К делу № 2-2310/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11.11.2011 года

Судья Лазаревского районного суда г.Сочи Павлова О.Ю.

при секретаре Багдасарян О.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тоноян И.А. к администрации г.Сочи, ООО «Нефертити», ООО «СФ «Прогресс» об обязании исполнить инвестиционный договор и признать право собственности на строение,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в Лазаревский районный суд города Сочи с исковым заявлением об обязании ООО «Нефертити» и ООО «СФ «Прогресс» исполнить обязательство по инвестиционному договору № от 13 апреля 2006 года путем подписания акта-приема передачи незавершенного строительством объекта площадью 321,9 кв.м., степенью готовности объекта – 43 %. Просит признать за ней право собственности на объект капитального строительства: нежилое двух этажное здание, объект незавершенного строительства, площадью застройки 321, 9 кв.м., степенью готовности - 43 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо.

В обоснование своих требований указала, что 13.04.2006 года между ней и ООО «Нефертити», ООО «СФ «Прогресс» был заключен договор об инвестиционной деятельности №, согласно которого она вложила в строительство инвестиционные средства в размере 2000000 рублей в возведение капитального объекта по вышеуказанному адресу. В свою очередь общество взяло на себя обязательство по возведению данного объекта и получения разрешительной документации. По исполнению инвестиционного договора, результат работ переходит в 100 % собственность Тоноян И.А. На основании договора аренды от 04.06.2009 года ООО «Нефертити», ООО «СФ «Прогресс» владеет земельным участком площадью 254 кв.м. На данном участке возведено спорное строение, которое до сих пор не передано ей, поскольку ответчики разрешение на строительство не получили. Таким образом, ООО «Нефертити» и ООО «СФ «Прогресс» не исполнили инвестиционный договор в полном объем, не передали ей в собственность спорный объект недвижимости, не передали разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель Тоноян И.А. по доверенности Руденко Е.Б. исковые требования поддержала, пояснив, что инвестиционный договор между сторонами не исполнен, ответчики уклоняются от передачи имущества - подписания акта-приема передачи спорного объекта, в связи с чем Тоноян И.А. подано исковое заявление об обязании передать спорный объект и признать за ней право собственности на него.

Представитель администрации г.Сочи по доверенности Левентюк А.В. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, о чем расписался. Об отложении дела не ходатайствовал. Из письменного отзыва следует, что обязательства по исполнению договора должны быть исполнены в полном объеме и надлежащим образом, не исполнение договорных обязательств нарушает права и законные интересы гражданина. Так же указал, что администрация г.Сочи не возражает по поводу выводов, изложенных в экспертном заключении, кроме того полагает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Представитель ООО «Нефертити» по доверенности Казанцев К.С. и представитель ООО «СФ «Прогресс» по доверенности Дондук А.И. в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, пояснив, что не смогли до конца исполнить инвестиционный договор в связи с возникшими финансовыми затруднениями.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Данное дело подсудно Лазаревскому районному суду г. Сочи, что подтверждено кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25.08.2011г. ( л.д. 40).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что 13.06.2011 года между Тоноян И.А. и ООО «Нефертити», ООО «СФ «Прогресс» был заключен договор инвестирования № строительства недвижимого нежилого объекта.

Согласно условий указанного договора:

п. 3.1 предварительный размер инвестиций определен в размере 1000 000 рублей;

п. 4.3.1 заказчик-застройщик обязан передать 100 % объекта в собственность инвестора по акту приема-передачи;

п. 4.3.3 заказчик-застройщик обязан обеспечить ввод результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию и его сдачу;

п. 4.3.6 заказчик-застройщик обязан передать инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у него для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности;

п. 5.1 фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности;

п. 5. 2 после выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности заказчик – застройщик направляет инвестору соответствующее уведомление. Передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности. Акт подписывается обеими сторонами и их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера;

п. 5.3 право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании договора краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли (услуг) № от 04.06.2009 года между администрацией г.Сочи в лице главы администрации Лазаревского внутригородского района г.Сочи Филонова В.П. и ООО «Нефертити» заключен договор аренды земельного участка по адресу: п.Лоо, берег реки Лоо для использования в целях размещения кафе. Срок действия договора установлен до 30.09.2009 года.

Согласно ч.1 и ч. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что срок аренды земельного участка истек 30.09.2009 года, и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды, суд считает, что договор аренды с указанного времени считается заключенным на неопределенный срок.

Судом установлено, что ООО «Нефертити» и ООО «СФ «Прогресс» не исполнен инвестиционный договор в полном объеме, поскольку ответчиками не передан в собственность спорный объект недвижимости, не получено разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Судом установлено, что объект капитального строительства: нежилое двух этажное здание, объект незавершенного строительства, площадью застройки 321, 9 кв.м., степенью готовности - 43 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо, возведен без наличия разрешительной документации, в связи с чем у сторон отсутствует возможность передачи указанного объекта по акту приема-передачи.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ( далее постановления) - п. 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако как было указано ранее, объект капитального строительства: нежилое двух этажное здание, объект незавершенного строительства, площадью застройки 321, 9 кв.м., степенью готовности - 43 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо, не передан истице Тоноян И.А., в связи с чем у последней отсутствует возможность зарегистрировать за собой право собственности на указанный объект во внесудебном порядке.

Согласно п. 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии со ст. 263 ч.1 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так же требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно – бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч.1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Судом установлено, что ООО «Нефертити», ООО «СФ «Прогресс» без наличия разрешительной документации на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо, принадлежащем ООО «Нефертити» на праве аренды был возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 321, 9 кв.м., степенью готовности - 43 %,

Согласно строительно-технической экспертизы объект незавершенного капитального строительства застроенной площадью 321,9 кв.м., степенью готовности – 43 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо соответствует требованиям ст. 130 ГК РФ, федеральных законов РФ от 25.12.09г. № 384-ФЗ «о техническом регулировании», градостроительным правилам, санитарно-гигиеническим нормам. Указанный объект незавершенного строительства не создает препятствий соседним домовладельцам (фотоматериалы прилагаются). Имеет подъездные пути, что необходимо учитывать в экстремальных ситуациях. Возведенное строение расположено на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования города -курорт Сочи, переданном в аренду ООО «Нефертити». Земельно-кадастровая документация, оформленная в соответствии с действующим законодательством - не представлена. Земельный участок подлежит оформлению в соответствии с требованиями действующего законодательства. Готовность объекта незавершенного строительства составляет 43 %.

С учетом изложенных выводов эксперта, суд полагает, что требование истицы о передаче недвижимого имущества и признании права собственности на указанный самовольный объект подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя требования, суд учитывает, что передача самовольного объекта незавершенного капитального строительства во внесудебном порядке не возможна, в силу закона, и местоположение указанного объекта не нарушает охраняемые законом права и интересы владельцев соседних домов и пользователей земельных участков, соответствует градостроительным правилам, санитарно-гигиеническим нормам.

Принимая решение по делу, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в п. 26 совместного Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом обстоятельств, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. При условии, что данная постройка не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Суд так же учитывает при принятии решения согласие ответчиков с данными требованиями, которые не противоречат интересам других лиц.

Руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Тоноян И.А. – удовлетворить.

Обязать ООО «Нефертити» и ООО «СФ «Прогресс» исполнить обязательство по инвестиционному договору № от 13 апреля 2006 года, путем подписания акта-приема передачи незавершенного строительством объекта, площадью 321,9 кв.м., степенью готовности объекта – 43 %.

Признать за Тоноян И.А., <данные изъяты>, право собственности на объект капитального строительства: нежилое двух этажное здание, объект незавершенного строительства, площадью застройки 321, 9 кв.м., степенью готовности - 43 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, п.Лоо, ул.Декабристов, у реки Лоо.

Решение может быть обжаловано в течении десяти дней в Краснодарский краевой суд через Лазаревский районный суд г.Сочи.

Судья О.Ю. Павлова