К делу №2-222/2012 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11.04.2012 года Судья Лазаревского районного суда г.Сочи Павлова О.Ю. при секретаре Байрозян О.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Эксузян С.С. к Красенко С.А., администрации г.Сочи, третьи лица - Лазаревский отдел по г.Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал ГУП КК «Крайте- хинвентаризация - Краевое БТИ» о признании права собственности на строение, УСТАНОВИЛ: Истец обратился в Лазаревский районный суд города Сочи с исковым заявлением о признании за ним права собственности на 3-х этажный магазин лит. «А» с цокольным этажом лит. «под А», всего общей площадью 869,4 кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, террас и веранд 36,2 кв.м., возведенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, ул. Батумское шоссе, д. 69/1. Просит обязать филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» БТИ по г. Сочи внести изменения в инвентарное дело №45959. Росреестру зарегистрировать за ним право собственности на указанный объект недвижимости. В обоснование своих требований указал, что 14 июля 2008 года между истцом и ответчиком Красенко С.А. был заключен договор простого товарищества с целью осуществления строительства объекта. В соответствии с условиями договора. Участники совместно должны были осуществлять строительство Объекта, а именно - магазина общей площадью 870 кв.м. При этом вкладом истца являлось внесение 70 % денежных средств, необходимых для строительства объекта. Вышеуказанным договором определялось, что вкладом Красенко С.А. являлось: оформление права аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 350 кв.м. в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенного для строительства магазина по продаже запасных частей, а также 30 % денежных средств, необходимых для строительства объекта. Красенко С.А. надлежаще не исполнил свои обязанности по договору простого товарищества с целью осуществления строительства объекта. Фактически финансирование строительства в полном объеме велось за счет денежных средств истца. В настоящее время объект достроен, однако Красенко А.С. всячески уклоняется от государственной регистрации права собственности объекта на имя Эксузяна С.С. В судебном заседании представитель истца по доверенности Халтурин В.В. исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что земельный участок был предоставлен Красенко С.А. для строительства магазина. После истечения срока аренды, департамент имущественных отношений на заявление Красенко дал ответ № 92-05-17\5-868 от 12.05.2011г., согласно которого следует, что при отсутствии возражений с обеих сторон, договор аренды № от 28.01.2008г. считается возобновленным на неопределенный срок. Представитель ответчика администрации г.Сочи по доверенности Полозова Е.И. возражала в удовлетворении исковых требований, поскольку спорный объект является самовольной постройкой. Ответчик Красенко С.А. в суд не явился, был извещен надлежащим образом судебным заказным уведомлением. Причину не явки в судебное заседание не сообщил. 3-й лица Представитель территориального отдела по г.Сочи Управления федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Лазаревский отдел г.Сочи ( л.д. 50) и представитель ГУП КК «Крайтехинвентаризация» ( л.д. 57) в судебное заседание не явились, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Судом установлено, что между сторонами Красенко С.А. и Эксузян С.С. был заключен договор простого товарищества с целью осуществления строительства объекта от 14.07.2008г. Стороны договорились путем объединения имущества и денежных средств осуществить строительство магазина общей площадью 870 кв.м., на земельном участке с кадастровым № площадью 350 кв.м., по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенном для строительства магазина по продаже запасных частей к автомобилям. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Д-1 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды для строительства магазина № регистрации № от 10.04.2008г. Красенко С.А. надлежаще не исполнил свои обязанности по договору простого товарищества с целью осуществления строительства объекта. Фактически финансирование строительства в полном объеме велось за счет денежных средств истца. В настоящее время объект достроен, однако Красенко А.С. всячески уклоняется от государственной регистрации права собственности объекта на имя Эксузяна С.С., чем нарушает п. 4.1 Договора, согласно которого, в том случае, если один из участников не внес денежные средства, определенные п.2.4-2.5 договора, а другой участник внес необходимые для строительства денежные средства в полном объеме ( 100%), он приобретает право собственности на весь (целый) объект. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В соответствии с договором № от 28.01.2008г. между администрацией г.Сочи и А.А.М. был заключен краткосрочный договор аренды земельного участка площадью 350 кв.м., предоставляемый для строительства магазина по продаже запасных час- гей к автомобилям. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в УФРС и сделана запись в ЕГРП 10.04.2008г. № регистрации №. По договору от 04.06.2008г., зарегистрированном в УФРС от 11.06.2008г. № регистрации № Аракелян A.M. в лице представителя Эксузяна С.С. передал права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Красенко С.А. Срок действия указанного договора установлен до 01.02.2009г. Согласно п.2.4. Договора в случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора при отсутствии письменных возражений Арендодателя, направленных до истечения срока действия Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. Согласно 4.1 и ч. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Учитывая, что срок аренды земельного участка истек 01.02.2009 года, и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды, суд считает, что договор аренды с указанного времени считается заключенным на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждено и письмом заместителя директора департамента имущественных отношений г. Сочи Н.Э.В. № 92-05-17Y5-868 от 12.05.2011г., согласно которого следует, что при отсутствии возражений с обеих сторон, договор аренды № от 28.01.2008г. считается возобновленным на неопределенный срок. Судом установлено, что Красенко С.А. не исполнен договор простого товарищества в полном объеме, поскольку не внес причитающийся ему размер денежных средств для строительства магазина. Свои возражения по иску не представил в суд. Судом установлено, что объект строительства: магазин, построен в соответствии с целевым назначением земельного участка, предоставленного именно для указанных целей. Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановления) - п. 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако как было установлено, объект строительства: магазин, не передан истцу Эскузян С.С., в связи с чем у последнего отсутствует возможность зарегистрировать за собой право собственности на указанный объект во внесудебном порядке. Согласно п. 61 указанного постановления, если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства другой стороны по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Статьей 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В соответствии со ст. 263 ч. 1 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так же требований о целевом назначении земельного участка. Согласно п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно ч.1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. Судом установлено, что истцом без наличия разрешительной документации на земельном участке, предоставленного на условиях аренды по договору аренды № от 28 января 2008 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Краснодарскому краю 10.04.2008 г. № и в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04 июня 2008 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ 11.06.2008 года №, было возведено здание магазина лит. «А» с цокольным этажом лит. «под А». Согласно строительно-технической экспертизы обследуемое здание магазина, расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-н, ул. Батумское шоссе, д. 69/1 - литер «А» с цокольным этажом литер «под А», соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям предъявляемым к таким строениям (предприятиям розничной торговли). Конструктивное решение строения и примененные строительные материалы соответствуют, возводимым в сейсмических районах. Обследуемое здание расположено на правомерном земельном участке и не препятствует соседним домовладельцам в пользовании ими своими строениями и земельными участками, и не влечет нарушение прав других лиц. С учетом изложенных выводов эксперта, суд полагает, что требование истца о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению. Удовлетворяя требования, суд учитывает, что передача самовольного объекта во внесудебном порядке не возможна в силу закона, и местоположение указанного объекта не нарушает охраняемые законом права и интересы владельцев соседних домов и пользователей Принимая решение по делу, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в п. 26 совместного Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом обстоятельств, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. При условии, что данная постройка не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Эксузян С.С. удовлетворить. Признать право собственности за Эксузяном С.С. на 3-х этажный магазин лит. «А» с цокольным этажом литер «под А» всего площадью 869,4 кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, террас и веранд 36,2 кв.м., возведенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, ул. Батумское шоссе, д. 69/1. Филиалу ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по городу Сочи внести изменения в инвентарное дело № 45959. Лазаревскому отделу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за Эксузяном С.С. право собственности на 3-х этажный магазин лит. «А», с цокольным этажом лит. «под А», всего общей площадью 869,4 кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, террас и веранд 36,2 кв.м., возведенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, ул. Батумское шоссе, д. 69/1. Решение может быть обжаловано в течение 30 дней с момента изготовления мотивированного решения в Краснодарский краевой суд через Лазаревский районный суд г.Сочи. Судья Павлова О.Ю.
земельных участков, соответствует градостроительным правилам, санитарно-гигиеническим нормам. Самовольное строение пригодно для эксплуатации в сейсмическом районе.