере 2700000 руб. Факт получения указанной суммы подтверждается п. 4 предварительного договора, п. 5 подтверждает произведенный между сторонами полный расчет. Однако, из полученной 05 марта 2010 года выписки из ЕГРП ему стало известно, что ответчик является собственником 22/100 долей дома <адрес>. После чего он обратился к ответчику с устным предложением заключить договор купли-продажи квартиры, однако Ширинян С.А. отказался от заключения договора купли-продажи указанной доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, А1, расположенный в <адрес>, так как им выполнены все условия предварительного договора. В судебном заседании Ширинян А.С. и его представитель Федченко А.В. просит суд удовлетворить требования, пояснив, что при подписании договор безвозмездного пользования жилым помещением, находящимся по <адрес>, истец выступал как собственник указанного помещения, однако непосредственной регистрации права на данное жилое помещение еще не было совершено. Данный договор являлся гарантией того, что в дальнейшем Ширинян А.С. будет пользоваться жилым помещением. Квартира находилась на стадии строительства, а после прошла госрегистрацию. Ответчик не проводит сделку по передаче права собственности на спорную квартиру, в которой никто не живет, она используется для сдачи в наем, все доходы с момента ее построения получает ответчик. В предварительном договоре стороны обусловили порядок регистрации квартиры, а также перехода права собственности. В п.4 предварительного договора предусматривается передача в качестве авансовой платы денежных средств в размере 2 700 000 рублей. Указанная сумма была передана ответчику, однако расписку не составили. На сегодняшний день ему осталось внести сумму в размере 540 тысяч рублей, из расчета оговоренной стоимости квартиры 3 240 000 рублей. В судебном заседании ответчик Ширинян С.А. и его представитель Ступак Н.Е. просили в иске отказать, пояснив, что в настоящее время предварительный договор является прекращенным, поскольку по истечения срока он не был исполнен посредством заключения основного договора. Также пояснили, что основанной договор и без учета его прекращения не мог быть заключен, т.к. предметом предварительного договора являлась обособленная квартира, а требования истца направлены на принудительное отчуждение 22/100 долей, что недопустимо в связи с нарушением прав, установленных законом, иных участников долевой собственности. Просили отказать в иске также по мотивам отсутствия фактической передачи денежных средств истцу, указав на недоказанность их передачи, отсутствием соответствующей расписки либо иных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство. Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Шириняна А.С. следует отказать по следующим основаниям. Судом достоверно установлено, что 18 июля 2006 года между Шириняном А.С. и Шириняном С.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> после сдачи дома в эксплуатацию в установленном порядке и получении свидетельства о государственной регистрации права. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Норма ст. 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно условиям вышеназванного предварительного договора квартира, расположенная по <адрес>, указана как самостоятельный объект, состоящая из жилых и нежилых помещений общей площадью 128 кв.м., в том числе жилой 92,7 кв.м. Как пояснил истец в судебном заседании, при заключении предварительного договора указанная квартира ещё не была построена, а после завершения строительства жилому помещению был присвоен иной статус жилого помещения – жилой дом. В связи с чем и просит обязать заключить основной договор купли-продажи 22/100 долей общей долевой собственности жилого дома литер А, А1, расположенного по <адрес>, на условиях предварительного договора от 18 июля 2006 года. Однако, данную ссылку истца суд оценивает как не соответствующую закону, поскольку предмет предварительного договора не мог быть согласован сторонами ввиду отсутствия квартиры как объекта прав в момент заключения сделки вообще. В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на спорную квартиру общей площадью 128 кв.м., в том числе жилая площадь 92,7 кв.м., расположенную по указанному адресу. В свою очередь суд учитывает, что построенный позже жилой дом возводился самовольно, долю которого принудительно требует истец, и без разрешительных документов. Судом бесспорно принимается во внимание состоявшееся решение Лазаревского районного суда города Сочи от 24 августа 2006 года, в ходе которого было установлено, что М.А.И. договорились с Н.А.А., Б.Г.Е., Д.С.Д., Шириняном С.А., о совместном строительстве жилого дома взамен ее ветхого по <адрес>, с тем, чтобы завершенный строительством жилой дом поэтажно принадлежал каждому. Указанным решением, которое впоследствии было разъяснено, признано право общей долевой собственности на самовольно возведенный жилой дом литер А, А1 по <адрес>, за гражданами: М.А.И., Н.А.А., Б.Г.Е., Д.С.Д., а также за ответчиком по настоящему делу – Шириняном С.А. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23 АД 512213 от 04 апреля 2008 года Ширинян С.А. является собственником 22/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный дом, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. То есть указанный жилой дом не является многоквартирным, а является индивидуальным жилым домом, принадлежащий гражданам на праве общей долевой собственности. Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В свою очередь судом установлено, что стороны после принятия судом вышеуказанного решения не заключали иных сделок по отчуждению в будущем 22/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, А1 по <адрес>, принадлежащих ответчику, с учетом права преимущественной покупки участников общей долевой собственности. Таким образом, требования истца относительно принудительного отчуждения имущества, находящегося на праве общей долевой собственности грубейшим образом нарушает права остальных участников долевой собственности. Согласно ч. 4ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом истец ссылается, что в предварительном договоре установлен срок для заключения основного договора купли-продажи имущества, а именно в течение 10 дней с момента получения продавцом (ответчиком) свидетельства о государственной регистрации права. Как видно из материалов дела свидетельство о государственной регистрации права 22/100 долей в праве общей долевой собственности получено ответчиком 04.04.2008 г., в судебном заседании бесспорно установлено, что в оговоренный сторонами срок основной договор заключен не был. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о направлении истцом ответчику уведомления о заключении основного договора купли-продажи. Таким образом, подлежит применению ч. 6 ст. 429 ГК РФ, предусматривающая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Суд с учетом имеющихся в деле письменных документов установил, что денежные средства, указанные пунктом 4 предварительного договора, в размере 2 700000 руб. переданы истцу не были. Ответчиком отрицается факт получения денег в указанной сумме, ссылаясь на безденежность предварительного договора. Истец не доказал факт передачи им денежных средств ответчику в качестве авансированной платы в счет будущих платежей за приобретаемую квартиру, поскольку им не было представлено ни одного письменного доказательства в подтверждение такой передачи. Вместе с тем, пункт 5 предварительного договора, на который ссылается истец, не может служить достаточным доказательством фактической передачи денег в качестве аванса за приобретаемое имущество, а, следовательно, судом не может быть принято в качестве допустимого доказательства. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При таких обстоятельствах суд находит исковые требования Шириняна А.С. необоснованными и не соответствующими требованиям закона, а потому не подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении исковых требований Шириняна А.С. к Шириняну С.А. об обязании заключить договор купли-продажи 22/100 долей общей долевой собственности жилого дома литер А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от 18 июля 2006 года, – отказать. Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Лазаревский райсуд. СУДЬЯ подпись Копия верна: Судья Лазаревского райсуда г. Сочи В.И.Бацуев