К делу № 2-1992/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Сочи к Оганесяну В.С. о сносе самовольной постройки и освобождении самовольно занятого земельного участка, по встречному иску Оганесяна В.С. к Администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Сочи (далее по тексту – администрация) первоначально обратилась в суд с иском к Оганесяну С.С., в котором просит обязать ответчика снести самовольно возведенный трехэтажный объект недвижимости литера «А» общей площадью 1300 кв.м., трехэтажный объект недвижимости с цоколем и террасами литера «Б», «Б1», «б», «б1», «б2» общей площадью 710,6 кв.м., двухэтажный объект недвижимости литера «В» общей площадью 186 кв.м. и освободить самовольно занятый строением литера «Б» земельный участок площадью 411 кв.м. по <адрес>, приведя земельный участок в первоначальное состояние, указывая, что данные строения возведены без разрешения на строительство, частично на земельном участке, являющегося федеральной собственностью, а также за его пределами, на самовольно занятом муниципальном земельном участке площадью 411 кв.м.

В последующем Администрация привлекла к участию в деле в качестве ответчика Оганесяна В.С. и просила обязать его снести самовольно возведенный трехэтажный объект недвижимости литера «А» общей площадью 1300 кв.м., трехэтажный объект недвижимости с цоколем и террасами литера «Б», «Б1», «б», «б1», «б2» общей площадью 710,6 кв.м., двухэтажный объект недвижимости литера «В» общей площадью 186 кв.м. и освободить самовольно занятый строением литера «Б» земельный участок площадью 411 кв.м. по <адрес>, приведя земельный участок в первоначальное состояние.

Оганесян В.С. иск не признал и обратился с встречным иском, в котором просит признать правомерной самовольную постройку литера «В» с размещением спортивного комплекса общей площадью 82,0 кв.м. и литера «В1» с размещением складского помещения общей площадью 75,1 кв.м.; признать за ним право собственности на указанные строения, а также на жилой дом литера «Б» общей площадью 339,2 кв.м. и цокольный этаж с размещением банно-прачечного комплекса литера «Б1» общей площадью 165,4 кв.м., закрепив за литером «Б» земельный участок площадью 150 кв.м.; признать за ним право собственности на административно-гостинничное здание с размещением пищевого блока литера «А» общей площадью 1029,7 кв.м., закрепив за ним земельный участок площадью 160 кв.м., расположенные по <адрес>. Обосновывая свои требования, указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 316,3 кв.м. в литере «А», «А1», «а2», «А3» по <адрес>. Он неоднократно обращался в органы местного самоуправления по вопросу выдачи ему разрешения на капитальный ремонт принадлежащих ему помещений, однако ему было разъяснено об том, что разрешение на строительство в этом случае не требуется, так как капитальный ремонт помещений не будет затрагивать конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий. Также он неоднократно обращался в администрацию г. Сочи и Лазаревского района г. Сочи с заявлениями о признании правомерными произведенных им реконструкции нежилых помещений, однако положительного результата его обращения не принесли.

Представитель истца администрации по доверенности – Михальков К.А. в судебном заседании требования и доводы иска поддержал и просил иск удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска просил отказать, указав на его необоснованность. Также указал, что на момент подписания договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные строения, таковой находился в федеральной собственности, в связи с чем администрация не имела права распоряжаться земельным участком, что в свою очередь свидетельствует о ничтожности договора аренды и об отсутствии у Оганесяна В.С. права пользования этим земельным участком.

Ответчик Оганесян В.С. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил.

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Оганесяна В.С. по доверенности – Агабекян В.Г. в судебном заседании просил требования встречного иска удовлетворить, а в удовлетворении иска администрации отказать. Пояснил также, что ответчику известно о времени и месте рассмотрения дела, однако он не желает лично принимать в нем участие, а желает участвовать в деле через представителя, то есть с его участием. Пояснил, что на момент подписания договора аренды земельного участка, спорные строения уже существовали, что свидетельствует о признании администрацией права Оганесяна в.С. на имеющиеся строения. Доводы администрации о том, что предоставленный Оганесяну В.С. земельный участок находился в федеральной собственности голословны. Что касается земельного участка площадью411 кв.м., то Оганесян В.С. этот земельный участок очистил от мусора, облагородил его, вложил свои личные средства.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования администрации удовлетворению не подлежат, а требования Оганесяна В.С. надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, но обладающие иным, предусмотренным ст. 20 ЗК РФ правом на землю, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса РФ, в соответствии с пп. 2 п. 2 которой собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В соответствии с ч. 1 и п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Судом установлено, что Оганесяну В.С. согласно договора купли-продажи от 18.09.2003 года, и выданному на его основании свидетельства о государственной регистрации права № от 17.10.2003 года принадлежат на праве собственности нежилые помещения №№2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 17, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 35 в литере «А», «А1», «А2», «А3» общей площадью 316,3 кв.м. по <адрес>.

Также установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 13.04.2006 года Оганесян В.С. является собственником нежилых помещений №№14, 16, 24, 25, 32, 33, 34, 36 в литере «А», «А1», «А2», «А3» общей площадью 316,3 кв.м. по <адрес>.

Постановлением администрации г. Сочи №609 от 28.05.2008 года Оганесяну В.С., в аренду сроком на 49 лет, для обеспечения эксплуатации указанных выше нежилых помещений был предоставлен земельный участок площадью 1042 кв.м. под кадастровым №, расположенный по <адрес>, что также подтверждается договором аренды земельного участка №, от 08.10.2008 года (л.д. 117, 149).

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 23.09.2008 года №49л/08-03-23167 участку присвоен кадастровый № (предыдущий №), он относится к землям населенных пунктов и предназначен для обеспечения эксплуатации нежилых помещений.

Основанием иска администрации является то, что ответчик осуществил реконструкцию расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости литера «А» и литера «Б», «Б1», «б», «б1», «б2» в отсутствие соответствующих разрешений, возвел капитальный объект недвижимости литера «В» в отсутствие соответствующего разрешения, а также самовольно занял земельный участок площадью 411 кв.м.

По делу проведена строительно-техническая экспертиза и согласно заключению эксперта от 22.07.2011 года предоставленный Оганесяну В.С. земельный участок площадью 1042 кв.м., был рассчитан из условия минимальной площади земли, необходимой для эксплуатации старых (ветхих) нежилых строений, принадлежащих Оганесяну В.С. в строениях литера «А», «А1», «А2», «A3», без учета их капитального ремонта и необходимой реконструкции в целях возможности нормальной эксплуатации в качестве жилого дома пансионного типа с гостиницей повышенной комфортности.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Д-1. Категория земель - земли населенных пунктов. Расстояние до моря 1200 м. По заказу Оганесяна B.C., в 2002 году ООО «Земля и имущество» был разработан проект границ земельного участка под существующими нежилыми помещениями по <адрес>, в проектируемых границах площадью 1161 кв.м.

Указанный проект границ земельного участка согласован с архитектором п. Дагомыс и Волковского сельского округа 23.04.2004 года, архитектором Лазаревского района г. Сочи 19.10.2004 года, главным архитектором г. Сочи 10.06.2004 года, Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 30.11.2004 года, главой администрации Лазаревского района г. Сочи 21.04.2005 года, Дагомысским ЛТУ ООО «Кубаньэлектросвязь, Дагомысским участком ПСЭУ «Сочигоргаз» и смежными землепользователями: ТОО «Ага» и ООО «Юлия». Согласно геодезической съемке, выполненной ООО «Юг-Геодезия» на момент производства экспертизы, фактическая площадь земельного участка, находящегося под строениями и в пользовании Оганесяна B.C., составляет 1458 кв.м.

Превышение площади земельного участка составляет 416 кв.м. С учетом допустимой погрешности при замерах превышение составляет 405 кв.м.

На части площади земельного участка мерою 149 кв.м., превышающей правомерную, построен жилой дом литера «Б», «Б1» площадью застройки 143,40 кв.м. Остальная территория, превышающая правомерную, находится под въездом - участок №3 площадью 82,70 кв.м. и со стороны проезда - участок №1 площадью 174,10 кв.м.

Реконструируемое 3-х этажное здание литера «А», площадью застройки 414,60 кв.м. и вновь возведенное 2-х этажное строение литера «В» с цокольным этажом литера «В1» площадью застройки 92,60 кв.м., размещены на участке в границах правомерной площади земельного участка площадью 1042 кв.м.

Фактическая площадь земельного участка, находящегося в пользовании Оганесяна B.C. и занятого возведенными им строениями, составляет 1458 кв.м.

Фактическая площадь земельного участка, находящегося под строениями комплекса жилого дома пансионного типа со встроенной столовой, расположенным по <адрес> составляет 1458 кв.м.

На части площади, превышающей правомерную, построен жилой дом с офисными помещениями литера «Б», «Б1», площадью застройки 143,40 кв.м. Остальная территория, превышающая правомерную, находится под въездом и навесом литера «Г».

Объемно-планировочное решение реконструируемого 3-х этажного здания литера «А», наличие жилых и подсобных помещений, обеспечивают организацию гостиницы, в составе которой возможно разместить жилые номера, вестибюльную группу, столовую, административные и обслуживающие помещения, удовлетворяющие градостроительным строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и бытовым требованиями предъявляемыми к помещениям в составе здания общественного назначения, гостиниц при жилом доме пансионного типа.

Конструктивное решение 3-х этажного здания гостиницы литера «А» общей площадью 1057,10 кв.м., в том числе площадью основного назначения 729,20 кв.м., вспомогательной площадью 300,30 кв.м., площадью лоджий 27,60 кв.м. и примененные строительные материалы, соответствуют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, предъявляемым к зданиям гостиниц, входящих в состав индивидуального жилого дома пансионного типа, возведенного в сейсмическом районе, в том числе требованиям: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 2.08.01-89* «Общественные здания и сооружения»; СНиП 11-7-81** «Строительство в сейсмических районах».

В составе гостиницы размещены: 13 спальных номеров санузлами: №№ 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, общей площадью 361,80 кв.м., в том числе жилой 299 кв.м., площадью подсобных помещений 43,60 кв.м., площадью лоджий 19,20 кв.м.; 2 кабинета №№20, 21, общей площадью 45,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 33,40 кв.м., вспомогательного назначения 7,20 кв.м.; приведенной площадью лоджий 5,30 кв.м.; 5 номеров бытовых помещений и обслуживающего персонала: №№ 22,23,29,36,39, общей площадью 127,30 кв.м., в том числе площадью основного назначения 109.9 кв.м., вспомогательного назначения 17,40 кв.м.; холлы, коридоры, прихожие, помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 1, 2, общей площадью 163,80 кв.м.; столовая помещения №№1, 2, 3, 4, 5, 5/1, 6, 7, 8, 9, общей площадью 332,4 кв.м., в том числе основного назначения 283,50 кв.м., вспомогательного назначения 48,90 кв.м.; парикмахерские помещения №№ 10, 11, 12, общей площадью 25,90 кв.м.

В здании гостиницы литера «А» столовая на 25 посадочных мест оборудована в объеме 1-го надземного этажа.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что реконструируемое 3-х этажное здание литера «А» является гостиницей, входящей в состав жилого дома пансионного типа и соответствует этому статусу.

Объемно-планировочное решение 4-х этажного строения литера «Б» с цокольным этажом литера «Б1», наличие помещений, которые возможно использовать в качестве жилых и подсобных комнат, функционально увязанных между собой, а также уровень инженерного оборудования, обеспечивают организацию индивидуального жилого дома, удовлетворяющего требованиям строительных норм и правил, санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, предъявляемым к жилым домам пансионного типа.

Конструктивное решение жилого дома литера «Б» с цокольным этажом литера «Б1» и примененные строительные материалы, соответствуют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам пансионного типа, возводимым в сейсмических районах, в том числе требованиям: СНиП 2.07.01 -89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 11-7-81 * «Строительство в сейсмических районах».

Помещения жилого дома пансионного типа литера «Б» с цокольным этажом литера «Б1» №№22, 27, 30, 31, 32, 38, 39 удовлетворяют строительным нормам и правилам санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в составе индивидуального жилого дома пансионного типа.

Помещения №№15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, удовлетворяют строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым требованиям, предъявляемым к подсобным помещениям в составе индивидуального жилого дома.

Помещения в цокольном этаже литера «Б1» №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, удовлетворяют строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым требованиям, предъявляемым к комплексу помещений сауны в составе индивидуального жилого дома.

Открытые балконы литера «б», «б1», «б2» приведенной площадью 8,20 кв.м. удовлетворяют основным строительным нормам и правилам, предъявляемым к открытым летним помещениям в составе индивидуального жилого дома.

Жилой дом литера «Б», «Б1» пригоден для эксплуатации в сейсмическом районе и постоянного проживания в нем людей.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что реконструируемое 4-х этажное здание литера «Б» с цокольным этажом литера «Б1», является жилым домом, входящим в состав домовладения пансионного типа и соответствует этому статусу.

В соответствии с п. 4.3. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», состав помещений дома, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяется застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище. По определению и мнению застройщика (владельца) 4-х этажного жилого дома литера «Б, литера «Б1», Оганесяна B.C. возведенное им строение, является индивидуальным жилым домом для проживания одной семьи.

Объемно-планировочное решение строения литера «В» с цокольным этажом литера «В1», наличие помещений, которые возможно использовать в качестве спортивного зала и вспомогательных к нему помещений, функционально увязанных между собой, а также уровень инженерного оборудования, обеспечивают организацию тренажерного зала, удовлетворяющего требованиям строительных норм и правил и санитарно-бытовым требованиям, предъявляемым к категории спортивных строений, возводимых в составе индивидуального жилого дома пансионного типа.

Месторасположение на участке и несущие конструкции здания тренажерного зала литера «В», «В1» удовлетворяют основным градостроительным, строительным нормам правилам, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, предъявляемым к строениям, возводимым в сейсмических районах, в том числе требованиям: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания сооружения»; СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах»

Навес литера «Г» является строением открытого типа, площадью застройки 101,40 кв.м. Используется в качестве открытой стоянки для автомобилей.

Несущие конструкции навеса литера «Г» удовлетворяют основным строительным нормам и правилам, обеспечивающим строению прочность и устойчивость.

Строение относится к надворным постройкам хозяйственного назначения, не связано с гибелью людей, допускается строить без учета антисейсмических мероприятий.

Размещение на участке комплекса строений и сооружений жилого дома пансионного типа, в составе которого имеются: 3-х этажная гостиница литера «А», 4-х этажный жилой дом литера «Б» с цокольным этажом литера «Б1», тренажерный зал литера «В» с цокольным этажом литера «В1», навес литера «Г», соответствуют генплану в составе предпроектного предложения, разработанному ООО «Инвестиционно-Строительная компания «МИЛБОР», что удовлетворяют требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городов и сельских поселений».

Во всех зданиях комплекса жилого дома пансионного типа литеры «А», «Б» с цокольным этажом литера «Б1», «В» «В1» выполнены все инженерные коммуникации с подключением к местным и городским инженерным сетям, что подтверждается следующими документами: водоснабжение от поселковых сетей водопровода по договору № на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП г. Сочи «Водоканал»; канализация с присоединением к поселковым сетям канализации по договору № на отпуск питьевой воды и прием сточных вод с МУП г. Сочи «Водоканал»; энергоснабжение по договору с ОАО «Кубанская энергосбытовая компания» на продажу электрической энергии физическому лицу для бытовых нужд от 16.102008 года; газоснабжение согласно Актам Краснодарской региональной компании по реализации газа от 06.05.2010 года на установку пломб на бытовые газовые счетчики; отопление - от местной котельной на газовом топливе; кондиционеры типа «Сплит-система».

Площадки и дорожки имеют твердое покрытие. Поверхностные воды участка зарегулированы, водоотвод организован в наружный ливнесток. Вывоз мусора централизованный.

Эксплуатация комплекса зданий жилого дома пансионного типа не вносит сверхнормативные уровни загрязнения в окружающую среду. Санитарные разрывы между соседними строениями соблюдены. Месторасположение зданий на участке, входящих в состав жилого дома пансионного типа, согласовано со смежными землепользователями и владельцами строений на этих участках.

Комплекс строений жилого дома пансионного типа не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, не препятствует гражданам проходу по тротуару <адрес> и не создает аварийных ситуаций движению автотранспорта по этой улице.

В тоже время, учитывая, что действительная стоимость вышеназванного строения составляет 18286817 рублей, а на момент подачи искового заявления Оганесяном В.С. уплачена государственная пошлина в сумме 20000 рублей, с него надлежит дополнительно взыскать государственную пошлину в сумме 40000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации г. Сочи к Оганесяну В.С. о сносе самовольной постройки и освобождении самовольно занятого земельного участка – отказать.

Встречный иск Оганесяна В.С. к Администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольные постройки – удовлетворить частично.

Признать за Оганесяном В.С. право собственности на строение литера «В» с размещением спортивного комплекса общей площадью 82,0 кв.м. и литера «В1» с размещением складского помещения общей площадью 75,1 кв.м.; на жилой дом литера «Б» общей площадью 339,2 кв.м. и цокольный этаж с размещением банно-прачечного комплекса литера «Б1» общей площадью 165,4 кв.м.; на административно-гостинничное здание с размещением пищевого блока литера «А» общей площадью 1029,7 кв.м., расположенные по <адрес>.

В удовлетворении встречного иска Оганесяна В.С. в остальной части – отказать.

Взыскать с Оганесяна В.С. государственную пошлину в доход государства в сумме 40000 рублей.

Мотивированное решение суда составлено 20 сентября 2011 года.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Лазаревский районный суд г. Сочи в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Богданович С.П.

Копия верна:

Заместитель председателя

Лазаревского районного суда г. Сочи Богданович С.П.