К делу №2-2373/11г. Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 27 декабря 2011 года г.Сочи, п.Лазаревское Лазаревский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: Председательствующего Козыревой Н.А. при секретаре Чаплыгиной А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Сочи к Хаджиеву Р.Ш. о сносе самовольной постройки и встречному иску Хаджиева Р.Ш. к администрации г.Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, У С Т А Н О В И Л: Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к Хаджиеву Р.Ш. и просила обязать ответчика снести или снести за его счет самовольно возведенный объект недвижимости – семиэтажное здание гостиницы литера «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,7 кв.м., расположенное по <адрес>. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в ходе проверки МУ «Земельная инспекция г. Сочи» было установлено, что на земельном участке, площадью 960 кв.м, расположенном по вышеуказанному, Хаджиевым Р.Ш. без проектной и разрешительной документации, возведен спорный семиэтажный объект недвижимости, что свидетельствует о нарушении ответчиком требований земельного и градостроительного законодательства. Хаджиев Р.Ш. обратился в суд со встречным иском к администрации г.Сочи и просит признать за ним право собственности на семиэтажное здание гостиницы литера «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,70 кв.м., в том числе вспомогательной площадью 1037,30 кв.м., в том числе жилой 887,10 кв.м., расположенное по <адрес>. В обоснование своих требований истец указывает на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 960 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу. В 2010 году на данном участке в целях улучшения жилищных условий, им, в отсутствие разрешения на строительство и с отступлением от проекта, возведено спорное домовладение. Данный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает целевое использование земельного участка. В судебном заседании представитель администрации г.Сочи Полозова Е.И. поддержала заявленные администрацией г.Сочи требования и просила их удовлетворить. При этом встречный иск не признала, в удовлетворении просила отказать, что данное строение возведено в отсутствие разрешительной документации на строительство, с нарушением требований Градостроительного Кодекса РФ и целевого использования земельного участка. Будучи надлежаще уведомленными о дне и времени слушания дела Хаджиев Р.Ш. в судебное заседание не явилась, его представитель Сапожонков А.В. поддержал встречные исковые требований Хаджиева Р.Ш. и просил их удовлетворить, пояснив, что строительство спорного строения осуществлено на правомерном земельном участке, в соответствии с проектным эскизом. При этом в иске администрации г.Сочи о сносе самовольного строения, просил отказать, указывая, что проведенная по делу экспертиза подтвердила соответствие спорного строения требованиям СНиП и безопасности для жизни и здоровья граждан, которое не нарушает прав и интересов третьих лиц, в связи с чем, оснований для его сноса не имеется. Спорное строение расположено в зоне ЖК, на которой в соответствии с «Правилами землепользования и застройки» разрешено строительство гостиниц. Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд находит исковые требования администрации г.Сочи о сносе самовольного строения не подлежащими удовлетворению, а встречные требования Хаджиева Р.Ш. о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Решением Лазаревского районного суда г.Сочи от 25.11.2010 года удовлетворены исковые требования администрации г.Сочи к Хаджиеву Р.Ш. о сносе или сносе за его счет самовольно возведенного семиэтажного здания гостиницы литер «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,7 кв.м., расположенного по <адрес>. В удовлетворении встречных требований Хаджиева Р.Ш. о признании права собственности на здание гостиницы – отказано. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.01.2011 года решение Лазаревского районного суда г.Сочи оставлено без изменения, а кассационная жалоба Хаджиева Р.Ш.- без удовлетворения. Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 26.10.2011 года отменены решение Лазаревского районного суда г.Сочи от 25.11.2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.01.2011 года в связи с неправильным применением норм материального права, неверным определением юридически значимых по делу обстоятельств и дело направлено на новое рассмотрение. В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, согласно которого право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В судебном заседании установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 07.06.2010 года, выданном на основании договора купли-продажи жилого дома от 06.04.2007 года, Хаджиеву Р.Ш. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 960 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу : <адрес>. Данный факт подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости от 10.12.2009 года, в соответствии с которой границы вышеуказанного земельного участка определены и откорректированы на местности, участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением постоянного кадастрового № (том №1, л.д.247-250). В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. В 2009 году ООО «Штрих» по заявке Хаджиева Р.Ш. был разработан эскизный проект на строительство 3-х этажного жилого дома и 5-ти этажной гостиницы с эксплуатируемой крышей, функционально увязанных между собой и предоставляющее в целом жилой дом гостиничного типа. Также судом установлено, что Хаджиевым Р.Ш. в соответствии с эскизным проектом, но без наличия разрешающей и проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке, в границах правомерного земельного участка <адрес>, осуществлено строительство семиэтажного здания гостиницы литер «Б», общей площадью 2276,09 кв.м, в том числе площадью основного назначения 1081,7 кв.м, а также жилого дома литера «А», общей площадью 534,60 кв.м, жилой - 345,10 кв.м, площадью подсобных помещений - 189,50 кв.м, площадью террас - 32,80 кв.м, Согласно заключения эксперта от 08.10.2010 года по проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, Хаджиев Р.Ш., в границах правомерной площади земельного участка мерою 960 кв.м., в отсутствие разрешения на строительство, но по эскизному проекту на строительство трехэтажного жилого дома и пятиэтажной гостиницы с эксплуатируемой крышей, возвел два объекта жилищного назначения: трехэтажный жилой дом литера «А» площадью застройки 209,20 кв.м. и семиэтажную гостиницу литера «Б» площадью застройки 378,30 кв.м. Данные строения функционально увязаны между собой и представляют в целом жилой дом гостиничного типа. Технический надзор за строительством осуществлял инженер-строитель Д.Н.И., авторский надзор осуществляло ООО «Штрих» - архитектор Л.С.В. В процессе возведения строения литер «Б» Хаджиев Р.Ш. отступил от проектного решения в части увеличения этажности с 5-ти этажей до 7-ми этажей (6этажей надземных+1этаж технический, мансардный). Конструктивное решение семиэтажного здания гостиницы литера «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,70 кв.м., вспомогательной 1037,30 кв.м., площадью террас и балконов и примененные строительные материалы, соответствуют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, предъявляемым к зданиям гостиниц, входящих в состав индивидуального жилого дома гостиничного типа, возведенного в сейсмическом районе, в том числе требованиям: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 2.08.01-89* «Общественные здания и сооружения»; СНиП 11-7-81** «Строительство в сейсмических районах». Согласно техническому заключению по результатам обследования строительных конструкций здания гостиницы литера «Б», выполненному ЗАО «Управление берегозащитных и противооползневых работ» от 28.09.2010 года №03-28.09.10-ИТЗ, категория технического состояния строительных конструкций спорного строения в основном объеме классифицируется как исправное. Объемно-планировочное решение семиэтажного здания литера «Б» (шесть надземных этажей плюс один надземный технический этаж), наличие жилых и подсобных помещений, обеспечивают организацию гостиницы, в составе которой возможно разместить жилые номера, административные и обслуживающие помещения, вестибюльную группу, (комната дежурного администратора, регистратура, киоски для продажи сувениров, газет, билетов различного назначения и т.п.), удовлетворяют градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и бытовым требованиям, предъявляемым к зданиям общественного назначения, гостиницам. В составе гостиницы размещены: 51 спальный номер с подсобными помещениями общей площадью 1225,40 кв.м., в том числе жилой 887,10 кв.м.; 4 кабинета, (директор, заместитель, бухгалтер, охрана) общей площадью 88,30 кв.м.; фитнес-зал и кинозал общей площадью 130,80 кв.м.; торговые помещения общей площадью 39,80 кв.м.; помещения вспомогательного назначения, (бытовые комнаты, комнаты для обслуживающего персонала, кладовые белья, помещение уборочного инвентаря и т.п.); холлы, коридоры, балконы и террасы. Эксперт пришел к выводу, что возведенное семиэтажное здание литера «Б» является гостиницей, входящей в состав жилого дома гостиничного типа и соответствует этому статусу, пригодно для круглогодичной эксплуатации в сейсмическом районе. Конструктивное решение жилого дома литера «А» площадью всех частей дома в 567,40 кв.м., в том числе общей площадью 534,60 кв.м., жилой 345,10 кв.м., площадью подсобных помещений 189,50 кв.м., площадью террас 32,80 кв.м., и примененные строительные материалы, соответствуют основным градостроительным, строительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, возводимым в сейсмических районах, в том числе требованиям: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. «Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СП «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 11-7-81 * «Строительство в сейсмических районах». Объемно-планировочное решение трехэтажного строения литера «А», наличие помещений, которые возможно использовать в качестве жилых и подсобных комнат, функционально увязанных между собой, а также уровень инженерного оборудования, обеспечивают организацию индивидуального жилого дома, удовлетворяющего требованиям строительных норм и правил, санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, предъявляемым к жилым домам. Присвоенный Лазаревским отделением филиала ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» по г. Сочи статус помещениям жилого дома литера «А» соответствует своему функциональному назначению, в связи с чем, данное трехэтажное строение литера «А» является жилым домом, входящим в состав домовладения гостиничного типа и соответствует этому статусу. Размещение на участке жилого дома гостиничного типа в составе трехэтажного жилого дома литера «А» и семиэтажной гостиница литера «Б» соответствуют генплану в составе эскизного проекта, что удовлетворяет требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». В жилом доме литера «А» и в гостинице литера «Б» выполнены все инженерные коммуникации с подключением к местным и городским инженерным сетям. Площадки и дорожки имеют твердое покрытие. Поверхностные воды участка зарегулированы, водоотвод организован в наружный ливнесток. Вывоз мусора централизованный. Эксплуатация зданий жилого дома гостиничного типа не вносит сверхнормативные уровни загрязнения в окружающую среду. Месторасположение зданий на участке, входящих в состав жилого дома гостиничного типа, согласовано со смежными землепользователями и владельцами строений на этих участках. Данные строения не препятствуют владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, не препятствуют гражданам проходу по тротуару <адрес> и не создают аварийных ситуаций движению автотранспорта по этой улице. В своем заключении эксперт приходит к выводу о том, что снос комплекса строений трехэтажного жилого дома литера «А» и семиэтажной гостиницы литера «Б» для приведения занятого ими земельного участка в первоначальное состояние, по техническим причинам не возможен. Снос верхних этажей в здании литера «Б» также не возможен без полного его сноса. Снос 3-х этажного жилого дома литер «А» и снос 7-ми этажной гостиницы литер «Б» или верхних ее этажей, не улучшит архитектурный облик как <адрес>, так и п.Лазаревское, и никаким образом не улучшит градостроительное состояние в этом районе. Собственники соседних земельных участков <адрес> г.Сочи - Я.С.М. и <адрес> – М.Г.В., не возражают против возведенного Хаджиевым Р.Ш. спорного строения на расстоянии 1-1,5м от границы принадлежащих им земельных участков и признании за Хаджиевым Р.Ш. права собственности на спорное строение. Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждено выводами экспертизы, что спорное строение возведено в соответствии с требованиями основных строительных норм и правил и градостроительных требований, права и интересы третьих лиц не нарушены, функционирование целого строения не противоречит интересам органа местного самоуправления и государства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с п.26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Утверждение представителя администрации, что основаниями для сноса самовольного строения являются отсутствие разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на правомерном земельном участке и государственной экспертизы, а также несоответствие его критериям объекта индивидуального жилищного строительства, установленным ч.3 ст.48 и ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, суд находит несостоятельными. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако судом достоверно установлено и подтверждено выводами экспертизы, что права и интересы третьих лиц не нарушены, функционирование целого строения не противоречит интересам органа местного самоуправления и государства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как следует из представленных ответчиком Хаджиевым Р.Ш. документов, спорное строение возведено на земельном участке, расположенном в территориальной зоне ЖК (гостиничный фонд). В соответствии с «Правилами землепользования и застройки» земельные участки, расположенные в зоне ЖК разрешено использовать для строительства гостиниц, мотелей, пансионов. Данный факт подтверждается справкой градостроительной базы данных и дежурного плана города. Учитывая, что спорное строение возведено истцом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с нарушением порядка оформления строительства, но при этом соответствуют градостроительным требованиям СНиП и не препятствует владельцам соседних участков в пользовании своими участками и не нарушает прав других граждан и охраняемых законом интересов государства, а также с учетом того, что снос самовольно возведенного строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, тогда как устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерным самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство, снос которого не возможен по техническим причинам без полного его сноса, что также не улучшит архитектурный облик района, суд считает, что оснований для удовлетворения требований администрации г.Сочи о сносе самовольного строения не имеется, а требования о признании за истцом Хаджиевым Р.Ш. права собственности на семиэтажное здание гостиницы литер «Б» подлежат удовлетворению. В отношении доводов администрации г.Сочи о нарушении ответчиком целевого назначения земельного участка, суд считает, что администрация г.Сочи не лишена права на обращение с иском в суд о понуждении Хаджиева Р.Ш. об изменении целевого назначения земельного участка. Согласно заключения эксперта действительная стоимость спорного строения, возведенного Хаджиевым Р.Ш. составляет 23789562 рубля. При подаче встречного иска Хаджиевым Р.Ш. была оплачена госпошлина в размере 400 рублей, и в соответствии со стоимостью спорного строения, указного в заключении эксперта, подлежит доплате госпошлина в размере 59 600 рублей. Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст.144, 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований администрации г.Сочи к Хаджиеву Р.Ш. о сносе или сносе за его счет самовольно возведенного семиэтажного здания гостиницы литер «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,7 кв.м., расположенного по <адрес> – отказать. Удовлетворить встречный иск Хаджиева Р.Ш. к администрации г.Сочи о признании права собственности на самовольную постройку. Признать за Хаджиевым Р.Ш. право собственности на семиэтажное здание гостиницы литер «Б» общей площадью 2276,90 кв.м., в том числе площадью основного назначения 1081,7 кв.м., расположенное по <адрес>. Взыскать с Хаджиева Р.Ш. в доход государства госпошлину в размере 59 600 (пятьдесят девять тысяч шестьсот) рублей. Мотивированное решение суда изготовлено 11 января 2012 года. Решение может быть обжаловано в течении десяти дней в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Лазаревский районный суд г.Сочи. Судья Козырева Н.А. копия верна: судья Козырева Н.А.