Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2-2136/11

3 октября 2011 года Лазаревский районный суд г. Сочи

Краснодарского края, в составе:

судьи Даракчян А.А.

при секретаре Белозеровой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Лазаревского района города Сочи к Торосяну Э.С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени и по встречному иску Торосяна Э.С. к администрации Лазаревского района города Сочи и администрации города Сочи о признании обязательства прекращенным,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Лазаревского района г. Сочи обратилась в суд с иском, в котором просит суд взыскать с Торосяна Э.С. в пользу администрации г. Сочи плату за пользование земельным участком по <адрес> за период с 01.01.2003 по 31.12.2010 на сумму 181689,20 рублей, пеню 117109,26 рублей, всего на сумму 288579, 74 рублей. В обоснование исковых требований ссылается на то, что постановлением администрации Лазаревского района № 586/13 от 16.08.1995 Торосяну Э.С. предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 0,06 га по <адрес> и разрешено строительство дома на данном земельном участке. Постановлением Главы города Сочи № 834/11 от 18.09.1998 Торосяну Э.С. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок № 16 площадью 851 кв.м., по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. 24.10.1998 между администрацией Лазаревского района Сочи (арендодатель) и Торосян Э.С. (арендатор) заключен договор № о предоставлении для индивидуального жилищного строительства земельного участка площадью 851 кв.м. <адрес>, в пользование на условиях аренды на 49 лет. Распоряжением администрации Лазаревского района города Сочи № 19/1-Р от 23.01.2002 Торосяну Э.С. продлен срок действия постановления администрации <адрес> № 586/13 от 16.08.1995 о разрешении строительства индивидуального жилого дома до 16.08.2005. 7.10.2005 Торосяном Э.С. зарегистрировано право собственности на жилой дом с цокольным этажом, мансардами и верандами (свидетельство о государственной регистрации права №). Согласно расчету арендной платы по договору аренды земли № 085 (4930001467) от 24.10.1998, заключенного с Торосяном Э.С., задолженность по арендной плате составляет 181 689,20 рублей, задолженность по пене составляет 117 109,26 рублей, оплачено по арендной плате 10 218,53 рублей, всего задолженность составляет 288579,74 рублей. Муниципальным учреждением «Дирекция имущественного комплекса» направлено письмо на имя Торосян Э.С. о необходимости произвести оплату арендных платежей по договору № от 24.10.1998 в срок до 10.11.2010 года, но в установленный срок не произведена.

Торосян Э.С. обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать прекращенным с 21.06.2005 договор аренды № от 24.10.1998 земельного участка по <адрес>, в том числе обязательство арендатора Торосяна Э.С. по уплате арендных платежей по вышеуказанному договору. В обоснование своих требований ссылается на то, что согласно договору аренды срок арендной платы был определен предпоследним месяцем отчетного года, иск предъявлен в суд в сентябре 2011 года, следовательно, речь может идти о взыскании задолженности арендной платы за более чем за три предшествовавших года, то есть не ранее чем за 2008 год, а истец просит взыскать арендную плату за 2003 и последующие годы, в связи с чем просит применить к исковым требованиям о взыскании задолженности по оплате арендных платежей до 2008 года нормы об истечении срока исковой давности. За 2008 год арендная плата за землю оплачена им полностью на сумму 3258 рублей 36 копеек в соответствии с расчетом истца. С 2009 года его обязанность по уплате арендных платежей прекращена ввиду возникновения у него права собственности на ранее арендуемый земельный участок, после чего он оплачивает не арендную плату в администрацию, а земельный налог в налоговую инспекцию. Кроме того, расчет арендной платы за землю за 2003 -2005 год произведен истцом ошибочно на основании применения 100% ставки земельных платежей, в то время как для земель жилищного фонда, к каковым относится его земельный участок, согласно закону применению подлежит льготная 3% ставка земельных платежей. Мнение истца об уплате гражданами завышенных арендных платежей в невиданно высоких размерах противоречит Конституции РФ, федеральным законам, единообразию сложившейся судебной практики по данному вопросу. Расчет, представленный истцом, является неверным также потому, что согласно дополнительному соглашению от 10.11.2008г. к договору аренды земельного участка размер пени ограничен 0,05% от суммы платежа независимо от периода просрочки.

В судебном заседании представитель администрации Лазаревского района г. Сочи и администрации г.Сочи исковые требования поддержала, во встречном иске прост отказать.

Ответчик Торосян Э.С. с иском не согласен, встречные исковые требования поддерживает.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, суд находит первоначальные и встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации Лазаревского района № 586/13 от 16.08.1995 Торосяну Э.С. предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 0,06 га по <адрес> и разрешено строительство на данном земельном участке жилого дома.

Постановлением Главы города Сочи № 834/11 от 18.09.1998 Торосяну Э.С. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

24.10.1998 между администрацией Лазаревского района Сочи (арендодатель) и Торосян Э.С. (арендатор) заключен договор № о предоставлении для индивидуального жилищного строительства земельного участка площадью 851 кв.м. в <адрес>, в пользование на условиях аренды на 49 лет с правом выкупа в собственность.

Распоряжением администрации Лазаревского района города Сочи № 19/1-Р от 23.01.2002 Торосяну Э.С. продлен срок действия постановления администрации Лазаревского района № 586/13 от 16.08.1995 о разрешении строительства индивидуального жилого дома до 16.08.2005.

Вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 09.06.2005 за Торосяном Э.С. признано право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>.

07.10.2005 Торосяном Э.С. зарегистрировано право собственности на жилой дом с цокольным этажом, мансардами и верандами по <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права №).

По данным домовой книги, в указанном жилом доме проживает семья ответчика в составе четырех человек (он, супруга, двое малолетних детей).

Согласно дополнительному соглашению от 10.11.2008 к договору аренды земельного участка от 24.10.1998 размер арендной платы установлен в размере 3285 руб.36 коп за год, за несвоевременную оплату начисляется пеня в размере 0,05% от суммы платежа, арендная плата за каждый год вносится до 10 числа 11 месяца текущего года.

24.02.2009 Торосяном Э.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства по <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права №).

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация (абз. 2 ст. 2 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судом установлено, что право собственности ответчика на земельный участок по <адрес> возникло 24.02.2009г, т.е. с момента государственной регистрации.

В силу положения статьи 413 ГК РФ, согласно которой, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, при поступлении вещи в собственность лицу, ранее ее арендовавшему, обязанность по уплате арендных платежей прекращается.

У собственника земельного участка возникает корреспондирующая данному праву обязанность по уплате с момента государственной регистрации права собственности на землю не арендных платежей, а земельного налога в силу требований статей 388 и 389 Налогового Кодекса РФ, согласно которым налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, расположенными в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Ответчиком представлены налоговые уведомления и платежные документы, подтверждающие, что за 2009 и 2010 годы ответчик, как собственник земельного участка по <адрес>, оплачивал земельный налог, надлежащим получателем которого является УФК МФ РФ по КК (МРИФНС РФ № 7 по КК): за неполный 2009 согласно налоговому уведомлению № 133881 от 21.09.2009 квитанцией от 23.09.2009 в сумме 3065,95руб; за 2010 год согласно налоговым уведомлениям № 156357 от 24.07.2010 и № 174694 от 25.07.2010 квитанциями от 13.09.2010 на сумму 1839,57руб. и 1839,57руб., итого за 2010 год на сумму 3679,13руб.

Следовательно, требования истца о взыскании арендной платы за землепользование после момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, т.е. после 25.02.2009 год, в части взыскания согласно расчету в сумме 3285руб.36коп. за 2009 год и 3285руб.36коп. за 2010 год, противоречат закону.

Требование истца о взыскании арендной платы в части землепользования ответчика за 2008 год в сумме 3285руб.36коп. исполнено ответчиком фактически. В судебном заседании ответчиком представлено доказательство оплаты им истцу арендной платы на землю за 2008 год (чек-ордер от 22.12.2008г. на сумму 3285 руб.36 коп.). Согласно представленному истцом расчету, сведения о данном платеже у истца имеются, и факт оплаты ответчиком в размере, соответствующем требованию истца за 2008 год, не оспаривается.

Как следует из представленного истцом расчета арендной платы за землю за 2003-2005 годы, истец ошибочно принимает в расчет 100% ставку земельных платежей, в то время как законом установлена льготная (пониженная) 3% ставка земельных платежей для земель жилищного фонда, к каковым относится земельный участок ответчика.

Согласно ч. 2 ст. 40 Конституции РФ государство поощряет жилищное строительство, и в соответствии со ст. 27 Закона РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 в целях развития и стимулирования жилищного строительства государством гарантируются льготы по земельным платежам.

По смыслу п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются Федеральным Законом.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (ч. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Земли, используемые и предназначенные для застройки, признаются землями поселений (ч. 1 ст. 83 ЗК РФ). Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий; документы зонирования утверждаются и изменяются органами местного самоуправления (ч. 2 ст. 83 ЗК РФ).

К составу земель поселений относятся, в том числе и земельные участки жилых зон (ч. 1 ст. 85 Земельного Кодекса РФ).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).

Льготная (пониженная) ставка земельных платежей в размере 3% для земель жилищного фонда установлена законом РФ «О плате за землю» и Постановлением Главы города Сочи № 126 от 22.02.2000.

Из материалов дела следует, что земельный участок по <адрес> относится к землям поселений и предназначен для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается договором аренды, кадастровым паспортом земельного участка, свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами.

Таким образом, арендная плата за земельный участок, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, должна оплачиваться из расчета 3% ставки земельных платежей, определенной для земель жилищного фонда, а не 100%, как ошибочно рассчитал истец.

Истец представил расчет арендной платы за 2003-2005 годы в завышенном размере, что противоречит требованиям закона и единообразию сложившейся судебной практики по данному вопросу.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 № 252пв05 обязанность произвести перерасчет суммы земельного налога в размере 3% от установленной ставки за земельный участок правомерно возложена судом на налоговую инспекцию, поскольку размер ставки налога за земельный участок, имеющий целевое назначение для строительства жилого дома, не должен зависеть от наличия либо отсутствия на данном земельном участке завершенного строительством жилого дома и подлежит исчислению в льготном порядке.

Как следует из п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 54 при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога, арбитражным судам следует исходить из того, что неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ.

Ответчиком представлены доказательства платы за землю, исходя из пониженной 3% ставки, в сумме 2200 руб. от 17.08.2005, в сумме 3128руб.07 коп. от 17.09.2004, в сумме 1551руб.10коп. от 12.11.2003, в сумме 861 руб. от 13.09.2002, в сумме 431 рубль от 15.09.2001, в сумме 431 рубль от 28.08.2000 согласно налоговому уведомлению об уплате 431 руб. за год.

Кроме того, суд находит подлежащим удовлетворению заявленное ответчиком ходатайство о применении норм об истечении срока исковой давности в отношении требований об оплате арендной платы ранее 2008 года, учитывая, что с иском в суд истец обратился в сентябре 2011 года. Таким образом, общий исковой трехгодичный срок давности в отношении требований об уплате арендной платы за 2007 и предшествующие ему годы к моменту обращения в 2011 году с иском в суд истек.

Истцом представлена копия претензии ответчику об уплате задолженности, однако, доказательств ее получения ответчиком истец не представил, исходящий номер и дата составления в претензии отсутствуют, акт сверки расчетов с ответчиком не подписывался.

В соответствии со ст. 195 ГК исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как следует из ст. 196 ГК, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с п. 3 ст. 199 ГК истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вместе с тем, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за 2009 год в части периода времени до момента возникновения у ответчика права собственности на земельный участок (24.02.2009), а также пени за 2008-2009 год за несвоевременную оплату арендной платы за землю, подлежит удовлетворению.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно дополнительному соглашению от 10.11.2008 к договору аренды земельного участка №085 от 24.10.1998, размер арендной платы установлен в размере 3285 руб.36 коп. за год, арендная плата за каждый год вносится до 10 числа 11 месяца текущего года, за несвоевременную оплату начисляется пеня в размере 0,05% от суммы платежа, как буквально следует из текста дополнительного соглашения от 10.11.2008, независимо от количества дней просрочки платежа.

Из материалов дела видно, что ответчик произвел оплату арендной платы за землю за 2008 год в полном объеме согласно чеку-ордеру от 22.12.2008 на сумму 3285 руб.36 коп, но с просрочкой платежа. Размер пени за 2008 год составит 0,05% х 3285 руб.36 коп=1руб.64коп. За 2009 год до момента государственной регистрации права собственности за ответчиком (24.02.2009) подлежит взысканию с ответчика арендная плата из расчета 3285 руб.36 коп: 365 дней х 54 дня пользования = 486руб.06коп. Доказательств оплаты ответчиком арендной платы за период 2009 года, предшествовавший государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, ответчиком не представлено, в связи с чем подлежит взысканию пеня за несвоевременную оплату из расчета 0,05% х 486руб.06коп. = 24коп. Итого надлежит взыскать с ответчика в пользу истца пеню за 2008 год в сумме 1руб.64коп., задолженность по арендной плате за 2009 год в сумме 486руб.06коп. и пеню за 2009 год в сумме 24коп., а всего 487 руб. 94 коп.

В связи с возникновением у ответчика права собственности на земельный участок, ранее принадлежавший ему на праве аренды, встречное требование ответчика о прекращении обязательства по уплате арендных платежей подлежит удовлетворению на основании ст.413 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, но частично: не с 21.06.2005, как указано во встречном иске, а с 24.02.2009, когда данное право у ответчика возникло, поскольку моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу ст.219 ГК РФ является момент его государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление администрации Лазаревского района города Сочи к Торосяну Э.С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с Торосяна Э.С. в пользу администрации города Сочи задолженность по арендной плате за землю и пеню всего в сумме 487 (четыреста восемьдесят семь рублей) 94 коп, в остальной части иска отказать.

Встречное исковое заявление Торосяна Э.С. к администрации Лазаревского района города Сочи и администрации города Сочи о признании обязательства прекращенным удовлетворить частично.

Признать прекращенной с 24.02.2009 обязанность арендатора Торосяна Э.С. по уплате арендных платежей по договору аренды № от 24.10.1998 земельного участка по <адрес>.

Взыскать с Торосяна Э.С. в доход государства государственную пошлину в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Лазаревский районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение суда составлено в окончательной форме 7 октября 2011 года.

Судья Лазаревского

районного суда г. Сочи А.А. Даракчян

Копия верна судья Даракчян А.А.