Дело (Номер обезличен)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Дата обезличена) года г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИСТЕЦ1, ИСТЕЦ2 и ИСТЕЦ3 к ОТВЕТЧИК1 и ОТВЕТЧИК2 о признании недействительными договоров займа денежных средств и договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании недействительными договоров займа денежных средств, заключенных (Дата обезличена) г. между ОТВЕТЧИК2 и ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3, признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка (Номер обезличен) площадью 700 кв.м., с кадастровым номером (Номер обезличен), расположенного по (...) в Центральном районе города Сочи и отмене государственной регистрации сделки купли-продажи в отношении указанного земельного участка.
В судебном заседании истцы и их представитель заявленные требования уточнили, дополнили и мотивировали их тем, что спорный земельный участок принадлежал на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли за каждым) истцам. На данном земельном участке на совместные средства истцами был возведен фундамент будущего дома и обустроены опорные стены. В связи с нехваткой денежных средств для окончания строительства они решили продать данный земельный участок с возведенными сооружениями за 11 миллионов рублей, для чего они заключили агентский договор с агентство недвижимости. Данный земельный участок за установленную ими цену решили приобрести ответчики ОТВЕТЧИК1 и его представитель, действующий по доверенности, ОТВЕТЧИК2 Условия заключаемого договора купли-продажи, в т.ч. и цену сделки стороны оговаривали в присутствии директора агентство недвижимости ФИО2 По предложению ОТВЕТЧИК2 в договоре купли-продажи была указана цена сделки, не соответствующая действительно, а именно - в размере 8300 000 рублей и предусмотрена рассрочка платежей, согласно которой покупатель обязался в течение 3 месяцев со дня подписания договора выплатить ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 по 900 000 рублей каждому, а FIO0 - 6 500 000 рублей до (Дата обезличена) г. Оставшуюся сумму по данной сделке в размере 2700 000 рублей ОТВЕТЧИК2 обещал заплатить до (Дата обезличена) г. и в качестве гарантии оплаты данной суммы предложил оформить с ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 договоры займа на сумму 1 350 000 рублей с каждым. ОТВЕТЧИК2 объяснил подобную форму сделки тем, что ему так удобнее платить. Они согласились с предложением ОТВЕТЧИК2 и (Дата обезличена) г. заключили с ОТВЕТЧИК1 в лице его поверенного ОТВЕТЧИК2 оспариваемый договор купли-продажи принадлежащего им земельного участка. Текст данного договора писал директор агентство недвижимости ФИО2 При подписании данного договора ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 подписали с ОТВЕТЧИК2 договоры о займе последним у каждого из них денежных средств в размере 1350 000 руб. Данные договоры были безденежными и являлись притворными сделками. (Дата обезличена) г. стороны сдали в УФРС КК заключенный ими договор для государственной регистрации. ОТВЕТЧИК2 обещал заплатить деньги по данного договору в ближайшее время, но каждый раз уклонялся от выполнения своих обещаний. (Дата обезличена) г. стороны встретились в УФРС КК, где ОТВЕТЧИК2 заверил истцов о наличии при нем обещанной суммы денег, в связи с чем FIO3 и ИСТЕЦ3 написали заявление регистратору об отсутствии у них финансовых претензий к ОТВЕТЧИК2 После этого ОТВЕТЧИК2 выплатил ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 каждому по 900 000 рублей, остальные вновь обещал заплатить в блишайшее время. После их многочисленных встреч и требований заплатить деньги по сделки ОТВЕТЧИК2 дважды перечислил на банковский счет ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 в общей сложности 420 000 руб. каждому, от уплаты оставшейся суммы он до настоящего времени уклоняется. Полагают, что договоры займа денежных средств являются притворными сделками., так как были подписаны с целью прикрыть другую сделку - договор купли-продажи, соответственно не порождают между сторонами гражданские права и обязанности, денежные средства по указанным договорам истцами ОТВЕТЧИК2 не передавались. Притворенные сделки в силу закона являются ничтожными сделками, в связи с чем эти договоры подлежат признанию недействительными. Заключенный сторонами договор купли-продажи земельного участка также не соответствует требованиям закона, в частности статей 432 и 555 ГК РФ, поскольку в нем содержатся недостоверные сведения о цене сделки, согласованной сторонами, хотя в силу закона цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Поскольку оспоренный договор не соответствует требованиям закона в части сведений о цене сделки, данный договор подлежит признанию недействительным в силу его ничтожности. Просят применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать недействительным свидетельство о регистрации права собственности ОТВЕТЧИК1 на указанный земельный участок, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним предыдущую запись о праве собственности истцов на спорный земельный участок, взыскать солидарно с ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 в пользу ОТВЕТЧИК1 полученные ими от ОТВЕТЧИК2 по данной сделке денежные средства в сумме 2640 000 рублей.
В судебном заседании представитель ответчиков возражала против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что ответчики не являются стороной агентского договора, заключенного истцами с агентством недвижимости. Продажная цена земельного участка в размере 11 000 000 рублей, указанная в данном договоре, является предполагаемой при продаже, и это не означает, что покупатель согласился приобрести спорный земельный участок по указанной цене. В договоре купли-продажи земельного участка от (Дата обезличена) г. сторонами согласована цена спорного земельного участка в размере 8300 000 рублей, что нашло свое отражение в тексте оспоренного договора. Дданным договором предусмотрен порядок расчетов между сторонами. По состоянию на (Дата обезличена) года ответчиком ОТВЕТЧИК1 с истцами ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 расчет по договору произведен полностью и последние получили от ОТВЕТЧИК2 оговоренные в договоре денежные средства в размере 900 000 рублей каждый. Данный факт истцами не оспаривается. В отношении истца FIO0 в договоре предусмотрен срок расчета до (Дата обезличена) г., соответственно он не вправе до наступления указанной даты предъявлять требования к ОТВЕТЧИК1 Договоры займа денежных средств и купли-продажи данного земельного участка не связаны между собой и истцам следует самостоятельно обращаться в суд о взыскании денежных средств по договорам займа с ОТВЕТЧИК2 По этим основаниям просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав доводы и возражения сторон, пояснения свидетеля ФИО2, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок принадлежал на праве общей долевой собственности истцам (по 1/3 доли каждому).
На данном земельном участке на совместные средства истцами был возведен фундамент будущего дома и обустроены опорные стены, что подтверждается материалами дела и признано сторонами.
(Дата обезличена) г. между истцами и агентство недвижимости подписан агентский договор, в соответствии с которым агентство приняло на себя обязательства совершить действия по поиску потенциального покупателя на принадлежащий истцам объект недвижимого имущества: земельный участок (Номер обезличен) и размещенный на нем фундамент общей площадью 370 кв.м., расположенный по (...) г. Сочи, стоимость продаваемого недвижимого имущества по указанному договору определена в размере 11 000 000 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из материалов дела и признано сторонами, (Дата обезличена) г. между истцами ИСТЕЦ1, ИСТЕЦ2 и ИСТЕЦ3 и покупателем ОТВЕТЧИК1 в лице его поверенного ОТВЕТЧИК2, действовавшего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.
По указанному договору продавцы обязуются передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства, с кадастровым номером (Номер обезличен), без расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящийся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, с(...), земельный участок (Номер обезличен). Продажная цена данного земельного участка в оспоренном договоре указана в размере 8300 000 рублей.
Пунктом 4 данного договора предусмотрено, что ответчик производит расчет с продавцами в следующем порядке: ИСТЕЦ1 выплачивает сумму в размере 900 000 рублей в течение трех месяцев с момента подписания договора, ИСТЕЦ3 - сумму в размере 900 000 рублей в течение трех месяцев с момента подписания данного договора, FIO0 - сумму в размере 6500 000 в срок до (Дата обезличена) года.
Согласно договору займа денежных средств ОТВЕТЧИК2 (Дата обезличена) г. занял у ИСТЕЦ1 денежные средства в сумме 1350 000 рублей и обязался возвратить их в срок до (Дата обезличена) г.
Согласно договору займа денежных средств ОТВЕТЧИК2 (Дата обезличена) г. занял у ИСТЕЦ3 денежные средства в сумме 1350 000 рублей и обязался возвратить их в срок до (Дата обезличена) г.
Доводы представителя ответчика о том, что указанные договоры займа денежных средств и договор купли-продажи спорного земельного участка не связаны между собой, суд оценивает критически, поскольку они опровергается материалами дела.
В судебном заседании свидетель ФИО2 пояснил, что он как директор агентство недвижимости (Дата обезличена) г. заключил с истцами агентский договор, в соответствии с которым агентство приняло на себя обязательства по поиску потенциального покупателя на принадлежащий истцам земельный участок (Номер обезличен) и размещенный на нем фундамент по (...) г. Сочи, стоимость продаваемого недвижимого имущества определена продавцами в размере 11 000 000 рублей. Приобрести данный земельный участок за указанную цену пожелали ОТВЕТЧИК1 и его представитель ОТВЕТЧИК2 Стороны при нем договорились, что первые 4500 000 рублей по данному договору Ситников заплатит истцам в течение трех месяцев со дня заключения договора, а оставшиеся 6500 000 рублей - до августа 2010 г. В его присутствии ОТВЕТЧИК2 уговорил истцов указать в договоре купли-продажи данного земельного участка цену сделки не соответствующую действительности - в размере 8300 000 рублей с рассрочкой платежей. Оставшуюся сумму по данной сделке в размере 2700 000 рублей ОТВЕТЧИК2 обещал заплатить истцам до (Дата обезличена) г. и в качестве гарантии оплаты данной суммы предложил оформить договоры займа им у ИСТЕЦ1 1 350 000 рублей и у ИСТЕЦ3 1 350 000 рублей. ОТВЕТЧИК2 объяснил подобную форму сделки тем, что ему так удобнее платить. Истцы согласились с предложением ОТВЕТЧИК2 и (Дата обезличена) г. заключили с ОТВЕТЧИК1 в лице его поверенного ОТВЕТЧИК2 договор купли-продажи принадлежащего им земельного участка, в котором цена сделки была указана в сумме 8300 000 руб. Текст данного договора писал он. При подписании данного договора ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 были подписаны с ОТВЕТЧИК2 договоры займа на суммы 1350 000 руб. Данные договору были безденежными, истцы никаких денег ОТВЕТЧИК2 не передавали. (Дата обезличена) г. стороны сдали в УФРС КК заключенный ими договор для государственной регистрации. (Дата обезличена) г. стороны встретились в УФРС КК, где ОТВЕТЧИК2 заверил истцов о наличии при нем оговоренной суммы денег в размере 4500 000 руб., в связи с чем FIO3 и ИСТЕЦ3 написали заявление регистратору об отсутствии у них финансовых претензий к ОТВЕТЧИК2 После этого ОТВЕТЧИК2 выплатил ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 каждому по 900 000 рублей, остальные вновь обещал заплатить в ближайшее время. Истцы неоднократно встречались с ОТВЕТЧИК2 и требовали выплаты денег по заключенной сделке. В конце марта 2010 г. ОТВЕТЧИК2 написал в милицию заявление о вымогательстве у него ИСТЕЦ3 и ИСТЕЦ2 денег. Со слов истцов ему известно, что после их многочисленных встреч и требований заплатить деньги ОТВЕТЧИК2 дважды перечислил на банковский счет ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 в общей сложности по 420 000 руб. каждому, от уплаты оставшейся суммы он до настоящего времени уклоняется.
Данный свидетель является незаинтересованным лицом, в связи с чем достоверность его пояснений не вызывает у суда сомнений.
Кроме того, как следует из исследованных в судебном заседании материалов проверки по заявлению ОТВЕТЧИК2 в адрес Центрального УВД г. Сочи о вымогательстве у него денег, последний в рамках проведенной органом дознания проверки написал объяснение, в котором фактически подтвердил пояснения истцов и свидетеля ФИО2 об обстоятельствах заключения договора купли-продажи земельного участка и договоров займа денежных средств у ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3, которые, как следует из текста данного объяснения, фактически являлись безденежными и были заключены сторонами в качестве гарантии оплаты ОТВЕТЧИК2 денежных средств в общей сумме 11 000 000 рублей по заключенной с истцами сделке купли-продажи земельного участка.
При данных обстоятельствах суд признает заслуживающими внимания доводы истцов о том, что оспоренные договоры займа ОТВЕТЧИК2 были безденежными, притворными сделками, и были подписаны сторонами в качестве гарантии оплаты покупателем разницы между указанной в договоре цены сделки с фактической ценой сделки, оговоренной сторонами, ранее с ОТВЕТЧИК2 они знакомы не были, в связи с чем у них отсутствовали какие-либо основания занимать значительные суммы денег покупателю их имущества, который не оплатил приобретенное им имущество и просил предоставить рассрочку платежей из-за отсутствия у него необходимых средств.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При данных обстоятельствах, суд считает установленным, что заключенные ОТВЕТЧИК2 (Дата обезличена) г. договоры займа у ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 денежных средств являются безденежными, притворными сделками, в связи с чем они подлежат признанию недействительными в силу их ничтожности.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу требований ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в связи с чем цена является существенным условием договора продажи недвижимости.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом изложенного, суд считает установленным, что цена сделки, указанная в оспоренном договоре купли-продажи земельного участка от (Дата обезличена) г. в размере 8300 000 рублей, не соответствует фактической цене сделки, о которой между сторонами было достигнуто соглашение, в связи с чем данная сделка противоречит указанным требованиям закона и в силу этого является ничтожной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании стороны признали, что фактически по оспоренной сделке ОТВЕТЧИК2 передал ИСТЕЦ1 1320 000 рублей и ИСТЕЦ3 1320 000 рублей.
Поскольку заключенная сторонами сделка купли-продажи земельного участка признана судом недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах свидетельство серии (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года о государственной регистрации права собственности ОТВЕТЧИК1 на земельный участок (Номер обезличен) кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 700 кв.м. по (...) в г. Сочи в (...), выданное Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю г. Сочи, подлежит признанию недействительным и должна быть восстановлена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимого имущество и сделок с ним о прежних собственниках данного земельного участка - ИСТЕЦ1, FIO0 и ИСТЕЦ3
По этим же основаниям с ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 в пользу ОТВЕТЧИК1 должны быть взысканы солидарно денежные средства в общей сумме 2640 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Признать недействительным в силу его ничтожности договор займа денежных средств, заключенный (Дата обезличена) г. между ОТВЕТЧИК2 и ИСТЕЦ1.
Признать недействительным в силу его ничтожности договор займа денежных средств, заключенный (Дата обезличена) г. между ОТВЕТЧИК2 и ИСТЕЦ3.
Признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи земельного участка (Номер обезличен) кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 700 кв.м. по (...) в г. Сочи в (...), заключенный (Дата обезличена) г. между ИСТЕЦ1, ИСТЕЦ3, ИСТЕЦ2 и ОТВЕТЧИК1 в лице его поверенного ОТВЕТЧИК2.
Признать недействительным свидетельство серии (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года о государственной регистрации права собственности ОТВЕТЧИК1 на земельный участок (Номер обезличен) кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 700 кв.м. по (...) в г. Сочи в (...) выданное Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю г. Сочи, и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимого имущество и сделок с ним запись о прежних собственниках данного земельного участка - ИСТЕЦ1, FIO0 и ИСТЕЦ3
Взыскать с ИСТЕЦ1 и ИСТЕЦ3 солидарно в пользу ОТВЕТЧИК1 денежные средства в общей сумме 2640 000 (два миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом (Дата обезличена) г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: