Дело (Номер обезличен)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Сочи 28 июня 2010 г.
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Жаботинской В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску Каримова М.Р. в интересах Каримовой В.М. к Дмитриеву О.Г. и Дмитриевой О.С. о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты, взыскании с ответчиков 100 000 рублей, возложении обязанности на Центральный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты, назначении повторной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты,
УСТАНОВИЛ:
Каримов М.Р. в интересах Каримовой В.М. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Дмитриеву О.Г. и Дмитриевой О.С. о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты, взыскании с ответчиков
100 000 рублей, возложении обязанности на Центральный сектор Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты, назначении повторной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты.
Исковое заявление мотивировано следующим.
26 января 2010 г. он и ответчики заключили предварительный договор купли-продажи комнаты (Номер обезличен) в квартире (Номер обезличен) по (...) в г. Сочи. По условиям указанного договора, устных договоренностей между ним и ответчиками в присутствии свидетелей расходы по оформлению техпаспорта, кадастрового паспорта указанной комнаты с узаконенными перепланировками и отсутствием самовольных перепланировок несут ответчики. 08 февраля 2010 г. по предложению ответчиков была достигнута устная договоренность между ним и ответчиками в присутствии свидетелей и было заключено дополнительное соглашение к указанному предварительному договору купли-продажи о том, что по поручению ответчиков он оформляет, несет расходы по оформлению техпаспорта, кадастрового паспорта указанной комнаты с отсутствующими самовольными планировками и передает им указанные документы 12 февраля 2010 г., а ответчики обязуются возместить ему расходы по оформлению указанных документов, стоимости переданных им материальных ценностей денежной суммой в размере 100 000 рублей не позднее 31 марта 2010 г. 12 февраля 2010 г. он передал ответчикам в присутствии свидетелей указанные документы, ключи от указанной квартиры с находящимися в ней материальными ценностями, о чем был составлен, подписан им, ответчиками и свидетелями Акт приемки-передачи указанных документов, ключей от указанной комнаты, в котором указано, что ответчики принимают от него указанные документы, ключи от спорной комнаты и подтверждают то, что с принятием от него указанных
документов основное условие дополнительного соглашения от 08 февраля 2010 г. выполнено, и у ответчиков к нему нет претензий по вопросу оформления техпаспорта, кадастрового паспорта указанной комнаты. В нарушение обязательств по указанному дополнительному соглашению Дмитриевы отказались оплатить договорную цену 100 000 рублей за оформление технического и кадастрового паспорта комнаты и стоимость переданных им материальных ценностей, находившихся в указанной комнате. Поскольку указанное дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 26 января 2010 г. имеет силу договора, а обязательства соответчиков по указанному дополнительному соглашению не выполнены, то и сам предварительный договор купли-продажи от 26 января 2010 г. ответчиками не выполнен, что препятствует государственной регистрации сделки купли-продажи указанной комнаты. Дополнительным препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи указанной комнаты является факт отсутствия отказов совладельцев на преимущественное право покупки до 22 марта 2010 г. Существенным условием для признания государственной регистрации договора купли-продажи указанной комнаты (Номер обезличен) в кв. (Номер обезличен) по (...) незаконной и недействительной является тот факт, что договор купли-продажи комнаты (Номер обезличен) в кв. (Номер обезличен) по (...) был зарегистрирован 11 марта 2010 г., т.е. до получения отказов совладельцев на преимущественное право покупки указанной комнаты. При признании судом государственной регистрации 11 марта 2010г. указанного договора купли-продажи недействительным по правилам реституции сторон продавец и покупатель возвращаются в первоначальное положение, существовавшее до 11 марта 2010 г. После устранения сторонами сделки препятствий к ее государственной регистрации ФРС по г. Сочи проводит повторную государственную регистрацию указанного договора купли-продажи. У соответчиков есть другое жилье в п. Лоо, а указанную жилую комнату, не переводя в разряд нежилого, они сдали в аренду предпринимателям за 30 000 рублей в месяц и извлекают из этого прибыль. Проведение повторной государственной регистрации указанного договора купли-продажи и взыскание с ответчиков указанной суммы станет невозможным по причине того, что ответчики продают указанную комнату через частных риэлторов АН «(...)» в г.Сочи.
В судебное заседание Каримов М.Р. не явился, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в его отсутствие, просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя истца.
Ответчики Дмитриев О.Г. и Дмитриева О.С. исковые требования не
признали, пояснили суду, что договор купли-продажи комнаты заключен в соответствии с требованиями закона, а доводы Каримова Р.М. -надуманны и направлены на необоснованное получение с них денег. Так, 26 января 2010 г. между ними и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи с условиями обеспечения обязательств. 8 февраля 2010г. было составлено дополнительное соглашение к предварительному с условием о том, что истец оформляет новый технический паспорт и кадастровый паспорт с имеющимися в комнате перепланировками, передает им, как покупателям, установленные в комнате новый шкаф-купе, евроокна, межкомнатные двери и входную металлическую дверь. Ни одно из вышеуказанных условий истец не выполнил, так как ввел их в заблуждение и предоставил технический паспорт на 2008 год; шкаф-купе, евроокна, межкомнатные двери и входная металлическую дверь Каримовым М.Р. сняты и вывезены из квартиры. В связи с этим условия дополнительного соглашения от 8 февраля 2010г. к предварительному договору не были исполнены. 16 февраля 2010 г. Каримовым М.Р. было направлено заявление о продаже комнаты совладельцам коммунальной квартиры ФИО1 и ФИО2, получено согласие на продажу комнаты другим лицам от ФИО3 Управлением Федеральной государственной регистрационной службы была приостановлена государственная регистрация права, в связи с отсутствием согласия ФИО1 и ФИО2 22 марта 2010 г. в УФРС были предоставлены дополнительные документы: заявления от истца о предоставлении документов, заявления от собственников, о чем в книгу учета входящих документов (Номер обезличен) внесена запись (Номер обезличен) от 22 марта 2010г., и 23 марта 2010г. была произведена государственная регистрация договора купли-продажи. Каримов М.Р. необоснованно утверждает, что государственная регистрация договора купли-продажи произведена 11 марта 2010 г. Исковые требования, по их мнению, не состоятельны в связи с тем, что истец получил от них денежные средства в размере 1 550 000 рублей в виде полного и окончательного расчета за продаваемую квартиру, что подтверждено распиской о получении денежных средств, заключил основной договор купли-продажи комнаты от 12 февраля 2010г., который отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, сделанные сторонами до государственной регистрации договора. В связи с этим просят суд в иске отказать.
Представитель заинтересованного лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Краснодарского края в г. Сочи по доверенности Шевчук О.А. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, принятие решения оставила на усмотрение суда.
Кроме того, указанным представителем в суд направлены письменные
возражения, из которых следует, что государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним». Доводы истца о том, что на государственную регистрацию не представлены отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки указанной комнаты в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствуют действительности, так как в деле имеются заявления Каримовой В.М. в адрес ФИО1, ФИО2 об уведомлении о предстоящей продаже комнаты (Номер обезличен) в квартире (Номер обезличен) по (...), зарегистрированные в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен), (Номер обезличен), передача указанных заявлений ФИО1, ФИО216.02.2010 г., что подтверждается свидетельствами (Номер обезличен), зарегистрированными в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен),
(Номер обезличен). Совладельцы квартиры указанными заявлениями осведомлены оправе преимущественной покупки комнаты, а также о продаже указанной комнаты другому лицу в течение месяца в случае, если они не воспользуются указанным правом. Кроме того, в деле правоустанавливающих документов имеется согласие (Номер обезличен) ФИО3, зарегистрированное в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен), в соответствии с которым она сообщает, что извещена о предстоящей продаже Каримовой В.М. принадлежащей ей комнаты, и указанным согласием от преимущественного права покупки комнаты отказывается. По заявленным требованиям истца о возврате договорной цены в размере 100 000 рублей за оформление технического, кадастрового паспорта комнаты Центральный отдел г. Сочи не был поставлен в известность, стороны договора претензий и соответствующих заявлений на государственную регистрацию не представляли.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.З). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.4).
Истец в качестве обоснования своих доводов представил суду предварительный договор купли-продажи с условием внесения задатка от 26.01.2010 г., согласно которого между Каримовой В.М. в лице ее представителя Каримова М.Р. и Дмитриевым О.Г. заключен договор, предметом которого является комната (Номер обезличен) в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (...), основной договор должен быть заключен не позднее 17 февраля 2010 г., цена объекта - 1 550 000 рублей, покупатель обязуется лично участвовать и обеспечить участие в выполнении договора купли-продажи, а так же заключить с продавцом основной договор купли-продажи объекта, произвести полный и окончательный расчет продавцом перед подписанием основного договора купли-продажи в УФМС по Краснодарскому краю, продавец обязан лично участвовать или обеспечить участие своих представителей в выполнении договора купли-продажи, заключить договор купли-продажи не позднее, чем за 2 дня до заключения основного договора купли-продажи объекта, подготовить и предоставить необходимые для исполнения договора: правоустанавливающий документ на объект, технический паспорт и другие требующиеся документы, не совершать действия, ведущие к изменению правового положения объекта и его технических характеристик. Продавец гарантирует, что на момент подписания договора купли-продажи указанный объект никому не отчужден, не заложен, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами найма, аренды и другими правами третьих лиц, в качестве задатка покупатель вносит продавцу сумму обеспечения обязательства в размере 20 000 рублей, при подписании предварительного договора. В случае не исполнения продавцом в установленном настоящем договоре срок своих обязательств по заключению договора купли-продажи объекта и всех своих обязательств, оговоренных данным договором, связанных с заключением договора купли-продажи объекта и продажей объекта, продавец выплачивает покупателю сумму в размере 40 000 рублей, сумму задатка в двойном размере л.д.7-8).
По дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи от 08.02.2010 г. Каримова В.М в лице своего представителя Каримова М.Р., именуемая как продавец, и гр. Дмитриев О.Г., именуемый покупателем, заключили соглашение, из которого следует, что покупатель поручает, а продавец оформляет новый технический и кадастровый паспорт с узаконенными перепланировками и узаконенным отдельным входом комнаты (Номер обезличен) в двухкомнатной квартире по (...) и предоставляет покупателю в момент совершения сделки и сдачи документов на государственную регистрацию в УФМС по Краснодарскому краю г. Сочи. Продавец передает, а покупатель принимает установленный в комнате (Номер обезличен) новый шкаф-купе, новые евроокна, новые межкомнатные двери и новую входную металлическую евродверь, находящиеся в комнате (Номер обезличен) по (...)., а так же принимает право на городской телефонный номер. За переданные продавцом документ, шкаф-купе, евроокна, евродвери, право на телефонный номер покупатель уплачивает продавцу сто тысяч рублей л.д. 9).
Согласно Акта приема-передачи документов от 12.02.2010 г. Каримов М.Р. передал Дмитриеву О.Г., Дмитриевой О.С. технический и кадастровый паспорт на комнату (Номер обезличен) с узаконенными перепланировками и отдельным входом в комнату. У Дмитриевых по вопросу узаконения перепланировок и отдельного входа комнаты (Номер обезличен) по (...) претензий к Каримову М.Р. нет л.д. 10).
Суд к данным доказательствам и доводам истца относится критически по тем основаниям, что в материалах дела имеется Договор купли-продажи от 12.02.2010 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (Номер обезличен) от 23.03.2010 г.
Названный договор заключен между Каримовой В.М. в лице ее представителя Каримова М.Р. и Дмитриевым О.Г., Дмитриевной О.С., по условиям данного договора последние приобрели в общую совместную собственность в соответствии с условиями договора принадлежащую продавцу на праве собственности комнату (Номер обезличен), в двухкомнатной квартире (Номер обезличен), расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...).
Согласно п. 3 указанного договора, покупатели за спорную комнату уплатили 1550000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Данный факт подтверждается распиской Каримова М.Р., согласно которой он получил от Дмитриевых сумму 1550000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей за комнату в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...) л.д. 45).
Из текста вышеизложенного договора следует, что условия дополнительного соглашения к предварительному договору в основном договоре отсутствуют.
Кроме того, из представленного Каримовым М.Р. Акта приема-передачи документов от 12.02.2010 г. последний передал Дмитриеву О.Г. и Дмитриевой О.С. только технический и кадастровый паспорт на комнату (Номер обезличен) с узаконенными перепланировками и отдельным входом в комнату.
Таким образом, суд признает обоснованными доводы ответчиков о том, что условия дополнительного соглашения к предварительному договору о передаче ответчикам евроокон, евродвери, шкафа-купе, металлической входной двери Каримовым М.Р. не выполнены.
Более того, ответчики в обоснование своих возражений против иска представили суду Акт осмотра от 10.06.2010 года, из которого следует, что в комнате (Номер обезличен) квартиры (Номер обезличен) в доме (...) в г. Сочи отсутствуют: стационарное окно, новый шкаф-купе, новые евроокна, новые межкомнатные двери, новая входная металлическая евродверь.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчиков 100 000 рублей на основании дополнительного соглашения от 08.02.2010 года к предварительному договору от 26.01.2010 года не подлежат удовлетворению, так как условия дополнительного соглашения не выполнены стороной истца.
В соответствии ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из вышеуказанного договора купли-продажи, он был зарегистрирован в Центральном отделе г. Сочи Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 23.03.2010 года.
На основании вышеуказанного договора купли-продажи от 12.02.2010 г. Дмитриев О.Г. и Дмитриева О.С. являются собственниками комнаты (Номер обезличен) в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...), на основании соответствующих свидетельств о регистрации права л.д. 32).
Представитель истца в качестве доводов обоснования иска ссылается на то обстоятельство, что отсутствует отказ совладельцев на преимущественное право покупки до 22 марта 2010 г. на основании ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Вышеизложенные доводы представителя истца также не нашли своего подтверждения в судебном заседании, так как судом из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было истребовано регистрационное дело по спорной комнате, из которого следует, что заявление Каримовой В.М. в адрес ФИО1 об уведомлении о предстоящей продаже комнаты (Номер обезличен) в квартире (Номер обезличен) по (...), зарегистрированное в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен) и передача указанных заявлений ФИО1 16.02.2010 г. подтверждаются свидетельством (Номер обезличен), зарегистрированным в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен) л.д.82-83).
Заявление Каримовой В.М. в адрес ФИО2 об уведомлении о предстоящей продаже комнаты (Номер обезличен) в квартире (Номер обезличен) по (...), зарегистрированное в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен), передача указанных заявлений ФИО216.02.2010 г. подтверждается свидетельством (Номер обезличен), зарегистрированным в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 за (Номер обезличен). Совладельцы квартиры указанными заявлениями осведомлены о праве преимущественной покупки комнаты, а также о продаже указанной комнаты другому лицу в течение месяца в случае, если они не воспользуются указанным правом л.д.80-81).
Кроме того, суду представлено Согласие (Номер обезличен) от 16.02.2010 г., заверенное нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4, из которого следует, что ФИО3 дает согласие и сообщает, что ей известно о предстоящей продаже Каримовой В.М. принадлежащей ей одной комнаты (Номер обезличен) в двухкомнатной квартире (Номер обезличен), расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...) л.д. 34).
С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для признания недействительной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты, возложении обязанности на Центральный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты.
Исковые требования о назначении повторной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты суд признает противоречащими закону, так как в соответствии с ч.1 ст. 16 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, суд пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Иные доводы и возражения сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с истицы Каримовой В.М. подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, исчисленная в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ.
Ходатайство представителя истицы Каримова М.Р. об освобождении от уплаты государственной пошлины по данному делу ввиду его инвалидности 2 группы не может быть удовлетворено, так как истица не имеет право на льготы, предусмотренные Налоговым Кодексом РФ, по освобождению от уплаты налогов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Каримова М.Р. в интересах Каримовой В.М. к Дмитриеву О.Г. и Дмитриевой О.С. о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты, взыскании с ответчиков 100 000 рублей, возложении обязанности на Центральный сектор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты, назначении повторной государственной регистрации договора купли-продажи комнаты - отказать.
Взыскать с Каримовой В.М. в доход государства государственную пошлину в размере 3 400 (три тысячи четыреста) рублей.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено 02 июля 2010 г.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: